La perpétuité des droits réels ou Boileau à la Cour de cassation : vingt fois sur le métier…

Publié le 26/09/2018

La question de la perpétuité des droits réels portant sur la chose d’autrui divise la doctrine depuis un arrêt du 23 mai 2012 par lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a admis la possibilité avant de marquer le pas dans des arrêts postérieurs. S’opposent alors deux visions de la propriété : l’une, selon laquelle elle consiste à pouvoir faire ce que l’on veut de son bien, qui implique que le propriétaire règne seul – les droits démembrés ne pourraient donc qu’être temporaires ; l’autre, qui, mettant la liberté au service de la propriété, considère que le propriétaire peut faire ce qu’il veut de son droit, et donc, notamment, le démembrer à perpétuité. La jurisprudence rendue en matière de copropriété est parfois sollicitée dans ce débat en ce qu’elle a reconnu la possibilité d’accorder à un copropriétaire un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive sur les parties communes. L’arrêt du 7 juin 2018, qui reprend cette qualification pour un droit accordé sur la partie privative d’un lot, permet de faire avancer la réflexion.

Cass. 3e civ., 7 juin 2018, no 17-17240, PB

1. Les rapports de voisinage sont une source inépuisable de conflits. Les rédacteurs du Code civil qui ont y consacré plus de 70 articles l’avaient bien compris, tandis qu’à l’époque du triomphe de la plena in re potestas, la propriété collective avait quasiment statut d’oxymore1. La propriété privative, en même temps qu’elle assurait la victoire des principes révolutionnaires sur l’Ancien Régime, présentait l’immense avantage du chacun chez soi qui réduit les occasions de litiges2. Mais le temps a passé et le développement urbain a conduit notamment à la copropriété des immeubles bâtis, archétype de l’enchevêtrement, tant redouté, des prérogatives de voisins. Celui-ci est en effet intrinsèque à ce mode d’appropriation, centré sur la notion de lot3, composé indissociablement de parties privatives soumises à une propriété exclusive classique4 et de parties communes faisant « l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement »5. Mais l’entrelacs des droits peut être encore accentué par convention.

La pratique a ainsi créé les droits de jouissance exclusive qu’il est possible d’accorder à un lot sur des parties communes6 et qui trouvent leur source dans le règlement de copropriété. Leur contestation par certains copropriétaires était dès lors inévitable ce qui a donné l’occasion à la Cour de cassation d’avaliser cette figure juridique, de prime abord hétérodoxe – la jouissance exclusive de parties communes soumises à une propriété indivise… – et d’en préciser la nature et le régime. Elle a ainsi jugé qu’il s’agissait de droits réels, accessoires au lot bénéficiaire, et par conséquent, perpétuels7. Ils ne peuvent dès lors être remis en cause par l’assemblée générale lors d’une modification du règlement de copropriété tandis qu’ils ne se perdent pas par le non-usage8 mais peuvent être acquis par usucapion9. Il ne s’agit néanmoins pas de droits de propriété10 : leur perpétuité n’est autre que celle de la propriété des lots auxquels ils sont attachés.

2. L’espèce ayant mené à l’arrêt ici commenté n’est pas sans similitude avec cette hypothèse. Un droit d’usage, « au moins pendant la durée des vacances scolaires », sur une piscine appartenant à un lot est accordé, par le règlement, au bénéfice des autres lots de la copropriété ; l’acheteur du lot ainsi grevé souhaite se libérer de cette charge qui l’oblige également à assumer les frais de fonctionnement de la piscine ; il affirme alors, qu’au nom de la prohibition des engagements perpétuels, le droit s’est éteint à l’issue d’un délai de trente ans. Il est débouté par les juges du fond tandis que son pourvoi est rejeté au motif, aujourd’hui classique, que le droit de jouissance ainsi accordé, attaché aux lots des copropriétaires, est réel et perpétuel. On ne saurait donc lui opposer un terme trentenaire. Pourquoi alors revenir sur une question qui est tranchée depuis plus de 25 ans ?

Parce qu’une différence essentielle distingue cette affaire de celles sur lesquelles la Cour de cassation s’est jusque-là prononcée : le droit de jouissance conventionnellement accordé ne portait pas en effet sur des parties communes mais sur un lot, c’est-à-dire inclusivement sur la partie privative de ce lot, ici la piscine. C’était d’ailleurs le seul intérêt du droit accordé, les parties communes demeurant l’objet d’un usage partagé par tous. Par conséquent, cette décision est un jalon essentiel dans le débat (la polémique ?) sur la possibilité ou non d’accorder des droits réels perpétuels sur la propriété d’autrui11.

3. Cette question a été relancée par un arrêt de cette même troisième chambre civile, en date du 23 mai 2012, admettant qu’une prérogative perpétuelle, en l’espèce un droit de crû et à croître, puisse être accordée par convention, ici un partage, sur l’immeuble d’autrui ; par conséquent, elle « ne pouvait s’éteindre par le non-usage trentenaire »12. L’arrêt fut légitimement remarqué puisqu’il admettait qu’un droit réel, qui n’était pas un droit de propriété contrairement à la qualification retenue par la cour d’appel, pût être conventionnellement accordé à perpétuité. Les partisans d’une vision très classique, c’est-à-dire romaine, du droit de propriété critiquait alors la décision, considérant que « l’ordre public des biens refuse la propriété divisée – négation de la propriété »13. En d’autres termes, la propriété serait exclusive ou ne serait pas. Les arrêts rendus ultérieurement sur cette question leur redonnaient espoir en ce qu’ils semblaient marquer un recul : ainsi, dans la célèbre affaire Maison de poésie, la Cour de cassation reconnaissait la possibilité pour un propriétaire de consentir « un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur son bien », droit accordé en l’espèce à une association pour la durée de son existence, c’est-à-dire temporairement, même si le terme pouvait sembler repoussé aux calendes grecques14 ; sans doute plus significatif encore, un arrêt du 8 septembre 2015 précisait que, « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés »15. La Cour de cassation semblait bien refuser la possibilité d’accorder un droit perpétuel par convention, l’arrêt du 23 mai 2012 devant être considéré comme un « accident ».

La question pouvait alors être résumée en ces termes : l’organisation des biens, telle que prévue par le Code civil, était-elle impérative ou supplétive de volonté ? Le visa du premier arrêt Maison de poésie était à cet égard ambigu : les articles 544 et 1134 (ancien) se côtoyaient mais était-ce le premier ou le second qui limitait la portée de l’autre ? Cela signifiait-il que l’article 544 pouvait être écarté par convention ou, à l’inverse, qu’il constituait une limite à la liberté contractuelle, étant une de ces règles d’ordre public réservées par la haute juridiction dans son arrêt du 31 octobre 2012 ?

4. Dans ce débat, a souvent été invoquée la jurisprudence précitée rendue en matière de copropriété puisqu’elle reconnaît la possibilité d’accorder, par convention, un droit réel et perpétuel de jouissance. Certains auteurs en ont conclu que cette solution était une application anticipée du principe général de la libre création de droits réels, même perpétuels16. Un autre, à l’inverse, a contesté l’analogie ainsi faite entre l’arrêt du 23 mai 2012 et cette jurisprudence en ce qu’elle ne serait « pas pertinente car le copropriétaire est aussi un propriétaire et c’est fondamentalement au titre du droit de propriété qu’il y tient qu’il peut prétendre jouir perpétuellement de cette partie commune »17. Et pourtant, il est possible de tirer de l’arrêt du 7 juin 2018 des conclusions importantes et utiles au débat sur la perpétuité des droits réels en droit commun des biens.

5. Certes, la motivation retenue dans cette décision se réfère constamment à la copropriété : ce ne sont pas moins de six mentions ainsi faites aux lots, aux copropriétaires, au règlement de copropriété. Par ailleurs, les termes utilisés sont en partie ceux des arrêts antérieurement rendus en cette matière : on y retrouve l’affirmation du caractère réel et perpétuel du droit accordé, qu’il est attaché aux lots des copropriétaires et qu’il prend sa source dans le règlement.

Néanmoins, bien d’autres indices permettent de penser que la solution adoptée va au-delà du droit de la copropriété18.

6. C’est tout d’abord l’utilisation de l’expression emblématique de « bénéfice d’une jouissance spéciale » qui autorise cette conclusion. Celle-ci a été employée pour la première fois dans le premier arrêt Maison de poésie et s’inspirait directement de l’avant-projet de réforme du Livre II, élaboré en 2008 sous l’égide de l’association Henri Capitant. Cela démontre que la Cour de cassation place l’arrêt du 7 juin 2018 dans la lignée de ses décisions rendues auparavant dans le cadre du droit commun des biens. D’ailleurs, dans cet arrêt, pas plus que dans ceux rendus antérieurement en matière de copropriété, la haute juridiction ne mobilise la loi de 1965 pour fonder la reconnaissance des droits réels et perpétuels.

Ensuite et surtout, comme cela a déjà été souligné, le droit de jouissance, dont il s’agissait en l’espèce, portait non sur les parties communes mais sur un lot. Toute spécificité de la copropriété s’efface donc ici puisque c’est la partie privative du lot qui faisait l’objet d’un droit de jouissance perpétuel accordé aux autres copropriétaires19. Cette hypothèse avait été anticipée par des auteurs ayant écrit, avec prescience, que « le statut de la copropriété des immeubles bâtis [reconnaît] sans ambiguïté l’existence d’un droit de propriété privée au profit de chaque copropriétaire, ce qui permet à chacun de créer des droits réels de jouissance atypiques sur sa partie privative »20. Le propos peut être alors généralisé sans peine et la solution étendue aux rapports entre deux immeubles privatifs, en dehors de toute copropriété. Puisqu’un copropriétaire peut accorder à d’autres copropriétaires un droit perpétuel de jouissance sur la partie privative de son lot, rien ne fait obstacle en effet à ce qu’une telle faculté soit reconnue à des propriétaires purs et simples.

7. Et ce d’autant moins que la Cour de cassation énonce de manière particulièrement insistante que la source de tels droits est la volonté des parties. Certes, en cette occurrence, la référence au règlement de copropriété, comme source du droit de jouissance accordé, n’est pas nouvelle. Mais, dans son arrêt de 2018, la haute juridiction souligne singulièrement ce point, en précisant que « les droits litigieux (…) étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété (…) les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ». Cette motivation met en lumière le libéralisme qui, selon la Cour de cassation, marque de son empreinte le droit civil des biens. La référence à des droits sui generis réaffirme l’absence de tout numerus clausus des droits réels et donc le caractère supplétif de la répartition des prérogatives sur les biens, telle qu’organisée par le Code civil. Un tel rappel est salutaire car certains auteurs plaident encore pour un droit civil des biens impératif, excluant toute possibilité de créer des démembrements autres que ceux prévus par le Code civil21. L’anachronisme d’une telle position peut laisser songeur – que l’on songe à l’arrêt Caquelard22. Le mérite de l’arrêt ici commenté est alors d’affirmer clairement que tel n’est pas le cas. Et, point le plus important, ce libéralisme ainsi proclamé va jusqu’à permettre la constitution, par convention, de droits réels perpétuels sur la chose d’autrui, soumise à un droit de propriété qui n’est alors plus exclusif. Des auteurs avaient déjà plaidé pour une telle solution en cette hypothèse : « La perpétuité éventuelle d’un tel droit réel de jouissance ne poserait pas davantage difficulté puisque le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne prévoit aucune limitation de durée quant à l’existence de la copropriété ni quant à titularité du lot »23. Le droit commun des biens ne prévoyant pas plus de limite temporelle à la propriété du Code civil, la solution, une nouvelle fois, peut être généralisée.

Ainsi, l’arrêt du 7 juin 2018, loin de se cantonner au droit de la copropriété, adopte une règle de droit commun, celle reconnaissant la liberté de créer, par convention, des droits réels inédits et perpétuels sur la chose d’autrui. Mais l’attendu de principe limite également la portée matérielle de cette faculté.

8. La Cour de cassation maintient en effet le principe d’une perpétuité par accessoire : « est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot »24. Cette précision signifie que, si le droit sui generis conventionnellement créé peut être perpétuel, il ne s’agit pas d’une perpétuité autonome mais seulement de celle attribuée à la propriété dont l’immeuble bénéficiaire est l’objet. La Cour de cassation le précise par deux fois, concluant « qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ». Elle rejoint au demeurant une idée mise en lumière par le professeur Atias qui écrivait, à la suite de l’arrêt du 4 mars 1992, que « la perpétuité d’un avantage ajouté à la propriété est parfaitement admissible ». Ce qui, a contrario, signifie que la Cour de cassation n’admet pas, dans cette décision, la possibilité de créer des droits perpétuels sur la chose d’autrui en dehors de l’hypothèse d’immeubles contigus. Elle ne reconnaît pas la faculté d’accorder une prérogative perpétuelle à une personne, sans que ladite prérogative ne soit affectée au service d’un de ses biens, ce qui était pourtant l’hypothèse de l’arrêt précité du 23 mai 2012. La haute juridiction l’exprime clairement lorsqu’elle insiste sur le fait que « les droits litigieux (…) avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires ». Une telle motivation emprunte au vocabulaire des servitudes, ce rapport de droit exclusivement immobilier. Il convient d’en conclure que les propriétaires peuvent déroger aux règles du Code civil en matière de servitude, en accordant sur leur immeuble un droit réel, pleinement perpétuel – alors que les servitudes se perdent par le non-usage25 – et qui peut correspondre à une activité d’agrément, ce qui est interdit pour les servitudes par le Code26. Il faut rappeler en effet qu’il s’agissait en l’espèce de l’accès à une piscine dont on voit mal en quoi il était établi « pour l’usage et l’utilité des autres lots » : ce sont directement les copropriétaires qui en bénéficient. En revanche, on ne saurait aller au-delà de cette hypothèse et déduire de l’arrêt du 7 juin 2018 la possibilité générale pour un propriétaire d’accorder à des tiers des droits réels perpétuels sur ses biens.

9. Par conséquent, si les enseignements à tirer de cette décision sont importants, ils sont également mesurés. D’une part, est consacrée la possibilité de créer des droits réels perpétuels sur le bien d’autrui. L’article 544 du Code civil n’est donc pas d’ordre public. D’autre part néanmoins, cette liberté est limitée à l’hypothèse où le droit réel tire sa perpétuité de celle de la propriété immobilière à laquelle il profite, le droit des servitudes n’étant pas impératif non plus. La Cour de cassation passerait alors d’une jurisprudence spécifique à la copropriété à une jurisprudence spécifique à la propriété immobilière. Techniquement, rien ne justifie cependant cette limite à partir du moment où l’article 544 du Code civil a été initialement écarté. Faut-il voir alors dans cette décision la limitation banale de sa portée par les termes du litige, la volonté d’une politique des petits pas de la part de la Cour de cassation ou, plus fondamentalement, son hostilité à la possibilité générale de renoncer à l’exclusivité du droit de propriété ? Interrogations auxquelles il est impossible de répondre pour le moment. L’épilogue de la question de la perpétuité des droits réels démembrés reste à écrire : doctrine et jurisprudence vont devoir à nouveau remettre leur ouvrage sur le métier.

Notes de bas de pages

  • 1.
    On sait que, par hostilité à toute appropriation collective, le Code civil ne prévoyait aucune disposition organisant l’indivision mais le seul droit d’y mettre fin (art. 815).
  • 2.
    Pour une brillante étude systématique des problèmes soulevés par les enchevêtrements de droits réels, v. Ferracci A., Les combinaisons de droits réels. Étude dans les domaines de l’indivision et du démembrement, thèse dactylographiée, 2018, Aix-Marseille Université.
  • 3.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er al. 1.
  • 4.
    Ibid., art. 2.
  • 5.
    Ibid., art. 3 al. 1er.
  • 6.
    Ainsi d’une place de stationnement, d’une partie d’une cour commune, d’une toiture-terrasse…
  • 7.
    Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13145 : Bull. civ. III, n° 73 ; D. 1992, p. 386, Atias C. ; RDI 1992, p. 240, Capoulade P. et Giverdon C. ; RTD civ. 1993, p. 162, Zenati F. ; Defrénois 30 sept. 1992, p. 1140, Souleau H. – Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 : Bull. civ. III, n° 183 ; D. 2008, p. 2458, Mallet-Bricout B.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13145.
  • 9.
    Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 19 déc. 1990, n° 89-12526 : Bull. civ. III, n° 267 – Cass. 3e civ., 4 mai 1995, n° 93-11121 : Bull. civ. III, n° 113 : le droit de jouissance exclusif n’implique donc pas celui de construire sur la terrasse sur laquelle il porte. – Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13477 : Bull. civ. III, n° 98 ; D. 2007, p. 2356, Atias C. ; ibid., pan., p. 2184, Capoulade P. ; RTD civ. 2007, p. 591, Revet T. ; JCP 2007, I 197, Périnet-Marquet H.
  • 11.
    Sur cette question et en faveur d’une réponse positive, Lardeux G., « Qu’est-ce que la propriété ? Réponse de la jurisprudence récente éclairée par l’histoire », RTD civ. 2013, p. 741.
  • 12.
    Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-13202 : Bull. civ. III, n° 84 ; D. 2012, p. 1934, note appr. d’Avout L. ; ibid., pan., p. 2128, Mallet-Bricout B. ; JCP 2012, 930, note crit. Dross W. ; RTD civ. 2012, p. 553, obs. crit. Revet T.
  • 13.
    Revet T., obs. préc. sous Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-13202.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304 : Bull. civ. III, n° 159 ; JCP 2012, 1400, Testu F.-X. ; D. 2013, p. 53, d’Avout L. et Mallet-Bricout B. ; ibid., p. 2123, Reboul-Maupin N. ; RDC avr. 2013, p. 584, obs. crit. Libchaber R. ; Les grands arrêts de la jurisprudence civile, t. 1, 13e éd., 2015, Dalloz, n° 67 : « Il résulte des articles 544 et 1134 du Code civil que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien ». Dans la même affaire, Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 14-26953 : JCP 2016, 1172, Laurent J. ; ibid., 1191, n° 5, Périnet-Marquet H. ; D. 2016, p. 2237, n° 2, Méano A.-L. ; RTD civ. 2016, p. 894, Dross W. ; D. 2017, 134, d’Avout L. et Mallet-Bricout B. ; RDC mars 2017, n° 113w7, p. 60, Boffa R. ; RDC mars 2017, n° 113y4, p. 123, Danos F.
  • 15.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013 : Bull. civ. III, n° 13 (nous soulignons) ; JCP 2015, 250, rapp. cons. rapp. Feydeau M.-T. ; ibid, 251, avis av. gén. Sturlèse B. ; ibid., 252, Revet T. ; D. 2015, p. 599, Mallet-Bricout B. ; ibid., p. 988, n° 8, Collomp A.-L. ; RTD civ. 2015, p. 413, Dross W. ; RDI 2015, p. 175, Bergel J.-L. ; RDC juin 2015, n° 111y1, p. 272, Boffa R ; RDC sept. 2015, n° 112j2, p 600, Berlioz P.
  • 16.
    D’Avout L. et Mallet-Bricout B., note préc. sous Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304.
  • 17.
    Dross W., note préc. sous Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-13202.
  • 18.
    Contra, Masson F., D. 2018, p. 1577, spéc. n° 10-11.
  • 19.
    Cette hypothèse d’un droit réel portant sur la propriété exclusive d’un copropriétaire serait même juridiquement mieux fondée, un auteur ayant fait valoir qu’accorder un droit réel sur les parties communes, dont le copropriétaire titulaire du droit est déjà propriétaire, est un non-sens juridique : Revet T., obs. préc. sous Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13477 . Ce à quoi on peut néanmoins rétorquer que l’exclusivité de jouissance sur un bien indivis est, en elle-même, une prérogative dont n’était pas titulaire le copropriétaire. Raisonner en termes de droit – celui d’exclure les autres – n’est donc pas si absurde.
  • 20.
    D’Avout L. et Mallet-Bricout B., note préc. sous Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304.
  • 21.
    Il s’agit notamment des professeurs Libchaber et Zenati.
  • 22.
    Les grands arrêts de la jurisprudence civile, t. 1, 13e éd., 2015, Dalloz, n° 66.
  • 23.
    D’Avout L. et Mallet-Bricout B., note préc. sous Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304.
  • 24.
    Nous soulignons.
  • 25.
    C. civ., art. 706.
  • 26.
    C. civ., art. 686.
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