A – Bail

« Retour sur les conditions de détermination du montant des loyers d’un bail commercial renouvelé »

Cass. 3e civ., 5 oct. 2017, n° 16-1805914. L’activité de camping connaît depuis quelques années un essor considérable, hissant la France au rang de premier parc européen de camping avec, en 2016, 7800 campings touristiques encadrés en France métropolitaine et 710 000 emplacements15. Dans ce marché concurrentiel, les campings multiplient les offres de services collectifs (entre autres activités sportives ou de loisir) ou encore des services de proximité (par ex. restauration). Or, si les acteurs de ce secteur n’hésitent pas à engager des dépenses pour satisfaire une clientèle de plus en plus exigeante, de tels investissements peuvent également peser lourd dans la balance, lors de revalorisation du loyer. C’est sur ce point que permet de revenir l’arrêt sous commentaire.

En l’espèce, un contrat de bail portant sur le terrain permettant l’exploitation d’un fonds de commerce de camping est conclu en 1994 pour une durée de 16 années et demie (de 1er septembre 1994 au 28 février 2011). En 2010, le bailleur délivre régulièrement congé avec offre de renouvellement. Ayant accepté le renouvellement du bail, le locataire dénonce toutefois le loyer annuel proposé dans l’offre, basé sur la nature des locaux loués. Sur ce point, les premiers juges16 décident que le bail permettant une activité de camping est un bail polyvalent et que partant, avait rejeté la demande du bailleur, tendant à voir fixer provisoirement le loyer à la somme de 250 000 € hors taxes. Saisie du litige en appel, la cour d’appel de Montpellier infirme le jugement dans sa décision du 26 novembre 201317, en considérant que le bail était monovalent18, fixe le montant du loyer prévisionnel et ordonne une mesure d’expertise. Par une décision rendue le 8 mars 2016, les juges montpelliérains valident le rapport de l’expert sur deux points : le montant des loyers annuels, calculé par référence à la valeur locative selon l’usage dans la branche professionnelle de camping en plein air ; le refus de prise en compte d’un abattement lié aux travaux d’amélioration apportés aux lieux loués et équivalant à 40 % de la valeur locative. L’arrêt est contesté sur ce point. En effet, le locataire considère que l’invocation par les juges de l’article R. 145-8 du Code de commerce aurait dû aboutir à l’admission de l’abattement demandé.

Dans ce contexte, la haute juridiction devait déterminer si, en présence de locaux monovalents, qui s’entendent de locaux construits en vue d’une seule utilisation, les frais relatifs à la réalisation de travaux d’amélioration ouvriraient droit à une réduction des loyers réévalués. Rejetant la demande du preneur au bail, elle rappelle que le caractère monovalent des locaux est de nature à exclure l’application de l’article R. 145-8, lequel prévoit un abattement sur la valeur locative à raison de la réalisation des améliorations dont le preneur a supporté la charge. Par conséquent, elle valide les critères de calcul du nouveau loyer.

Cette décision offre une illustration du régime autonome de fixation du loyer du bail renouvelé que constitue la monovalence, à la fois quant aux critères et méthodes de calcul du loyer (I) et quant aux dépenses de travaux d’amélioration (II).

I. La méthode de calcul du loyer

Sauf déplafonnement pour modification notable de la valeur locative, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative (A). Toutefois, cette règle est à écarter en présence de locaux monovalents, lesquels relèvent d’un régime spécifique (B).

A. La détermination du loyer en cas de renouvellement d’un bail polyvalent

Tourné vers la protection de l’activité économique, le droit commun du bail commercial assure la stabilité de l’occupation des lieux, en encadrant la fixation et l’évolution des loyers19. Sur ce dernier point, la règle relative à la révision des loyers garantit l’équilibre économique du contrat tout au long de son exécution. Ainsi, le montant du loyer révisé est déterminé, par principe, au regard de la valeur locative2021, plafonnée, au besoin, par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ICL) ou encore l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Dès lors, en cas de litige, le juge déterminera la valeur locative d’après les 5 critères mentionnés à l’article L. 145-33, alinéa 2 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce, à savoir les caractéristiques du local2223, la destination des lieux, telle qu’autorisée par le bail et ses avenants ou à défaut par le juge24. S’ajoutent à ces deux éléments, les obligations respectives de chacune des parties au contrat de bail25, les facteurs locaux de commercialité26 et le prix pratiqué dans le voisinage pour des locaux équivalents27. La détermination de la valeur locative ainsi que le mode de son calcul relèvent du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels optent par exemple pour la méthode de comparaison ou encore celle appelée « calcul du mètre carré pondéré »28. Elle résulte de l’application d’un tarif au m2 à la surface pondérée du local29. Le prix au m2 est variable selon la catégorie de classification du local, laquelle est déterminée selon l’activité principale exercée dans le local loué. La surface pondérée, quant à elle, résulte de l’application d’un coefficient déterminé par décret30 en fonction des éléments caractéristiques du local loué.

Par exception toutefois, la règle de plafonnement du loyer par l’indice peut être écartée en faveur de la prise en compte de la seule valeur locative, dès lors que la variation de cette valeur excède 10 %, notamment, en défaveur du locataire31. La modification de la valeur locative peut résulter de l’un de ses éléments constitutifs32. Sur ce point, la Cour de cassation rappelle le pouvoir souverain dont disposent les juges du fond pour apprécier l’existence d’une modification notable d’un élément constitutif de la valeur locative33. Pour donner lieu à un déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur au bail34 des locaux polyvalents.

En marge toutefois des règles du droit commun des baux commerciaux, le loyer peut être calculé par référence à la valeur locative selon les « seuls usages observés dans la branche d’activité considérée »35, à chaque fois que le local loué a été conçu « en vue d’une utilisation »36. Il en est ainsi par exemple des salles de cinéma37 ou de spectacle38, des cliniques et maisons de retraite39, des établissements hôteliers et structures assimilées, telles que les campings.

Une telle dérogation au principe fixé à l’article L. 145-33, qui résulte notamment de l’existence d’aménagements spécifiques pour l’activité concernée40, soumet le bail des locaux monovalents à un régime spécifique. Tel est le cas du bail litigieux. En l’espèce, les juges montpelliérains avaient, dans un premier arrêt en date du 26 novembre 201341, qualifié le bail litigieux de monovalent. De cette qualification découle la méthode retenue par l’expert pour donner un avis sur la fixation du prix du loyer du bail renouvelé.

B. La détermination du loyer en cas de renouvellement d’un bail monovalent

En présence d’un bail portant sur des locaux aménagés en vue d’une seule activité42, le montant du loyer échappe à la règle de plafonnement43, exposée ci-dessus, afin d’être déterminé selon les usages observés dans la branche professionnelle de camping en plein air, en application de la méthode dite hôtelière44, adaptée à la spécificité des campings45. Cette méthode repose, non pas sur la surface louée, mais sur l’application des pourcentages divers, tels que le coefficient de fréquentation, le taux de rendement moyen… à la recette théorique annuelle. Cette dernière est calculée sur la base de la recette moyenne mensuelle théorique, mais qui doit être ramenée au nombre de mois d’exploitation effective par année. La formule utilisée est la suivante :

Montant du loyer du bail renouvelé = (Recette théorique annuelle hors taxe) x (coefficient de fréquentation moyen pour l’année tel qu’il est constaté par l’Insee ou par la chambre de commerce dans la région concernée) x (pourcentage correspondant au taux de rendement, applicable en fonction de la catégorie d’établissement hôtelier considéré, déterminé par l’observatoire économique compétent).

Concrètement, en l’espèce, le nouveau montant du loyer devrait être calculé en fonction de la recette théorique annuelle, à laquelle il convient d’appliquer d’abord un taux moyen d’occupation sur l’année et sur la valeur ainsi obtenue, un taux de rendement moyen selon la catégorie du camping. En effet, le montant du loyer est fixé en considération du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Cette prise en compte de la recette théorique annuelle assure les intérêts du bailleur, en le protégeant contre le comportement passif du locataire dans l’exploitation de son fonds46. Par ailleurs, le chiffre d’affaires comprend en principe la recette d’hébergement, liée à la location des emplacements et bungalows, à laquelle s’ajoutent, le cas échéant, les recettes de tous les services annexes (par ex. la restauration, les espaces communs, les laveries, les piscines, les activités de loisir, l’alimentation, le complexe aquatique), dès lors qu’ils sont exploités par le preneur à bail, l’exploitant du camping lui-même.

En l’espèce, la recette théorique annuelle est calculée seulement sur une période de 5 mois (de mai à septembre)47, période effective d’ouverture de l’établissement. Le taux de fréquentation déterminé par l’Insee sur la période d’ouverture est de 44 % et le taux de rendement d’un camping 3 ou 4 étoiles dans la région Languedoc-Roussillon s’établit à une moyenne de 14 %. Par l’application de la formule exposée, le nouveau loyer s’élève à environ 144 000 € par an : (2 333 571 € HT) x (44 %) x (14 %) = 143 748 €.

L’examen du mode de calcul du loyer en cas de renouvellement du bail montre que la monovalence constitue un régime autonome de fixation, qui ne saurait être considéré comme une simple adaptation du mode de calcul retenu pour les baux polyvalents. Cette spécificité se prolonge, s’agissant des dépenses liées aux travaux d’amélioration engagés par le locataire, afin de marquer l’indépendance du régime applicable aux locaux monovalents et son caractère dérogatoire au droit commun des baux commerciaux. Par ailleurs, l’importance de la qualification et la détermination de la méthode de calcul du loyer se mesurent en effet à l’aune du sort des frais engagés dans le but d’améliorer les locaux loués.

II. Le sort des dépenses d’amélioration

Aux termes de l’article R. 145-8, alinéa 1er in fine du Code de commerce, « (…) les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération [dans la fixation de la valeur locative] que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ». Il s’agit ici d’un déplafonnement du loyer, admis en droit commun (A), inapplicable, comme l’affirme la Cour de cassation, au régime spécifique que constitue la monovalence (B).

A. Le cadre de l’abattement posé par le droit commun des baux commerciaux

En présence d’un bail polyvalent, les travaux réalisés au cours du bail peuvent conduire tantôt à un déplafonnement de la valeur locative en faveur du bailleur, tantôt à un abattement du loyer au profit du locataire.

Lorsque le bailleur effectue les travaux lui-même et apporte la preuve de l’amélioration notable de l’environnement du local48 ou leur intérêt pour l’activité du locataire49, il pourrait faire état d’un déplafonnement lors du renouvellement du bail50. Il en est de même lorsque les travaux sont réalisés à l’initiative du preneur au bail et pris en charge par le bailleur, directement ou indirectement. Dans cette hypothèse, le déplafonnement du loyer ainsi que la valeur locative à la hausse sont acquis dès le renouvellement du bail. En effet, en principe et à défaut de clause contraire, c’est à la fin du bail que le propriétaire acquiert la propriété des ouvrages par le jeu de l’accession51. Enfin, lorsque le bailleur ne participe pas aux travaux réalisés, il ne pourrait s’en prévaloir immédiatement. Autrement dit, le déplafonnement ne pourrait intervenir, en principe52, que lors du second renouvellement suivant la réalisation des travaux53, dès lors que l’accession aura joué au profit du bailleur54.

En revanche, lorsque les travaux sont financés entièrement par le locataire, ils ne sauraient pas entrer dans le calcul de la valeur locative, même en cas de plus-value. En effet, à défaut d’une clause d’accession aménageant le sort des constructions,55 le locataire pourrait prétendre à une indemnité, à la fin du bail, et ce, en l’application de l’article 555, alinéa 4, du Code civil56, dès lors que le propriétaire décide de les conserver57. En présence d’améliorations, la Cour de cassation refuse d’étendre le champ d’application de l’article 555 aux simples améliorations58. Or, lorsque la non-remise en état des locaux ne peut être exigée ou que le bailleur ne souhaite pas une telle remise en état, se pose la question de l’enrichissement éventuel du bailleur aux dépens du locataire. Dans un tel cas, il serait possible de faire application des règles relatives aux impenses59, en envisageant trois hypothèses distinctes. Lorsque les dépenses engagées par le locataire étaient nécessaires à la conservation des locaux loués, le bailleur doit le rembourser en totalité. De même, si les dépenses étaient simplement utiles, le bailleur peut rembourser la dépense faite ou la plus-value. En revanche, les dépenses qui n’apportent aucune plus-value aux locaux et qui n’ont été effectuées que pour satisfaire les goûts personnels du locataire ne donnent droit à aucun remboursement. Ramené à la situation qui nous intéresse, le remboursement de ces frais pourrait prend la forme d’un abattement du loyer au profit du locataire, seulement dans les deux premiers cas.

La question se pose différemment en présence des locaux monovalents, exclus, par principe, du champ d’application de l’article R. 145-8 du Code de commerce.

B. Le refus d’abattement posé par le droit spécial des baux commerciaux

Parce que le camping présente les caractéristiques de l’activité d’hôtellerie en plein air, les locaux loués pour un camping sont considérés comme monovalents, par comparaison avec les « hôtels, [lesquels] constitue l’exemple classique de locaux monovalents »60. Or, s’agissant de la fixation du loyer, l’article R. 145-10 exclut expressément ce type de locaux du champ d’application des articles R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et renvoie aux usages observés dans la branche considérée. Dès lors, le sort des travaux d’amélioration effectués dans les locaux monovalents ne saurait obéir aux mêmes règles que celles issues du droit commun des baux commerciaux. Sur ce point, l’arrêt sous commentaire ne présente aucune nouveauté, puisque la Cour de cassation avait déjà précisé qu’à défaut d’un texte spécial, le loyer renouvelé devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité concernée, indépendamment de toute amélioration61. Dès lors, c’est en vain que la société Détente et loisirs, en l’espèce preneur au bail, invoque à son profit l’application des articles R. 145-8, L. 145-33 et R. 145-10 pour obtenir un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de 7 millions d’euros.

Toutefois, l’invocation d’un texte spécial autorise, à certaines conditions, un abattement sur la valeur locative. Ainsi, par exemple, la haute juridiction a pu considérer que la fixation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail d’un hôtel devait subir un abattement de 40 % en raison des travaux d’amélioration du preneur, conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 64-645 du 1er juillet 196462.

Or, puisque le camping est une activité d’hôtellerie en plein air, l’on pourrait s’interroger sur la possibilité de transposer la législation spécifique aux travaux hôteliers63 à ceux réalisés dans le cadre du camping. En effet, dans ses décisions du 26 novembre 2013 et 8 mars 2016, la cour d’appel de Montpellier mentionne, au titre des tâches confiées à l’expert, le soin de « se référer aux dispositions du Code du tourisme applicables aux campings pour proposer le cas échéant les abattements afférents à des travaux ou toute autre cause ». Plus précisément, l’expert devait rechercher « s’il y a lieu de pratiquer des abattements au regard de travaux pouvant y donner lieu en application des dispositions du Code du tourisme applicables aux campings, notamment en cas de travaux d’amélioration réalisés par le preneur et qui excèdent l’obligation normale d’entretien et de réparations locatives et admis par les dispositions du Code du tourisme. La référence aux dispositions spécifiques du Code de tourisme est en effet conforme aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce qui commande de rechercher les usages observés dans la branche professionnelle ». Pourtant, l’absence de référence à ces dispositions dans les prétentions du locataire, telles que présentées dans l’arrêt commenté pose question.

Une explication pourrait résider dans l’omission, par le locataire, d’avoir effectué la notification prévue à l’article L. 311-2. En effet, cette formalité étant substantielle, son omission joue en défaveur du preneur au bail. Sur ce point d’ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait, dans son arrêt du 1er mars 200064, rejeté le pourvoi formé contre un arrêt rendu le 3 mars 1998 par la cour d’appel de Chambéry. Pour fixer en renouvellement le loyer d’un hôtel selon les dispositions de l’article 23-8 du décret n° 53-960 du 30 septembre 195365, les juges chambériens avaient refusé de prendre en considération les travaux d’amélioration réalisés par le preneur au double motif que celui-ci n’avait pas satisfait à l’obligation de notification préalable découlant de la loi du 1er juillet 196466 et que l’article 23-3, alinéa 2, du décret67 ne pouvait recevoir application en raison du caractère monovalent des locaux68. D’ailleurs, cette omission permettra au bailleur de déplafonner le loyer et de le fixer en tenant compte des améliorations consécutives aux travaux bien qu’il n’ait pas contribué à leur financement69.

En l’absence de précision complémentaire sur ce point, le loyer de renouvellement de locaux affectés à l’exploitation du camping devait être déterminé en fonction des usages observés dans la branche d’activité d’hôtellerie de plein air, à l’exclusion de toute autre considération. Partant, les frais colossaux engagés pour la création ou l’adaptation de divers services par l’exploitant du camping ne donnent lieu ici à aucun abattement.

Motahareh FATHISALOUT-BOLLON

(À suivre)

B – Prêt – Crédit aux consommateurs

C – Dépôt