Chronique de contrats spéciaux (1re partie)

Publié le 11/06/2018

I – Contrats relatifs au transfert de propriété d’un bien : vente immobilière

Qualification en VEFA d’une vente immobilière avec travaux de rénovation : l’acquéreur ne saurait réclamer le beurre et l’argent du beurre

Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 15-19753. Certaines opérations de vente « en l’état » méritent une attention particulière de la part des acteurs de l’immobilier dès lors que cette vente est associée à des travaux de reconstruction ou de rénovation1. En effet, dans le domaine de la construction, les opérations non réglementées cohabitent avec des situations d’ordre public et son pendant, redouté, car radical, la nullité de l’acte. De fait, il n’est pas rare que pour bénéficier d’une protection de laquelle ils pensent avoir été privés ou plus généralement se libérer de leur engagement, les déçus d’une opération de vente incluse dans un projet de réhabilitation, soient tentés d’invoquer à leur profit les règles impératives du secteur de la construction, en particulier, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation2 qui sanctionne par la nullité3 une opération qui n’est pas conclue dans les formes d’une vente en l’état futur d’achèvement du secteur protégé.

C’est par ce biais que les hauts magistrats ont été sollicités pour venir enrichir le contentieux déjà bien fourni des contrats de ventes immobilières qui s’insèrent dans un programme de réhabilitation d’un immeuble4. Une société propriétaire d’un ensemble immobilier d’une usine désaffectée a commercialisé en lots, des locaux « en l’état », d’une ancienne manufacture de tabac, avec pour finalité leur réhabilitation et leur transformation en résidence locative. L’objectif avoué de cette opération était de faire bénéficier les acquéreurs des dispositifs de défiscalisation. Les travaux de rénovation et l’assistance ont été confiés à des sociétés appartenant au même groupe que la société venderesse. Invoquant des retards dans la délivrance et des défauts de conformité, de nombreux acquéreurs de lots ont assigné les différents protagonistes du montage en nullité de la vente immobilière en faisant valoir que l’opération en cause, une vente immobilière et des marchés à forfait, dissimulaient en réalité une vente d’immeuble à construire.

La cour d’appel de Riom ayant refusé de prononcer la nullité, les acquéreurs formèrent un pourvoi en cassation. Se fondant notamment sur l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation et le pouvoir de requalification des conventions par le juge, les demandeurs firent valoir d’une part que, bien que les contrats de vente, de travaux et d’assistance soient distincts, ils conduisent de fait à conférer au groupe vendeur, la maîtrise de l’ensemble de l’opération. En conséquence, cette opération devait s’analyser en une vente d’immeuble à construire du secteur protégé. D’autre part que l’objectif de recherche d’avantages fiscaux par la mise en place du montage en question, était sans effet sur la réalité de l’opération de vente d’immeuble à construire. Enfin, que l’opération qui visait à contourner les règles de la vente d’immeuble à construire devait être analysée comme une fraude de nature à entacher le montage contractuel de nullité.

Argumentaire qui n’a séduit ni les juges du fond ni les hauts magistrats de la troisième chambre civile qui, dans un arrêt du 14 septembre 2017 rejetèrent les prétentions des demandeurs aux motifs que la société venderesse « avait vendu des lots en l’état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, était à la charge des acquéreurs, qu’aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n’avait été souscrite au profit du vendeur qui n’avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d’ouvrage et retenu souverainement que les parties s’étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d’avantages fiscaux et qu’il ne pouvait être reproché au vendeur d’avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux ».

Cette décision, honorée d’une publication, apporte un éclairage utile sur ces opérations fréquentes en pratique dont la qualification est loin d’être évidente, et sur les enjeux juridiques qu’elle implique pour les protagonistes. On ne manquera pas de relever que si les hauts magistrats se réfèrent de manière classique aux critères d’existence de la vente d’immeuble à construire, pour mieux exclure de son champ d’application l’opération litigieuse, la décision sonne également comme un avertissement à l’égard de ceux qui souhaiteraient obtenir le beurre et l’argent du beurre. C’est là, d’ailleurs, l’apport non négligeable de cette décision qui laisse entrevoir une influence non négligeable de l’élément subjectif de l’opération immobilière sur le champ d’application du contrat de vente d’immeuble à construire (II) aux côtés des classiques critères objectifs (I)

I. Le rappel des critères objectifs de la vente d’immeuble à construire

Les critères de la vente d’immeuble à construire de l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation. Pour obtenir la nullité du contrat, les demandeurs ont mis en avant la mauvaise qualification de l’opération qui, selon eux, constituait en réalité une vente d’immeuble à construire. D’emblée il est utile de rappeler, d’une part, que la possibilité d’obtenir la nullité ne concerne que la vente d’immeuble à construire du secteur protégé et non celle du secteur libre. En effet, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation sanctionne par la nullité le mauvais choix du contrat dès lors que les critères de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé sont réunis. D’autre part, que les critères d’existence du contrat du secteur protégé se superposent à ceux du secteur libre. Dès lors, la caractérisation de ce dernier est liée à la présence d’un transfert de propriété d’une chose future, avec obligation d’édifier une construction dans un délai5, critères auxquels il faudra ajouter la destination de l’immeuble, qui doit être à usage d’habitation ou mixte et le versement de sommes d’argent avant l’achèvement de la construction6 pour prétendre invoquer le régime de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé et l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation. Des critères exigeants certes, mais qui se justifient par la rigueur du régime impératif de ce contrat.

L’obligation de réaliser des travaux. La vente d’immeuble à construire repose sur la vente d’une chose future. En d’autres termes, il est nécessaire qu’au moment de la signature du contrat la chose ne soit pas achevée. Dans le cas contraire, on serait en présence d’une vente clé en main ou une simple vente en l’état. Afin de convaincre les juges, les demandeurs devaient donc démontrer que des travaux étaient prévus, ce qui n’est pas douteux, mais également que l’obligation de réaliser ces travaux pesait sur le vendeur. Or, comme l’avaient relevé précédemment les juges riomois, aucun versement d’une somme d’argent au titre des travaux de rénovation au profit du vendeur n’était envisagé en plus du prix de vente7. Il n’y avait donc pas lieu de considérer le vendeur comme le maître d’ouvrage des travaux à réaliser8. Le raisonnement semble à l’abri de toute critique puisqu’il est acquis que lorsqu’une vente laisse les travaux de rénovation à la charge de l’acquéreur, elle ne peut être qu’une vente9. Pourtant, eu égard au contexte de l’opération et au rôle joué par les protagonistes dans cette affaire, l’attention paraît excessivement centrée sur le vendeur. Certes, les sociétés chargées des opérations de rénovation étaient dotées de la personnalité morale distincte de celle du vendeur et du groupement auxquels elles appartiennent. Pour autant, en pratique, il n’est pas rare que l’entrepreneur sur qui pèse l’obligation d’effectuer les travaux, soit choisi et imposé par le vendeur. Cela tombe d’autant plus sous le sens quand ce professionnel appartient au même groupe. Dès lors, il semblait utile de vérifier si la société chargée des travaux n’avait pas été imposée aux acquéreurs.

Par ailleurs, bien qu’inapplicable en l’espèce, les juges auraient pu s’inspirer de la loi du 13 juillet 2006 sur la vente d’immeuble à rénover10 qui étend le champ d’application de ce contrat aux situations dans lesquelles, le professionnel « s’engage […] à réaliser, directement ou indirectement, des travaux de rénovation ». À défaut d’une telle inspiration, on peut se demander s’il ne convenait pas de rechercher si le vendeur disposait de la maîtrise globale de l’opération.

Le critère de la maîtrise globale de l’opération. Dans le montage d’une opération de construction, les contractants qui souhaitent se mettre à l’abri d’une éventuelle requalification doivent veiller à ce que la maîtrise globale ne repose pas sur les épaules du vendeur. Bien que n’étant pas présent explicitement dans les textes, le critère de la maîtrise de l’ensemble de l’opération justifie l’existence du secteur réglementé dans toutes les opérations de construction. L’idée est que l’accédant sera nécessairement en position de faiblesse face à un professionnel qui maîtrise tous les aspects de l’opération envisagée11. Dans notre espèce, cette maîtrise globale de l’opération semblait être dans les mains du groupe auquel appartient le vendeur, l’assistant des accédants et la société. Ce qui fait dire aux demandeurs que le montage contractuel donnait au groupe « la maîtrise de l’ensemble de l’opération, laquelle prise dans sa globalité remplissait les conditions d’une vente en état futur d’achèvement ». La haute cour est cependant restée indifférente à cet argument, faisant sans doute sienne l’argumentation des juges du fonds qui opposaient aux demandeurs le fait que les obligations souscrites dans le cadre de l’acte de vente ne répondent pas à la définition de la VEFA. À la lecture de la décision, on pourrait considérer que si le critère de la maîtrise globale de l’opération n’a pas été retenu en l’espèce, c’est qu’il est privé d’efficacité dès lors qu’il n’est pas appuyé par les éléments caractéristiques du contrat en question. Une telle interprétation n’est cependant pas convaincante. Il est plus juste de considérer que les juges n’ont entendu en l’espèce concéder aucun rôle à ce critère puisque la particularité de ce dernier est précisément de s’affranchir des apparences trompeuses quand bien même le montage en question serait juridiquement correct.

Si la position adoptée par la juridiction suprême paraît rigoureuse, elle pourrait s’expliquer par la prise en compte de la finalité financière de l’opération envisagée et l’attitude des acquéreurs dans ce montage.

II. La prise en compte de la finalité de l’opération

Le critère récurrent du domaine impératif repose sur des travaux qui ont pour objet l’édification d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte. Cela étant dit, la finalité de l’opération envisagée peut-elle avoir une incidence sur la décision des juges de requalifier le contrat ? En l’espèce, les demandeurs ont fait valoir le caractère frauduleux du montage – une vente en l’état et des conventions distinctes portant sur la réalisation des travaux – qui aurait été conçu dans le but de contourner les critères impératifs de la VEFA de l’article 261-10 du CCH. Les juges du fonds comme ceux de la haute cour n’ont pas suivi le raisonnement en considérant « que les parties s’étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d’avantages fiscaux et qu’il ne pouvait être reproché au vendeur d’avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux ».

La fraude est régulièrement condamnée lorsqu’elle paraît commandée par l’intérêt seul du vendeur au détriment de la protection de l’accédant12. Or, tel n’est pas le cas ici. Le montage mis en place a été proposé dans le but de réaliser un investissement fiscalement avantageux. C’est donc l’existence d’une contrepartie au bénéfice des accédants qui empêche ces derniers de se prévaloir de la demande de nullité.

Les juges font ainsi jouer un rôle essentiel au but recherché par les parties dans le projet de réhabilitation, en l’espèce, la recherche d’un avantage fiscal. On comprend dès lors que les magistrats du fonds, comme ceux de la haute cour, rechignent à donner gain de cause à celui qui réclame le beurre, un investissement fiscalement avantageux rendu possible par un montage artificiel, et l’argent du beurre, la nullité de l’opération, en invoquant le caractère frauduleux de l’opération en question. Toutefois, une condition supplémentaire transparaît dans la solution. Pour que cet élément puisse être de nature à influencer la qualification, les juges semblent exiger de l’accédant qu’il ait eu un rôle actif dans le montage de l’opération. C’est ce qui ressort de la deuxième partie de l’attendu dans lequel le vendeur est présenté non pas comme l’auteur du montage, mais comme un « participant ». En résumé, les accédants ne peuvent se prévaloir de la nullité d’un montage frauduleux dès lors qu’ils ont pris part activement à un montage conçu dans le but d’obtenir des avantages fiscaux.

Bien que cette solution semble justifiée, certaines réserves peuvent néanmoins être formulées. Tout d’abord, il semble excessif de déduire de la seule recherche d’un avantage dans l’opération de vente, que les accédants ont été parfaitement éclairés de la situation et ont accepté de se passer d’un régime protecteur pour obtenir ce bénéfice. S’agissant ensuite de la motivation de l’accédant pour un investissement au régime fiscal avantageux, celle-ci doit-elle être, comme l’avaient retenu les juges du fond, la motivation exclusive de l’opération ? Ce qui justifierait que le contrat litigieux demeure un contrat de droit commun dès lors que l’objectif poursuivi n’est pas l’accession à un logement d’habitation. Or la solution ne contient aucune précision sur ce point, de sorte que les juges laissent ouverte la possibilité qu’un tel avantage, bien qu’accessoire, cela est suffisant pour justifier la mise à l’écart du régime protecteur de la VEFA. Ce qui serait alors excessif. En définitive, cette décision pourrait donner du sens au secteur protégé en excluant toute requalification d’une opération immobilière en vente d’immeuble à construire dès lors que le montage en question, bien que portant sur un immeuble à usage d’habitation, viserait uniquement à réaliser un investissement financier. Cela ne reflète cependant pas l’état actuel de la jurisprudence sur la question. Les juges semblent en effet attachés à ne considérer le secteur protégé que dans l’usage auquel est destiné l’immeuble, quand bien même l’opération immobilière s’inscrirait dans une démarche commerciale. Pour les magistrats, ce qui importe, ce n’est pas le but poursuivi par une opération de construction, mais l’usage du local. Dès lors que celui-ci est à usage d’habitation ou mixte, les contrats de construction seront soumis au secteur réglementé de la construction. C’est ce qui ressort nettement d’une décision récente dans laquelle la Cour de cassation s’est contentée de relever que « les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d’habitation principale […] destinés à être habités à l’année par des personnes âgées » alors même que les lots avaient été acquis par une société commerciale pour exploiter les locaux achetés en vue de constituer un bail commercial à un exploitant13.

L’attitude des hauts magistrats à l’égard des contrats de vente associés à des travaux de rénovation dans un but uniquement fiscal est audacieuse. Il reste à connaître le rayonnement que les juges de la troisième chambre civile vont souhaiter donner à cette orientation.

Christophe BROCHE

II – Contrats relatifs à la mise à disposition d’un bien

A – Bail

« Retour sur les conditions de détermination du montant des loyers d’un bail commercial renouvelé »

Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-1805914. L’activité de camping connaît depuis quelques années un essor considérable, hissant la France au rang de premier parc européen de camping avec, en 2016, 7800 campings touristiques encadrés en France métropolitaine et 710 000 emplacements15. Dans ce marché concurrentiel, les campings multiplient les offres de services collectifs (entre autres activités sportives ou de loisir) ou encore des services de proximité (par ex. restauration). Or, si les acteurs de ce secteur n’hésitent pas à engager des dépenses pour satisfaire une clientèle de plus en plus exigeante, de tels investissements peuvent également peser lourd dans la balance, lors de revalorisation du loyer. C’est sur ce point que permet de revenir l’arrêt sous commentaire.

En l’espèce, un contrat de bail portant sur le terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping est conclu en 1994 pour une durée de 16 années et demie (de 1er septembre 1994 au 28 février 2011). En 2010, le bailleur délivre régulièrement congé avec offre de renouvellement. Ayant accepté le renouvellement du bail, le locataire dénonce toutefois le loyer annuel proposé dans l’offre, basé sur la nature des locaux loués. Sur ce point, les premiers juges16 décident que le bail permettant une activité de camping est un bail polyvalent et que partant, avait rejeté la demande du bailleur, tendant à voir fixer provisoirement le loyer à la somme de 250 000 € hors taxes. Saisie du litige en appel, la cour d’appel de Montpellier infirme le jugement dans sa décision du 26 novembre 201317, en considérant que le bail était monovalent18, fixe le montant du loyer prévisionnel et ordonne une mesure d’expertise. Par une décision rendue le 8 mars 2016, les juges montpelliérains valident le rapport de l’expert sur deux points : le montant des loyers annuels, calculé par référence à la valeur locative selon l’usage dans la branche professionnelle de camping en plein air ; le refus de prise en compte d’un abattement lié aux travaux d’amélioration apportés aux lieux loués et équivalant à 40 % de la valeur locative. L’arrêt est contesté sur ce point. En effet, le locataire considère que l’invocation par les juges de l’article R. 145-8 du Code de commerce aurait dû aboutir à l’admission de l’abattement demandé.

Dans ce contexte, la haute juridiction devait déterminer si, en présence de locaux monovalents, qui s’entendent de locaux construits en vue d’une seule utilisation, les frais relatifs à la réalisation de travaux d’amélioration ouvriraient droit à une réduction des loyers réévalués. Rejetant la demande du preneur au bail, elle rappelle que le caractère monovalent des locaux est de nature à exclure l’application de l’article R. 145-8, lequel prévoit un abattement sur la valeur locative à raison de la réalisation des améliorations dont le preneur a supporté la charge. Par conséquent, elle valide les critères de calcul du nouveau loyer.

Cette décision offre une illustration du régime autonome de fixation du loyer du bail renouvelé que constitue la monovalence, à la fois quant aux critères et méthodes de calcul du loyer (I) et quant aux dépenses de travaux d’amélioration (II).

I. La méthode de calcul du loyer

Sauf déplafonnement pour modification notable de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative (A). Toutefois, cette règle est à écarter en présence de locaux monovalents, lesquels relèvent d’un régime spécifique (B).

A. La détermination du loyer en cas de renouvellement d’un bail polyvalent

Tourné vers la protection de l’activité économique, le droit commun du bail commercial assure la stabilité de l’occupation des lieux, en encadrant la fixation et l’évolution des loyers19. Sur ce dernier point, la règle relative à la révision des loyers garantit l’équilibre économique du contrat tout au long de son exécution. Ainsi, le montant du loyer révisé est déterminé, par principe, au regard de la valeur locative2021, plafonnée, au besoin, par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) ou encore l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Dès lors, en cas de litige, le juge déterminera la valeur locative d’après les 5 critères mentionnés à l’article L. 145-33, alinéa 2 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local2223, la destination des lieux, telle qu’autorisée par le bail et ses avenants ou à défaut par le juge24. S’ajoutent à ces deux éléments, les obligations respectives de chacune des parties au contrat de bail25, les facteurs locaux de commercialité26 et le prix pratiqué dans le voisinage pour des locaux équivalents27. La détermination de la valeur locative ainsi que le mode de son calcul relèvent du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels optent par exemple pour la méthode de comparaison ou encore celle appelée « calcul du mètre carré pondéré »28. Elle résulte de l’application d’un tarif au m2 à la surface pondérée du local29. Le prix au m2 est variable selon la catégorie de classification du local, laquelle est déterminée selon l’activité principale exercée dans le local loué. La surface pondérée, quant à elle, résulte de l’application d’un coefficient déterminé par décret30 en fonction des éléments caractéristiques du local loué.

Par exception toutefois, la règle de plafonnement du loyer par l’indice peut être écartée en faveur de la prise en compte de la seule valeur locative, dès lors que la variation de cette valeur excède 10 %, notamment, en défaveur du locataire31. La modification de la valeur locative peut résulter de l’un de ses éléments constitutifs32. Sur ce point, la Cour de cassation rappelle le pouvoir souverain dont disposent les juges du fond pour apprécier l’existence d’une modification notable d’un élément constitutif de la valeur locative33. Pour donner lieu à un déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur au bail34 des locaux polyvalents.

En marge toutefois des règles du droit commun des baux commerciaux, le loyer peut être calculé par référence à la valeur locative selon les « seuls usages observés dans la branche d’activité considérée »35, à chaque fois que le local loué a été conçu « en vue d’une utilisation »36. Il en est ainsi par exemple des salles de cinéma37 ou de spectacle38, des cliniques et maisons de retraite39, des établissements hôteliers et structures assimilées, telles que les campings.

Une telle dérogation au principe fixé à l’article L. 145-33, qui résulte notamment de l’existence d’aménagements spécifiques pour l’activité concernée40, soumet le bail des locaux monovalents à un régime spécifique. Tel est le cas du bail litigieux. En l’espèce, les juges montpelliérains avaient, dans un premier arrêt en date du 26 novembre 201341, qualifié le bail litigieux de monovalent. De cette qualification découle la méthode retenue par l’expert pour donner un avis sur la fixation du prix du loyer du bail renouvelé.

B. La détermination du loyer en cas de renouvellement d’un bail monovalent

En présence d’un bail portant sur des locaux aménagés en vue d’une seule activité42, le montant du loyer échappe à la règle de plafonnement43, exposée ci-dessus, afin d’être déterminé selon les usages observés dans la branche professionnelle de camping en plein air, en application de la méthode dite hôtelière44, adaptée à la spécificité des campings45. Cette méthode repose, non pas sur la surface louée, mais sur l’application des pourcentages divers, tels que le coefficient de fréquentation, le taux de rendement moyen… à la recette théorique annuelle. Cette dernière est calculée sur la base de la recette moyenne mensuelle théorique, mais qui doit être ramenée au nombre de mois d’exploitation effective par année. La formule utilisée est la suivante :

Montant du loyer du bail renouvelé = (Recette théorique annuelle hors taxe) x (coefficient de fréquentation moyen pour l’année tel qu’il est constaté par l’Insee ou par la chambre de commerce dans la région concernée) x (pourcentage correspondant au taux de rendement, applicable en fonction de la catégorie d’établissement hôtelier considéré, déterminé par l’observatoire économique compétent).

Concrètement, en l’espèce, le nouveau montant du loyer devrait être calculé en fonction de la recette théorique annuelle, à laquelle il convient d’appliquer d’abord un taux moyen d’occupation sur l’année et sur la valeur ainsi obtenue, un taux de rendement moyen selon la catégorie du camping. En effet, le montant du loyer est fixé en considération du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Cette prise en compte de la recette théorique annuelle assure les intérêts du bailleur, en le protégeant contre le comportement passif du locataire dans l’exploitation de son fonds46. Par ailleurs, le chiffre d’affaires comprend en principe la recette d’hébergement, liée à la location des emplacements et bungalows, à laquelle s’ajoutent, le cas échéant, les recettes de tous les services annexes (par ex. la restauration, les espaces communs, les laveries, les piscines, les activités de loisir, l’alimentation, le complexe aquatique), dès lors qu’ils sont exploités par le preneur à bail, l’exploitant du camping lui-même.

En l’espèce, la recette théorique annuelle est calculée seulement sur une période de 5 mois (de mai à septembre)47, période effective d’ouverture de l’établissement. Le taux de fréquentation déterminé par l’Insee sur la période d’ouverture est de 44 % et le taux de rendement d’un camping 3 ou 4 étoiles dans la région Languedoc-Roussillon s’établit à une moyenne de 14 %. Par l’application de la formule exposée, le nouveau loyer s’élève à environ 144 000 € par an : (2 333 571 € HT) x (44 %) x (14 %) = 143 748 €.

L’examen du mode de calcul du loyer en cas de renouvellement du bail montre que la monovalence constitue un régime autonome de fixation, qui ne saurait être considéré comme une simple adaptation du mode de calcul retenu pour les baux polyvalents. Cette spécificité se prolonge, s’agissant des dépenses liées aux travaux d’amélioration engagés par le locataire, afin de marquer l’indépendance du régime applicable aux locaux monovalents et son caractère dérogatoire au droit commun des baux commerciaux. Par ailleurs, l’importance de la qualification et la détermination de la méthode de calcul du loyer se mesurent en effet à l’aune du sort des frais engagés dans le but d’améliorer les locaux loués.

II. Le sort des dépenses d’amélioration

Aux termes de l’article R. 145-8, alinéa 1er in fine du Code de commerce, « (…) les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération [dans la fixation de la valeur locative] que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ». Il s’agit ici d’un déplafonnement du loyer, admis en droit commun (A), inapplicable, comme l’affirme la Cour de cassation, au régime spécifique que constitue la monovalence (B).

A. Le cadre de l’abattement posé par le droit commun des baux commerciaux

En présence d’un bail polyvalent, les travaux réalisés au cours du bail peuvent conduire tantôt à un déplafonnement de la valeur locative en faveur du bailleur, tantôt à un abattement du loyer au profit du locataire.

Lorsque le bailleur effectue les travaux lui-même et apporte la preuve de l’amélioration notable de l’environnement du local48 ou leur intérêt pour l’activité du locataire49, il pourrait faire état d’un déplafonnement lors du renouvellement du bail50. Il en est de même lorsque les travaux sont réalisés à l’initiative du preneur au bail et pris en charge par le bailleur, directement ou indirectement. Dans cette hypothèse, le déplafonnement du loyer ainsi que la valeur locative à la hausse sont acquis dès le renouvellement du bail. En effet, en principe et à défaut de clause contraire, c’est à la fin du bail que le propriétaire acquiert la propriété des ouvrages par le jeu de l’accession51. Enfin, lorsque le bailleur ne participe pas aux travaux réalisés, il ne pourrait s’en prévaloir immédiatement. Autrement dit, le déplafonnement ne pourrait intervenir, en principe52, que lors du second renouvellement suivant la réalisation des travaux53, dès lors que l’accession aura joué au profit du bailleur54.

En revanche, lorsque les travaux sont financés entièrement par le locataire, ils ne sauraient pas entrer dans le calcul de la valeur locative, même en cas de plus-value. En effet, à défaut d’une clause d’accession aménageant le sort des constructions,55 le locataire pourrait prétendre à une indemnité, à la fin du bail, et ce, en l’application de l’article 555, alinéa 4, du Code civil56, dès lors que le propriétaire décide de les conserver57. En présence d’améliorations, la Cour de cassation refuse d’étendre le champ d’application de l’article 555 aux simples améliorations58. Or, lorsque la non-remise en état des locaux ne peut être exigée ou que le bailleur ne souhaite pas une telle remise en état, se pose la question de l’enrichissement éventuel du bailleur aux dépens du locataire. Dans un tel cas, il serait possible de faire application des règles relatives aux impenses59, en envisageant trois hypothèses distinctes. Lorsque les dépenses engagées par le locataire étaient nécessaires à la conservation des locaux loués, le bailleur doit le rembourser en totalité. De même, si les dépenses étaient simplement utiles, le bailleur peut rembourser la dépense faite ou la plus-value. En revanche, les dépenses qui n’apportent aucune plus-value aux locaux et qui n’ont été effectuées que pour satisfaire les goûts personnels du locataire ne donnent droit à aucun remboursement. Ramené à la situation qui nous intéresse, le remboursement de ces frais pourrait prend la forme d’un abattement du loyer au profit du locataire, seulement dans les deux premiers cas.

La question se pose différemment en présence des locaux monovalents, exclus, par principe, du champ d’application de l’article R. 145-8 du Code de commerce.

B. Le refus d’abattement posé par le droit spécial des baux commerciaux

Parce que le camping présente les caractéristiques de l’activité d’hôtellerie en plein air, les locaux loués pour un camping sont considérés comme monovalents, par comparaison avec les « hôtels, [lesquels] constitue l’exemple classique de locaux monovalents »60. Or, s’agissant de la fixation du loyer, l’article R. 145-10 exclut expressément ce type de locaux du champ d’application des articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et renvoie aux usages observés dans la branche considérée. Dès lors, le sort des travaux d’amélioration effectués dans les locaux monovalents ne saurait obéir aux mêmes règles que celles issues du droit commun des baux commerciaux. Sur ce point, l’arrêt sous commentaire ne présente aucune nouveauté, puisque la Cour de cassation avait déjà précisé qu’à défaut d’un texte spécial, le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité concernée, indépendamment de toute amélioration61. Dès lors, c’est en vain que la société Détente et loisirs, en l’espèce preneur au bail, invoque à son profit l’application des articles R. 145-8, L. 145-33 et R. 145-10 pour obtenir un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de 7 millions d’euros.

Toutefois, l’invocation d’un texte spécial autorise, à certaines conditions, un abattement sur la valeur locative. Ainsi, par exemple, la haute juridiction a pu considérer que la fixation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail d’un hôtel devait subir un abattement de 40 % en raison des travaux d’amélioration du preneur, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 64-645 du 1er juillet 196462.

Or, puisque le camping est une activité d’hôtellerie en plein air, l’on pourrait s’interroger sur la possibilité de transposer la législation spécifique aux travaux hôteliers63 à ceux réalisés dans le cadre du camping. En effet, dans ses décisions du 26 novembre 2013 et 8 mars 2016, la cour d’appel de Montpellier mentionne, au titre des tâches confiées à l’expert, le soin de « se référer aux dispositions du Code du tourisme applicables aux campings pour proposer le cas échéant les abattements afférents à des travaux ou toute autre cause ». Plus précisément, l’expert devait rechercher « s’il y a lieu de pratiquer des abattements au regard de travaux pouvant y donner lieu en application des dispositions du Code du tourisme applicables aux campings, notamment en cas de travaux d’amélioration réalisés par le preneur et qui excèdent l’obligation normale d’entretien et de réparations locatives et admis par les dispositions du Code du tourisme. La référence aux dispositions spécifiques du Code de tourisme est en effet conforme aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce qui commande de rechercher les usages observés dans la branche professionnelle ». Pourtant, l’absence de référence à ces dispositions dans les prétentions du locataire, telles que présentées dans l’arrêt commenté pose question.

Une explication pourrait résider dans l’omission, par le locataire, d’avoir effectué la notification prévue à l’article L. 311-2. En effet, cette formalité étant substantielle, son omission joue en défaveur du preneur au bail. Sur ce point d’ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, dans son arrêt du 1er mars 200064, rejeté le pourvoi formé contre un arrêt rendu le 3 mars 1998 par la cour d’appel de Chambéry. Pour fixer en renouvellement le loyer d’un hôtel selon les dispositions de l’article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 195365, les juges chambériens avaient refusé de prendre en considération les travaux d’amélioration réalisés par le preneur au double motif que celui-ci n’avait pas satisfait à l’obligation de notification préalable découlant de la loi du 1er juillet 196466 et que l’article 23-3, alinéa 2, du décret67 ne pouvait recevoir application en raison du caractère monovalent des locaux68. D’ailleurs, cette omission permettra au bailleur de déplafonner le loyer et de le fixer en tenant compte des améliorations consécutives aux travaux bien qu’il n’ait pas contribué à leur financement69.

En l’absence de précision complémentaire sur ce point, le loyer de renouvellement de locaux affectés à l’exploitation du camping devait être déterminé en fonction des usages observés dans la branche d’activité d’hôtellerie de plein air, à l’exclusion de toute autre considération. Partant, les frais colossaux engagés pour la création ou l’adaptation de divers services par l’exploitant du camping ne donnent lieu ici à aucun abattement.

Motahareh FATHISALOUT-BOLLON

(À suivre)

B – Prêt – Crédit aux consommateurs

C – Dépôt

III – Contrats relatifs aux litiges

IV – Contrats publics

Notes de bas de pages

  • 1.
    Les juges admettent que les travaux de rénovation lourde puissent être considérés comme des travaux de reconstruction. Dès lors, le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien immobilier et s’engage à effectuer des travaux peut relever d’une vente d’immeuble à construire. Pour une vue d’ensemble de l’évolution doctrinale et de la jurisprudence : Dalloz Action, « Droit de la construction », 2017, n° 530.330 ; « Les travaux sur existants », colloque 5 oct. 2000, RDI 2000, p. 417. Précisons sur ce point que ces situations relèvent désormais, en partie du moins, du régime de la vente d’immeuble à rénover. Ce régime était inapplicable en l’espèce, car les opérations en cause avaient été conduites avant l’entrée en vigueur de cette loi.
  • 2.
    Issues de la loi n° 67-3, 3 janv. 1967.
  • 3.
    Une nullité absolue, quand la plupart des nullités du secteur protégé sont relatives.
  • 4.
    Pour des exemples de décisions qui ont condamné un montage litigieux, Cass. crim., 27 janv. 2004, n° 03-83428 ; et, plus récemment, Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14428 ; ou refusé de requalifier les contrats, Cass. 3e civ., 19 mai 2015, nos 14-10937 et 14-13250 : Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v3, p. 10, obs. Périnet-Marquet H. – Cass. 3e civ., 5 mai 2015, n° 14-10856 : Gaz. Pal. 8 sept. 2015, n° 238u6, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V.
  • 5.
    CCH, art. L. 261-1 : « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».
  • 6.
    CCH, art. L. 261-10 : « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil (…) ».
  • 7.
    En sens contraire, Cass. 3e civ., 1er juin 2017, n° 16-14428.
  • 8.
    En ce sens, Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492, Sté Foncia Foubert c/ Combier-Morieux, PB : RDI 2009, p. 182, note Tournafond O.
  • 9.
    En ce sens, Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492 : JCP N 2009, 815, obs. Boulanger initiale – Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-15681 : Gaz. Pal. 2 sept. 2014, n° 190h3, p. 32, obs. Zalewski-Sicard V. On peut ajouter que sans la présence dans le contrat d’une somme dédiée aux travaux, la condition de versement de fonds avant l’achèvement, exigée par CCH, art. L. 261-10 n’est pas remplie.
  • 10.
    La loi Engagement national pour le logement (ENL) : L. n° 2006-872, 13 juill. 2006.
  • 11.
    Le régime allégé du CCMI sans fourniture de plan s’explique par le fait que le maître d’ouvrage conserve une part de maîtrise de l’opération en faisant son affaire du plan.
  • 12.
    Pour une étude détaillée des cas de fraude dans le domaine de la vente d’immeuble à construire, « La fraude dans la vente en l’état futur d’achèvement en secteur protégé », Gaz. Pal. 28 févr. 2017, n° 289r3, p. 56, Zalewski-Sicard V.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, nos 14-29655 et 14-29676 : D. 2016, p. 130 ; RDI 2016. 150, obs. Tricoire J.-P. et Tournafond O. ; Constr.-Urb. 2016 comm. 28, obs. Sizaire C.
  • 14.
    La lecture de cet arrêt a été utilement complétée par celui rendu le 8 mars 2016, par CA Montpellier, 1re ch., sect. D, n° 12/06203. En revanche, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Béziers (n° 12/00017) n’a pas pu être consulté.
  • 15.
    Chiffre l’INSEE, consultable (23 janv. 2018) à l’adresse suivante : https://www.insee.fr/fr/statistiques/2852693.
  • 16.
    Le jugement « avant dire droit et insusceptible d’appel », en date du 10 juill. 2012, rendu par les juges de loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béziers et le rapport d’expertise ordonné par ces juges n’ont pas pu être consulté.
  • 17.
    CA Montpellier, 26 nov. 2013, n° 12/06203. Les juges montpelliérains avaient requalifié le jugement rendu par les juges biterrois en « jugement mixte de premier ressort ». Ayant constaté la recevabilité de l’appel, ont procédé à la qualification du bail.
  • 18.
    C. com., art. R. 145-10.
  • 19.
    Houtcieff D., Droit commercial, Sirey université, n° 528, p. 257.
  • 20.
    Pour certains auteurs, la valeur locative doit correspondre au jeu de l’offre et de la demande, permettant ainsi au bailleur de retirer des revenues correspondant à la valeur réelle du bien. V. : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, « Baux commerciaux », n° 163.
  • 21.
    C. com., art. L. 145-33.
  • 22.
    C. com., art. R. 145-3 et s.
  • 23.
    Les caractéristiques du local s’apprécient au regard de la situation de l’immeuble, sa surface, son état d’entretien et les accessoires du local.
  • 24.
    C. com., art. R. 145-5.
  • 25.
    Sont pris en compte, à titre d’élément diminuant la valeur locative, les limitations apportées à la jouissance des locaux ou encore des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (par ex. les grosses réparations incombant par principe au bailleur). En revanche, les avantages consentis au locataire augmenteront cette valeur (Dumont-Lefrand M.-P., op. cit., nos 171 à 176) – Pour les améliorations apportées aux locaux loués, V. infra Partie II.
  • 26.
    C. com., art. R. 145-6.
  • 27.
    À défaut de local équivalent, les prix pratiqués peuvent être considérés comme l’élément de comparaison dans la fixation du loyer. Sur l’impossibilité de retenir les loyers du voisinage : Cass. 3e civ., 19 sept. 2007, n° 06-16820.
  • 28.
    Pour un exposé de chacune de ces méthodes, v. Lamy des baux commerciaux, spéc. n° 345-24, « Les méthodes de calcul du loyer (valeur locative) ».
  • 29.
    CGI, art. 1498.
  • 30.
    D. n° 2011-1313, 17 oct. 2011 pris pour l’application du V de l’article 34 de la L. fin. rect. 2010 n° 2010-1658, 29 déc. 2010 fixant les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels.
  • 31.
    C. com., art. L. 145-34, al. 4.
  • 32.
    Cass. 3e civ., 19 avr. 1977 : D. 1977, p. 343 ; Rev. loyers 1978, p. 430.
  • 33.
    Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, n° 11-10072 : D. 2012, p. 1853, obs. Dumont-Lefrand M.-P. ; AJDI 2012, p. 506, note Planckeel F. ; RTD com. 2012, p. 298, obs. Kendérian F. ; D. 2012, p. 278, obs. Rouquet Y. ; JCPE 2013, 1430, spéc. n° 15, obs. Monéger J.
  • 34.
    Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30825 : D. 2011, p. 2273, obs. Rouquet Y. ; RTD com. 2012, p. 84, obs. Monéger J.
  • 35.
    C. com., art. L. 145-10.
  • 36.
    C. com., art. L. 145-36, al. 2.
  • 37.
    CA Paris, 16e ch. A, 29 janv. 2003, n°01/00984 ; Juris-Data n° 2003-201796, Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, p. 1789, note Brault P.-H.
  • 38.
    CA Paris, 11 janv. 2002, nos 00/18125 et 01/00339 : Loyers et copr. 2002, comm. 176.
  • 39.
    V. respectivement : CA Paris, 5-3, 31 mai 2010, n° 08/21291 : Juris-Data n° 2010-007728 – CA Paris, 26 mai 1999, n° 97/15676 : Loyers et copr. 2000, comm. 10.
  • 40.
    La Cour de cassation a eu l’occasion de refuser la qualification de monovalence pour un château exploité en clinique psychiatrique en raison d’absence d’aménagements spécifiques : Cass. 3e civ., 30 oct. 2007, n° 06-18355 : Administrer janv. 2008, p. 49.
  • 41.
    CA Montpellier, 26 nov. 2013, n° 12/06203.
  • 42.
    S’agissant du bail litigieux, la cour d’appel a considéré que « si un terrain peut trouver plusieurs utilisations, dès lors que des aménagements ont été réalisés pour équiper en eau et en électricité les emplacements des tentes, caravanes et camping-car et mobil homes, et pour fournir un ensemble de services d’hygiène, de restauration et de loisirs sur place, la transformation du camping en une autre activité rendrait ces coûteux investissements au moins en partie inutile ». Par ailleurs, le caractère monovalent du bail peut être retenu après la signature du contrat, dès lors que les locaux ont été aménagés en vue d’une seule utilisation. Dès lors que le changement de la destination des lieux est susceptible d’entraîner des transformations très importantes, il y a lieu de classer lesdits lieux parmi les locaux monovalents (par ex. : Cass. 3e civ., 29 sept. 2004, n° 03-13624 : Bull. civ. III, n° 158). Tel n’est pas le cas, par exemple, lorsque les locaux loués peuvent être affectés à une autre activité sans que cela nécessite des travaux importants (Cass. 3e civ., 29 avr. 1998, n° 96-14664 : Bull. civ. III, n° 85, RLDA 1998, n° 421).
  • 43.
    V. par exemple : Cass. 3e civ., 3 mai 1978, n° 77-12007 : Rev. loyers 1976, p. 321.
  • 44.
    Dans sa décision du 26 novembre 2013, la cour d’appel de Montpellier avait néanmoins demandé à l’expert de « confronter ses résultats à ceux obtenus selon la méthode économique qui repose sur la prise en compte d’une augmentation du prix des locations d’emplacements, en le comparant au taux d’inflation moyen supérieur pour la période du bail expiré, cette méthode pouvant donner lieu le cas échéant à coefficient d’abattement spécifique ». Par ailleurs, l’expert devait opérer une seconde comparaison de ses résultats à ceux obtenus en utilisant la « méthode de comparaison sous réserve [toutefois] qu’il obtienne suffisamment d’éléments pour permettre de valider une comparaison ». – V. de façon générale sur cette méthode : Brault P.-H. et Marcet E., « Bail commercial – Loyer du bail renouvelé – Locaux monovalents : critères d’appréciation et valeur locative », JCl., fasc. n° 1426, nos 33 et s. spéc. n° 37 ; C. com., art. L. 145-36 et C. com., art. R. 145-10.
  • 45.
    En l’espèce, l’expert avait qualifié l’activité du preneur d’hôtellerie de plein air, en raison notamment de la présence des services de « restauration, les espaces communs, laveries, les piscines et d’autres activités de loisirs ». Toutefois, une adaptation de cette méthode à l’activité de camping est nécessaire (v. moyen annexe à l’arrêt sous commentaire).
  • 46.
    En effet, « si le preneur est passif et qu’il ne tire pas le maximum de son fonds de commerce, la référence à la recette théorique préservera les intérêts du bailleur, tandis que celui-ci serait lésé si l’on se fondait sur la recette réelle, inférieure à la recette théorique ; lorsque le preneur est dynamique et qu’il tire le maximum des locaux loués, le bailleur n’est pas lésé, puisqu’il profite lui-même de ce dynamisme » (v. moyen annexe à l’arrêt sous commentaire).
  • 47.
    En l’espèce, la recette théorique annuelle équivaut à la recette réelle. La différence entre les deux recettes tient du fait que la recette théorique est calculée sur un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pendant la période d’activité (la pleine activité et la période creuse, lors de laquelle l’établissement demeure ouvert sans jamais atteindre sa pleine capacité d’accueil), alors que la recette réelle correspond au chiffre d’affaires réalisé sur une période donnée. Or, en l’espèce, le camping se situait dans une zone inondable. Il ne pouvait être ouvert au public par l’effet d’une interdiction administrative d’occupation pour cause de risque d’inondation. Par conséquent, le chiffre d’affaires annuel ne pouvait qu’être réalisé sur une période de 5 mois, période durant laquelle le camping fonctionnait à « plein régime ».
  • 48.
    CA Grenoble, ch. com., 29 août 2013, n° 11/00178 : Rev. loyers 2013/940, n° 1661. Par ailleurs, comme le signale un auteur, « la jurisprudence estime que l’article R. 145-8 du Code de commerce concerne non seulement les améliorations au sens strict, c’est-à-dire qui ne modifient pas la consistance des lieux loués, mais aussi les constructions nouvelles entraînant une amélioration de l’état du local » (Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 174 et les références citées).
  • 49.
    Les simples travaux d’entretien ne peuvent justifier un déplafonnement : CA Dijon, ch. civ. B, 21 juin 2007, n° 06/00438, SCI Claude Erick c/ EURL Bar les Aviateurs ; Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, n° 07-16605 : Bull. civ. III, n° 123 ; V. aussi : Martin-Imperatori E., « Le déplafonnement du loyer de renouvellement d’un bail commercial : de nouveaux obstacles pour le bailleur ? », RLDA 2008/31, n° 1853.
  • 50.
    Les travaux d’amélioration relevant de C. com., art. R. 145-8 doivent être distingués de ceux relevant de l’article R. 145-3, c’est-à-dire ceux qui conduisent à une modification des caractéristiques des locaux loués. En effet, cette dernière qualification entraîne un déplafonnement immédiat de la valeur locative. Le bailleur doit impérativement les invoquer dès le premier renouvellement qui suit la réalisation desdits travaux. Toute omission entraîne la déchéance du droit de s’en prévaloir pour les renouvellements ultérieurs. V. sur ce point : CA Versailles, 22e ch., sect A, 21 sept. 1999, Vve Hamelin-Gapin c/ Sté Boucherie Lamartine Prosper & Cie : RDI 2000, p. 101, obs. Derruppé J.
  • 51.
    C. civ., art. 551 et s.
  • 52.
    Se fondant sur le mécanisme d’accession, un auteur souligne que « si (…) l’accession n’a lieu qu’« en fin de jouissance » ou « à la sortie des lieux », le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux effectués dans les lieux loués pour la détermination du loyer » (Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 173 et les références citées ; V. aussi : Brault P.-H., « Le bail commercial et l’accession », Loyers et copr. déc. 2002, chron. 11.
  • 53.
    Cass. 3e civ., 24 nov. 1999, n° 97-20698 : AJDI 2000, p. 143.
  • 54.
    Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-13981 : Bull. civ. III, n° 183, p. 152.
  • 55.
    Sur les difficultés liées à la distinction entre les constructions et les améliorations, v. : Denizot C., « L’application de l’article 555 du Code civil aux baux commerciaux », AJDI 2005, p. 8 et s. ; dans le même sens mais de façon plus implicite : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 174, où l’auteur affirme que « la jurisprudence estime que l’article R. 145-8 du Code de commerce concerne non seulement les améliorations au sens strict, c’est-à-dire qui ne modifient pas la consistance des lieux loués, mais aussi les constructions nouvelles entraînant une amélioration de l’état du local ».
  • 56.
    Pour une application de l’article 555 en matière de bail commercial, v. : Denizot C., préc.
  • 57.
    V. par ex. : Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70061 : RJDA 2003, n° 472 – CA Paris, 16e ch., sect. A, 7 févr. 2007, n° 05/19406 : AJDI 2007, p. 657.
  • 58.
    Selon la Cour de cassation « les dispositions de l’article 555 du Code civil ne concernent que des constructions nouvelles et sont étrangères au cas où les travaux exécutés, s’appliquant à des ouvrages préexistant avec lesquels ils se sont identifiés, ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations » : Cass. 3e civ., 5 juin 1973, n° 72-12323 : Bull. civ. III, n° 405, p. 292.
  • 59.
    V. en ce sens : Dumont-Lefrand M.-P., Rép. com. Dalloz, op. cit., n° 173 ; Denizot C., préc. – Sur la théorie des impenses, v. Dross W., Droit des biens, 3e éd., 2007, LGDJ, Précis Domat Droit privé, n° 66, p. 65-67.
  • 60.
    CA Nîmes, 1re ch. civ., 5 sept. 2006, n° 05/04670 : Juris-Data n° 2006-323366.
  • 61.
    Cass. 3e civ., 3 mai 2007, n° 06-11210 : Bull. civ. III, n° 68 ; Administrer juill. 2007, p. 27, obs. Lipman D. et Boccara W. ; Gaz. Pal. Rec. 2007, 2, p. 2530, obs. Barbier J.-D.
  • 62.
    Cass. 3e civ., 15 nov. 2000, n° 99-13134 : Bull. civ. III, n° 169, p. 118 ; D. 2001, p. 128, obs. Rouquet Y. ; v. aussi : Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, n° 95-17933 : RJDA 1997, n° 758.
  • 63.
    C. tourisme, art. L. 311-1 et s.
  • 64.
    Cass. 3e civ., 1er mars 2000, n° 98-14763 : Loyers et copr. 2000, comm. 196 ; Administrer juin 2000, p. 40, note Barbier J.-D. – dans le même sens : Cass. 3e civ., 3 mai 2007, préc.
  • 65.
    Devenu C. com., art. R. 145-10.
  • 66.
    Devenu C. tourisme, art. L. 311-2 à L. 311-6.
  • 67.
    Devenu C. com., art. R. 145-8.
  • 68.
    « (…) ayant retenu que par sa nature, le commerce la société Hôtel du Nord relevait de l’article 23-8 du décret du 30 sept. 1953 relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation, la cour d’appel a écarté, à bon droit, l’application des dispositions de l’article 23-3 du décret et n’était pas tenue de procédure à une recherche qui ne lui était pas demandée (…) ».
  • 69.
    Dagorne-Labbe Y., Rép. com. Dalloz, « Hôtellerie », spéc. n° 18 et les références citées. Par ailleurs, s’agissant l’obligation de notification, l’auteur précise qu’il importe peu que le bailleur ait ou non accédé à la réalisation des travaux envisagés ou que ceux-ci aient été prévus par une clause du bail renouvelé.
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