Nouvelle préconisation du GRECCO sur un sujet délicat : la mise en conformité du RCP avec les dispositions relatives aux parties communes à jouissance privative
Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO), réunissant des praticiens et des universitaires, a pour objectif de développer une réflexion pérenne sur l’application et l’évolution du droit de la copropriété. Après débats, le GRECCO rédige des propositions destinées à faciliter l’interprétation des textes du droit de la copropriété, à suggérer des pratiques professionnelles et à susciter des modifications législatives et réglementaires. Ces propositions sont largement diffusées dans les revues juridiques et professionnelles afin qu’elles puissent être connues et discutées.
Préconisation du GRECCO n° 13 du 16 septembre 2021 : la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes à jouissance privative
La mise en conformité des règlements de copropriété engendre de nombreuses difficultés relevées tant par les praticiens que la doctrine. Outre son aspect délicat, la sortie de cette 13e préconisation intervient dans des conditions particulières. Le législateur, averti des difficultés de la mise en conformité, a en effet introduit dans le projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dit « 3Ds ») un article 24.
Si dans sa version initiale cet article 24 prévoyait un report de trois années, soit jusqu’au 23 novembre 2024, pour procéder à la mise en conformité, la version votée par le Sénat le 21 juillet 2021 en première lecture, à la suite d’un amendement, prévoit une modification des articles 206, II, et 209, II, de la loi ELAN (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018) et comporte des mesures transitoires pour les règlements de copropriété existants.
Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
« II. L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance.
L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »
Ainsi, si le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement, il n’existe plus de délai butoir pour ce faire.
Ce texte a été transmis à l’Assemblée nationale. Compte tenu du calendrier parlementaire prévisible, il est très improbable que le projet de loi « 3Ds » puisse être adopté avant la date du 23 novembre 2021. La préconisation fera donc l’objet, si nécessaire, d’un complément, après publication du texte.
Le groupe de travail est composé de : Matthieu Poumarède, professeur de droit ; Denis Brachet, géomètre-expert ; Véronique Bacot-Réaume, expert judiciaire ; Patrick Baudouin, avocat ; Christelle Coutant-Lapalus, professeur de droit ; Éliane Frémeaux, notaire honoraire ; Laurence Guégan-Gélinet, avocat ; Florence Bayard-Jammes, enseignant-chercheur ; Agnès Lebatteux, avocat ; Stéphane Lelièvre, notaire ; Bernard Pérouzel, expert ; Olivier Safar, syndic de copropriété.
Sources :