Chronique de contrats spéciaux

A – Promesse de vente

« La condition suspensive de la promesse de vente en cas de prêt pour un montant inférieur au montant maximal prévu » (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 20-11224). Le mécanisme de l’article L. 313-41 du Code de la consommation1, qui prévoit que lorsque la promesse de vente précise que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par ce code, « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement », existe depuis 19792. L’interdépendance légale du contrat de vente et du contrat de crédit suscite pourtant une jurisprudence abondante et implique encore un recours au droit commun des contrats pour l’application de cette règle protectrice du consommateur. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 janvier 20213, la haute Cour se réfère d’ailleurs uniquement aux dispositions du Code civil pour apprécier la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Les faits de l’arrêt sont les suivants : l’acte sous seing privé prévoyait la vente d’une maison sous condition suspensive d’obtention d’un prêt principal et d’un prêt relais par les acquéreurs, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir 3 mois plus tard. Une fois le délai de la condition suspensive écoulé, les acquéreurs ont justifié, dans le délai de la mise en demeure qui leur avait été adressée par le vendeur, de l’obtention d’un prêt, matérialisé par une offre de la banque, pour un montant inférieur au montant prévu dans la promesse de vente. Le vendeur a ensuite notifié aux acquéreurs sa volonté de renoncer à poursuivre l’exécution de la vente, ces derniers n’ayant pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts. Les acquéreurs ont alors assigné le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale stipulée en cas de défaillance du vendeur. Reconventionnellement, le vendeur a sollicité le constat de la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie par application d’une clause pénale si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives était dû à la responsabilité de l’acquéreur.

En première instance, les juges du fond acquiescent à la demande des acquéreurs, mais la cour d’appel d’Aix-en-Provence infirme le jugement en déclarant caduque la promesse de vente et rejette la demande des acquéreurs en paiement de la pénalité contractuelle dans la mesure où elle estime que les acquéreurs n’ont pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes prévus par la promesse. Les acquéreurs forment alors un pourvoi en cassation au motif que l’arrêt de la cour d’appel a violé l’article 1103 du Code civil, selon lequel « le juge doit respecter la loi des parties ». En effet, selon eux, ils avaient justifié, dans les délais, l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, puisqu’il était inférieur au montant prévu, peu important que les acquéreurs aient antérieurement sollicité la banque pour un montant supérieur et que le prêt ne couvre pas le montant total de l’acquisition. Ils reprochent également à la cour d’appel de les avoir condamnés au paiement de la clause pénale. La Cour de cassation, au regard de l’article 1103 du Code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », sanctionne la cour d’appel dès lors qu’elle considère « qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles ». Elle casse également la décision condamnant les acquéreurs au paiement de la clause pénale.

Si la Cour de cassation ne cite jamais les dispositions du Code de la consommation4, elle se réfère toutefois au Code civil pour l’application de l’article L. 313-41 de ce code. Bien que la condition suspensive d’obtention du prêt soit considérée comme stipulée dans l’intérêt exclusif d’un acquéreur consommateur5, ce dernier doit faire preuve de loyauté pour permettre la réalisation de la condition. Cette exigence est bienvenue car la défaillance de la condition entraîne la caducité de l’acte de vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation à l’acquéreur6. Il ne faut donc pas que l’acquéreur puisse empêcher la réalisation de cette condition et remettre ainsi en cause son engagement au contrat principal7. Ainsi, par de nombreux arrêts, les juges ont permis de déterminer les différentes formalités que doit accomplir l’acquéreur8 lorsque la condition est pendante (I) et de définir la notion d’obtention du prêt (II) afin d’éviter que la condition ne soit qualifiée de purement potestative.

I. Les démarches que doit accomplir l’acquéreur sous condition suspensive

Les juges se réfèrent habituellement à l’article 1304-3 du Code civil (C. civ., art. 1178 anc.) pour sanctionner un acquéreur négligent9. Ainsi, la condition suspensive d’un prêt doit être réputée accomplie dès lors que son accomplissement a été empêché par des démarches incomplètes de l’acquéreur auprès de l’organisme prêteur10. La première diligence consiste donc, pour le bénéficiaire de la promesse, à solliciter auprès d’un établissement de crédit un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte de vente11. Sauf si l’acte de vente oblige l’acquéreur à déposer plusieurs demandes de prêt, la Cour de cassation considère qu’une seule demande d’emprunt est satisfaisante12 ; elle sanctionne en revanche l’absence de démarche ou des démarches tardives13. Le bénéficiaire de la promesse doit alors prouver qu’il a accompli les démarches nécessaires, par exemple en envoyant au vendeur la lettre de la banque refusant le crédit ; c’est ensuite au promettant de démontrer que le bénéficiaire de la promesse a empêché la réalisation de la condition14. Les juges peuvent toutefois ne pas sanctionner l’acquéreur si celui-ci démontre qu’une telle demande conforme, si elle avait été faite, aurait été rejetée15. Ainsi, la Cour de cassation, dans un arrêt récent portant sur l’achat d’une maison par un couple et son fils, a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que la circonstance que l’épouse n’était pas partie à la demande de prêt n’était pas de nature à établir que l’acquéreur avait empêché l’accomplissement de la promesse alors qu’il était justifié par l’avis d’imposition du couple que celui-ci n’avait perçu aucun revenu en 2013 et que la capacité de remboursement reposait sur les seuls revenus du fils ; elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la condition suspensive avait défailli sans faute des acquéreurs16.

Si les parties ne prennent pas la précaution de prévoir les caractéristiques du prêt, l’acquéreur est alors libre d’accepter ou de refuser n’importe quelle offre présentée par une banque17, et donc il peut plus facilement faire défaillir la condition18. Les parties doivent être vigilantes en prévoyant bien dans l’acte de vente les caractéristiques du prêt auquel l’acquéreur souhaite recourir. L’offre de crédit doit ainsi remplir les conditions des dispositions du Code de la consommation relatives à l’offre préalable, mais aussi correspondre aux stipulations contractuelles19. Il conviendra d’indiquer dans l’acte de vente le montant du crédit que souhaite obtenir l’acquéreur, le taux d’intérêt et la durée du prêt. Il peut également être intéressant de mentionner le montant de l’apport personnel qui peut être exigé de l’acquéreur pour le financement de la vente20. Concernant le taux d’intérêt et la durée du crédit, la jurisprudence sanctionne le comportement du bénéficiaire de la promesse qui sollicite la banque pour une durée et un taux inférieurs à ceux stipulés dans la promesse de vente21. Ainsi, a violé l’article 1178 la cour d’appel qui, tout en constatant que l’acquéreur avait sollicité un prêt pour une durée et à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en rejetant la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formée par le vendeur22.

Concernant le montant du crédit, la haute juridiction avait déjà considéré que le refus de prêt pour un montant inférieur aux stipulations de la promesse de vente ne manifestait pas une faute de l’acquéreur, dans la mesure où « le prêt figurant au contrat, d’un montant supérieur à celui des prêts refusés, n’avait aucune chance d’être accordé »23. Cette solution et celle retenue dans notre arrêt se justifient pleinement puisqu’en sollicitant un prêt d’un montant inférieur à celui indiqué dans l’acte de vente, tout en respectant bien le taux d’intérêt et la durée du crédit stipulés, l’acquéreur facilite d’autant plus l’obtention du prêt ; en cas de refus du crédit, son comportement ne peut pas se révéler fautif.

Si l’acquéreur entend se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, il devra donc prouver qu’il a accompli toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la condition. Dans notre arrêt du 14 janvier 2021, ce n’est pas tant sur les démarches à accomplir que se penche la Cour de cassation puisqu’elle ne cite pas l’article 1304-3 du Code civil ; elle se positionne plutôt sur la notion d’obtention du prêt en répondant à la question suivante : l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant inférieur à celui prévu dans l’acte de vente emporte-t-elle réalisation de la condition suspensive ?

II. La notion d’obtention du prêt

L’interdépendance des deux contrats implique que si le contrat de crédit est obtenu avant l’expiration du délai durant lequel la condition est valable, l’acte financé sera consolidé. L’indemnité d’immobilisation sera acquise par le promettant si le bénéficiaire de la promesse ne poursuit pas la vente. L’acte juridique conclu sous la condition suspensive doit donc également indiquer la durée de validité de cette modalité qui ne peut être, en vertu de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, inférieure à 1 mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. La Cour de cassation considère que la condition suspensive est réputée réalisée dès la présentation par une banque d’une offre ferme correspondant aux caractéristiques du prêt souhaité par l’acquéreur, tel qu’elles avaient été précisées dans l’avant-contrat de vente24 ; peu important que l’acquéreur ait accepté l’offre. Ainsi, la condition est simplement potestative ou mixte puisqu’elle dépend aussi de la volonté d’un tiers, la banque25. Les juges sont peu exigeants concernant la preuve de la remise d’une offre de crédit puisqu’ils considèrent par exemple que la production par les acquéreurs d’un courrier électronique de la banque à leur intention, comprenant la proposition d’un prêt aux conditions prévues à la promesse et d’une lettre de ce même établissement notifiant l’accord de la banque sur ce prêt, prouve « l’existence, non pas d’un accord de principe, mais d’une offre de prêt emportant réalisation de la condition suspensive »26.

La haute juridiction, dans l’arrêt du 14 janvier 2021, précise « qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles », ce qui entraîne la réalisation de la condition. Les acquéreurs ne doivent donc pas être condamnés au paiement de la clause pénale et peuvent demander la perfection de la vente. Cette décision traite de la question de l’obtention du prêt et non de la loyauté des bénéficiaires de la promesse de vente27. Dans la clause de la promesse de vente était indiqué « Montant maximum de la somme empruntée : 725 000,00 € » ; la solution serait-elle la même si la clause n’avait pas indiqué le terme « maximum » ? Il nous semble que oui28 dans la mesure où si l’acquéreur demande un seul crédit pour un montant inférieur à celui prévu dans la promesse de vente, il devra en assumer ensuite les conséquences. En revanche, cette solution ne s’applique pas si ce sont les stipulations relatives à la durée du prêt ou à son taux d’intérêt qui prévoient un chiffre maximum29, l’acquéreur ne peut pas solliciter un taux et une durée inférieurs, au risque d’être qualifié de déloyal.

Si, à l’inverse, les acquéreurs s’étaient prévalus de la défaillance de la condition dans l’hypothèse où ils auraient sollicité la banque pour un montant conforme aux stipulations et que le prêt proposé ne couvre pas le montant total demandé, il ne semble pas possible de retenir la réalisation de la condition, sauf à ces derniers à renoncer à la défaillance de celle-ci. Bien que l’arrêt du 14 janvier 2021 ne porte pas, selon nous, sur la renonciation à la défaillance de la condition suspensive une fois le délai dépassé30, cette question reste toutefois en suspens au regard de l’articulation des dispositions d’ordre public du Code de la consommation et de la jurisprudence applicable31, avec le nouvel article 1304-4 du Code civil qui dispose qu’« une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

Delphine SASSOLAS

B – Transfert des risques

« Transfert des risques et responsabilités du vendeur dans la vente à distance au consommateur » (Cass. 1re civ., 3 févr. 2021, n° 19-21046). Voilà un arrêt qui, en apparence, ne semble qu’appliquer une règle fermement établie par le Code de la consommation en matière de transfert des risques, mais qui, promis aux honneurs du Bulletin, interroge autant sur les rapports entre le « droit commun de la vente » et le « droit spécial de la vente à distance » qu’entre inexécution fautive et inexécution excusée.

En l’espèce, un acheteur soutenait ne pas avoir reçu le bien qu’il avait commandé via le site internet d’un marchand en ligne. Le colis avait en effet été perdu par le transporteur qui, reconnaissant la défaillance de son service, avait alors offert une indemnisation forfaitaire de 16 € à l’acheteur. Ce dernier ne se satisfaisant pas du montant de la réparation proposé avait alors agi contre le vendeur en indemnisation. Saisi en premier et dernier ressort, le tribunal d’instance de Villeurbanne avait néanmoins refusé de prononcer la condamnation du vendeur au motif de l’absence de défaillance de sa part. Il est vrai que le bien ayant été remis au transporteur, l’obligation de délivrance du vendeur avait été réalisée. Néanmoins, le traitement de la perte de la chose vendue par le transporteur ne relève pas de la violation des obligations du vendeur, mais de la théorie des risques.

C’est précisément sur ce point qu’intervient la censure de la Cour de cassation. Rappelant que lorsque le contrat de vente unit un vendeur professionnel et un acheteur consommateur, l’article L. 216-4 du Code de la consommation lie le transfert des risques de la chose à la prise de possession par l’acquéreur, et constatant que celle-ci n’avait jamais eu lieu, elle casse et annule la décision du tribunal. Partant, la première chambre civile rappelle que la charge des risques, effet légal du contrat, doit être strictement distinguée de l’exécution des obligations. Dès lors, que l’on se situe en droit commun de la vente ou dans le cadre du droit spécial de la vente à distance au consommateur, la destruction, la perte ou la détérioration fortuite de la chose vendue ne saurait être analysée comme l’inexécution des obligations. En apparence satisfaisante, la solution mérite d’être éprouvée. Elle met en effet en lumière les liens, pour le moins ambigus, créés par la jurisprudence et le Code de la consommation, entre les obligations du vendeur, du transporteur et le transfert des risques.

Le visa de l’article L. 216-4 du Code de la consommation retenu dans l’arrêt sous commentaire suggère au moins autant qu’il affirme. En effet, à la suite de l’arrêt rendu par la première chambre civile le 13 novembre 200832, l’on avait pu assister à une considérable extension des obligations du vendeur dans la vente à distance au consommateur. La Cour de cassation y affirmait en effet que « le prestataire de service auquel le professionnel a recours pour l’exécution des obligations résultant d’un contrat conclu à distance n’est pas un tiers au contrat au sens de l’article L. 121-20-3 du Code de la consommation33 ; [et que] le professionnel, responsable de plein droit à l’égard du consommateur, en vertu de dispositions d’ordre public, de la bonne exécution des obligations nées d’un contrat conclu à distance, ne peut conventionnellement exclure ni limiter, en dehors des prévisions de la loi, la réparation due au consommateur en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution d’un tel contrat ». Or puisque le vendeur professionnel est « responsable de plein droit à l’égard du consommateur de la bonne exécution des obligations résultant du contrat conclu à distance, que ces obligations soient exécutées par le professionnel qui a conclu ce contrat ou par d’autres prestataires de services »34, certains auteurs pouvaient affirmer que le vendeur à distance était désormais tenu d’une obligation de livraison et non plus de délivrance comme en droit commun de la vente35. Concrètement, alors qu’en droit commun, le vendeur exécute son obligation en mettant le bien à disposition de l’acheteur – donc en lui permettant de se saisir de la chose – en droit spécial de la vente à distance au consommateur, il ne serait réputé avoir exécuté son obligation qu’une fois la prise de possession physique réalisée par l’acheteur. La position se comprend aisément. Tant que le transporteur était considéré comme un tiers au contrat, le vendeur exécutait son obligation de délivrance en remettant le bien à ce dernier. À l’inverse, dès lors que le transporteur n’était plus considéré comme un tiers, il pouvait être considéré comme exécutant l’obligation du vendeur36. Partant, l’obligation en question ne se limitait plus à délivrer le bien, mais plutôt à opérer la livraison. Pour autant, affirmer que le vendeur est responsable en cas d’inexécution de son obligation par le transporteur et que le vendeur est débiteur d’une obligation de livraison sont deux choses différentes : être responsable du fait d’autrui, ce n’est pas nécessairement se rendre débiteur de l’obligation de cet autrui37. Malgré cette réserve, la position a été suivie par le législateur qui, à l’occasion de la loi du 17 mars 2014, a pu retenir que le vendeur professionnel était bien tenu d’une obligation de livraison38.

En outre, l’une des conséquences de la solution de 2008 tirée par certains auteurs était que la marchandise voyageait désormais aux risques du vendeur à distance39. Une telle position s’avérait cependant éminemment critiquable. Le fait que le vendeur puisse être responsable en cas d’inexécution du transporteur ne l’empêchait pas de s’exonérer de cette responsabilité en démontrant, comme le prévoyait l’ancien article L. 120-20-3 (désormais L. 221-15), le fait du consommateur, du tiers ou la force majeure. S’il était donc responsable du transport, il ne semblait guère chargé des risques de la chose40, ceux-ci devant alors être assumés par l’acheteur, en vertu de l’application de l’ancien article 1138 du Code civil. Affirmer que le vendeur assumait alors les risques en raison de l’obligation de livraison, c’eut été appliquer la règle res perit debitori, en lieu et place de res perit domino, hors de tout fondement textuel. C’est d’ailleurs probablement l’application de res perit domino que la Cour de cassation voulait alors écarter. Faute, à l’époque, de texte spécial en droit de la consommation quant à la charge des risques, il ne pouvait être affirmé de façon péremptoire que le vendeur était déchargé du cas fortuit par la prise de possession de l’acheteur. Or considérer que le vendeur était responsable en cas de perte ou de détérioration de la chose du fait du transporteur en cours de transport permettait d’écarter la question des risques. Dès lors qu’il s’agissait d’une faute de la part du transporteur dont le vendeur devait répondre, ce dernier ne pouvait opposer le transfert des risques à l’acheteur pour s’exonérer. La perte en question n’étant pas la conséquence d’un cas fortuit, mais bien d’une inexécution dont le vendeur devait répondre, l’application de la théorie des risques n’était pas en cause. Pour compréhensible que soit cette position jurisprudentielle, notamment au regard de l’impératif de protection du consommateur, elle laissait malgré tout l’hypothèse de la véritable disparition de la chose par cas fortuit à la charge de l’acheteur.

À cet égard, l’introduction dans le Code de la consommation d’une règle spéciale relative à la question du transfert des risques dans la vente au consommateur aurait pu permettre de revenir à une approche plus classique des obligations du vendeur. Depuis l’adoption de la loi du 17 mars 2014, le Code de la consommation contient une règle d’imputation des risques de la chose transportée qui résonne comme une exception vis-à-vis du droit commun de l’ancien article 1138 et du nouvel article 1196, alinéa 3. L’article L. 216-441 prévoit désormais que « tout risque de perte ou d’endommagement des biens est transféré au consommateur au moment où ce dernier ou un tiers désigné par lui, et autre que le transporteur proposé par le professionnel, prend physiquement possession de ces biens »42. Dans l’arrêt sous commentaire, puisqu’il était établi que l’acheteur n’avait pu prendre possession du bien, le vendeur ne pouvait se retrancher derrière la défaillance du transporteur. En effet, dans l’article L. 216-4 il n’est aucunement question de la cause de la perte ou de la détérioration. Que celle-ci soit due au fait du vendeur, à la faute du transporteur, ou au cas fortuit, seul le résultat compte : le fait que l’acheteur ne puisse entrer en possession du bien. L’application de la règle d’imputation des risques de l’article L. 216-4 conduit ainsi à écarter tout débat quant à l’éventuelle inexécution de ses obligations par le vendeur.

Une telle position n’est pas complètement anodine. En ne visant ni l’article L. 216-143, qui prévoit que le vendeur est tenu d’une obligation de livraison, ni l’article L. 221-15, la première chambre civile affirme la déconnexion entre la perte ou la détérioration de la chose en cours de transport et l’idée de responsabilité. Dès lors que le risque ne s’analyse pas en une faute du vendeur ou du tiers dont il est responsable, l’acheteur ne saurait alors prétendre à l’obtention de dommages et intérêts dans cette hypothèse. L’application de l’article L. 216-4 conduit à une résolution du contrat entraînant l’obligation pour le professionnel de restituer le prix versé par l’acheteur, mais elle semble exclure toute condamnation du vendeur à réparer le préjudice subi par l’acquéreur. Telle est la conséquence classique de la réalisation d’un risque : la partie au contrat qui l’assume ne saurait demander le paiement à son cocontractant. Ainsi, lorsque le vendeur assume les risques de la chose, il ne peut demander le paiement à l’acheteur, qui ne saurait, pour sa part, demander la réparation du préjudice éventuellement subi du fait de cette inexécution. La responsabilité contractuelle du débiteur ne saurait être mise en jeu lorsque l’inexécution est excusée par la réalisation du risque. En l’espèce, si l’acheteur peut obtenir la restitution du prix des biens vendus, il est peu probable qu’il puisse, comme il le demandait initialement, obtenir une indemnisation de la part du vendeur.

L’on assiste ainsi à un resserrement de la responsabilité du vendeur. Alors même que ce dernier est tenu d’une obligation de livraison et est responsable du fait du transporteur, les pertes et endommagements de la chose en cours de transport sont exclus du contenu de l’obligation. Cette obligation de livraison du vendeur est ainsi réduite à peu de choses : elle ne semble pouvoir être invoquée que dans les hypothèses d’absence totale de livraison, au sens où le vendeur n’aurait alors jamais remis le bien au transporteur, et à celles de livraisons réalisées tardivement. L’on assiste en la matière à une véritable confusion des genres entre responsabilité contractuelle et transfert des risques. Alors même que la théorie des risques est conçue pour déterminer le sort d’une obligation qui ne peut être exécutée en raison d’un cas fortuit et non en raison de la négligence du débiteur, elle se trouve utilisée, en droit de la consommation, pour exonérer celui qui est pourtant responsable de l’inexécution, sans pour autant pouvoir invoquer le cas fortuit ou le fait du tiers. La notion de risque se trouve donc, dans le cas particulier de la vente à distance, considérablement enrichie par rapport à son acception en droit commun, puisqu’elle désignerait « toutes les pertes et dégradations susceptibles d’intervenir, quelle qu’en soit la cause (y compris lorsque cette cause est le manquement à une obligation imputable au débiteur »44. Pour un auteur45, l’élargissement du concept de risque se justifierait en envisageant les fondements du dispositif législatif. Conformément à l’objectif de la directive du 25 octobre 201146, la volonté du législateur de 2014 était d’offrir à l’acheteur insatisfait un interlocuteur unique : le vendeur. Dans cette perspective, envisager les risques à la façon du droit commun aurait conduit le consommateur à devoir poursuivre le transporteur dans les hypothèses de détérioration ou de perte en cours de transport. La conception peut séduire mais pêche sur un point. Une analyse stricte de la notion de risque n’empêcherait pas le consommateur d’agir contre le vendeur en cas de perte ou de détérioration en cours de transport, dès lors que le vendeur est soumis à une obligation de livraison et est responsable du fait du transporteur. Les pertes et détériorations pourraient parfaitement être envisagées comme l’inexécution de la livraison et partant, relever de la responsabilité du vendeur. S’il peut y avoir une certaine logique à affirmer que le vendeur à distance est responsable du fait de son transporteur, puisqu’il est rendu débiteur de l’obligation de livraison par le Code de la consommation, l’on vide de son sens la disposition en envisageant l’inexécution du transporteur comme un risque. Malgré le fait que le transporteur ne soit pas considéré comme un tiers au contrat de vente à distance, sa faute constituée par la perte ou l’endommagement de la chose n’est donc pas considérée comme une inexécution à l’égard de l’acquéreur !

Où l’on voit que sous couvert de volonté de protection de l’acheteur consommateur, l’on pourrait le priver d’une éventuelle indemnisation qui, à la lumière des notions du droit commun de la vente, aurait pu lui être accordée…

Johann LE BOURG

C – Garantie des vices cachés

« La bonne foi de l’acheteur bloquait et bloquera la restitution des fruits » (Cass. 3e civ., 11 févr. 2021, n° 20-11037). La question du devenir des fruits pour le possesseur de bonne foi à la suite de l’anéantissement rétroactif du contrat illustre les difficultés théoriques entourant les restitutions et leurs particularités à l’occasion de causes spéciales d’anéantissement, comme l’action rédhibitoire que permet la garantie des vices cachés à laquelle est tenu le vendeur. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 février 2021 est l’occasion d’en rappeler les normes classiques et de questionner leur devenir au regard du droit nouveau des contrats.

En l’espèce, un acheteur avait exercé l’action rédhibitoire fondée sur l’article 1644 du Code civil à l’égard de son vendeur en raison de vices cachés dans un immeuble cédé en 2015. La cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 14 novembre 2019, limite la restitution consécutive de l’acheteur au bien lui-même, sans inclure d’office les fruits civils perçus avant la demande d’anéantissement du contrat. C’est ainsi cette limitation de la restitution à l’immeuble qui est reprochée à la cour d’appel par le vendeur, qui entendait notamment profiter des loyers perçus par l’acheteur.

I. L’action rédhibitoire mène à un anéantissement rétroactif du contrat

Pour le vendeur, la cour d’appel ne pouvait se retrancher sur l’absence de demande expresse de restitution des fruits dans le dispositif de ses propres conclusions pour refuser de l’ordonner, la restitution des fruits tirés du bien vendu étant une « conséquence légale de la résolution de la vente » et devant donc être ordonnée d’office. Il est vrai qu’en dépit d’hésitations passées sur la nature des restitutions découlant de l’action rédhibitoire pour vice caché, la jurisprudence et la doctrine s’accordent largement pour y voir l’effet mécanique de la rétroactivité impliquée par le total anéantissement du contrat, tiré de la conception de l’action comme une résolution particulière.

Les thèses anciennes – et certaines plus récentes – mènent cependant à considérer quelques aspects qui demeurent séduisants : l’article 1644 ne dispose pas explicitement que le choix pour l’acheteur « de rendre la chose et de se faire restituer le prix » équivaut à choisir et permettre un véritable anéantissement du contrat. Le fait même que cette action ne soit qu’un choix au côté de celui de l’action estimatoire permettant « de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » pourrait inviter à ne considérer les effets de la première comme de la seconde que comme ceux d’une garantie qui ne met pas fin au contrat par anéantissement, et génère simplement de nouvelles obligations plus ou moins larges permettant de rétablir un équilibre économique rompu par le vice affectant la chose. D’autant plus qu’à moins de pouvoir caractériser un dol, nul vice n’est susceptible d’affecter la formation du contrat et nulle inexécution ne doit être caractérisée pour permettre l’action47. Celle-ci apparaît ainsi comme la véritable conséquence d’une « garantie » légale de réparation d’un dommage, selon l’exact vocable de l’article 1641 du Code civil qui la fonde, garantie dont la sanction marquerait en réalité la pleine réalisation des clauses du contrat face à un risque réalisé48. Cette logique fonderait en conséquence une distinction stricte entre l’action résolutoire et l’action rédhibitoire, en ce que l’anéantissement, effet de cette dernière, ne serait point rétroactif49.

Pourtant, si l’on écarte un temps l’argument exégétique de la garantie et celui – plus théorique, mais non moins pertinent – du mécanisme d’allocation des risques, il faut se rendre à l’évidence : face à la possibilité de l’action estimatoire, le choix de l’action rédhibitoire caractérise en soi une volonté pour l’acheteur de retrouver intégralement la somme qu’il a versée comme prix, comme s’il ne s’en était jamais acquitté, et de se débarrasser de la chose pour lui totalement inutile ou sans valeur d’usage suffisante. Il y a donc bien a priori un désir de retour au statu quo ante, de faire revenir le passé dans le présent et de rejoindre un univers parallèle dans lequel la vente n’aurait jamais eu lieu. Le Code de la consommation ne s’y trompe pas, lui qui depuis une ordonnance du 17 février 2005 assimile l’inexécution de l’obligation de délivrance conforme et la présence d’un vice caché au sein de la garantie légale de conformité des articles L. 217-4 à L. 217-14, matérialisant en droit l’idée que la garantie des vices cachés du Code civil est un prolongement de l’obligation de délivrance50 des articles 1604 et suivants, et donc que la présence du vice, même chez le vendeur ignorant son existence, caractérise une inexécution dont le remède peut être la résolution et son anéantissement rétroactif du contrat.

Éventuellement influencée par la logique de la garantie légale de conformité entrée en vigueur quelques mois plus tôt, et malgré la persistance de la Cour de cassation à distinguer strictement la délivrance non-conforme et le vice caché du Code civil51, la troisième chambre affermit dans un arrêt du 29 juin 200552, l’idée que l’action rédhibitoire est une forme spéciale de l’action en résolution judiciaire53 en considérant que « la restitution des fruits effectivement perçus ne constituait que la conséquence légale de l’anéantissement du contrat de vente », formule sur laquelle le vendeur s’appuie dans notre espèce pour fonder sa critique de l’absence d’ordonnance d’office de la restitution des fruits. Il faut dire qu’en dépit de l’absence de précision quant au devenir des fruits dans la partie du Code civil relative à la garantie des vices cachés, l’assimilation de l’action rédhibitoire à la résolution autorise à y transposer implicitement ce qui tint lieu jusqu’en 2016 de fondement textuel à un embryon de droit commun des restitutions, à défaut de bases légales communes : le régime de la répétition de l’indu des articles 1376 à 138154, et plus particulièrement l’article 1378 traitant de la restitution des fruits.

Redoublant l’idée générale des restitutions comme conséquence légale d’une résolution55 par le biais de la rétroactivité de l’anéantissement lui étant intrinsèque56, la première chambre civile a, dans un arrêt du 25 mai 201657, affirmé que le juge de proximité, dès lors qu’il prononçait la résolution d’un contrat de vente, « n’était pas tenu, à défaut de demande expresse en ce sens, d’ordonner en même temps que la restitution, celle de la chose vendue ; le jugement emporte un tel effet ». Tous les ingrédients sont donc réunis pour obliger d’office l’acheteur de l’immeuble à restituer les loyers, lui qui souhaite en principe revenir au statu quo ante.

II. Le possesseur de bonne foi conserve les fruits perçus antérieurement à l’anéantissement

Mais la troisième chambre civile de la Cour de cassation soutient la cour d’appel dans son argument et rejette le pourvoi, en précisant qu’en dépit des conséquences légales de l’anéantissement du contrat le juge ne peut prononcer la restitution d’office des fruits tant qu’elle est « subordonnée à la bonne foi du possesseur » en vertu des articles 549 et 550 du Code civil.

Il faut bien entendu comprendre l’expression « subordonnée à » mobilisée par la chambre dans son sens large de « dépendante de », plutôt que « soumise à la condition de », le sens second pouvant laisser penser que la bonne foi entraînerait la restitution des fruits ; c’est bien l’inverse dont dispose l’article 549 du Code civil, puisque « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique (…) ».

Outre l’assimilation malheureuse des fruits et des produits à l’aune de leur distinction en droit positif, on notera que cet article, dépendant du régime général des biens et de la propriété, règle spécifiquement le cas du possesseur face au propriétaire revendiquant. Or l’action rédhibitoire anéantissant rétroactivement le contrat et ayant donc pour conséquence légale la naissance d’obligations de restitution, le vendeur n’a pas techniquement à revendiquer son bien : l’action réelle en revendication ayant vocation à faire reconnaître un droit de propriété, la situation obligataire dans laquelle se trouvent les ex-cocontractants suite au contrat résolu pour vice caché commande plutôt d’analyser l’action visant à récupérer le bien comme une action personnelle de restitution, assurant non pas un droit de propriété mais l’exécution d’un droit de créance, dans la logique des contrats de louage, de prêt, de mandat ou de dépôt58.

Pourtant, c’est bien cet article 549 qui sert de fondement à la Cour pour dégager une logique générale protégeant le possesseur de bonne foi contre la restitution des fruits perçus avant demande59 en raison d’un anéantissement rétroactif du contrat, et même plus largement pour toute perte de la chose par suite d’une action personnelle d’un tiers60 (hors quelques cas légaux61 dont la garantie des vices cachés ne fait pas partie). Cette exception à la remise en cause, même pour le passé, des effets produits par l’acte nul, par laquelle tout possesseur de bonne foi fait siens les fruits, trouve une application ancienne dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 novembre 197262, autorisant précisément l’acheteur de bonne foi d’une maison « à conserver les loyers perçus par lui jusqu’au jour de la demande en annulation de la vente ».

La logique généralement attribuée à ce choix de politique juridique est convaincante : certes, revenir au statu quo ante suppose de reconsidérer toutes les opérations passées à l’aune de l’inexistence fictive du contrat initial, ce qui commanderait d’attribuer les fruits perçus au vendeur puisque c’est lui-même qui en aurait éventuellement bénéficié en ayant conservé la propriété de son bien durant l’intervalle contractuel. Mais l’on se heurterait là à une probable impossibilité matérielle source d’une profonde injustice : qu’ils soient naturels ou civils, les fruits sont destinés à être consommés. Le poids du temps en faisant grandir la perception jusqu’à des proportions importantes, obliger un possesseur de bonne foi à rendre l’équivalent de fruits qu’il a consommés durant des années pourrait conduire à provoquer sa ruine63, alors même que le problème ayant mené à la disparition rétroactive de son droit provient bien souvent d’un cocontractant de mauvaise foi, voire fautif qui, lui, s’enrichirait considérablement à l’issue des restitutions alors qu’il n’a jamais compté sur les fruits avant l’hypothèse d’un anéantissement ! Pour ce cocontractant de mauvaise foi, il nous semble au demeurant qu’il y aurait ici une occasion d’application du célèbre adage « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude »64 permettant le blocage des restitutions appliqué au cas particulier des fruits, si l’on avait souhaité trouver un fondement alternatif général aux articles 549 ou 1378 originellement propres à leur matière respective.

Le cas des fruits perçus par le possesseur de bonne foi vient donc faire obstacle à l’automaticité des restitutions consécutives à l’anéantissement rétroactif du contrat, que l’on se trouve dans une situation de nullité, de résolution de droit commun, ou encore d’anéantissement du contrat par choix de l’acheteur en vertu de la garantie des vices cachés due par le vendeur. Bien que les restitutions soient les « conséquences légales » de « l’anéantissement rétroactif » du contrat, ne nécessitant ainsi pas de décision expresse pour prendre effet lorsqu’elles concernent les fruits perçus avant la demande menant à l’anéantissement pour le possesseur de bonne foi et tous les fruits perçus après demande, elles ne relèvent pas d’un effet automatique en l’espèce. Conditionnée à la mauvaise foi prouvée du possesseur, la restitution des loyers perçus avant l’exercice de l’action rédhibitoire n’aurait ainsi pu advenir qu’au terme d’une demande formelle par le vendeur auprès du juge, qui seulement alors aurait été contraint de remplir son office et d’estimer la bonne ou la mauvaise foi de l’acheteur pour prendre une décision quant à l’opportunité de la restitution des fruits. En l’espèce, il y a fort à parier que le juge de cour d’appel n’aurait pas fait droit à la demande, rien ne semblant pouvoir caractériser la mauvaise foi de l’acheteur qui possédait « comme propriétaire », selon les termes de l’article 550 du Code civil, puisqu’il l’était purement et simplement, le contrat étant exempt de vices entachant sa formation.

III. Nouveau droit, nouveaux fondements ?

La solution décrite s’imposait tant que le contrat demeure soumis en partie au « droit ancien » d’avant l’ordonnance portant réforme du droit des contrats du 10 février 2016, en vertu du principe du maintien de la loi ancienne pour les situations contractuelles. Le doute pouvait pourtant exister et a été exprimé concernant les restitutions, puisque celles-ci ont été expressément décrites dans le rapport au président de la République accompagnant l’ordonnance65 comme des « effets de la loi » d’une résolution qui ne suppose plus systématiquement un anéantissement rétroactif66 ; or non seulement la Cour de cassation a eu un temps une tendance à modifier sa jurisprudence pour le droit ancien au regard des évolutions de la loi nouvelle67, mais elle considère, de plus, que devient immédiatement applicable aux contrats en cours la loi nouvelle portant sur un effet légal du contrat68, ce que pourraient être les restitutions69. Même la loi du 20 avril 2018 de ratification de l’ordonnance de 201670 venue mettre le holà aux initiatives prises par la Cour de cassation71 n’a pas suffi pour étouffer tout doute raisonnable sur le comportement qu’elle pourrait adopter face à un problème particulier de restitutions72.

Le présent arrêt vient donc confirmer73 que la Cour ne souhaite pas s’aventurer sur ce terrain pour les contrats nés avant 2016, puisqu’il ne fait aucunement référence aux nouveaux articles consacrés au droit commun des restitutions. Et ceci alors même que pour l’espèce, ces nouveaux articles sont à même de se substituer sans bouleversement à ce qui sert encore pour quelque temps d’embryon de droit commun des obligations de rendre nées de l’anéantissement des contrats.

On pouvait pourtant douter de l’effectivité de cette substitution vu la teneur du nouvel article 1352-3 et de son commentaire figurant dans le rapport au président de la République : au rebours des propositions du projet de réforme Terré, la considération de la bonne ou mauvaise foi du possesseur ne présiderait plus à l’existence des restitutions des fruits. Pour le possesseur de mauvaise foi, le recours critiquable à l’article 549 – qui, lui, n’a pas été réformé, puisqu’il dépend de la partie du code relative au droit des biens – pourrait alors sembler demeurer une nécessité. La pesée de la foi du possesseur ne jouerait ainsi qu’en matière d’étendue des restitutions, en vertu du nouvel article 1352-7. Mais si l’on se livre à un bref exercice de comparaison des solutions entre, d’une part, le droit des contrats ancien allié au droit des biens, et, d’autre part, le seul droit des contrats nouveaux, le changement n’apparaît pas significatif et le rôle de la bonne foi ne paraît pas autant remis en question que ce à quoi les effets d’annonce semblaient le condamner.

D’un côté, nous avons un possesseur de bonne foi qui sera tenu de restituer la chose s’il opte pour l’action rédhibitoire de l’article 1644 mais qui sera protégé pour les fruits perçus avant sa demande en raison de l’article 549. De l’autre, nous avons un possesseur de bonne foi qui sera tenu de restituer la chose sur le même fondement, mais qui sera également protégé pour les fruits perçus avant sa demande en vertu de l’article 1352-7. Le même parallèle peut être reproduit pour le possesseur de mauvaise foi, qui devra rendre tous les fruits depuis le jour du paiement tant en vertu de l’ancien article 1378 et d’une interprétation a contrario de l’article 549 que du nouvel article 1352-7. Dire que le possesseur ne doit pas rendre les fruits avant demande tant qu’il est de bonne foi ou qu’il doit rendre les fruits uniquement après demande s’il est de bonne foi revient tout au plus à inverser l’ordre syntaxique et grammatical d’une proposition tout en conservant sa signification, sauf à mettre à jour une situation dans laquelle le droit nouveau aboutit à une issue originale, ce qui n’est pour l’instant point advenu.

En tout état de cause, la nécessité d’un recours à l’article 549 et sa référence peu à propos à l’action en revendication pourraient ainsi disparaître au profit de cette nouvelle théorie générale des restitutions74, forte de ses fondements juridiques propres. La porte maintenue ouverte par les articles 1641 à 1649 de règles spéciales concernant les restitutions effets de l’action rédhibitoire75 devrait suffire à permettre à la jurisprudence la conservation d’une relative souplesse dans les conséquences pécuniaires de sa mise en œuvre76. C’est d’ailleurs à cette prudente souplesse que l’on pourrait l’inviter concernant l’application aux effets de l’action rédhibitoire de la nouvelle prise en compte de la valeur de la jouissance de la chose dans l’étendue des restitutions77, imposée par l’alinéa 2 du nouvel article 1352-3. Il sera ainsi intéressant de voir, dans de futures espèces similaires à la présente, la rigueur avec laquelle cette nouvelle règle sera appliquée dans le cas d’obligations de restitutions nées d’une situation que le droit appréhende sous l’angle de la protection du possesseur de bonne foi.

Les questions de la restitution des fruits et de la valeur de la jouissance de la chose pourraient enfin trouver des ressources insoupçonnées dans la nouvelle logique présidant aux restitutions des choses échangées à l’occasion du contrat résolu. L’on a évoqué plus haut que les restitutions sont à présent un effet légal de la résolution, cette dernière voyant son lien systématique à l’anéantissement rétroactif rompu par le nouvel article 1229. L’opportunité des restitutions intégrales devrait à présent être guidée par le critère de « l’utilité » des prestations échangées, les premières ne devant naître que dans la mesure où la seconde se caractérise par l’exécution complète du contrat résolu (la résolution étant qualifiée de résiliation dans le cas contraire, retrouvant la logique ancienne pour laquelle résolution et résiliation étaient deux mécanismes distincts). Même si le contrat de vente donne a priori naissance à des obligations dont l’utilité est caractérisée par l’exécution complète, n’y a-t-il pas ici matière à discuter du critère de l’utilité de l’exécution imparfaite du contrat du point de vue de l’acheteur, dont le mécanisme de la garantie des vices cachés est entièrement dévoué à la protection ? Même si cet acheteur semble vouloir retourner au statu quo ante quant au bien lui-même et au prix qu’il lui a coûté, ne serait-il pas juste d’avoir quelque considération pour l’utilité qu’il en a tout de même tirée du fait de sa jouissance et des fruits que le bien a générés durant son temps de propriété ? Il y aurait ainsi matière à déduire des exceptions au régime général des restitutions d’une interprétation audacieuse de l’article 1229, ce qui pourrait même déborder sur les conséquences des nullités sanctionnant le défaut de formation des contrats lorsqu’elles tendent à protéger l’un des cocontractants – et, à terme, pousser à l’introduction du concept d’utilité dans la nouvelle théorie générale des restitutions elle-même. Le rappel du droit ancien par le présent arrêt et l’estimation des implications du droit nouveau auront ainsi été l’occasion d’une prospective des limites spéciales de la nouvelle théorie générale des restitutions.

Raphaël SERRES

« Vice caché et réticence dolosive : l’option entre l’action contractuelle et l’action délictuelle » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2020, n° 19-18104, FS-PBI). Le principe de non-option78 entre action délictuelle et action contractuelle apparaît d’une grande fermeté en droit positif et dans la jurisprudence de la Cour de cassation. Hors indemnisation du dommage corporel, ce principe est peu remis en cause par la doctrine79. L’arrêt du 23 septembre 2020 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient cependant nous rappeler que ce principe connaît des exceptions, notamment lorsqu’une même situation factuelle peut-être qualifiée à la fois de vice caché et de dol ou de réticence dolosive.

À la suite de la vente d’un bien immobilier en 2006, l’acquéreuse déplore différents désordres découverts à l’occasion de travaux de rénovation. Elle souhaite obtenir non pas l’anéantissement du contrat, à travers la résolution ou l’annulation de la vente, mais une indemnisation en raison du surcoût des travaux et de son préjudice de jouissance. Préalablement à l’action ayant conduit au présent arrêt, d’autres actions avaient été intentées. Deux référés-expertise avaient été sollicités et obtenus en 2006 et 2008, et une action au fond, fondée sur la garantie des vices cachés, avait été introduite en 2007 ; en l’absence de diligences de la part de la demanderesse, la péremption de cette instance avait été constatée en 2013.

En 2014, l’acquéreuse assigne à nouveau la vendeuse en vue d’obtenir réparation de ses préjudices, en mettant en avant un nouveau fondement, celui de la réticence dolosive. Le tribunal de grande instance de Grasse accueille la demande80. Sur appel de la vendeuse, ce jugement est infirmé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence81.

Cette juridiction s’interroge d’abord sur la prescription éventuelle de l’action. Elle établit d’abord que le délai de prescription de 5 ans, applicable en matière de dol, n’était pas écoulé en raison de l’interruption et de la suspension du délai de prescription résultant des actions en référé. En revanche, la prescription biennale de l’action fondée sur les vices cachés est établie sans être discutée. Les parties ne pouvant se prévaloir des actes d’une procédure dont la péremption a été constatée, l’action au fond intentée en 2007 ne produit aucun effet, ni du point de vue de la prescription (qui n’est ni interrompue ni suspendue par cette action) ni du point de vue du principe de concentration des moyens. Ainsi, l’acheteuse ne pouvait échapper au jeu de la prescription qu’à travers une action extracontractuelle, soumise au délai de prescription quinquennal.

La cour d’appel refuse cependant le bénéfice d’une telle action à la victime. Elle fait une application rigoureuse du principe de non-option : « Il est (…) de jurisprudence constante que l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires » ; de plus, « les liens contractuels entre [la venderesse et l’acquéreur] excluent que toute responsabilité délictuelle de la première puisse être recherchée à raison d’une faute qui n’est pas extérieure au contrat puisqu’il lui est fait reproche d’avoir tu les désordres affectant l’immeuble » ; ainsi, la cour d’appel retient que « l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite ».

L’acquéreuse forme un pourvoi en cassation fondé sur une violation des articles 1137 (C. civ., art. 1116 anc.), 1240 (C. civ., art. 1382 anc.) et 1641 du Code civil. D’après elle, « l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ».

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel au visa des articles 1382 (devenu C. civ., art. 1240) et 1641 du Code civil. Après avoir rappelé le texte de ces deux dispositions, elle retient que « l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat ». Ainsi, elle casse et annule l’arrêt soumis à son contrôle et renvoie les parties devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée.

À la question « si une même situation factuelle peut être qualifiée à la fois de vice caché et de réticence dolosive, la victime peut-elle opter pour l’action délictuelle plutôt que l’action édicilienne, notamment lorsque la seconde est prescrite ? », la réponse est clairement positive. Quoi qu’en pense la cour d’appel, cette réponse est logique au regard de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation et des spécificités de l’action fondée sur le dol. Ce cas de concours de responsabilité apparaît spécifique au dol (I). Mais il est indifférent à la forme du dol et à l’action mise en œuvre (II). À travers cet arrêt, l’une des facettes du dol est soulignée : il est non seulement un vice du consentement mais également un délit civil (III).

I. Un concours spécifique au dol

Le concours entre l’action édicilienne et celle fondée sur un vice du consentement a donné lieu à de nombreux arrêts de la Cour de cassation. En effet, les hypothèses dans lesquelles une même situation peut recevoir la double qualification sont diverses. Chaque fois qu’un défaut n’a pas été porté à la connaissance de l’acheteur et qu’il rend la chose impropre à son usage, une double qualification peut exister : l’erreur (lorsque le défaut affecte les qualités substantielles ou essentielles de la chose) ou le dol (lorsque le vendeur connaissait le vice et l’a dissimulé ou tu) peuvent entrer en concours avec la garantie des vices cachés. Le plus souvent, l’enjeu du concours ou de l’option tient au délai de prescription.

En matière d’erreur, après que certaines chambres de la Cour de cassation l’ont admis82, le concours et l’option du demandeur ont été refusés : la présence d’un vice caché empêche de se prévaloir de l’erreur. Ainsi, par son arrêt du 14 mai 1996, la cour d’appel a affirmé qu’en présence d’« un défaut rendant la chose impropre à sa destination normale », « la garantie des vices cachés constitu[e] l’unique fondement possible de l’action exercée »83. Cette solution a été rappelée à diverses reprises84.

Répondant à certaines critiques formulées contre cette solution, la Cour de cassation lui a apporté un tempérament en matière de dol. En effet, depuis 2002, la Cour de cassation affirme que « l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive de l’action en nullité pour dol »85. Ainsi, le présent arrêt s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de 2002 en considérant que l’action fondée sur le dol demeurait possible alors que celle fondée sur le vice caché était prescrite.

II. Un concours indifférent à la forme du dol et à l’objet de la demande

Les faits à l’origine de l’arrêt du 23 septembre 2020 présentent deux spécificités au regard de ceux ayant conduit à l’arrêt du 6 novembre 2002 : le dol invoqué résulte d’une réticence et non d’une action positive de la part du vendeur, et l’action fondée sur le dol n’a pas pour objet l’annulation du contrat en cause, mais seulement l’indemnisation de l’acquéreuse.

D’une part, que le dol résulte d’une action ou d’une omission de la part du vendeur apparaît comme circonstance indifférente. La jurisprudence antérieure avait été généralement confrontée à des dols par voie d’action. Dans l’arrêt de 2002, le vendeur avait faussé le compteur kilométrique de l’automobile vendue, commettant à n’en pas douter un dol par voie d’action. Mais la jurisprudence antérieure n’avait pas hésité, sur cette question, à assimiler dol et réticence dolosive. Aussi, dans un arrêt du 29 novembre 2000, la troisième chambre civile avait-elle affirmé, à propos de la vente d’un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, que « l’absence de déclaration par le vendeur d’une telle situation était constitutive d’une réticence dolosive de nature à vicier le consentement de ses acquéreurs et que l’action n’était pas soumise au bref délai de l’article 1648 du Code civil »86. Depuis 2016, le Code civil assimile explicitement le dol résultant de manœuvres ou de mensonges et celui résultant d’une dissimulation intentionnelle (exception faite de la dissimulation de l’estimation de la valeur de la prestation)87. Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation rappelle classiquement cette assimilation : « L’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat »88 ; il n’est d’ailleurs pas reproché à la vendeuse autre chose que « d’avoir tu des désordres affectant l’immeuble vendu ».

D’autre part, le concours d’actions est indifférent à l’objet de la demande. En matière de vices cachés, l’action peut avoir pour objet l’anéantissement du contrat à travers sa résolution (action rédhibitoire) ou la restitution d’une partie du prix à l’acquéreur (action estimatoire)89 et, lorsque les conditions de l’article 1645 sont réunies, son indemnisation. Il en va de même en matière de dol ou de réticence dolosive : l’action peut certes avoir pour objet l’annulation du contrat, mais la victime du dol peut préférer le maintien du contrat et son indemnisation. La jurisprudence affirme régulièrement que « le droit de demander la nullité d’un contrat par application des articles 1116 et 1117 [désormais article 1137] du Code civil n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi »90. La demande de l’acquéreuse – une indemnisation et non l’anéantissement du contrat – a pu induire en erreur la cour d’appel. En effet, les arrêts de la Cour de cassation précédemment rendus en matière de concours entre le dol et les vices cachés concernaient des hypothèses dans lesquelles la demande tendait à l’anéantissement du contrat et non à la seule indemnisation91. Il n’existait cependant aucune raison de distinguer l’objet de la demande, annulation ou indemnisation, en présence d’un dol. Ainsi, et conformément à ses origines romaines, le dol apparaît comme un délit, indépendamment du vice du consentement qu’il constitue.

III. Le dol en tant que délit civil

En droit romain, le dol fut un délit civil, permettant une indemnisation au simple de la victime, avant d’être le fondement d’une action en restitution. Son objet était la sanction du comportement de l’auteur, et l’action engagée était infamante à son égard, plus qu’une sanction affectant l’acte lui-même92. En droit positif, l’action indemnitaire reposant sur le dol a une nature délictuelle quand bien même l’annulation du contrat n’aurait pas été demandée93. Ainsi, même en présence d’un contrat entre les parties, l’action est délictuelle. Cette solution interroge la frontière entre la sphère délictuelle et contractuelle. La gravité des faits à l’origine de l’action fondée sur le dol, en particulier leur caractère nécessairement intentionnel, semble justifier le maintien de l’action délictuelle nonobstant le contrat entre les parties. Cela semble confimer la thèse de Jean-Sébastien Borghetti pour qui le principe de non-cumul serait né du développement des fondements objectifs de responsabilité délictuelle, en particulier de la responsabilité du fait des choses94. Le maintien d’une option en présence d’un fondement subjectif de responsabilité serait alors le signe de la prégnance de l’action délictuelle, même en présence d’un contrat, dès lors que cette action repose sur un délit véritable, c’est-à-dire « le fait par lequel une personne, par dol ou malignité, cause du dommage ou quelque tort à une autre »95.

Vincent RIVOLLIER