L’obligation de remettre une « FISE »

Publié le 01/06/2018

Parmi les nouvelles obligations mises à la charge du prêteur en matière de crédit immobilier par l’ordonnance du 25 mars 2016 figure celle de devoir remettre à l’emprunteur une « fiche d’information standardisée européenne » (FISE) reprenant les points essentiels du crédit en question. En cas de manquement en la matière, l’établissement de crédit prêteur encourra diverses sanctions.

1. Le législateur européen a souhaité modifier et uniformiser l’état du droit régissant le crédit immobilier au sein des États membres de l’Union européenne, comme il avait pu le faire par le passé pour le crédit à la consommation. La directive n° 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel1 a été adoptée en ce sens.

2. Ce texte n’était cependant que d’harmonisation minimale. Les États étaient en effet autorisés à maintenir ou à adopter des « dispositions plus strictes visant à protéger les consommateurs, à condition que ces dispositions soient compatibles avec les obligations leur incombant en vertu du droit de l’Union »2. Deux dispositions demeuraient cependant d’ordre public et étaient alors obligatoirement transposables : les mesures intéressant le taux annuel effectif global et celles concernant la fiche d’information standardisée européenne (FISE)3.

3. La directive précitée a été transposée, en droit français, par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation4. Cette dernière, qui modifie nettement le droit régissant le crédit immobilier en France, respecte donc bien les exigences de la directive concernant la FISE.

4. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Ce document, dont la remise est obligatoire depuis le 1er octobre 2016, a pour objet de reprendre les points essentiels de l’offre de crédit immobilier. Il permet alors au futur emprunteur de connaître aisément les principales caractéristiques du crédit proposé, ce qui est utile lorsque l’on songe au fait qu’il est bien rare que l’intéressé lise la totalité des clauses figurant dans l’offre, mais aussi de comparer les offres de crédit émanant éventuellement de différents établissements. De la sorte, il pourra opter pour le prêt qui ressort de cette comparaison comme étant le plus attractif, ou répondant au mieux à ses besoins5.

5. Observons alors l’état du droit en la matière. Le non-respect de cette obligation de délivrer la FISE (I) fait encourir au banquier des sanctions non-négligeables (II). Le contentieux pourrait alors se développer sur ce point, comme c’est déjà le cas à l’heure actuelle pour la fiche précontractuelle d’information dont la remise est exigée du prêteur en matière de crédit à la consommation6.

I – L’obligation de délivrer la FISE

6. Après avoir observé les formes que peut revêtir une telle FISE ainsi que le moment où elle doit être délivrée (A), nous évoquerons les mentions que ce document doit nécessairement contenir (B).

A – Les formes et le moment de la délivrance

7. Depuis la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, dite loi Lagarde, le droit régissant ce type de crédit prévoit la remise à l’emprunteur, par le prêteur, d’une fiche précontractuelle d’information7. Des manquements sont ainsi parfois relevés par les juges sur ce point8. Une obligation analogue se retrouve donc aujourd’hui en matière de crédit immobilier comme l’indique l’article L. 313-7 du Code de la consommation.

8. Aux termes de ce dernier : « Au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit communique à l’emprunteur, par écrit ou sur un autre support durable, sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne, les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit.

Un décret en Conseil d’État fixe la liste et le contenu des informations devant figurer dans cette fiche d’information standardisée européenne à fournir pour l’offre de crédit ainsi que les conditions de sa présentation.

Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaite donner à l’emprunteur sont fournies dans un document distinct de la fiche mentionnée au présent article.

L’ensemble des informations fourni en application du présent article l’est gratuitement. »

9. Quelle forme doit alors revêtir cette fiche d’information standardisée européenne ? L’article L. 313-7 précité nous l’indique : le professionnel assujetti, c’est-à-dire le prêteur ou un intermédiaire9, doit communiquer à l’emprunteur cette fiche d’information standardisée européenne « par écrit ou sur un autre support durable ». Rappelons que, selon l’article L. 221-1 du Code de la consommation, constitue un tel support durable « tout instrument permettant au consommateur ou au professionnel de stocker des informations qui lui sont adressées personnellement afin de pouvoir s’y reporter ultérieurement pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et qui permet la reproduction à l’identique des informations stockées »10. Le document peut donc être rédigé sous forme électronique. L’article R. 313-5 du Code de la consommation précise encore que ce support doit prendre « la forme d’un document unique ».

10. Mais cela n’est pas tout. D’autres exigences sont à mentionner. En effet, le support choisi doit nécessairement être établi en respectant le modèle de FISE prévu en annexe du Code de la consommation (à la suite de C. consom., art. R. 313-4)11. De la sorte, les professionnels assujettis, non seulement nationaux, mais aussi de l’Union européenne, se voient dans l’obligation de délivrer un document formellement identique. Ainsi, et malgré la différence de langues, l’emprunteur pourra comparer les différentes offres sans peine et ainsi opter pour le crédit lui paraissant le plus attractif. Dans tous les cas, la FISE lui sera fournie gratuitement12.

11. Bien évidemment, cette FISE doit être remise au client avant la conclusion du contrat. Elle interviendra ainsi, au plus tard « lors de l’émission de l’offre de crédit »13. À défaut, ce client ne pourrait pas s’engager en connaissance de cause, ni procéder le cas échéant aux comparaisons utiles. Nous sommes donc ici, à l’instar de l’obligation d’explication14, de mise en garde15 ou encore de consultation du Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)16, en présence d’une exigence précontractuelle.

12. Rappelons qu’il revient au professionnel assujetti de démontrer qu’il a bien respecté cette obligation. En effet, en droit de la consommation, il est traditionnellement admis que la charge de la preuve du respect de ses obligations pèse sur le professionnel. Mais peut-il se contenter de mettre en avant une simple mention figurant au contrat, par laquelle l’emprunteur reconnaît s’être vu remettre par la banque le document en question ? Selon nous, une réponse négative s’impose. Rappelons qu’en matière de crédit à la consommation, la CJUE a eu l’occasion d’affirmer, par une décision du 18 décembre 2014, que les droits conférés par la directive n° 2008/48/CE du 23 avril 2008 relative au crédit à la consommation seraient compromis si la charge de la preuve de la non-exécution des obligations du prêteur pesait sur l’emprunteur17. Dès lors, une clause par laquelle l’emprunteur reconnaîtrait que le prêteur a satisfait à ses obligations ne saurait valoir renversement de la charge de la preuve mais tout au plus comme élément devant être corroboré par d’autres indices18. Cette solution devrait logiquement se retrouver concernant notre hypothèse. Il est alors recommandé aux établissements de crédit d’éditer deux exemplaires de la FISE, d’en remettre un au client et de faire signer (voire parapher) le second par ce dernier avant conservation du document ou numérisation19.

B – Le contenu de la FISE

13. Quelles sont exactement les informations devant figurer sur cette FISE ? La réponse à cette question se retrouve à l’article R. 313-4 du Code de la consommation. Celui-ci est particulièrement précis.

14. Tout d’abord, il déclare que les informations personnalisées que le prêteur ou l’intermédiaire de crédit communique à l’emprunteur sous la forme de la FISE portent nécessairement sur :

  • 1° Le prêteur ;

  • 2° L’intermédiaire de crédit, le cas échéant ;

  • 3° Les principales caractéristiques du prêt ;

  • 4° Le taux d’intérêt et les autres frais ;

  • 5° Le nombre et la périodicité de chaque versement ;

  • 6° Le montant de chaque versement ;

  • 7° L’échéancier indicatif, le cas échéant ;

  • 8° Les obligations supplémentaires ;

  • 9° Le remboursement anticipé ;

  • 10° Les caractéristiques variables ;

  • 11° Les autres droits de l’emprunteur ;

  • 12° Les réclamations ;

  • 13° Les conséquences pour l’emprunteur du non-respect de ses engagements ;

  • 14° Le cas échéant, des informations complémentaires ;

  • 15° Les autorités habilitées à assurer le contrôle du respect de la réglementation applicable.

15. Ensuite, différents cas particuliers sont envisagés par ce même article R. 313-4. En premier lieu, la FISE peut mentionner une information relative aux différents contrats de crédit composant une opération de financement.

16. En second lieu, les informations prévues aux 3° et 6° de l’article comportent, le cas échéant, les avertissements sur les risques de change encourus pour tout prêt souscrit dans une devise autre que l’euro et pour tout prêt souscrit en euro, par un emprunteur percevant ses revenus ou détenant un patrimoine dans une devise autre que l’euro, ou ne résidant pas en France. C’est ainsi que lorsque l’emprunteur est exposé à une fluctuation du taux de change, un exemple illustrant l’incidence d’une fluctuation de 20 % du taux de change figure dans cette fiche. Lorsqu’un plafond limite cette fluctuation à un montant inférieur à 20 %, le montant maximal que l’emprunteur aura à rembourser doit être indiqué. Ces exemples sont calculés à partir du dernier taux de change publié la veille du jour de l’émission de la FISE ou, à défaut, le dernier jour ouvré précédent, et qui a servi à déterminer les échéances, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le prêteur précise encore si l’offre sera assortie ou non de la possibilité de convertir le crédit dans une autre monnaie et, dans l’hypothèse où cette faculté est prévue, indique ses conditions et modalités précises. L’article R. 313-30 du Code de la consommation rappelle, quant à lui, que les risques inhérents et les conditions d’octroi des prêts en devise doivent être communiqués à l’emprunteur par l’intermédiaire de la fiche d’information standardisée européenne.

17. Des spécificités sont également prévues par d’autres dispositions concernant les crédits à taux variables. Pour mémoire, il s’agit de prêts dont le taux d’intérêt évolue (ou peut évoluer) avec le temps (en général à la date anniversaire), selon les modalités du contrat. L’indice de référence le plus couramment utilisé, depuis le passage à l’euro, est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate)20. Or, ce crédit à taux variable présentant des risques pour l’emprunteur, celui-ci doit en être conscient et pouvoir en mesurer la portée. Il a alors été soumis à un régime particulier qui ne cesse de se renforcer21. L’article R. 313-6 du Code de la consommation prévoit notamment que la possibilité d’adaptation du taux débiteur et ses effets sur les montants dus et sur le TAEG doivent mentionnés dans la FISE. C’est ainsi qu’un taux annuel effectif global supplémentaire illustrant les risques éventuels liés à une augmentation substantielle du taux débiteur doit être communiqué à l’emprunteur. En outre, lorsque le taux débiteur n’est pas plafonné, ces informations sont assorties d’un avertissement rappelant que le coût total du crédit pour l’emprunteur, indiqué par le taux annuel effectif global, peut évoluer22.

18. Les exigences légales et réglementaires intéressant la FISE sont donc étendues. Elles demeurent, bien évidemment, sanctionnées en cas de manquement.

II – Les sanctions en cas de manquement relatif à la FISE

19. Des sanctions sont envisagées par le législateur tant en ce qui concerne l’absence pure et simple de remise de la FISE (A), que pour des mentions manquantes ou une remise ne respectant la gratuité exigée (B).

A – En l’absence de remise de la FISE

20. L’article L. 341-26 du Code de la consommation prévoit que le prêteur qui accorde un crédit sans « communiquer à l’emprunteur la fiche d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L. 313-7 » peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge23. La lecture de cet article démontre qu’il concerne spécialement l’absence totale de communication de la FISE. Pour les autres manquements, et notamment à propos de ses mentions, l’article L. 341-1524 du code paraît devoir logiquement être privilégié.

21. Concernant cette déchéance, l’article L. 341-47 précise que, dans ce cas, « l’emprunteur n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu ainsi que, le cas échéant, au paiement des intérêts dont le prêteur n’a pas été déchu ». Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du jour de leur versement, sont restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû. Néanmoins, il convient de garder à l’esprit que nous sommes ici en présence d’une sanction éventuelle, car facultative. En effet, les juges du fond bénéficient d’un pouvoir discrétionnaire25 pour la prononcer ou non et pour la moduler (sauf éventuel plafond légal de 30 000 €26). On peut cependant se demander, avec d’autres27, si cette sanction pourra être cumulée avec d’autres si par ailleurs le défaut d’information est la source d’un préjudice particulier, comme notamment en matière de cautionnement.

22. L’article R. 341-20 du Code de la consommation sanctionne, en outre, de la peine d’amende prévue pour les contraventions de 5e classe, c’est-à-dire 1 500 €, le fait pour le prêteur ou l’intermédiaire, « de ne pas respecter les formalités en matière d’information précontractuelle prescrites par l’article L. 313-7 ». Cette contravention devrait donc pouvoir être retenue en cas de non-remise de la FISE. Il est cependant particulièrement rare que les incriminations prévues par le Code de la consommation en matière de crédit immobilier soient caractérisées par les magistrats28.

B – En présence d’une FISE méconnaissant les exigences requises

23. Selon l’article L. 341-25 du Code de la consommation, le prêteur qui accorde un crédit sans respecter les conditions, applicables en matière d’information précontractuelle, fixées par cet article L. 313-7, peut être déchu du droit aux intérêts, « dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts, plafonné à 30 000 € ».

24. L’absence de communication de la FISE à l’emprunteur étant spécialement sanctionnée par l’article L. 341-26 du code29, on peut penser que l’article L. 341-25 précité concerne les autres manquements se rencontrant en la matière, et plus particulièrement l’oubli d’une mention dans la FISE ou encore le fait de la reproduire de façon incomplète. La jurisprudence rendue sur le fondement de la fiche précontractuelle d’information propre au crédit à la consommation témoigne du fait que cette hypothèse se rencontre en pratique30. Citons notamment un jugement du tribunal d’instance de Beauvais ayant prononcé la déchéance du droit aux intérêts contre le prêteur qui avait omis de faire figurer un exemple représentatif mentionnant toutes les hypothèses utilisées pour le calcul du TAEG, alors même que ce dernier avait, quant à lui, été mentionné31.

25. En outre, l’article L. 341-24 du code prévoit que le fait pour le prêteur ou l’intermédiaire de crédit de ne pas respecter l’obligation de gratuité des informations fournies en application de l’article L. 313-7 étudié ici est puni d’une amende de 30 000 €.

26. Rappelons enfin que l’article R. 341-20 du Code de la consommation sanctionne de 1 500 € le fait, pour les mêmes protagonistes, « de ne pas respecter les formalités en matière d’information précontractuelle prescrites par l’article L. 313-7 ». Cette contravention doit donc pouvoir être caractérisée, en théorie, dans les cas précités.

Notes de bas de pages

  • 1.
    JOUE L 60, 28 févr. 2014, p. 34 ; Bonneau T., « La directive “crédit hypothécaire”, sa genèse, ses objectifs, son périmètre (biens visés, aux divers intervenants et aux types de prêts), comparaison par rapport au crédit mobilier », RD bancaire et fin. 2015, dossier 21 ; Piédelièvre S., « Aperçu sur la directive du 4 février 2014 sur le crédit immobilier », JCP N 2014, n° 50, 1357 ; Gourio A., « La directive européenne sur le crédit immobilier aux consommateurs », JCP E 2015, 1114 ; Lasserre Capdeville J. (dir.), « La future réforme du crédit immobilier en France », Gaz. Pal. 25 août 2015, n° 233b0, p. 3.
  • 2.
    Dir. n° 2014/17/UE, 4 févr. 2014, art. 2, § 1.
  • 3.
    Dir. n° 2014/17/UE, 4 févr. 2014, art. 2, § 2 ; Rzepecki N., « Les mesures de transposition maximale dans la directive européenne sur le crédit immobilier », Gaz. Pal. 25 août 2015, n° 233c2, p. 12.
  • 4.
    JO, 26 mars 2016, texte 27 ; Gourio A., « La réforme du crédit immobilier », JCP E 2016, 1362 ; Lasserre Capdeville J., « La réforme du crédit immobilier : une évolution juridique de bon sens ! », JCP G 2016, 517 ; Piédelièvre S., « Crédits relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation : voici l’ordonnance du 25 mars 2016 ! », JCP N 2016, act. 486 ; Legeais D., « Crédit immobilier. Principales innovations de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 », RD bancaire et fin. 2016, dossier 31.
  • 5.
    Houtcieff D., « Les devoirs précontractuels d’information du prêteur », RD bancaire et fin. 2016, dossier 44, spéc. n° 9.
  • 6.
    V. infra, n° 7.
  • 7.
    C. consom., art. L. 312-12.
  • 8.
    V. infra, nos 20 et 24.
  • 9.
    Ce dernier sera, le plus souvent, un intermédiaire en opérations de banque et de services de paiement (IOBSP), dont le régime juridique est expressément envisagé par les articles L. 519-1 et suivants du Code monétaire et financier, lorsque celui-ci intervient en matière d’opérations de crédit. Ici, l’intermédiaire n’accomplit pas en personne les opérations concernées : il se contente de rapprocher les parties à ces opérations, dont l’une doit nécessairement être un établissement de crédit ou un établissement de paiement. Entrent notamment dans cette catégorie les courtiers. Sur cette notion « d’intermédiaire », v. Lasserre Capdeville J., « Les manquements commis par les tiers en matière de crédit à la consommation », in Eréséo N. et Lasserre Capdeville J. (dir.), « Les grandes tendances du contentieux du crédit à la consommation », LPA 28 juill. 2017, n° 122f4, p. 20, numéro spécial.
  • 10.
    Cette notion donne régulièrement lieu à de la jurisprudence. V. par ex., CJUE, 25 janv. 2017, n° C-375/15 : Dalloz IP/IT 2017, p. 284, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 11.
    C. consom., art. R. 313-5.
  • 12.
    C. consom., art. L. 313-7, in fine.
  • 13.
    Le cas échéant, l’offre devra être accompagnée d’une nouvelle FISE, si d’aventure les caractéristiques du prêt proposées diffèrent des informations contenues dans la FISE précédemment remise, C. consom., art. L. 313-24.
  • 14.
    C. consom., art. L. 313-11. Lasserre Capdeville J., « L’obligation d’explication du banquier prêteur en matière de crédit aux consommateurs : une nouvelle source de contentieux », Gaz. Pal. 19 sept. 2017, n° 302p7, p. 14.
  • 15.
    C. consom., art. L. 313-12. Lasserre Capdeville J., « La reconnaissance légale de l’obligation de mise en garde par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 », Contrats, conc. consom. 2016, étude 12.
  • 16.
    C. consom., art. L. 313-16. Lasserre Capdeville J., « Le contentieux concernant le FICP », Contrats, conc. consom. 2018, étude à paraître.
  • 17.
    CJUE, 18 déc. 2014, n° C-449/13 : D. 2015, p. 715, note Poissonnier G. ; RTD com. 2015, p. 138, obs. Legeais D. ; LPA 1er juin 2015, p. 9, obs. Eréséo N.
  • 18.
    En ce sens concernant une fiche précontractuelle d’information, CA Nancy, 27 avr. 2017, n° 16/01607 – CA Nancy, 5 janv. 2017, n° 16/00860 : Juris-Data n° 2017-002155 – TI Aubervilliers, 18 oct. 2016, n° 11-15-001299 : D. 2016, p. 2277, obs. Poissonnier G. ; LPA 5 déc. 2017, n° 129u7, p. 3, obs. Lasserre Capdeville J. – Quelques juridictions du fond semblent cependant vouloir se démarquer de cette position, CA Amiens, 4 juill. 2017, n° 15/03932 : Juris-Data n° 2017-014595 – CA Douai, 1er juin 2017, n° 16/03423 : Juris-Data n° 2017-016633 – CA Douai, 3 nov. 2016, n° 16/00121 : Juris-Data n° 2016-023135.
  • 19.
    Pour un exemplaire de fiche précontractuelle d’information non revêtue d’une signature ou paraphe, CA Nancy, 27 avr. 2017, n° 16/01607.
  • 20.
    Il s’agit, pour résumer, du taux de l’argent à court terme pratiqué entre les banques de la zone euro.
  • 21.
    Kilgus N., « L’encadrement spécifique des prêts en devise et à taux variable », Gaz. Pal. 25 août 2015, n° 233c1, p. 18.
  • 22.
    Notons que les dispositions précitées ne s’appliquent pas aux contrats de crédit pour lesquels le taux débiteur est fixé « pour une période initiale de cinq ans au moins, au terme de laquelle une négociation est menée sur le taux débiteur afin de convenir d’un nouveau taux fixe pour une nouvelle période ». En revanche, dans ce cas, un taux annuel effectif global (TAEG) illustratif supplémentaire est prévu dans la FISE.
  • 23.
    De même, concernant la fiche précontractuelle d’information, v. par ex. CA Paris, 15 oct. 2015, n° 14/18108 : Juris-Data n° 2015-023287 – CA Douai, 17 déc. 2015, n° 15/03126 – CA Bourges, 10 mars 2016, n° 15/00490 : Juris-Data n° 2016-016178 – TI Aubervilliers, 18 oct. 2016, n° 11-15-001299 : D. 2016, p. 2277, obs. Poissonnier G. ; LPA 5 déc. 2017, n° 129u7, p. 3, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 24.
    V. infra, nos 23 et 24.
  • 25.
    Cass. 1re civ., 18 mars 1997, n° 95-04159 : Bull. civ. I, n° 97 – Cass. 1re civ., 16 janv. 2013, n° 05-12081 : Contrats, conc., consom. 2013, comm. 94, obs. Raymond G.
  • 26.
    V. not. infra, n° 23.
  • 27.
    Houtcieff D., « Les devoirs précontractuels d’information du prêteur », RD bancaire et fin. 2016, dossier 44, spéc. n° 10.
  • 28.
    Lasserre Capdeville J., « La double réforme du droit pénal des crédits aux consommateurs », AJ pénal 2016, p. 251.
  • 29.
    V. supra, n° 20.
  • 30.
    V. par ex. CA Paris, 13 oct. 2016, n° 15/02696 : Juris-Data n° 2016-021233.
  • 31.
    TI Beauvais, 16 sept. 2015, n° 11-15-000135 : Gaz. Pal. 12 avr. 2016, n° 261y1, p. 27, obs. Piédelièvre S. ; Contrats, conc., consom. 2015, comm. 291, obs. Raymond G. ; LPA 9 janv. 2017, n° 122a2, p. 9, obs. Lasserre Capdeville J.
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