La location meublée, le réinvestissement économique et le sursis d’imposition

Publié le 30/09/2022 - mis à jour le 30/09/2022 à 10H22
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La jurisprudence continue de préciser les critères de réinvestissement économique en matière de sursis d’imposition dans les opérations d’apport-cession de titres. Dans un arrêt d’avril 2022, le Conseil d’État n’admet la location meublée comme activité économique que si elle est assortie de prestation para-hôtelière.

Le Conseil d’État vient de se pencher sur la nature de l’activité de location meublée pour l’application du sursis d’imposition applicable à l’occasion d’une opération d’apport-cession de titre (CE, 19 avril 2022, n° 442946). La location meublée peut-elle être considérée comme une activité économique au regard de l’article 150-0 B du Code général des impôts (CGI) ? Rappelons que le réinvestissement conditionne le maintien du report d’imposition.

Sursis d’imposition et abus de droit

Le schéma de l’apport cession est le suivant : l’associé ou actionnaire d’une société commerciale apporte tout ou partie de ses titres à une société holding soumise à l’impôt sur les sociétés. En contrepartie de cet apport, il reçoit des titres. La plus-value d’apport réalisée par cette opération ne dégageant pas de liquidités, depuis le 1er janvier 2000 la loi permet octroi un sursis automatique d’imposition. Cette règle permet de traiter de l’opération d’apport de titres comme une opération intercalaire. Certains événements entraînent l’expiration du sursis d’imposition comme la cession à titre onéreux des titres reçus en rémunération. La cession par la société bénéficiaire des titres apportés ne remet pas en cause le sursis d’imposition. Mais si l’apporteur contrôle la société bénéficiaire, il en va autrement car cette opération permet à l’apporteur associé de la holding d’appréhender tout ou partie du produit de cession des titres apportés, sans imposition, et en restant détenteur des titres reçus en rémunération de l’apport. Notons que dans cette hypothèse où la holding est contrôlée par l’apporteur, la loi actuelle, à compter des apports réalisés depuis le 14 novembre 2012, n’accorde plus de sursis d’imposition mais un report d’imposition (CGI, art. 150-0 B ter).

Avant que cette évolution du dispositif, le juge admît que l’administration fiscale sanctionne l’opération sur le terrain de l’abus de droit fiscal de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales. « Lorsque l’administration entend remettre en cause les conséquences fiscales d’une opération qui s’est traduite, sur le fondement de ces dispositions, par un sursis d’imposition au motif que les actes passés par le contribuable ne lui sont pas opposables, elle est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales » (CE, 27 juill. 2012, n° 327295). En revanche, le même juge écarte l’abus de droit « s’il ressort de l’ensemble de l’opération que cette société a, conformément à son objet, effectivement réinvesti le produit de ces cessions dans une activité économique » (CE, 27 juill. 2012, n° 327295).

En 2019, le juge avait précisé que « l’opération par laquelle des titres d’une société sont apportés par un contribuable à une société qu’il contrôle, puis sont immédiatement cédés par cette dernière, répond à l’objectif économique ainsi poursuivi par le législateur, lorsque le produit de cession fait l’objet d’un réinvestissement à caractère économique, à bref délai, par cette société (…). En revanche, en l’absence de réinvestissement à caractère économique, une telle opération doit, en principe, être regardée comme poursuivant un but exclusivement fiscal dans la mesure où elle conduit, en différant l’imposition de la plus-value, à minorer l’assiette de l’année au titre de laquelle l’impôt est normalement dû à raison de la situation et des activités réelles du contribuable » (CE, 10 juill. 2019, n° 411474). Les critères de réinvestissement économiques du sursis d’imposition sont définis par la jurisprudence – contrairement au mécanisme de report d’imposition pour lesquels les critères de comme le quantum et le délai de réinvestissement sont déterminés par la loi.

Le réinvestissement économique et la location meublée

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt du 19 avril 2022, Monsieur B, avait apporté les 308 titres (évalués à 1 million d’euros) qu’il détenait dans le capital de la société I à la société financière B en 2010. En rémunération de cet apport, il avait reçu 91 000 parts formant l’ensemble du capital social de la société financière B, ainsi qu’une soulte de 91 000 euros. La plus-value résultant de cet apport avait bénéficié du sursis d’imposition. Trois semaines plus tard, la société financière B. a revendu ces parts pour un prix identique à leur valeur d’apport et a réinvesti le produit de cession à hauteur de 73,9 % des liquidités dégagées dans des valeurs mobilières de placement, soit à concurrence de 73,9 % des liquidités dégagées et n’a investi dans une activité économique, en 2012, qu’à concurrence de 15 000 euros soit 1,49 % des liquidités dégagées. Par la suite, Monsieur B. a signé un compromis de vente pour l’acquisition d’un plateau à aménager à Saint-Étienne et la société Financière B. a fait jouer une clause de substitution pour acquérir ces biens immobiliers en 2014. Cet investissement, fait en vue de développer une activité de location en meublé, s’est élevé à 165 827 euros pour l’acquisition et 99 392 euros pour les travaux.

L’administration fiscale a considéré que le produit de cette cession avait été principalement réinvesti dans des valeurs de placement. Estimant que Monsieur B. avait abusivement bénéficié du mécanisme du sursis d’imposition, elle a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit, mis fin au sursis d’imposition et imposé la plus-value réalisée d’apport réalisée en 2010. Elle a assorti les rehaussements d’impôt sur le revenu et de contributions sociales de la majoration de 80 %, pour un montant total en droits et pénalités de 579 613 euros.

Le point de droit de l’affaire portait donc sur la question de savoir si l’activité de location meublée présente un caractère économique, comme le soutenait le requérant. Pour la cour d’appel, au contraire, « quand bien même elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, l’acquisition d’immeubles en vue d’exercer une activité de loueur en meublé doit être regardée comme un investissement patrimonial et ne peut donc être qualifiée de réinvestissement à caractère économique » (CAA Lyon, 18 juin 2020, n° 18LY03630).

Contrairement au régime actuel de report d’imposition de l’article 150-0 B ter du CGI, qui a laissé place au sursis d’imposition lorsque la société bénéficiaire de l’apport est contrôlée par le contribuable depuis 2013, le Conseil d’État n’a pas exclu l’activité de location meublée des activités présentant un caractère économique. Cependant, il l’accepte sous conditions.

Les critères jurisprudentiels

Deux considérants de l’arrêt livrent les critères du Conseil d’État pour admettre la location meublée parmi les activités économiques. Tout d’abord, il indique qu’« une activité de loueur en meublé ne peut être regardée comme un investissement à caractère économique que si cette activité de location est effectuée par le propriétaire dans des conditions le conduisant à fournir une prestation d’hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains ».

Le premier critère est la prestation d’hébergement, dont on peut s’étonner puisqu’il est difficile de concevoir la location meublée dans prestation hébergement. Le critère alternatif (l’arrêt utilisant la conjonction « ou ») est double. Non seulement le propriétaire doit en assurer directement la gestion, ce qui exclut qu’il l’ait déléguée, mais il doit y affecter des moyens matériels et humains « importants », sans que cette notion d’importance soit définie, mesurable et quantifiable. Sur les moyens humains : est-ce à dire que des salariés doivent être affectés à cette activité ? Qu’entend-on des moyens matériels ?

Le Conseil d’État conclut son raisonnement : « dès lors qu’il n’était pas soutenu devant (la cour d’appel) que l’activité de location en meublé en cause aurait été assortie de prestations para-hôtelières ou aurait été exercée dans des conditions d’exploitation telles qu’elle aurait impliqué des charges de gestion conséquentes pour Monsieur B., la cour administrative d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que l’acquisition par ce dernier, en février 2014, d’un plateau à aménager à Saint-Étienne en vue d’une location en meublé ne pouvait être regardée comme un investissement économique ».

Ainsi, le Conseil d’État semble exiger l’existence d’une activité de services de type para-hôtelier en complément de la location en meublé, celle-ci ne se suffisant pas, puisque son exploitation n’impose pas des charges de gestion conséquentes au propriétaire. Suppose-t-on que cette dernière condition renvoie aux « moyens matériels et humains importants » exigés plus haut ?

Notons que le Comité de l’abus de droit avait écarté l’abus de droit au sujet de la location saisonnière d’une villa meublée avec prestations para-hôtelières dans trois affaires (avis n° 2016-06, n° 2016-07 et n° 2016-08, séance du 13 juin 2016, CADF/AC n°5/2016) et au sujet de l’acquisition d’un bâtiment comprenant quatre chambres d’hôtes et son exploitation effective (séance du 8 septembre 2016, CADF/AC n° 6/2016). L’existence d’une activité de services de type para-hôtelier est un critère également retenu aujourd’hui pour déterminer l’imposition à la TVA.

Délai raisonnable

Dans un arrêt récent, la cour administrative d’appel de Bordeaux a raisonné sur le délai qui sépare la cession de titres et le réinvestissement économique (CAA Bordeaux, 22 mars 2022, n° 19BX04190).

En juillet 2011, une plus-value de 1 119 210 euros dégagée lors d’une opération d’apports de parts de SELARL à une EURL à l’IS contrôlée par lui l’apporteur avait été placée en sursis d’imposition. Suite une annulation des parts de la SELARL inscrites au capital de l’EURL, et l’EURL s’est vu rembourser la somme de 1 050 000 euros. Placée le en décembre 2011 dans la souscription de produits financiers, cette somme a fait l’objet, par la suite, de plusieurs réinvestissements : un bâtiment immobilier affecté à des chambres d’hôtes (soit 27 % du produit de cession) en août 2012 ; et complété en 2014, après la procédure de contrôle par l’administration fiscale, d’un nouvel investissement portant l’investissement global à 53,30 %. La cour administrative d’appel a notamment jugé que le réinvestissement n’a pas été réalisé dans un délai raisonnable, le second réinvestissement économique, portant l’investissement global à 53,30 %, étant intervenu plus de trois ans après la cession des titres.

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