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Bail consenti sur les parties privatives d’un lot indépendamment du droit de jouissance exclusive sur les parties communes

Publié le 23/08/2022 - mis à jour le 23/08/2022 à 10H16
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Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot.

Accessorium sequitur principale : « droit de jouissance privative », « droit de jouissance spéciale ». Au cas particulier1, des bailleurs ont consenti un bail à usage professionnel à Mme M., aux droits de laquelle vient la société Pharmacie 2000, des locaux à usage de pharmacie situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le bail porte notamment sur le lot n° 7 auquel est attachée la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, située derrière le bâtiment. Le 16 décembre 2013 a été installé un dispositif empêchant la société Pharmacie 2000 d’accéder à la cour en automobile. Le 11 décembre 2014, la société Pharmacie 2000 a assigné les consorts Q. aux fins de les voir condamner à lui remettre la clé du dispositif et à lui payer des dommages et intérêts. Les juges du fond rejettent la demande en jugeant que les bailleurs n’ont pas entendu conférer à leur locataire ce droit d’usage privatif qu’ils détiennent sur la cour de l’immeuble, après pourtant avoir relevé qu’un droit de jouissance privative portant sur la cour de l’immeuble litigieux était rattaché au lot n° 7 donné en location à la SNC Pharmacie 2000. La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant qu’un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot. La pratique notariale a élaboré une technique permettant à chacun des copropriétaires d’avoir un droit de jouissance privatif sur les parties communes. Il existe deux types de droit de jouissance privatif sur les parties communes. Le droit de jouissance à caractère personnel est attaché au copropriétaire, il est voté en assemblée générale. Le droit de jouissance à caractère réel attaché à un lot de copropriété est stipulé dans le règlement de copropriété2. La jurisprudence de la Cour de cassation estime que le droit de jouissance exclusive attaché à un lot ne pouvait être « vendu ni loué séparément »3. En l’espèce, la Cour de cassation juge qu’un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot (I). Partant, il est de jurisprudence constante que le droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel dont la loi ELAN est venue consacrer l’existence (II).

I – Création d’un droit de jouissance privative sur les parties communes

Précision jurisprudentielle. Pour les hauts magistrats, un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot (B), indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot (A).

A – Création par la pratique notariale et consécration par la loi ELAN

Création de la pratique notariale. Il est hors de doute que la création par la pratique notariale du droit de jouissance exclusif sur les parties communes « n’est pas né arbitrairement, mais correspond à un besoin et à un impératif à la fois juridique et matériel »4. Il est constant, aux yeux de la jurisprudence, que le droit de jouissance exclusive sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot5. De plus, l’action engagée par ces derniers tendant à la suppression d’un ouvrage non autorisé sur une partie commune à usage privatif est une action personnelle6. D’aucuns estiment que : « La distinction entre une partie commune à usage privatif et une partie privative semble bien mince si l’on considère que le support physique que représente le bâti tel que le gros œuvre et le toit sont parties communes indivises entre tous les copropriétaires »7. Assurément, il existe une incohérence comme le souligne un auteur : « Quelle différence peut-on alors trouver entre la jouissance d’une partie privative dont le sol est composé d’une dalle en béton, partie commune, et la jouissance d’une partie commune à usage privatif constitué de la toiture-terrasse d’un immeuble ? », « La jouissance qui est de caractère personnel, n’est pas accordée à un propriétaire déterminé, mais elle est rattachée à un lot dont le caractère réel n’est pas contesté. N’est-ce pas contradictoire ? Ne peut-on pas parler d’anomalie, sinon d’hérésie ? »8

Loi ELAN. L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 consacré par la loi ELAN9 précise désormais que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ». La loi ELAN apporte de précieuses précisions sur le caractère réel du droit de jouissance privatif qui restera dans ces conditions attaché au lot de copropriété10. Dans l’arrêt rapporté, le bail portait notamment sur le lot n° 7 auquel est attachée la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, située derrière le bâtiment.

B – Du principe d’indissociabilité avec la liberté contractuelle

L’indissociabilité entre le lot de copropriété et le droit de jouissance privative sur les parties communes. Cette notion d’indissociabilité a connu une évolution jurisprudentielle récente donnant lieu à des débats tant parmi les professionnels de la copropriété qu’au sein de la doctrine autorisée. On sait que l’absence de droit de propriété sur la partie commune sur laquelle s’exerce la jouissance exclusive interdit au copropriétaire de vendre ou de louer celle-ci séparément de son lot11 car selon la haute juridiction « le droit de jouissance constitue l’accessoire de la partie privative du lot ; il reste par conséquent attaché au lot qui en bénéficie et ne peut être cédé au profit de quiconque »12. C’est ainsi qu’un copropriétaire dont le lot comprend un appartement et la jouissance d’un jardin ne peut vendre le premier à une personne différente de celle à laquelle il céderait ou louerait le second13. La Cour de cassation a rappelé le contexte de la cession d’un droit de jouissance d’une partie commune dans un arrêt du 17 décembre 2013 : « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, exactement énoncé que le droit de jouissance privative d’une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a constaté que cette autorisation n’avait pas été obtenue, a exactement déduit, de ce seul motif, que la demande en réalisation forcée de la cession par Mme X d’une partie du droit de jouissance privatif affecté à son lot devait être rejetée »14. La Cour de cassation avait auparavant décidé qu’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot en censurant les juges du fond de la manière suivante : « Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient qu’il résulte du “cahier des charges” que l’immeuble “Les Rotondes” comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d’emplacement de stationnement, qu’il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d’un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de parties communes, qu’en l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété qualifie de “lot” les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n’exonère pas leurs propriétaires du paiement des charges communes et que le syndic n’a fait qu’appliquer le règlement de copropriété pour les répartir. Qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour d’appel a violé les textes susvisés »15. En l’espèce, les demandeurs au pourvoi soutenaient « qu’un lot de copropriété auquel est rattaché un droit de jouissance privative sur une partie commune ne peut être cédé ni loué sans ce droit ; qu’en considérant que le droit de jouissance privative forme une composante du lot de son titulaire mais peut en être dissocié et cédé et qu’il ressort des termes mêmes du bail souscrit par les parties que les bailleurs initiaux, aux droits desquels vient l’indivision Q., n’ont pas entendu conférer à leur locataire ce droit d’usage privatif qu’ils détiennent sur la cour de l’immeuble, après pourtant avoir relevé qu’un droit de jouissance privative portant sur la cour de l’immeuble litigieux était rattaché au lot n° 7 donné en location à la SNC Pharmacie 2000, la cour d’appel a violé l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». En d’autres termes le locataire bénéficie du droit de jouissance exclusif sur une partie commune en tant qu’accessoire de ce lot.

Liberté contractuelle tiré du contrat de bail. Or, la Cour de cassation juge l’inverse en faisant prévaloir la volonté des parties sur l’indissociabilité puisqu’elle estime qu’un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot. Cette question renvoie directement à celle de l’articulation entre la liberté contractuelle et l’ordre public du statut de la copropriété16. On signalera que la location à usage professionnel doit respecter bien évidemment la destination de l’immeuble stipulée dans le règlement de copropriété.

II – Effets du droit de jouissance privative sur les parties communes

Deux types de parties communes à droit de jouissance privative. Même si le droit à la jouissance privative d’une partie commune ne confère pas à son titulaire un droit privatif sur la chose qui en est l’objet, il n’en demeure pas moins un droit réel immobilier perpétuel (A). Pour autant, on peut s’interroger, à la suite de l’adoption de la loi ELAN, sur la possibilité d’accorder un droit de jouissance personnel attaché à la personne même du copropriétaire (B).

A – Droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère réel et perpétuel

Caractère réel et perpétuel du droit de jouissance privative sur les parties communes. Sous réserve de la portée de l’arrêt dit Maison de poésie17, la doctrine dominante estime, à juste titre, que le droit de jouissance exclusif sur les parties communes s’analyserait en un droit de superficie axé essentiellement sur la jouissance lorsqu’il ne s’accompagne pas d’un droit de construire18. De plus, selon un arrêt, qui a défrayé la chronique, la Cour de cassation a décidé que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil »19. Dans le prolongement de cet arrêt, la Cour de cassation a précisé : « Mais attendu qu’ayant relevé que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le Code civil, la cour d’appel, qui a constaté que ce droit avait été concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie, que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de 30 ans »20.

« Droit de jouissance privative », « droit de jouissance spéciale ». On enseigne traditionnellement que les servitudes ou encore le droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune en copropriété sont des droits réels perpétuels. On signalera que malgré le caractère perpétuel des servitudes, ces dernières s’éteignent par le non-usage trentenaire. Concernant le droit de jouissance privatif sur une partie commune, selon le professeur Hugues Périnet-Marquet ces droits seraient « probablement rattachés au droit réel de jouissance spéciale et évolueront au rythme jurisprudentiel en la matière »21. L’accession en vertu de l’adage superficium solo cedit et l’accessoire accessorium sequitur principale présentent une ressemblance : le lien de destination de deux biens. Mais la différence se situe au stade dans leur domaine d’application car alors qu’à Rome l’adage superficium solo cedit22 était contraire à la notion même de copropriété, en revanche le droit de jouissance privatif sur une partie commune présenterait un caractère perpétuel en vertu de la locution latine accessorium sequitur principale.

Qualification du droit de jouissance privative sur les parties communes. Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation la jouissance des parties communes attachées à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot23. Autrement dit, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne se confond pas avec un droit de propriété sur celle-ci24.

Le titulaire de ce droit ne peut pas le céder séparément de son lot ni le louer à un tiers. Ainsi qu’il a été souligné, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne se confond pas avec un droit de propriété sur celle-ci si bien que le titulaire de ce droit ne peut le céder indépendamment de son lot ni le louer, comme le juge la Cour de cassation : « Attendu que, pour débouter les syndicats de leur demande, l’arrêt retient que la partie du passage desservant chacun des immeubles constitue une partie privative, le droit de jouissance exclusif et particulier conférant un usage exclusif au propriétaire des lots intéressés ; Qu’en statuant ainsi, alors que les règlements de copropriété avaient constitué un droit de jouissance exclusif et particulier, comme dépendance directe des locaux bordant le passage, qui ne pouvait être vendu séparément de ces locaux, ni loué à un tiers, la cour d’appel a violé le texte susvisé »25. En l’espèce, l’assiette du bail portait sur lot n° 7 donné en location à la SNC Pharmacie 2000. Quid du bail consenti pour un local à usage commercial portant uniquement sur les parties privatives exclusivement ?26

B – Droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel attaché à la personne même du copropriétaire

L’article 6-3 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cet article 6-3 précise : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». L’article 6-3 de la loi est la reprise de la jurisprudence et de la pratique notariale. On signalera que les syndicats de copropriétaires conformément à l’article 209 de la loi ELAN ont jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité leur règlement de copropriété avec ladite loi ELAN27.

Disparition du droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel ? Au grand dam de la doctrine spécialisée qui remarque, à juste titre, « quid alors des droits de jouissance privatifs accordés par le passé par des assemblées générales ? Disparaissent-ils ? Devront-ils être mentionnés dans le règlement de copropriété ? Si la réponse est positive leur nature personnelle sera-t-elle alors transformé en droit réel ? Est-ce à dire que la loi nouvelle ne s’appliquant que pour l’avenir, les droits personnels acquis par des copropriétaires ne peuvent être remis en cause »28. Il est légitime dans ces conditions de s’interroger sur l’avenir du droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel. La lecture de l’article 6-3 de la loi ELAN qui précise expressis verbis : « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » si bien que seul le droit de jouissance réel subsiste29. En effet, il nous semble qu’il serait de la plus haute importance de procéder à la modification du règlement de copropriété afin d’assurer une sécurité juridique à l’égard de la copropriété. Gageons que les syndics de copropriété seront en mesure d’informer les copropriétaires lors de la tenue d’une assemblée générale !

Notes de bas de pages

  • 1.
    V. Zalewski-Sicard, « Location d’un lot de copropriété et assiette du bail », Rev. Loyers 2021/1020 ; Lamyline, La rédaction, « Un lot privatif peut être loué sans le droit de jouissance sur une partie commune attaché à ce lot », 2021, Éditions Francis Lefebvre, La Quotidienne ; C. Dreveau, « Copropriété : bail et droit de jouissance privative sur une partie commune », Dalloz actualité, 11 oct. 2021.
  • 2.
    Loi ELAN : Impact sur les parties communes à jouissance privative, 18 févr. 2019, https://www.bjavocat.com.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19600.
  • 4.
    J. Lafond, « Droit de jouissance exclusif et copropriété : une histoire tourmentée », Loyers et copr. 2015, dossier 6.
  • 5.
    CA Montpellier, 5e ch. civ., 14 sept. 2021, n° 18/03389.
  • 6.
    CA Rennes, 4e ch. civ., 28 janv. 2021, n° 18/06736.
  • 7.
    Y. Paquet, Le lot de copropriété, entre complexité et illusion Analyse de la nature juridique du lot de copropriété, Thèse 2016, université de Grenoble.
  • 8.
    Y. Paquet, Le lot de copropriété, entre complexité et illusion Analyse de la nature juridique du lot de copropriété, Thèse 2016, université de Grenoble.
  • 9.
    L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
  • 10.
    Loi ELAN : Impact sur les parties communes à jouissance privative, 18 févr. 2019, https://www.bjavocat.com/.
  • 11.
    CA Paris, 23e ch. B, 16 févr. 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. 138. Bulletin d’information de l’ANCC 2015, n° 99, p. 11, https://lext.so/mdVM6c.
  • 12.
    CA Paris, 23e ch. B, 16 févr. 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. 138. Bulletin d’information de l’ANCC 2015, n° 99, p. 11, https://lext.so/mdVM6c.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 4 janv. 1990 : Administrer 1990, p. 50, obs. E.-J. Guillot. Bulletin d’information de l’ANCC, n° 99, 2015, p. 11, , https://lext.so/mdVM6c.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 17 déc. 2013, n° 12-23670.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13477.
  • 16.
    J.-M. Roux, « Le notaire et la rédaction du règlement de copropriété – Entre liberté contractuelle et ordre public », JCP N 2007, 1297, spéc. n° 46.
  • 17.
    P.-L. Niel, « Limite à la liberté de création des droits réels de jouissance exclusifs », LPA 15 oct. 2019, n° 148m8, p. 9. J. Lafond, « Copropriété – Constitution de droits sur les parties communes », JCl. Notarial Formulaire, V°Copropriété, fasc. 244, nos 13 et s., mise à jour : 10 janv. 2019.
  • 18.
    F. Zenati, RTD civ. 1993, p. 163.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 14-26953.
  • 21.
    H. Périnet-Marquet, « La liberté de création des droits réels est consacrée », Constr.-Urb. 2013, rep. 1. K. Moya, Le droit réel de jouissance spéciale : confirmation, contours et limites temporelles 10 juill. 2015, https://www.lepetitjuriste.fr/.
  • 22.
    Cette locution latine signifie que le propriétaire du fonds ou du tènement, c’est-à-dire du terrain devient par l’effet de l’accession propriétaire de ce qui est construit sur ce terrain (C. civ., art. 553).
  • 23.
    Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-16950.
  • 24.
    M.-H., « Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne se confond pas avec un droit de propriété sur celle-ci. 3 mai 2018 », https://actu.dalloz-etudiant.fr.
  • 25.
    Cass. 3e civ., 25 janv. 1995, n° 92-19600. C. Masson-Daum, actualisé par P.-É. Lagraulet, « Copropriété – Copropriétaires – Droits des copropriétaires n° 133 », JCl. Civil Code, fasc. 30, art. 544 à 577, mise à jour : 2 nov. 2020.
  • 26.
    V. Zalewski-Sicard, « Location d’un lot de copropriété et assiette du bail », Rev. Loyers 2021, n° 1020, Lamyline.
  • 27.
    Formulaires ProActa droit immobilier – Construction II.105-20. Distinction issue de la loi du 10 juillet 1965, mis à jour : nov. 2020, Lamyline.
  • 28.
    J.-M. Roux, « Information Rapide de la Copropriété », n° 634, p. 19, « La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN », 1er nov. 2018. Loi ELAN : Impact sur les parties communes à jouissance privative, 18 févr. 2019, https://www.bjavocat.com.
  • 29.
    J.-M. Roux, « Information Rapide de la Copropriété », n° 634, p. 19, « La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN », 1er nov. 2018. Loi ELAN : Impact sur les parties communes à jouissance privative, 18 févr. 2019, https://www.bjavocat.com.
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