A – Concernant le formalisme légal du crédit immobilier

13. Le banquier prêteur, intervenant dans une VEFA, accorde à son client un crédit immobilier au sens des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. Il se retrouve alors soumis à l’ensemble des obligations intéressant ce crédit. Or, force est de constater que ces dernières ont nettement évolué à la suite de la transposition en droit interne des dispositions de la directive n° 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel10, par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation, dite ordonnance MCD11.

14. Des exigences strictes sont ainsi désormais prévues tant au cours de la phase précontractuelle, que lors de la conclusion du contrat ou de son exécution12.

15. À titre d’exemples, au cours de la phase précontractuelle, on trouvera l’obligation de remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée européenne (FISE)13, de lui expliquer les caractéristiques essentielles du crédit accordé14, de le mettre en garde en cas de risque spécifique pour lui15, d’apprécier avec rigueur la solvabilité de cet emprunteur, et de procéder à la consultation du fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)16. On sait que, dans l’ensemble de ces cas, le prêteur qui n’est pas en mesure de démontrer l’accomplissement de ces obligations encourra une sanction civile originale : la déchéance du droit aux intérêts. Dans la majorité de ces hypothèses, elle sera néanmoins limitée à 30 % des intérêts.

16. Le risque pour le banquier est donc bien présent ici. Il en va d’autant plus ainsi qu’il revient au juge, lorsqu’il intervient à propos d’un contrat relevant du droit de la consommation, de relever d’office tous les manquements à ce droit et de prononcer les sanctions prévues17.

17. On notera que l’application de ce droit propre au crédit immobilier à la VEFA est de nature à présenter des incidences particulières en raison du lien que le législateur a souhaité instaurer entre le crédit immobilier et le contrat de vente principal. Rappelons que notre Code de la consommation prévoit une interdépendance entre les deux contrats par l’intermédiaire d’une condition résolutoire et d’une condition suspensive de nature à faire, selon le cas, disparaître ou naître un droit.

18. D’abord, pour l’article L. 313-36 du Code de la consommation, « l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ». Ainsi, la non-passation du contrat de vente, durant le délai prévu, fera disparaître le contrat de crédit immobilier pourtant consenti par les parties en présence. En prolongement de cette règle, la jurisprudence a eu l’occasion de dire que lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier a souscrit un crédit immobilier pour financer son acquisition en l’état futur d’achèvement, la nullité de la VEFA doit entraîner la résolution de plein droit du crédit immobilier18.

19. Ensuite, aux termes de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, lorsque l’acte de vente indique que le prix sera payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou de plusieurs prêts, cet acte se trouve soumis à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. De cette façon, l’acquéreur est assuré, au cas où son financement ne serait pas obtenu, de ne pas rester prisonnier d’un contrat de vente dont il ne pourrait se dégager sans indemniser le vendeur (c’est-à-dire en payant une clause pénale). La législation se veut très protectrice pour l’acquéreur. Ainsi, pour l’article L. 313-42 du Code de la consommation, lorsque le contrat principal indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit en plus porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci « reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre »19. Dès lors, en l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 précité ou si la mention exigée par l’article L. 313-42 du même code manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive étudiée. Cette dernière ne peut être inférieure à 1 mois. Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière doit être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit20.

20. Il est à souligner qu’il fut un temps où, en matière de VEFA, cette condition suspensive n’avait d’incidence qu’à l’égard du contrat de vente principal, et non pas le contrat de réservation21. Il en va différemment depuis la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit. À la suite de ce texte, la condition précitée a été étendue au contrat préliminaire. Cet élargissement de la protection, propre à la VEFA, est désormais expressément mentionné à l’article L. 313-40 du Code de la consommation.

B – Concernant les obligations jurisprudentielles liées au risque du crédit

21. Au-delà des obligations légales et réglementaires, la jurisprudence cherche à protéger, depuis de nombreuses années, l’emprunteur d’un crédit non adapté. Il en va plus particulièrement ainsi par l’intermédiaire de la reconnaissance par les juges d’un devoir jurisprudentiel de mise en garde.

22. Celui-ci impose au banquier d’attirer l’attention de l’emprunteur non averti, c’est-à-dire insuffisamment connaisseur en matière de crédit, du risque d’endettement excessif auquel il s’expose en concluant le contrat de prêt. Ce devoir, dégagé par les juges il y a une quinzaine d’années, donne lieu à une jurisprudence abondante22. Si le professionnel de la banque a bien respecté ce « devoir d’alerte », on ne pourra pas alors lui reprocher, par la suite, d’avoir accordé un crédit excessif ou risqué à un emprunteur profane. En revanche, un manquement en la matière entraînera la responsabilité du prêteur à qui les juges reprocheront d’être à l’origine d’un préjudice particulier pour son client : la perte d’une chance, pour l’intéressé, de ne pas contracter23.

23. Un tel manquement a déjà été retenu en matière de VEFA. Citons, notamment, une décision de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 juin 201624. En l’espèce, un couple avait acquis, en vue de le donner en location et de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux, un appartement dans un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement au moyen d’un prêt consenti par l’établissement de crédit A. Or les travaux de l’immeuble n’ayant jamais été achevés et le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, les emprunteurs avaient assigné la banque en résolution du contrat de prêt et paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de mise en garde. La cour d’appel de Bordeaux25 avait retenu ce manquement et condamné la banque à verser aux emprunteurs la somme de 45 000 €. Les magistrats avaient notamment constaté qu’il ressortait des éléments déclarés par les emprunteurs dans leur demande de crédit un endettement de 42,47 % de leurs revenus, ce qui apparaissait excessif au regard de leurs capacités financières. Il était encore noté qu’il n’existait pas en l’occurrence de garantie extrinsèque d’achèvement, ce que le prêteur ne devait pas ignorer dès lors qu’il finançait une opération de VEFA, et que le revenu locatif attendu ainsi que la déduction fiscale qu’il conditionnait présentaient un caractère aléatoire. Dans ce contexte, la banque aurait dû attirer l’attention des emprunteurs sur le risque financier que présentait cette opération, en prenant en cause les aléas mentionnés précédemment. Cette caractérisation d’un manquement au devoir de mise en garde n’est pas remise en cause par la haute juridiction26.

24. Néanmoins, force est de constater que ce type de décision est particulièrement rare27. Il convient en effet de garder à l’esprit que l’engagement de la responsabilité du prêteur n’est absolument pas automatique sur le fondement de ce devoir de mise en garde. Cette solution ne s’imposera, d’une part, que si le crédit présentait effectivement des risques28 et, d’autre part, que l’emprunteur était non averti en la matière29.

25. Ainsi, aucun manquement au devoir de mise en garde ne sera retenu si la banque n’a pas été en mesure d’apprécier le risque véritable du prêt en raison de mensonges ou de fraudes résultants de l’emprunteur ou de tiers. Par exemple, et toujours en matière de VEFA, « la banque ne peut (…) se voir reprocher de ne pas avoir décelé que les relevés de compte produits avaient été falsifiés pour supprimer la ligne correspondant au paiement du loyer par chèque chaque mois alors que cette falsification est faite sans ligne de copie et sans laisser d’espèces suspect, laissant un document dépourvu d’anomalies apparentes »30. Il en va de même si l’emprunteur a sciemment fourni des renseignements inexacts au prêteur31.

26. Quid, par ailleurs, d’un éventuel devoir d’information pesant sur le banquier dispensateur de crédit intervenant dans une VEFA ? Force est de constater que chaque fois qu’un manquement à un tel devoir a été invoqué par des acquéreurs, les juges du fond ont refusé de caractériser une telle violation. Souvent, le devoir de non-ingérence du banquier, qui impose au banquier de ne pas s’immiscer dans les affaires de ses clients à défaut d’anomalie apparente32, est mentionné pour fonder cette solution33.

C – Concernant l’encadrement juridique du versement des fonds

27. En cas de VEFA, tout versement à titre de paiement ou de dépôt avant la signature de l’acte de vente est interdit. Cette prohibition figure à l’article L. 261-12 du Code de la construction et de l’habitation : « Dans le cas de [VEFA], le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible ». Les sanctions pénales visées par l’article L. 263-1 du même code, c’est-à-dire 2 ans d’emprisonnement et 9 000 € d’amende, sont ici encourues par le vendeur. Cette interdiction vaut, bien évidemment, pour le montant d’un prêt34.

28. Le moment de la signature du contrat de vente est alors important. Celui-ci a pour caractéristique d’être nécessairement passé sous la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Il doit alors contenir le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

29. Or, des maximums sont prévus à cet échelonnement des paiements35 :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;

• 70 % du prix à la mise hors d’eau (c’est-à-dire lorsque les murs et la toiture sont achevés) ;

• 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;

• le solde lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).

30. Cet échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne saurait ainsi exiger des versements plus importants. À défaut, il s’exposerait à des sanctions civiles36, mais aussi aux sanctions pénales de l’article L. 263-1 mentionné précédemment37. En pratique, le stade de construction atteint par l’immeuble permettant de fixer la fraction du prix de vente exigible lors de la signature de l’acte authentique, sera déterminé dans l’attestation des travaux fournie au notaire par le vendeur ou l’architecte du programme.

31. Mais revenons au cas du banquier prêteur. Récemment, une question s’est posée en la matière : la banque qui a agi au vu d’appels de fonds adressés par le vendeur, dûment mandaté par les acquéreurs, accompagnés d’une attestation d’avancement de travaux de construction d’un immeuble vendu en VEFA, est-elle responsable d’avoir débloqué les fonds malgré le retard dans l’achèvement du bien ? La première chambre civile de la Cour de cassation a répondu à cette importante interrogation par une décision du 26 septembre 201838.

32. En l’espèce, à la suite de retards dans l’achèvement du bien, qui empêchaient les acquéreurs de percevoir les loyers escomptés, ceux-ci avaient assigné le vendeur et la banque en résolution des contrats de vente et de prêt. Déboutés par les juges du fond, ils s’étaient pourvus en cassation. Or la haute juridiction rejette leur pourvoi. Elle observe que la cour d’appel avait relevé que la banque avait agi à la vue des appels de fonds adressés par le vendeur, accompagnés d’une attestation d’avancement des travaux et d’une procuration des emprunteurs conférant à celui-ci tout pouvoir pour demander les déblocages de fonds au fur et à mesure des stades d’achèvement. Il apparaissait, en outre, qu’il n’était pas contesté que les mêmes documents avaient été parallèlement adressés aux emprunteurs et que ces derniers n’avaient pas formulé de contestation. Les juges du fond avaient donc pu retenir, pour la Cour de cassation, qu’il n’appartenait pas à la banque d’effectuer de plus amples recherches sur la réalité de leur avancement.

33. Le devoir de non-ingérence, qui impose au banquier de ne pas s’immiscer dans les affaires de ses clients à défaut d’anomalie apparente39, peut fonder cette solution de bon sens. Le banquier prêteur ne saurait, par conséquent, voir sa responsabilité civile engagée, ici encore, trop facilement.

34. Au-delà de cet encadrement légal, on notera que le banquier prêteur se doit également de respecter les dispositions contractuelles régissant le paiement. À défaut, sa faute sera retenue. On peut citer, par exemple, une affaire dans laquelle, bien que le contrat prévoyait la remise, à la demande du notaire de chèques libellés à son ordre, la banque avait préféré remettre à l’acquéreur un chèque libellé à l’ordre du vendeur. Cette faute ayant occasionné un dommage au vendeur, la banque avait vu sa responsabilité engagée40.

35. Dans une autre affaire, les fonds devaient être directement versés au garant comme condition de sa garantie. Or le banquier prêteur les avait versés aux acquéreurs qui les avaient reversés directement au promoteur. L’assemblée plénière de la Cour de cassation a alors estimé qu’il ne pouvait y avoir, dans un tel cas, un partage de responsabilité, mais que la faute principale était celle du banquier qui n’avait pas respecté son obligation de verser directement les fonds au garant. Il devait par conséquent supporter l’intégralité de la réparation41.

36. Mais un établissement de crédit doit-il pour autant contrôler l’utilisation des concours délivrés au promoteur ? La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de répondre à cette question par la négative. Selon elle, en l’absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles imposant à l’établissement de crédit de surveiller l’utilisation par le promoteur-vendeur des crédits confirmés bénéficiant aux acquéreurs mais dont l’intéressé avait la libre disposition, la cour d’appel a pu décider que la seule obligation de la banque avait été de livrer, conformément à ses engagements, l’intégralité du crédit confirmé, irrévocablement ouvert au vendeur jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Il ne pouvait lui être reproché, par conséquent, de ne pas s’être assuré de la destination des fonds42.

37. Pour autant, il serait maladroit de limiter le rôle du banquier, en matière de VEFA, à celui de prêteur. Il peut également prendre la forme de garant du vendeur-promoteur. Or dans ce cas aussi, il voit peser sur lui des obligations et, partant, le risque que sa responsabilité soit engagée en cas de manquement.