« Le temps des investisseurs n’est pas nécessairement celui des collectivités et des services de l’État »

Actu-juridique : Quelles sont les caractéristiques du marché de foncier ou d’immobilier industriel et productif en Île-de-France ?

Dominique Moreno : L’Île-de-France est une région très dense, cela ne surprendra personne, mais dont la densification varie de manière importante selon la zone géographique étudiée. Ainsi les industriels sont confrontés à une rareté du foncier et à un prix qui varie selon ce déséquilibre régional. Concernant la demande, elle se maintient à un niveau soutenu depuis quelques années pour le foncier et les locaux industriels ou productifs (locaux d’activité, usines, ateliers, entrepôts, laboratoires). L’origine de cette demande est d’abord locale, c’est-à-dire francilienne, et est le fait de motifs variés : réaménagements, transferts vers des locaux plus adaptés ou création d’entreprises. Il y a également une demande de foncier en hausse de la part d’entreprises extérieures, notamment internationales.

La région est aussi marquée par une forte différence entre la demande « exprimée » et celle « placée », c’est-à-dire la demande qui aboutit effectivement. D’après des entretiens menés cette année auprès d’aménageurs franciliens et des collectivités territoriales, près de 950 hectares seraient disponibles pour accueillir des industriels. Aussi, ces espaces sont surtout concentrés sur certains territoires, notamment dans le sud-est et le nord-est de la région. L’ouest de l’Île-de-France concentre, quant à lui, davantage de l’immobilier de bureau, résidentiel et tertiaire.

AJ : Est-il possible de parer aux déséquilibres que vous mentionnez ?

D.M. : Cela prendra du temps, mais nous le pensons. Nous recommandons, pour cela, d’insérer dans le futur schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), actuellement en révision, une stratégie précise d’offre foncière à destination des activités industrielles et productives et de prévoir ainsi une répartition équilibrée de cette offre entre les territoires.

Aussi, il y a des déséquilibres d’ordre « naturel » qui sont plus difficiles à corriger. Je pense notamment aux typologies d’activités. Celles qui génèrent par exemple des contraintes de sécurité ou des émissions polluantes, qui sont qualifiées d’« installations classées protection de l’environnement » (ICPE) ou « Seveso » ne peuvent s’inscrire dans un paysage urbain dense. A contrario, des petites entreprises, de petites productions, des activités artisanales ou encore la fabrication en petite série, nécessitent moins d’espaces de stockage et de machines lourdes, et peuvent s’installer plus facilement dans les centres urbains.

À la CCI Paris Île-de-France nous pensons que ces différences peuvent être utiles au développement économique régional en misant davantage sur une complémentarité entre territoires et activités selon la chaîne de production. Or l’offre d’immobilier à destination des industriels est pour le moment encore trop standardisée. De plus, les territoires les plus éloignés des centres économiques ont besoin de meilleures dessertes en transports pour attirer de nouvelles entreprises et leurs salariés.

AJ : Quelles sont vos autres préconisations pour améliorer l’offre régionale foncière et immobilière pour les industriels ?

D.M. : Les collectivités ont un rôle important à jouer à travers leurs plans locaux d’urbanisme (PLU). Beaucoup d’entre elles, et cela peut se comprendre d’un point de vue strictement économique, ont tendance à privilégier l’immobilier de bureau ou de logement, plutôt que le productif. Les deux premiers étant bien plus rentables et valorisables que le dernier. Sur un même terrain vous pouvez plus facilement construire plusieurs bâtiments destinés à l’habitat et ce à une certaine hauteur, que vous ne pouvez accueillir d’entreprises industrielles avec toutes les contraintes d’espace et de sécurité que cela engendre. Il nous faut donc faire preuve de pédagogie auprès des mairies et des intercommunalités pour qu’elles insèrent dans leurs PLU davantage de dispositifs, des zonages plus particulièrement, pour le foncier et l’immobilier productif.

« Les collectivités ont un rôle important à jouer à travers leurs plans locaux d’urbanisme »

Une autre voie intéressante, et que l’on souhaite pousser auprès des décideurs pour les zones les plus denses où le foncier se raréfie, concerne la densification verticale, à l’instar de ce qui se fait depuis longtemps au Japon. La construction en étages permet d’améliorer le rendement et la valorisation, et peut donc se révéler intéressante pour les propriétaires de terrain. Évidemment ce type de projet est soumis à quelques contraintes, notamment techniques pour la sécurité ou pour la jouissance d’espaces (quai de chargement, zone de retournement), mais la densification verticale intéresse de plus en plus d’acteurs et notamment les entreprises de « petite production », c’est le cas de l’hôtel industriel « Mozinor » à Montreuil (93). La CCI Paris Île-de-France soutient les actions de communication visant à prouver la faisabilité de ce type d’immobilier auprès des professionnels du secteur.

AJ : Pour les zones péri-urbaines, vous appelez à des actions centrées notamment sur les zones d’activité économique (ZAE) construites il y a des décennies, déjà à l’époque pour desserrer la pression sur le centre de l’agglomération parisienne. Votre idée est-elle de redynamiser ces ZAE ?

D.M. : Oui car ces zones aujourd’hui ne répondent plus aux besoins des entreprises qu’elles pourraient attirer ou retenir. Les ZAE ne sont pas assez bien desservies en transports en commun, or nous savons que la question de l’accès et de la mobilité est essentielle pour rester attractive. Elles sont aussi concurrencées par des zones plus modernes qui rectifient en partie ces problèmes. Aussi, elles ont beaucoup de mal à répondre aux défis technologiques (automatisation, découpe laser, impression 3D, etc.) à cause de bâtiments obsolètes. L’enjeu pour les ZAE est donc la réhabilitation. Or réhabiliter en profondeur et structurellement est une chose très compliquée s’il y a plusieurs propriétaires, ce qui caractérise souvent ces zones. Heureusement, la nouvelle loi Climat et Résilience promulguée cet été, entérinant une préconisation constante de la CCI Paris Île-de-France, dote les ZAE d’un statut légal permettant d’y mobiliser tous les outils fonciers et d’aménagement (droit de préemption, notamment), et ce après un inventaire des collectivités. La réhabilitation de ces friches industrielles va donc pouvoir s’accélérer et être facilitée, ce qui leur permettra, in fine, d’être plus concurrentielles et d’attirer de nouvelles entreprises industrielles et productives.

AJ : Pour la CCI Paris Île-de-France il y a aussi un problème d’ordre « temporel ». Pouvez-vous nous préciser ce point ?

D.M. : Il est difficile d’imaginer la quantité d’autorisations administratives qu’il est souvent nécessaire d’obtenir pour réhabiliter une friche industrielle ainsi que le lacis de législations qui s’y applique : Code de l’urbanisme, Code de l’environnement, Code minier, Code du patrimoine ou encore Code du commerce. L’opérateur qui souhaite s’engager dans une opération de restructuration d’un site est ainsi confronté à une pléiade de formalités administratives qui peut se révéler décourageante et pénalisante. Le temps des investisseurs n’est pas nécessairement celui des collectivités et des services de l’État. Or là aussi c’est un combat que nous menions de longue date avec d’autres partenaires, et nous nous réjouissons que la loi Climat et Résilience instaure un nouvel outil, le certificat de projet. Ce certificat sera applicable aux projets qui seront intégralement situés sur des friches, qu’ils soient industriels, commerciaux, ou logistiques par exemple, et visera à mieux coordonner les différents acteurs des projets, notamment publics. Le préfet aura la main pour le piloter et pourra, en lien avec l’aménageur, négocier un calendrier d’instruction qui engagera toutes les administrations concernées. Autrement dit, ce certificat sera un réel moyen d’accélérer les projets de réhabilitation.

AJ : D’après votre rapport, la crise sanitaire est une opportunité pour le foncier et l’immobilier productif. Pourquoi ? Beaucoup pensent l’inverse en considérant l’effet « télétravail ».

D.M. : La Covid-19 a mis en lumière la dépendance de notre pays à certaines industries et productions étrangères que nous ne pouvons contrôler. Depuis, les décideurs politiques ne cessent de répéter qu’il faut relocaliser ces industries en France. C’est une bonne nouvelle nous semble-t-il à la CCI Paris Île-de-France. Or pour réindustrialiser le pays, que faut-il ? De l’immobilier et du foncier, voilà pourquoi nous pensons que cette crise est de ce point de vue-là une opportunité. C’est aussi pour cela que la loi Climat et résilience arrive au bon moment. Dans le souci de zéro artificialisation nette (ZAN), nous devions bénéficier des moyens pour agir rapidement et efficacement sur l’existant.

« L’exode prédit des Franciliens n’a pas et n’aura pas lieu »

Enfin, contrairement aux idées reçues, et les chiffres nous donnent raison pour le moment, les Franciliens n’ont pas fui leur région pour s’installer à la campagne. Il y aura toujours besoin de locaux, et qui plus est pour des activités industrielles pour lesquelles il est très difficile, voire impossible, de mettre en place le télétravail. Peut-être que certains ont surinterprété les conséquences des confinements sur les comportements des actifs. L’exode prédit n’a pas et n’aura pas lieu selon nous.

AJ : Quels sont les principaux atouts de la région Île-de-France, notamment dans la compétition internationale et la concurrence entre métropoles ?

D.M. : La région Île-de-France reste, crise sanitaire ou pas, une région extrêmement attractive pour les entrepreneurs. Globalement elle peut compter sur un niveau d’infrastructures publiques (écoles, universités, transports, hôpitaux, etc.) exceptionnel, qui n’a peut-être pas d’égal en Europe. Le niveau d’éducation de ses actifs est aussi reconnu à l’étranger. De même, le maillage scolaire et la qualité de l’enseignement sont des atouts très importants et observés quand des entreprises souhaitent s’installer dans un territoire. Notre rapport s’inscrit surtout dans une perspective de développement de ces forces. Nous croyons qu’il est possible de faire encore mieux.