Avocat mandataire de transaction immobilière : gare au pacte de quota litis

Publié le 31/08/2023

Par un arrêt rendu le 6 juillet 2023, pourvoi n° 21-21.768 22-12.370, la deuxième chambre civile vient de rendre une intéressante décision dans le contentieux des honoraires d’avocat à propos d’une convention d’honoraires comportant une rémunération unique pour un avocat intervenant en qualité de mandataire en transaction immobilière. Le décryptage de Me Patrick Lingibé. 

Avocat mandataire de transaction immobilière : gare au pacte de quota litis
Photo : ©AdobeSTock/Lusyaya

C’est la seconde fois que cette chambre rend en cette même année un arrêt important dans le domaine des missions particulières, dites additives ou accessoires pouvant être exercées par un avocat. En effet, pour rappel, la Cour avait eu l’occasion de statuer sur un contentieux d’honoraires concernant l’avocat intervenant comme mandataire sportif dans une décision du 26 mars 2023 (Confer notre article sur cet arrêt : Incompatibilités de la profession d’avocat : attention aux interprétations extensives.

Pour comprendre la question soumise à la Cour de cassation et l’interprétation donnée dans l’arrêt du 6 juillet 2023, il convient de relater les éléments factuels et procéduraux ainsi que les deux pourvois qui s’en sont suivis.

« Un honoraire global et forfaitaire de 100 000 euros HT »

La SA CAVIAR VOLGA a saisi une société d’avocats aux fins de l’assister dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Par un courrier du 4 juin 2014, la société d’avocats écrivait à la SA CAVIAR VOLGA qu’elle se chargeait de son dossier de vente immobilière et fixait ses conditions d’intervention financière dans les termes suivants : « Je vous rappelle que dans le cadre de mon intervention, de mon assistance, des conseils que je serai amené à vous donner, et uniquement en cas de succès, c’est-à-dire en cas de cession de votre bien immobilier […], il me sera versé un honoraire global et forfaitaire de 100 000 euros HT, soit 120 000 euros TTC. Il est bien évident que si ce bien n’était en aucun cas vendu, ni à un tiers, ni à la ville conformément aux discussions que nous avons actuellement, aucun honoraire ne me sera dû quel que soit le travail effectué dans votre intérêt. ». Ce courrier a été approuvé et signé par la SA CAVIAR VOLGA. Suivant acte authentique de vente du 25 janvier 2016, la cession de l’immeuble par la société CAVIAR VOLGA est intervenue au profit d’une SEM au prix de 7 095 000 euros.

Le 11 octobre 2018, la société CAVIAR VOLGA saisissait le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Paris d’une contestation d’honoraires à l’encontre de la société d’avocats. Par décision du 9 octobre 2018, l’autorité ordinale parisienne annulait la convention d’honoraires du 4 juin 2014 au motif qu’elle constituait un pacte quota litis et fixait l’honoraire dû à l’avocat à la somme de 48 000 euros HT soit 57 600 TTC. Cette décision ordinale fixait en conséquence après déduction de la provision de 30 000 euros HT versée le solde des honoraires restant dus par la société CAVIA VOLGA à la somme de 18 000 euros soit 21 600 euros.

Le 11 octobre 2018, la société d’avocats formait un recours contre cette ordonnance ordinale auprès de la cour d’appel de Paris et demandait principalement à cette dernière de constater que la convention du 4 juin 2014 ne constituait pas un pacte de quota litis. Le premier président, compétent rationae materiae en application de l’article 176 du décret n° 91-1197 du 27 novembre 1991 modifié organisant la profession d’avocat décidait de renvoyer l’examen de cette contestation d’honoraires à la cour comme le lui permet le deuxième alinéa de l’article 177 du même décret. C’est ce qui explique que dans cette procédure de fixation d’honoraires nous avons un arrêt rendu par la cour.

La cour d’appel valide la convention d’honoraires annulée par le bâtonnier

Par arrêt rendu le 2 juillet 2021, la cour d’appel de Paris, en formation collégiale, déclarait valable la convention du 4 juin 2014 annulée par le bâtonnier de l’ordre du barreau de Paris et sursoyait à statuer sur les autres demandes formulées, dont la fixation des honoraires dus à la société d’avocats. Cet arrêt a fait l’objet d’un pourvoi n° V 21-21.768 de la part de la société CAVIAR VOLGA.

Par ordonnance rendue le 10 janvier 2022, le premier président de la cour d’appel infirmait en toutes ses dispositions la décision du 9 octobre 2018 du bâtonnier de Paris et fixait l’honoraire dû à la société d’avocats au titre de la convention du 4 juin 2014, préalablement validé par la cour par arrêté du 2 juillet 2021, à la somme de 100 000 euros HT. Il constatait le versement de la somme de 30 000 euros HT par la société CAVIAR VOLGA et la condamnait en conséquence à payer le solde des honoraires à la société d’avocats soit 70 000 euros HT majoré de la TVA à 20 % augmentée des intérêts. Cette ordonnance du premier président de la cour d’appel de Paris a fait l’objet d’un pourvoi n° A 22-12.370.

Après avoir à juste titre prononcé la jonction des deux affaires, la deuxième chambre de la Cour de cassation a, par un arrêt rendu le 6 juillet 2023, cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 2 juillet 2021 validant la convention d’honoraires du 4 juin 2014 et constaté l’annulation par voie de conséquence de l’ordonnance rendue le 10 janvier 2022 par le premier président de la cour d’appel de Paris. À la suite de cette cassation, l’affaire est renvoyée devant le premier président de la cour d’appel de Paris autrement composé.

L’avocat est un professionnel indépendant qui assure généralement une double mission : d’une part, la plus connue et la plus médiatique est celle relevant du domaine judiciaire, singulièrement de la défense pénale. L’autre moins connue mais toute aussi importante relève de l’activité de conseil juridique.

L’avocat, un agent immobilier comme un autre ? 

Dans sa mission générale, l’article 6.1 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat définit de manière détaillée cette double activité judiciaire / juridique :

« Partenaire de justice et acteur essentiel de la pratique universelle du droit, l’avocat a vocation à intervenir dans tous les domaines de la vie civile, économique et sociale. Il est le défenseur des droits et des libertés des personnes physiques et morales qu’il assiste ou représente en justice, et à l’égard de toute administration ou personne chargée d’une délégation de service public comme à l’occasion de la réunion d’une assemblée délibérative ou d’un organe collégial.

 Il fournit à ses clients toute prestation de conseil et d’assistance ayant pour objet, à titre principal ou accessoire, la mise en œuvre des règles ou principes juridiques, la rédaction d’actes, la négociation et le suivi des relations contractuelles.

 [ …] »

Dans cette mission générale, l’avocat est le mandataire naturel de son client, tant en matière de conseil, de rédaction d’actes que de contentieux comme le précise la première phrase de l’article 6.2 du RIN.

À côté de cette mission générale, l’avocat peut exercer également des missions particulières.

Parmi ces missions particulières, il peut être mandataire en transaction immobilière comme le précise l’article 6.3 du RIN intitulé « Missions particulières ».

La question que pose cette décision en arrière-plan est quel est le mode de détermination de rémunération de l’avocat lorsqu’il exerce une activité purement juridique et additive et non contentieuse, en l’espèce celle de la mission particulière de mandataire en transaction immobilière, hors donc de son champ d’activité et de mission générale d’avocat ?

Il convient de rappeler que la convention d’honoraires est le cadre normal imposé à l’avocat dans l’intérêt de la protection du client qui est faut-il le rappeler constamment un consommateur d’une prestation juridique. La convention d’honoraires soumise par un avocat à son client qui en accepte les termes, constitue la loi entre les parties signataires suivant le principe rappelé par les dispositions de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Cependant, cette loi contractualisée entre les parties doit respecter des règles.

C’est la raison pour laquelle que depuis longtemps la jurisprudence a reconnu un contrôle et un pouvoir de modération du juge de l’honoraire sur les termes de ladite convention et les honoraires qui en résultent. Ce contrôle est exercé dans l’optique de protéger le consommateur client de l’avocat face au professionnel qu’est l’avocat. Ainsi, par arrêt rendu le 21 janvier 2010, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé « Mais attendu que l’existence d’une convention entre l’avocat et son client ne fait pas obstacle au pouvoir du juge, statuant sur une contestation en matière d’honoraires, de réduire les honoraires convenus lorsque ceux-ci apparaissent exagérés au regard du service rendu ; Et attendu qu’ayant fait ressortir le caractère exagéré des temps mentionnés sur les notes d’honoraires alors que le travail de l’avocat n’avait été que préparatoire à la défense de la commune, le premier président, qui n’était pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et n’avait pas à effectuer d’autres recherches, faisant état des critères déterminants de son estimation, a souverainement apprécié le montant des honoraires dus par la commune ;» (Cass. 2ème civile, 21 janvier 2010, n° 06-17.179).

De même, la contestation de l’honoraire organisé par l’article 174 précité doit nécessairement conduire le juge de l’honoraire, en l’espèce le bâtonnier en première instance et le premier président en appel, à procéder à une analyse de la convention d’honoraires litigieuse et donc nécessairement de la validité de certaines clauses qui y figurent, pour pouvoir statuer in fine sur la rémunération de l’avocat. Ainsi, la Cour de cassation a approuvé un premier président d’avoir prononcé la nullité d’une convention d’honoraires en raison de l’honoraire de diligence qui revêtait en l’espèce un « caractère manifestement dérisoire par comparaison avec l’honoraire de résultat » (Cass. 2ème civile, 10 novembre 2021, n° 19-26.183).

Nous relevons que le contrôle des clauses des conventions d’honoraires s’est intensifié ainsi que le démontre la jurisprudence rendue par la Cour de justice de l’Union européenne et par la Cour de cassation que nous avons eu à commenter (Confer La double exigence posée par la CJUE sur le tarif horaire de l’avocat ; Avocats : le contrôle des clauses abusives d’une convention d’honoraires).

La prestation que la société d’avocats avait convenue avec la société CAVIAR VOLGA relevait très clairement d’une activité purement juridique. En l’espèce, il s’agissait de permettre la vente d’un bien immobilier, laquelle relève bien d’une prestation juridique et non contentieuse.

La société d’avocats soutenait dans son argumentaire en appel que s’agissant d’une prestation juridique et intervenant en qualité de mandataire en transaction immobilière, l’honoraire forfaitaire unique convenu avec la cliente en cas de vente était fondé juridiquement.

Dans son arrêt rendu en formation collégiale le 2 juillet 2021, la cour d’appel parisienne avait validé ce raisonnement par la motivation suivante :

« Le pacte de quota litis est un contrat par lequel la fixation des honoraires d’un avocat est déterminée uniquement en fonction du résultat.

 Or il est interdit à l’avocat de fixer ses honoraires par un pacte de quota litis et cette interdiction relève d’une nullité absolue qui ne peut pas faire l’objet d’une renonciation.

 En l’espèce, la mission de l’avocat était de vendre un bien immobilier et ses honoraires ne sont pas calculés en fonction du montant de la vente, ce qui constituerait un pacte de quota litis, mais ils sont fixés forfaitairement, à la condition unique que la vente soit conclue.

 Les avocats sont autorités à exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières et cette autorisation consacrée par l’article 2 de la loi dite « Hoguet » de 1971 a été validée par le règlement intérieur du barreau de Paris à l’article P. 6.3.1.

 En conséquence, la convention est parfaitement valable, dès lors que, comme tout contrat d’agent immobilier, elle ne fixe pas les honoraires en proportion du travail effectué ou du prix de vente, mais uniquement sur la réussite de la vente. »

 En clair, pour la cour d’appel de Paris l’activité de mandataire en transaction immobilière exercée par l’avocat lui permettait d’agir comme un agent immobilier et d’échapper donc aux règles de sa profession native, s’agissant de ses conditions de rémunération.

Rappelons sur ce point que l’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société.

Les activités de l’agent immobilier sont très encadrées et régies par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée dite « loi Hoguet » et par son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié.

Il résulte de ces deux textes que l’agent immobilier perçoit une rémunération sous forme de commission sur le bien vendu, après avoir conclu obligatoirement une convention de mandat avec le ou les clients.

D’ailleurs, l’article 75 du décret du 20 juillet 1972 modifié précité prévoit expressément que « si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat ».

La société d’avocats se plaçait donc d’une part, sur le fait qu’il s’agissait d’une prestation purement de conseil juridique et d’autre part, qu’elle agissait dans le cadre de la mission particulière de mandataire en transaction immobilière relevant plus de celle d’agent immobilier que celle d’avocat.

La loi Hoguet n’est pas applicable aux avocats, rappelle la Cour de cassation

Ce raisonnement et cette approche, partagés par la cour d’appel, n’ont convaincu la deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui a sanctionné la cour d’appel parisienne.

La motivation de la Cour de cassation est limpide et claire :

« En statuant ainsi, alors d’une part, que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne sont pas applicables aux avocats dans leur activité de mandataire en transaction immobilière, d’autre part, qu’elle avait constaté que la convention prévoyait que l’honoraire n’était dû qu’en cas de succès de l‘opération immobilière et n’avait ainsi été fixé qu’en fonction du résultat, la juridiction du premier président a violé les textes susvisés. »

 La Cour de cassation fait un constat qui ne souffre selon nous d’aucune ambiguïté : les dispositions de la loi dite Hoguet ne sont aucunement applicables avocats.

En effet, aux termes de son article 2, deuxième alinéa, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne sont pas applicables « aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité. »

Il se trouve justement que l’article 95 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée est venu confirmer cette exclusion en précisant que « les dispositions réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne sont pas applicables, pour les opérations qu’ils sont régulièrement habilités à réaliser dans le cadre de la réglementation de leur profession, aux notaires, aux avoués, aux avocats, aux huissiers de justice, aux géomètres experts, aux administrateurs judiciaires, aux experts fonciers et agricoles et aux experts forestiers. »

Ces deux textes d’exclusion sont clairement visés par la deuxième chambre civile dans son arrêt présentement commenté.

 Cependant, cette position de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation n’est pas nouvelle puisque dans une décision topique rendue en 2014, elle a jugé de manière similaire à l’arrêt du 6 juillet 2023 présentement commenté (Civ. 2ème 22 mai 2014, n° 13-20.035) :

« Mais attendu qu’ayant relevé que le mandat de transaction immobilière faisait désormais partie des activités pouvant être exercées par un avocat, c’est à bon droit que le premier président a écarté la possibilité d’une détermination des honoraires en proportion du seul résultat de la vente et évalué leur montant en fonction des critères de l’article 10, alinéa 2, de la loi ° 71-1130 du 31 décembre 1971 ».

Deux enseignements doivent être retirés de cet arrêt rendu le 6 juillet 2023 pour les avocats ayant décidé d’exercer des missions particulières par rapport à leur mission générale.

Le premier est que la convention d’honoraires imposée, sauf urgence, par l’article 10, troisième alinéa, de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques modifié par le V de l’article 51 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, doit fixer avec détail les honoraires de l’avocat.

On distingue traditionnellement deux types d’honoraires : d’une part, ceux dus au titre des diligences accomplies sur le plan juridique ou judiciaire qui sont calculés soit de manière forfaitaire ou au temps passé. D’autre part, ce que l’on appelle l’honoraire complémentaire dit de résultat qui est facultatif et lié au gain obtenu ou à l’économie obtenue dans l’affaire confiée. S’il peut y avoir des honoraires de diligences sans perception d’un honoraire de résultat il ne peut en revanche y avoir un honoraire de résultat sans honoraire de diligences convenu avec le client. À défaut, la convention d’honoraires serait nulle car elle recèlerait un pacte dit de quota litis fondé uniquement sur le gain à obtenir par le client, ce qui est interdit en droit français.

L’arrêt du 6 juillet 2023 que nous commentons présentement précise que cette détermination de l’honoraire de diligences et de résultat joue que ce soit pour les activités judiciaires et/ou juridiques : il n’y a aucune distinction à faire quant à la nature de la prestation exécutée par l’avocat.

Cependant il convient de rappeler que la deuxième chambre civile de la Cour de cassation avait indiqué en 2015 que cette interdiction de pacte quota litis visait toutes les prestations :

« Les dispositions de l’article 10, alinéa 3, de la loi du 31 décembre 1971, prohibant toute fixation d’honoraire qui ne le serait qu’en fonction du résultat, s’appliquent à tous les honoraires de l’avocat sans qu’il y ait lieu de faire de distinction entre les activités judiciaires et juridiques. Est donc illicite le mandat donné à l’avocat, fut-ce dans le cadre de son activité juridique et extra-contentieuse, qui ne prévoit qu’un honoraire calculé sur le résultat des diligences (Civ. 2ème 26 mars 2015, n° 14-13.901).

Dans l’arrêt du 6 juillet 2023, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le fait pour la société d’avocats d’avoir adopté un honoraire unique forfaitaire qui ne serait uniquement versé qu’en cas de vente de l’immeuble pour lequel l’avocat avait été mandaté à cet effet constituait en réalité un pacte de quota litis. Cet honoraire unique pouvait s’assimiler dans les circonstances de l’espèce à une forme de commission forfaitisée puisque du par le client qu’en cas de vente effective de son immeuble. À cela, s’ajoutait le fait que la société d’avocats avait indiqué clairement qu’elle renonçait à percevoir tout honoraire pour les diligences accomplies en l’absence de vente de l’immeuble. Or, il est évident que des honoraires de diligences auraient dû être prévus pour la licéité de la convention d’honoraires conclue avec la société CAVIAR VOLGA, ce qui aurait validé un honoraire complémentaire de résultat sur la vente immobilière.

Ubi lex non distinguit…

Le deuxième est qu’ils doivent avoir à l’esprit qu’ils restent toujours avocat lorsqu’ils exercent les missions particulières et additives que leur permet désormais la loi. À ce titre, ils restent gouvernés entièrement par les règles statutaires et déontologiques de la profession qui s’imposent impérativement à eux en leur qualité d’avocat, y compris donc dans l’activité additive et particulière.

Ainsi lorsque les avocats exercent la mission particulière de mandataire en transaction immobilière, ils ne sont aucunement soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 applicable aux agents immobiliers et restent toujours soumis à leur seul statut d’avocat. L’exercice des missions particulières par les avocats qui exercent celles-ci ne les assimilent en aucun cas aux acteurs intervenant traditionnellement dans les champs professionnels dans lesquels ils interviennent (agent immobilier, agent sportif, etc).

Le maintien de la couverture du statut d’avocat lorsque celui-ci exerce ces missions particulières ne constitue pas un handicap mais constitue au contraire un plus pour le client. En effet, le fait pour ce dernier de recourir aux services d’un avocat lui permet de bénéficier d’un haut niveau de sécurité et de protection dans les prestations offertes dans la défense de ses intérêts (contrôle du bâtonnier, couverture financière assurantielle, secret professionnel, etc.).

En conséquence, il convient que les avocats qui souhaitent exercer des missions particulières que leur sont offertes (mandat en transaction immobilière, et.) fassent sienne la locution latine Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus (Là où la loi ne distingue pas, il ne faut pas distinguer).

À bon entendeur salut !

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