Bail consenti sur les parties privatives d’un lot indépendamment du droit de jouissance exclusive sur les parties communes

A – Droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère réel et perpétuel

Caractère réel et perpétuel du droit de jouissance privative sur les parties communes. Sous réserve de la portée de l’arrêt dit Maison de poésie17, la doctrine dominante estime, à juste titre, que le droit de jouissance exclusif sur les parties communes s’analyserait en un droit de superficie axé essentiellement sur la jouissance lorsqu’il ne s’accompagne pas d’un droit de construire18. De plus, selon un arrêt, qui a défrayé la chronique, la Cour de cassation a décidé que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil »19. Dans le prolongement de cet arrêt, la Cour de cassation a précisé : « Mais attendu qu’ayant relevé que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le Code civil, la cour d’appel, qui a constaté que ce droit avait été concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie, que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de 30 ans »20.

« Droit de jouissance privative », « droit de jouissance spéciale ». On enseigne traditionnellement que les servitudes ou encore le droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune en copropriété sont des droits réels perpétuels. On signalera que malgré le caractère perpétuel des servitudes, ces dernières s’éteignent par le non-usage trentenaire. Concernant le droit de jouissance privatif sur une partie commune, selon le professeur Hugues Périnet-Marquet ces droits seraient « probablement rattachés au droit réel de jouissance spéciale et évolueront au rythme jurisprudentiel en la matière »21. L’accession en vertu de l’adage superficium solo cedit et l’accessoire accessorium sequitur principale présentent une ressemblance : le lien de destination de deux biens. Mais la différence se situe au stade dans leur domaine d’application car alors qu’à Rome l’adage superficium solo cedit22 était contraire à la notion même de copropriété, en revanche le droit de jouissance privatif sur une partie commune présenterait un caractère perpétuel en vertu de la locution latine accessorium sequitur principale.

Qualification du droit de jouissance privative sur les parties communes. Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation la jouissance des parties communes attachées à la qualité de copropriétaire est distincte du droit de jouissance exclusif attaché à un lot23. Autrement dit, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne se confond pas avec un droit de propriété sur celle-ci24.

Le titulaire de ce droit ne peut pas le céder séparément de son lot ni le louer à un tiers. Ainsi qu’il a été souligné, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne se confond pas avec un droit de propriété sur celle-ci si bien que le titulaire de ce droit ne peut le céder indépendamment de son lot ni le louer, comme le juge la Cour de cassation : « Attendu que, pour débouter les syndicats de leur demande, l’arrêt retient que la partie du passage desservant chacun des immeubles constitue une partie privative, le droit de jouissance exclusif et particulier conférant un usage exclusif au propriétaire des lots intéressés ; Qu’en statuant ainsi, alors que les règlements de copropriété avaient constitué un droit de jouissance exclusif et particulier, comme dépendance directe des locaux bordant le passage, qui ne pouvait être vendu séparément de ces locaux, ni loué à un tiers, la cour d’appel a violé le texte susvisé »25. En l’espèce, l’assiette du bail portait sur lot n° 7 donné en location à la SNC Pharmacie 2000. Quid du bail consenti pour un local à usage commercial portant uniquement sur les parties privatives exclusivement ?26

B – Droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel attaché à la personne même du copropriétaire

L’article 6-3 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cet article 6-3 précise : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ». L’article 6-3 de la loi est la reprise de la jurisprudence et de la pratique notariale. On signalera que les syndicats de copropriétaires conformément à l’article 209 de la loi ELAN ont jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en conformité leur règlement de copropriété avec ladite loi ELAN27.

Disparition du droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel ? Au grand dam de la doctrine spécialisée qui remarque, à juste titre, « quid alors des droits de jouissance privatifs accordés par le passé par des assemblées générales ? Disparaissent-ils ? Devront-ils être mentionnés dans le règlement de copropriété ? Si la réponse est positive leur nature personnelle sera-t-elle alors transformé en droit réel ? Est-ce à dire que la loi nouvelle ne s’appliquant que pour l’avenir, les droits personnels acquis par des copropriétaires ne peuvent être remis en cause »28. Il est légitime dans ces conditions de s’interroger sur l’avenir du droit de jouissance privative sur les parties communes à caractère personnel. La lecture de l’article 6-3 de la loi ELAN qui précise expressis verbis : « Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » si bien que seul le droit de jouissance réel subsiste29. En effet, il nous semble qu’il serait de la plus haute importance de procéder à la modification du règlement de copropriété afin d’assurer une sécurité juridique à l’égard de la copropriété. Gageons que les syndics de copropriété seront en mesure d’informer les copropriétaires lors de la tenue d’une assemblée générale !