Le financement de l'accession à la propriété et la resposabilité du banquier

Responsabilité du banquier prêteur et VEFA

Publié le 26/01/2021 - mis à jour le 26/01/2021 à 19H01

La vente en état futur d’achèvement, dite VEFA, est aujourd’hui très prisée en pratique. Est-elle sans danger pour le banquier prêteur ou le banquier garant amené à intervenir en la matière ? L’ensemble des dispositions applicables laisse penser que quelques risques existent, même si les cas de condamnations demeurent objectivement rares.

1. Aujourd’hui, la majorité des immeubles neufs sont vendus sur plans. Il est vrai que cette pratique présente un grand intérêt pour le promoteur-vendeur ; il peut de la sorte financer une partie de l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. Ainsi, en pratique, la construction ne sera réellement lancée que lorsque la commercialisation aura atteint 30 %, voire plus, du bien concerné1.

2. La VEFA est assurément la forme de vente d’immeuble à construire la plus usitée en pratique2. Il s’agit, d’une façon générale, de la vente d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte qui n’est pas encore construit ou dont la construction n’est pas encore achevée. Plus juridiquement, l’article 1601-3 du Code civil3 indique que la VEFA est « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

3. L’opération de VEFA présente bien des originalités. D’abord, par l’effet immédiat de la vente, l’acquéreur cède des droits sur le sol (propriété, droits indivis, droit réel) et la propriété des ouvrages déjà réalisés. L’acquisition des ouvrages à venir par l’acheteur résulte, quant à elle, de l’accession à partir des droits qu’il détient sur le sol. Ensuite, malgré l’acquisition immédiate de la propriété, l’acheteur ne prend pas la qualité de maître de l’ouvrage. En effet, et cela ressort de l’article 1601-3 précité, le vendeur sur qui pèse l’obligation de construire l’immeuble conserve la maîtrise du chantier jusqu’à la réception des travaux et exerce les pouvoirs du maître de l’ouvrage. Par ailleurs, le paiement du prix est échelonné à mesure de l’exécution par le vendeur de son obligation de construire, c’est-à-dire en fonction de l’état des travaux. Enfin, l’opération se déroulant en plusieurs temps très distincts : signature d’un contrat de réservation4, signature du contrat de vente définitif passé par acte authentique, et enfin livraison du logement.

4. Le contrat de VEFA ne saurait être confondu avec d’autres contrats proches. D’une part, il se démarque du contrat de vente à terme. En effet, dans ce dernier cas, l’acquéreur ne devient propriétaire qu’à l’achèvement des travaux et pas avant5. D’autre part, il convient de distinguer le contrat de VEFA de celui de construction de maison individuelle, dit CCMI, dans lequel le constructeur ne fournit pas directement le terrain6.

5. La VEFA n’est pas sans dangers. Les principaux concernent le défaut d’achèvement par le vendeur alors que le prix aurait été payé pour partie, ou la livraison d’un bien non conforme aux précisions contractuelles, voire comportant des vices de construction7.

6. Conscient de ces risques, le législateur a cherché à encadrer spécifiquement cette opération. Un droit « propre » se retrouve alors aujourd’hui aux articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil et aux articles L. 261-1 à L. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation8. Des garanties sont notamment requises en la matière dans le but de protéger l’acquéreur.

7. Inévitablement, des fautes sont parfois commises par les parties intervenant à cette VEFA. Des actions en justice ont ainsi déjà été menées par des acquéreurs insatisfaits. Le plus souvent, ces actions sont exercées à l’encontre du promoteur, de l’architecte, du notaire, voire du démarcheur.

8. Mais qu’en est-il pour le banquier ? Force est de constater qu’il est également intéressé par la VEFA. D’abord, le prix des immeubles a rendu particulièrement rares les hypothèses dans lesquelles l’acquéreur finance son achat par ses propres deniers ; le recours au prêt bancaire est donc aujourd’hui devenu une nécessité. De plus, la loi exige la présence, dans certaines circonstances, de garants aux promoteurs. Or ceux-ci seront également, dans la majorité des cas, des établissements de crédit.

9. Ces banquiers sont-ils alors parfois poursuivis ? Sur quels fondements juridiques ? Quels sont les résultats de ces actions en justice ?

10. L’étude des décisions de justice rendues en la matière, et accessibles sur différents sites juridiques recensant la jurisprudence « notable » (Legifrance, Lextenso, LexisNexis, Dalloz, Lexbase, etc.), ne nous a pas permis de trouver beaucoup de décisions. Le contentieux contre les établissements de crédit est donc rare dans un tel cas. Il n’est cependant pas inexistant, et des manquements pourraient être parfaitement imaginés à la vue des différentes règles de droit applicables.

11. Le banquier intervenant dans une VEFA pourrait ainsi connaître quelques difficultés juridiques en tant que prêteur des fonds à l’acquéreur (I), mais aussi en tant que garant du promoteur (II).

I – Les obligations pesant sur le banquier prêteur

12. Trois hypothèses, pouvant donner lieu à des fautes civiles de la part du banquier prêteur en cas de manquement, sont à envisager ici. Elles visent le formalisme légal entourant l’octroi d’un crédit immobilier (A), les obligations jurisprudentielles intéressant le risque du crédit (B) et enfin les exigences légales spéciales relatives au versement des fonds en matière de VEFA (C)9.

A – Concernant le formalisme légal du crédit immobilier

13. Le banquier prêteur, intervenant dans une VEFA, accorde à son client un crédit immobilier au sens des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. Il se retrouve alors soumis à l’ensemble des obligations intéressant ce crédit. Or, force est de constater que ces dernières ont nettement évolué à la suite de la transposition en droit interne des dispositions de la directive n° 2014/17/UE du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel10, par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation, dite ordonnance MCD11.

14. Des exigences strictes sont ainsi désormais prévues tant au cours de la phase précontractuelle, que lors de la conclusion du contrat ou de son exécution12.

15. À titre d’exemples, au cours de la phase précontractuelle, on trouvera l’obligation de remettre à l’emprunteur une fiche d’information standardisée européenne (FISE)13, de lui expliquer les caractéristiques essentielles du crédit accordé14, de le mettre en garde en cas de risque spécifique pour lui15, d’apprécier avec rigueur la solvabilité de cet emprunteur, et de procéder à la consultation du fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)16. On sait que, dans l’ensemble de ces cas, le prêteur qui n’est pas en mesure de démontrer l’accomplissement de ces obligations encourra une sanction civile originale : la déchéance du droit aux intérêts. Dans la majorité de ces hypothèses, elle sera néanmoins limitée à 30 % des intérêts.

16. Le risque pour le banquier est donc bien présent ici. Il en va d’autant plus ainsi qu’il revient au juge, lorsqu’il intervient à propos d’un contrat relevant du droit de la consommation, de relever d’office tous les manquements à ce droit et de prononcer les sanctions prévues17.

17. On notera que l’application de ce droit propre au crédit immobilier à la VEFA est de nature à présenter des incidences particulières en raison du lien que le législateur a souhaité instaurer entre le crédit immobilier et le contrat de vente principal. Rappelons que notre Code de la consommation prévoit une interdépendance entre les deux contrats par l’intermédiaire d’une condition résolutoire et d’une condition suspensive de nature à faire, selon le cas, disparaître ou naître un droit.

18. D’abord, pour l’article L. 313-36 du Code de la consommation, « l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé ». Ainsi, la non-passation du contrat de vente, durant le délai prévu, fera disparaître le contrat de crédit immobilier pourtant consenti par les parties en présence. En prolongement de cette règle, la jurisprudence a eu l’occasion de dire que lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier a souscrit un crédit immobilier pour financer son acquisition en l’état futur d’achèvement, la nullité de la VEFA doit entraîner la résolution de plein droit du crédit immobilier18.

19. Ensuite, aux termes de l’article L. 313-40 du Code de la consommation, lorsque l’acte de vente indique que le prix sera payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou de plusieurs prêts, cet acte se trouve soumis à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. De cette façon, l’acquéreur est assuré, au cas où son financement ne serait pas obtenu, de ne pas rester prisonnier d’un contrat de vente dont il ne pourrait se dégager sans indemniser le vendeur (c’est-à-dire en payant une clause pénale). La législation se veut très protectrice pour l’acquéreur. Ainsi, pour l’article L. 313-42 du Code de la consommation, lorsque le contrat principal indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit en plus porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci « reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre »19. Dès lors, en l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 précité ou si la mention exigée par l’article L. 313-42 du même code manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive étudiée. Cette dernière ne peut être inférieure à 1 mois. Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière doit être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit20.

20. Il est à souligner qu’il fut un temps où, en matière de VEFA, cette condition suspensive n’avait d’incidence qu’à l’égard du contrat de vente principal, et non pas le contrat de réservation21. Il en va différemment depuis la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit. À la suite de ce texte, la condition précitée a été étendue au contrat préliminaire. Cet élargissement de la protection, propre à la VEFA, est désormais expressément mentionné à l’article L. 313-40 du Code de la consommation.

B – Concernant les obligations jurisprudentielles liées au risque du crédit

21. Au-delà des obligations légales et réglementaires, la jurisprudence cherche à protéger, depuis de nombreuses années, l’emprunteur d’un crédit non adapté. Il en va plus particulièrement ainsi par l’intermédiaire de la reconnaissance par les juges d’un devoir jurisprudentiel de mise en garde.

22. Celui-ci impose au banquier d’attirer l’attention de l’emprunteur non averti, c’est-à-dire insuffisamment connaisseur en matière de crédit, du risque d’endettement excessif auquel il s’expose en concluant le contrat de prêt. Ce devoir, dégagé par les juges il y a une quinzaine d’années, donne lieu à une jurisprudence abondante22. Si le professionnel de la banque a bien respecté ce « devoir d’alerte », on ne pourra pas alors lui reprocher, par la suite, d’avoir accordé un crédit excessif ou risqué à un emprunteur profane. En revanche, un manquement en la matière entraînera la responsabilité du prêteur à qui les juges reprocheront d’être à l’origine d’un préjudice particulier pour son client : la perte d’une chance, pour l’intéressé, de ne pas contracter23.

23. Un tel manquement a déjà été retenu en matière de VEFA. Citons, notamment, une décision de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 juin 201624. En l’espèce, un couple avait acquis, en vue de le donner en location et de pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux, un appartement dans un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement au moyen d’un prêt consenti par l’établissement de crédit A. Or les travaux de l’immeuble n’ayant jamais été achevés et le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, les emprunteurs avaient assigné la banque en résolution du contrat de prêt et paiement de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de mise en garde. La cour d’appel de Bordeaux25 avait retenu ce manquement et condamné la banque à verser aux emprunteurs la somme de 45 000 €. Les magistrats avaient notamment constaté qu’il ressortait des éléments déclarés par les emprunteurs dans leur demande de crédit un endettement de 42,47 % de leurs revenus, ce qui apparaissait excessif au regard de leurs capacités financières. Il était encore noté qu’il n’existait pas en l’occurrence de garantie extrinsèque d’achèvement, ce que le prêteur ne devait pas ignorer dès lors qu’il finançait une opération de VEFA, et que le revenu locatif attendu ainsi que la déduction fiscale qu’il conditionnait présentaient un caractère aléatoire. Dans ce contexte, la banque aurait dû attirer l’attention des emprunteurs sur le risque financier que présentait cette opération, en prenant en cause les aléas mentionnés précédemment. Cette caractérisation d’un manquement au devoir de mise en garde n’est pas remise en cause par la haute juridiction26.

24. Néanmoins, force est de constater que ce type de décision est particulièrement rare27. Il convient en effet de garder à l’esprit que l’engagement de la responsabilité du prêteur n’est absolument pas automatique sur le fondement de ce devoir de mise en garde. Cette solution ne s’imposera, d’une part, que si le crédit présentait effectivement des risques28 et, d’autre part, que l’emprunteur était non averti en la matière29.

25. Ainsi, aucun manquement au devoir de mise en garde ne sera retenu si la banque n’a pas été en mesure d’apprécier le risque véritable du prêt en raison de mensonges ou de fraudes résultants de l’emprunteur ou de tiers. Par exemple, et toujours en matière de VEFA, « la banque ne peut (…) se voir reprocher de ne pas avoir décelé que les relevés de compte produits avaient été falsifiés pour supprimer la ligne correspondant au paiement du loyer par chèque chaque mois alors que cette falsification est faite sans ligne de copie et sans laisser d’espèces suspect, laissant un document dépourvu d’anomalies apparentes »30. Il en va de même si l’emprunteur a sciemment fourni des renseignements inexacts au prêteur31.

26. Quid, par ailleurs, d’un éventuel devoir d’information pesant sur le banquier dispensateur de crédit intervenant dans une VEFA ? Force est de constater que chaque fois qu’un manquement à un tel devoir a été invoqué par des acquéreurs, les juges du fond ont refusé de caractériser une telle violation. Souvent, le devoir de non-ingérence du banquier, qui impose au banquier de ne pas s’immiscer dans les affaires de ses clients à défaut d’anomalie apparente32, est mentionné pour fonder cette solution33.

C – Concernant l’encadrement juridique du versement des fonds

27. En cas de VEFA, tout versement à titre de paiement ou de dépôt avant la signature de l’acte de vente est interdit. Cette prohibition figure à l’article L. 261-12 du Code de la construction et de l’habitation : « Dans le cas de [VEFA], le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible ». Les sanctions pénales visées par l’article L. 263-1 du même code, c’est-à-dire 2 ans d’emprisonnement et 9 000 € d’amende, sont ici encourues par le vendeur. Cette interdiction vaut, bien évidemment, pour le montant d’un prêt34.

28. Le moment de la signature du contrat de vente est alors important. Celui-ci a pour caractéristique d’être nécessairement passé sous la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Il doit alors contenir le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

29. Or, des maximums sont prévus à cet échelonnement des paiements35 :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;

  • 70 % du prix à la mise hors d’eau (c’est-à-dire lorsque les murs et la toiture sont achevés) ;

  • 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;

  • le solde lors de la mise à disposition du bien à l’acquéreur (sauf contestation sur sa conformité par rapport aux prévisions du contrat).

30. Cet échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne saurait ainsi exiger des versements plus importants. À défaut, il s’exposerait à des sanctions civiles36, mais aussi aux sanctions pénales de l’article L. 263-1 mentionné précédemment37. En pratique, le stade de construction atteint par l’immeuble permettant de fixer la fraction du prix de vente exigible lors de la signature de l’acte authentique, sera déterminé dans l’attestation des travaux fournie au notaire par le vendeur ou l’architecte du programme.

31. Mais revenons au cas du banquier prêteur. Récemment, une question s’est posée en la matière : la banque qui a agi au vu d’appels de fonds adressés par le vendeur, dûment mandaté par les acquéreurs, accompagnés d’une attestation d’avancement de travaux de construction d’un immeuble vendu en VEFA, est-elle responsable d’avoir débloqué les fonds malgré le retard dans l’achèvement du bien ? La première chambre civile de la Cour de cassation a répondu à cette importante interrogation par une décision du 26 septembre 201838.

32. En l’espèce, à la suite de retards dans l’achèvement du bien, qui empêchaient les acquéreurs de percevoir les loyers escomptés, ceux-ci avaient assigné le vendeur et la banque en résolution des contrats de vente et de prêt. Déboutés par les juges du fond, ils s’étaient pourvus en cassation. Or la haute juridiction rejette leur pourvoi. Elle observe que la cour d’appel avait relevé que la banque avait agi à la vue des appels de fonds adressés par le vendeur, accompagnés d’une attestation d’avancement des travaux et d’une procuration des emprunteurs conférant à celui-ci tout pouvoir pour demander les déblocages de fonds au fur et à mesure des stades d’achèvement. Il apparaissait, en outre, qu’il n’était pas contesté que les mêmes documents avaient été parallèlement adressés aux emprunteurs et que ces derniers n’avaient pas formulé de contestation. Les juges du fond avaient donc pu retenir, pour la Cour de cassation, qu’il n’appartenait pas à la banque d’effectuer de plus amples recherches sur la réalité de leur avancement.

33. Le devoir de non-ingérence, qui impose au banquier de ne pas s’immiscer dans les affaires de ses clients à défaut d’anomalie apparente39, peut fonder cette solution de bon sens. Le banquier prêteur ne saurait, par conséquent, voir sa responsabilité civile engagée, ici encore, trop facilement.

34. Au-delà de cet encadrement légal, on notera que le banquier prêteur se doit également de respecter les dispositions contractuelles régissant le paiement. À défaut, sa faute sera retenue. On peut citer, par exemple, une affaire dans laquelle, bien que le contrat prévoyait la remise, à la demande du notaire de chèques libellés à son ordre, la banque avait préféré remettre à l’acquéreur un chèque libellé à l’ordre du vendeur. Cette faute ayant occasionné un dommage au vendeur, la banque avait vu sa responsabilité engagée40.

35. Dans une autre affaire, les fonds devaient être directement versés au garant comme condition de sa garantie. Or le banquier prêteur les avait versés aux acquéreurs qui les avaient reversés directement au promoteur. L’assemblée plénière de la Cour de cassation a alors estimé qu’il ne pouvait y avoir, dans un tel cas, un partage de responsabilité, mais que la faute principale était celle du banquier qui n’avait pas respecté son obligation de verser directement les fonds au garant. Il devait par conséquent supporter l’intégralité de la réparation41.

36. Mais un établissement de crédit doit-il pour autant contrôler l’utilisation des concours délivrés au promoteur ? La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de répondre à cette question par la négative. Selon elle, en l’absence de dispositions légales ou de stipulations conventionnelles imposant à l’établissement de crédit de surveiller l’utilisation par le promoteur-vendeur des crédits confirmés bénéficiant aux acquéreurs mais dont l’intéressé avait la libre disposition, la cour d’appel a pu décider que la seule obligation de la banque avait été de livrer, conformément à ses engagements, l’intégralité du crédit confirmé, irrévocablement ouvert au vendeur jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Il ne pouvait lui être reproché, par conséquent, de ne pas s’être assuré de la destination des fonds42.

37. Pour autant, il serait maladroit de limiter le rôle du banquier, en matière de VEFA, à celui de prêteur. Il peut également prendre la forme de garant du vendeur-promoteur. Or dans ce cas aussi, il voit peser sur lui des obligations et, partant, le risque que sa responsabilité soit engagée en cas de manquement.

II – Les obligations pesant sur le banquier garant

38. La VEFA présente, pour l’acquéreur, un double risque provenant de la mévente possible du programme et de l’insolvabilité éventuelle du vendeur. Ainsi, à la différence de l’acquéreur à terme qui ne paie le prix qu’à la livraison de l’immeuble ou qui, s’il effectue des dépôts de garantie sur un compte bloqué, en garde la propriété jusqu’à cette date, l’acquéreur en VEFA qui procède au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble à des versements de fonds entre les mains du vendeur, a tout à craindre à l’interruption de la construction.

39. Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage mixte (usage professionnel et d’habitation), comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, le législateur a imposé au vendeur en état futur d’achèvement, l’obligation, en application de l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, de fournir dans le contrat, sous peine de nullité de la vente, des garanties particulières : soit une garantie d’achèvement (A), soit43 une garantie de remboursement (B)44. On parle ici de « secteur protégé » des ventes d’immeubles à construire. Reprenons successivement ces deux hypothèses qui intéressent, au premier chef, des établissements de crédit45.

A – Concernant la garantie d’achèvement

40. La garantie d’achèvement est une assurance de financement de la construction. Le but de cette garantie est de donner l’assurance à l’acquéreur qu’il y aura les fonds nécessaires pour terminer l’immeuble quelles que soient les difficultés connues par le programme de construction.

41. L’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié quelque peu par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite ÉLAN46, envisage désormais cette hypothèse. La garantie financière d’achèvement peut ainsi être mise en œuvre par l’acquéreur « en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

42. Selon l’article R. 261-21, cette garantie financière d’achèvement pourra prendre la forme soit « d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », soit « d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble »47. Cette garantie sera due par l’organisme agréé, dès la défaillance du vendeur et indépendamment des obligations de ce dernier à l’égard de l’acquéreur. Bien évidemment, la banque fournissant une telle garantie financière d’achèvement ne pourra pas se soustraire aux dispositions d’ordre public en résultant48.

43. La portée de cette garantie est néanmoins à souligner : elle n’entraîne pas le transfert de la maîtrise de l’ouvrage. L’établissement de crédit garant ne contracte donc qu’une obligation d’ordre pécuniaire qui ne saurait l’engager à remplacer le vendeur dans la gestion des opérations de construction. Pour résumer, n’est garanti que le financement de l’achèvement et non pas l’achèvement lui-même49. À plusieurs reprises, les juges ont rappelé cette règle. Par exemple, par une décision du 21 février 1979, la troisième chambre civile est venue indiquer que le banquier pouvait être condamné à verser une provision, au titre de la garantie d’achèvement, mais pas de reprendre ou de faire reprendre les travaux sous astreinte50. La modification par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 de l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas remis en cause cette solution : le garant ne se substitue toujours pas au vendeur dans l’exécution de son obligation d’achever l’immeuble ; il peut simplement faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête.

44. Concrètement, le garant devra l’achèvement de l’immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l’occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie51. S’il refuse de procéder au paiement des travaux restant à réaliser, il pourra être condamné à exécuter cette obligation52.

45. Dès lors, en fonction des circonstances, une banque pourra éventuellement voir sa responsabilité civile engagée. Cela a notamment été le cas dans une hypothèse où un tel établissement avait refusé, alors qu’il avait eu connaissance de la défaillance du vendeur-promoteur, de mettre en œuvre la garantie d’achèvement, en finançant les travaux nécessaires, alors qu’elle pouvait et devait le faire. Son attitude avait alors entraîné la péremption du permis de construire53.

46. Des situations particulières ont, par ailleurs, pu susciter des interrogations à propos de cette garantie d’achèvement : il s’agit du retard dans les travaux et du parachèvement de ces derniers. Reprenons ces deux situations.

47. En premier lieu, que prévoit notre droit en cas de retard dans la réalisation des travaux ? Il est de principe que la garantie extrinsèque d’achèvement ne peut être invoquée lorsque le retard est imputable au vendeur54. Toutefois, dans une telle situation, l’acquéreur pourra logiquement invoquer l’application des dispositions du Code civil55 et demander la résolution de la vente56. On notera cependant que, pour la Cour de cassation, le garant de l’achèvement ne peut être tenu, dans un tel cas, au remboursement des paiements effectués par l’acquéreur ni des autres préjudices causés par la résolution de la vente57. Pour la haute juridiction, il n’appartient pas au garant de s’immiscer dans les opérations de construction pour vérifier le bon déroulement du chantier. La cour d’appel de Colmar a eu l’occasion de reprendre cette solution58 en déclarant que la garantie extrinsèque ne garantit pas l’acquéreur contre les conséquences du retard dans la livraison et ne peut jouer que lorsque le promoteur est en liquidation ou à tout le moins lorsque le caractère irréversible de sa défaillance est établi59.

48. Cette situation doit cependant être distinguée du cas où le retard de livraison est dû aux délais de mise en œuvre du financement dans le cadre de l’application de la garantie extrinsèque60. Dans une telle hypothèse, en effet, l’acquéreur est en droit d’obtenir des dommages et intérêts de la part de l’établissement de crédit garant ainsi fautif61.

49. En second lieu, le cas du parachèvement amène à s’interroger. La notion de garantie d’achèvement porte donc sur l’« achèvement » de la construction. Mais comment faut-il interpréter cette notion ? Selon l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, il s’agit de l’exécution des ouvrages et l’installation des « éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution »62. Le garant n’est donc pas redevable des sommes permettant le parachèvement de l’immeuble comme l’aménagement des espaces verts ou la réfection des imperfections subsistantes63.

B – Concernant la garantie de remboursement

50. Un second type de garantie peut être proposé par le vendeur d’immeuble en état futur d’achèvement : une garantie de remboursement. Selon l’article R. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière est « une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement ». Il s’agit ici d’une garantie des conséquences pécuniaires de l’inachèvement de l’immeuble.

51. Quelques observations s’imposent en la matière. Tout d’abord, cette garantie de remboursement résulte ici exclusivement d’une convention de cautionnement64.

52. De plus, seuls sont garantis les remboursements ayant pour cause la résolution de la vente pour défaut d’achèvement, qu’elle soit amiable ou judiciaire. La caution ne sera pas engagée si le remboursement est demandé pour toute autre cause.

53. Ensuite, la garantie ne concerne que le remboursement des versements correspondants aux paiements du prix de l’immeuble. Elle ne s’applique pas aux dépenses accessoires à la vente, comme, par exemple, les honoraires du notaire65.

54. En outre, il est à souligner que cette garantie ne peut pas jouer lorsque les parties ont prévu la garantie d’achèvement (sauf dans les cas où la substitution aurait été envisagée par le contrat). Ainsi, l’acquéreur confronté à la liquidation de biens du vendeur et désireux, finalement, de demander la résolution de la vente, ne peut pas invoquer la garantie de remboursement pour obtenir la restitution des sommes versées précédemment au vendeur. Pour résumer, chaque garantie a son propre objet qui ne saurait être confondu66.

55. Enfin, la garantie de remboursement est peu utilisée en pratique. Il apparaît en effet qu’elle ne rencontre la faveur ni des organismes de garantie, ni des promoteurs-vendeurs.

Conclusion

56. Pour conclure cette présentation, on notera que si en théorie la VEFA est source de risques juridiques pour le banquier prêteur ou garant, force est de constater que le contentieux n’est pas très abondant à l’égard de ce professionnel.

57. Doit-on s’en étonner ? Aucunement. D’une part, la présence de diverses garanties, et plus particulièrement les garanties extrinsèques, tend à diminuer les dangers liés à cette forme de vente. D’autre part, les actions seront plus facilement dirigées contre le vendeur-promoteur.

58. Il n’en demeure pas moins que le prêteur se doit de rester vigilant. En effet, et cela a été noté, le prêteur est tenu de respecter le droit régissant le crédit immobilier. Or ce dernier a connu une évolution notable à la suite de l’ordonnance du 25 mars 2016 ayant transposé en droit interne la directive du 4 février 2014 sur le crédit hypothécaire67. Désormais, les obligations pesant sur le prêteur sont nettement plus nombreuses, et donc les risques d’en méconnaître une, ou plutôt de ne pas être en mesure d’en prouver le respect, se sont multipliés.

59. Par conséquent, ce n’est pas parce que le banquier prêteur a été préservé jusqu’ici par l’acheteur d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une VEFA à l’origine d’un préjudice, qu’il en sera encore de même dans le futur. La vérité d’un jour n’est pas forcément celle du lendemain.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Ce pourcentage sera notamment nécessaire au promoteur pour obtenir les garanties financières souhaitées.
  • 2.
    Pour une étude générale, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20.
  • 3.
    Le contenu de cet article est reproduit par l’article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 4.
    CCH, art. L. 261-15 et CCH, art. R. 261-25 à CCH, art. R. 261-31 ; sur la nature juridique de ce contrat préliminaire, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 17 et s. ; Sizaire D. et Durand-Pasquier G., « Ventes d’immeubles à construire. Contrat préliminaire de réservation », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-50, 9 et s.
  • 5.
    C. civ., art. 1601-2 ; les sommes versées pour l’exécution des travaux doivent alors être déposées sur un compte bancaire. Ce n’est qu’à la livraison du logement que le promoteur pourra récupérer les sommes en question.
  • 6.
    Visant cette distinction, v. CA Caen, 21 oct. 2014, n° 12/01102.
  • 7.
    En cas d’opération de défiscalisation, un danger supplémentaire peut se produire. D’une part, si le logement est ainsi acquis en VEFA, c’est la date d’achèvement des travaux qui devra être prise en compte pour le début de la réduction d’impôt Pinel. D’autre part, et surtout, cet achèvement des travaux doit intervenir au plus tard dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique de vente. Un retard en la matière peut alors se révéler doublement préjudiciable pour l’acheteur : non seulement le bien ne pourra pas être mis en location, mais en plus l’acheteur risque d’être privé de la réduction d’impôt. Quelques cas de prorogations sont néanmoins admis, notamment si les travaux ont été interrompus à cause d’un cas de force majeure. Rescrit publié par l’administration fiscale le 13 juillet 2018 (BOI-RES-000005, 13 juill. 2018 : Dr. fisc. 2018, act. 327).
  • 8.
    CCH, art. R. 261-1 et s.
  • 9.
    La VEFA étant souvent passée dans un but de défiscalisation, la jurisprudence témoigne du fait que d’autres manquements pourraient éventuellement être reprochés au banquier intervenant pour financer une telle opération, v. Lasserre Capdeville J., « La responsabilité du banquier prêteur et le dispositif “Pinel” », v. infra, n° 150w6.
  • 10.
    JOUE L 60, 28 févr. 2014, p. 1.
  • 11.
    JO, 26 mars 2016, texte n° 27 ; Lasserre Capdeville J., « La réforme du crédit immobilier : une évolution juridique de bon sens ! », JCP G 2016, 517 ; Piédelièvre S., « Crédits relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation : voici l’ordonnance du 25 mars 2016 ! », JCP N 2016, act. 486 ; Gourio A., « La réforme du crédit immobilier », JCP E 2016, 1362 ; Cette ordonnance a été ratifiée par la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 : JO, 22 févr. 2017, texte n° 1.
  • 12.
    Pour une présentation générale, v. Le Lamy Droit Économique 2019, nos 5943 et s.
  • 13.
    C. consom., art. L. 313-7.
  • 14.
    C. consom., art. L. 313-11.
  • 15.
    C. consom., art. L. 313-12.
  • 16.
    C. consom., art. L. 313-16.
  • 17.
    C. consom., art. R. 632-1.
  • 18.
    Cass. 1re civ., 24 oct. 2018, n° 17-16709 : AJDI 2018, p. 874 ; LEDB déc. 2018, n° 111u6, p. 4, obs. Mathey N. ; Cass. 3e civ., 5 nov. 2008, n° 07-17357.
  • 19.
    Cette dernière déclaration doit bien évidemment correspondre à la volonté de l’acquéreur, v. Cass. 3e civ., 12 févr. 2014, n° 12-27182 : Bull. civ. III, n° 20 ; JCP N 2014, 1150, note Piédelièvre S. ; Contrats, conc., consom. 2014, comm. 122, obs. Raymond G. ; LPA 1er août 2014, p. 16, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 20.
    C. consom., art. L. 313-41. On rappellera que, pour l’article L. 341-43 du Code de la consommation, le fait pour le vendeur, en infraction aux dispositions de l’article L. 313-41 de ne pas restituer les sommes mentionnées à ces articles, est puni d’une amende de 300 000 €.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 20 déc. 1994, n° 92-18794 : RDI 1995, p. 337, obs. Saint-Alary-Houin C. – Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-12675 : Constr.-Urb. 2002, comm. 111, obs. Cornille P. – Cass. 3e civ., 21 juin 2006, n° 04-18239 : RDC 2006, p. 1121, obs. Fenouillet D.
  • 22.
    Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 862, nos 1885 et s.
  • 23.
    Cass. com., 20 oct. 2009, n° 08-20274 : Bull. civ. IV, n° 127 ; D. 2009, AJ, p. 2607, obs. Delpech X. ; JCP E 2009, 48, note Piedelièvre S. ; JCP E 2009, 46, note Legeais D. – Cass. com., 26 janv. 2010, n° 08-18354 : D. 2010, AJ, p. 578, obs. Avena-Robardet V. ; D. 2010, p. 934, note Lasserre Capdeville J.
  • 24.
    Cass. 1re civ., 29 juin 2016, n° 14-30011.
  • 25.
    CA Bordeaux, 18 sept. 2014, n° 13/00827.
  • 26.
    Pour un autre exemple, v. Cass. 1re civ., 30 avr. 2014, n° 13-10582 : D. 2015, p. 2145, obs. Martin D.-R. et Synvet H.
  • 27.
    Pour un rejet, v. par ex., CA Limoges, 15 mai 2014, n° 12/00918.
  • 28.
    CA Paris, 3 déc. 2015, n° 14/14652.
  • 29.
    On rappellera que si l’emprunteur est une société, l’appréciation du caractère averti ou non averti de cette dernière se reportera sur la personne de son dirigeant. Concernant une VEFA, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser, récemment, que le caractère averti de l’emprunteur, personne morale, ne pouvait s’apprécier en la personne de ses associés, même si ces derniers sont solidairement tenus des dettes sociales car il s’agit d’une société en nom collectif (SNC), Cass. com., 11 avr. 2018, n° 15-27133 : Banque et droit 2018, n° 181, p. 19, obs. Bonneau T. ; LEDB juin 2018, n° 111j8, p. 2, obs. Lasserre Capdeville J. ; JCP E 2018, 1245.
  • 30.
    CA Paris, 18 juin 2015, n° 14/11848.
  • 31.
    Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-20483 : RDI 2014, p. 632, obs. Heugas-Darraspen H.
  • 32.
    Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 163, nos 268 et s.
  • 33.
    V. par ex. CA Metz, 13 déc. 2016, n° 15/00780 ; CA Paris, 3 déc. 2015, n° 14/14652.
  • 34.
    Cass. crim., 7 mars 1973, n° 72-92172 : Bull. crim., n° 119.
  • 35.
    CCH, art. R. 261-14.
  • 36.
    CCH, art. L. 261-16 ; cet article répute non écrite toute clause contraire aux dispositions légales du régime de la VEFA.
  • 37.
    V. supra, n° 27.
  • 38.
    Cass. 1re civ., 26 sept. 2018, n° 17-19535 : Defrénois flash 22 oct. 2018, n° 147n6, p. 4 ; Gaz. Pal. 11 déc. 2018, n° 338k1, p. 81, obs. Zalewski-Sicard V.
  • 39.
    Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2e éd., 2019, Dalloz, Précis, p. 163, nos 268 et s.
  • 40.
    CA Paris, 5 oct. 2007, n° 06/01122.
  • 41.
    Cass. ass. plén., 5 déc. 2014, n° 13-19674 : Bull. civ. ass. plén., n° 3 ; RDI 2015, p. 135, obs. Tournafond O. et Trisoire J.-P. ; Constr.-Urb. 2015, comm. 10, obs. Pagès de Varenne M.-L. ; Defrénois 30 avr. 2015, n° 119p2, p. 428, obs. Périnet-Marquet H. ; JCP N 2014, act. 1268.
  • 42.
    Cass. com., 23 janv. 2007, n° 05-18368.
  • 43.
    Il s’agit d’une alternative. Les garanties d’achèvement et de remboursement ne se cumulent pas. En pratique, le choix sera arrêté par le vendeur.
  • 44.
    Des combinaisons entre ces garanties sont possibles, Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 155 et s.
  • 45.
    Pour une présentation détaillée, Sizaire D. et Zalewski-Sicard V., « Ventes d’immeubles à construire. Garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-40 ; Berly J.-M., « Quelles obligations pour la caution garante de l’achèvement dans la VEFA ? », RDI 2015, p. 114.
  • 46.
    JO, 24 nov. 2018, texte n° 1.
  • 47.
    La qualification juridique de ce cautionnement a suscité des interrogations, v. Magnin F., « Ventes d’immeubles à construire. Régime renforcé », JCl. C. civ., art. 1601-1 à 1601-4, fasc. 20, nos 141 et s.
  • 48.
    Il est vrai que la jurisprudence y a longtemps vue une garantie autonome, afin d’éviter l’extinction de l’obligation du garant en cas de procédure collective du débiteur principal, Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-13213 : Bull. civ. III, n° 53 – Cass. 3e civ., 1er mars 2006, n° 04-16297 : Bull. civ. III, n° 50 ; Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-15318. Toutefois, depuis la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, l’article L. 313-22-1 du Code de la consommation prévoit au bénéfice de l’établissement de crédit ayant fourni un cautionnement un recours de plein droit contre « le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévues à l’article 1346 du Code civil ».
  • 49.
    Le garant ne peut ainsi prétendre limiter la garantie telle qu’elle résulte de la loi ou du règlement à la faveur d’une clause du contrat, Cass. 3e civ., 5 oct. 2011, n° 10-12072 ; Cass. 3e civ., 22 juin 2005, n° 04-12013.
  • 50.
    CA Aix-en-Provence, 30 janv. 2003, n° 01/17610 : Constr. – Urb. 2003, comm. 219, obs. Cornille P.
  • 51.
    Cass. 3e civ., 21 févr. 1979, n° 77-15587 : Bull. civ. III, n° 48 ; RDI 1979, p. 478, obs Groslière J.-C. et Jestaz P. ; JCP N 1979, p. 660 – v. également, Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12706 : Bull. civ. III, n° 71 ; JCP G 1999, 1862 ; RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; Constr.-Urb. 1999, comm. 177, obs. Sizaire D. ; Cass. 3e civ., 15 juin 2000, n° 98-22817.
  • 52.
    Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, n° 09-65475 : Constr.-Urb. 2010, comm. 93, obs. Sizaire C.
  • 53.
    Cass. 3e civ., 3 mai 2001, n° 99-18139 : Bull. civ. III, n° 55. – pour une condamnation en référé au paiement d’une provision, v. Cass. 3e civ., 17 juill. 1997, n° 96-11200 : Constr.-Urb. 1998, comm. 1, obs. Sizaire D.
  • 54.
    Cass. 3e civ., 26 nov. 2014, n° 13-25534 : Bull. civ. III, n° 157 ; Resp. civ. et assur. 2015, comm. 54 ; Constr.-Urb. 2015, comm. 10, obs. Sizaire D. ; D. 2014, AJ, p. 2463 ; LPA 28 juin 2015, p. 5, note Zalewski V.
  • 55.
    CA Paris, 3 avr. 2012, n° 10/23726 : Constr.-Urb. 2012, comm. 103, obs. Cornille P. ; Sizaire D. et Zalewski-Sicard V., « Ventes d’immeubles à construire. Garanties extrinsèques d’achèvement ou de remboursement », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 83-40, n° 33.
  • 56.
    Pour l’article 1224 du Code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».
  • 57.
    CA Paris, 16 juin 1998, n° 96/10090 : RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; selon cette décision, l’existence d’une garantie extrinsèque d’achèvement donnée dans le contrat de vente par le constructeur ne fait pas obstacle à l’application de l’ancien article 1184 du Code civil sur le fondement de l’inexécution contractuelle.
  • 58.
    Cass. 3e civ., 17 mars 1999, n° 97-12706 : Bull. civ. III, n° 71 ; JCP G 1999, 1862 ; RDI 1999, p. 661, obs. Saint-Alary-Houin C. ; Constr.-Urb. 1999, comm. 177, obs. Sizaire D.
  • 59.
    CA Colmar, 13 janv. 2005, n° 03/00035.
  • 60.
    De même, le banquier garant d’achèvement n’a pas à informer l’acquéreur d’un risque de retard ou d’inaccomplissement de la construction si, à la date de signature du contrat, il pouvait estimer que le chantier allait démarrer, Cass. 3e civ., 26 nov. 2014, n° 13-22863 : Bull. civ. III, n° 156 ; LEDB janv. 2015, n° 6, p. 4, obs. Routier R. ; LPA 28 juin 2015, p. 5, note Zalewski V.
  • 61.
    Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-13213 : Bull. civ. III, n° 53 ; Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 05-15515.
  • 62.
    Engage ainsi sa responsabilité le garant qui, par ses manœuvres, maintient dans l’ignorance de la situation matérielle l’acquéreur afin qu’il n’exerce pas les droits dérivant de la garantie, Cass. 3e civ., 16 juin 2016, nos 14-29748 et 15-15134 : Gaz. Pal. 22 nov. 2016, n° 280c8, p. 76, obs. Zalewski-Sicard V.
  • 63.
    Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 07-20410 : JCP N 2009, act. 156.
  • 64.
    Rép. min. : JOAN, 13 déc. 1975, p. 9776 ; CA Versailles, 19 juin 2006, n° 04/09193.
  • 65.
    CCH, art. R. 261-22. On notera que ce cautionnement doit être solidaire. Par conséquent, l’acquéreur pourra demander directement au garant l’exécution de son engagement sans avoir à poursuivre d’abord le vendeur.
  • 66.
    Cass. 1re civ., 17 mars 1999, n° 97-12706.
  • 67.
    Cass. 3e civ., 28 mars 2001, n° 99-17800.
  • 68.
    V. supra, nos 13 et s.

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Référence : LPA 26 Jan. 2021, n° 150w4, p.7

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