Immobilier Abonnés

À l’instar du syndicat, un copropriétaire peut exercer obliquement les droits du copropriétaire-bailleur contre le locataire

Publié le 28/07/2022

Paul-Ludovic Niel

docteur en droit

Marcie Morin

master 2 droit et métiers de l’urbanisme Sciences Po Aix

Chacun en sa qualité de copropriétaire est recevable à exercer, en lieu et place d’un copropriétaire-bailleur, une action oblique en résiliation de bail commercial à l’encontre du preneur.

« Est oblique ce qui n’est pas droit ; pourtant l’action oblique1 peut rétablir le droit »2. Au cas d’espèce3, le 24 octobre 2002, MM. C., T. et Q. L., O. L. et Mme H. L., nus-propriétaires, et Mme L., usufruitière, ont donné à bail à la société FMJ Scooter un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes. Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, U. P. et Mme G. P., propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné M. L., la société FMJ Scooter, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société FMJ Scooter et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail. Selon la haute juridiction, la cour d’appel a retenu à bon droit que Mme P. et U. P., chacun en sa qualité de copropriétaire, étaient recevables à exercer, en lieu et place de M. L., une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société FMJ Scooter et a légalement justifié sa décision. Parmi les actions ouvertes au créancier figure l’action oblique qui était codifiée à l’article 1166 du Code civil et qui disposait que, néanmoins, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne. L’ordonnance de 2016 a recodifié l’action oblique au nouvel article 1341-1 du Code civil qui édicte que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. Si l’action oblique est généralement utilisée pour faire exécuter une obligation de somme d’argent, force est de remarquer que cette action peut être appliquée à l’encontre d’une obligation de faire ou de ne pas faire4. Il est acquis que les actions en exécution d’une obligation de faire ou de ne pas faire, en application des stipulations contractuelles ou en cessation de troubles, se retrouvent en matière de contentieux de la copropriété. D’aucuns estiment qu’« en matière de copropriété, le contentieux de l’interprétation et de l’exécution du contrat est lié, le plus souvent, à l’appréciation de l’existence et de l’étendue du droit de propriété qui comprend les modalités de jouissance des parties privatives et des parties communes et qui relèvent essentiellement des attributions du tribunal de grande instance »5. Pour que le copropriétaire soit recevable et fondé à agir sur le fondement de l’action oblique, il est nécessaire de déterminer les conditions de l’action oblique en résiliation de bail commercial (I) dont les effets exigent l’analyse des rapports juridiques se nouant entre les protagonistes (II).

I – Conditions d’application de l’action oblique en résiliation de bail commercial

Droit civil et droit de la copropriété. En l’espèce, la Cour de cassation rappelle qu’aux termes de l’article 1166 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne (A). Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété (B).

A – Conditions de droit commun de l’action oblique

Une créance certaine, liquide et exigible. On constate aujourd’hui une controverse doctrinale sur la nature de l’action oblique. D’aucuns estiment que « si l’on considère l’action oblique comme une mesure conservatoire, on peut alors admettre sans grande difficulté son exercice pour préserver une créance certaine mais qui n’est pas encore arrivée à maturité ; si l’on y voit plutôt une mesure mixte se situant quelque part entre la mesure conservatoire et la mesure d’exécution – et a fortiori si l’on y voit une véritable mesure d’exécution –, on peut alors ne pas se contenter d’une créance fondée dans son principe, ce qui exclut les créances à terme ou les créances conditionnelles »6. La jurisprudence dominante retient la seconde analyse ce qui implique l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible7. C’est ainsi que la Cour de cassation considère « que l’action oblique appartient de plein droit à tous les créanciers sans distinction, (…) et que la créance du demandeur soit certaine, exigible et liquide »8.

Un débiteur négligent et insolvable. Il est indéniable que la notion de carence du débiteur dans l’exercice de ses droits était absente de l’article 1166 du Code civil mais codifiée dans le nouvel article 1341-1 dudit code aux termes de l’ordonnance de 20169, permettant au juge d’interpréter assez souplement cette condition. On notera que la jurisprudence n’appliquant toutefois cette exigence d’insolvabilité qu’aux obligations de sommes d’argent10.

Des « droits et actions ». On soulignera que l’action n’est pas directe mais oblique car le créancier exerce bien les droits et actions du débiteur lui-même. Le domaine de prédilection de l’action oblique demeure bien évidemment l’exercice des actions du débiteur visant à protéger ou à réaliser ses droits patrimoniaux11. C’est ainsi que le créancier peut également exercer toutes les actions à caractère patrimonial de son débiteur en matière contractuelle. Parmi les actions obliques ouvertes au créancier on trouve l’action en nullité, l’action en résolution, l’action en dommages et intérêts, et en exécution forcée12.

Non « exclusivement attachés à la personne ». Le critère « des droits exclusivement attachés à la personne » est un standard juridique laissé à l’appréciation des juges du fond. À l’évidence le créancier ne peut pas par voie oblique exercer les actions extra-patrimoniales appartenant à son débiteur13. Force est de remarquer que l’on retrouve ce critère au sein de l’article 1404 du Code civil qui dispose que « forment des propres par leur nature, quand même ils auraient été acquis pendant le mariage, les vêtements et linges à l’usage personnel de l’un des époux, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, les créances et pensions incessibles, et, plus généralement, tous les biens qui ont un caractère personnel et tous les droits exclusivement attachés à la personne ». En droit des régimes matrimoniaux, cette formulation générale conserve une large part de mystère théorique et d’incertitudes pratiques14.

B – Conditions d’application spécifiques de l’action oblique en droit de la copropriété

Conditions de recevabilité du syndicat des copropriétaires d’agir obliquement. On sait que le syndicat des copropriétaires peut agir obliquement à condition de démontrer tout d’abord qu’il soit contrevenu tant au contrat de bail qu’au règlement de copropriété, ensuite qu’il existe une carence du copropriétaire-bailleur, enfin que le locataire cause un préjudice aux autres copropriétaires15. La jurisprudence a assez rapidement fait bon accueil en jugeant qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires : « Mais attendu qu’aux termes de l’article 1166 du Code civil, les créanciers peuvent exercer les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne ; qu’après avoir relevé que la société ANLO avait contrevenu aux obligations découlant de son bail et que ses agissements, qui causaient un préjudice aux autres copropriétaires, étaient en outre contraires au règlement de copropriété, l’arrêt qui retient que ce règlement déclare chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires, en a exactement déduit qu’en raison de la carence de Mme X et de M. Z, le syndicat des copropriétaires avait le droit d’exercer l’action en résiliation du bail »16.

Conditions de recevabilité du copropriétaire à agir obliquement en résiliation du bail commercial. En l’espèce, deux conditions essentielles doivent néanmoins être remplies pour que l’action oblique du copropriétaire soit recevable17.

Un manquement du locataire au règlement de copropriété causant un préjudice individuel au copropriétaire pouvant exercer obliquement les droits d’un copropriétaire contre le locataire (1re condition). Au cas d’espèce, il s’agissait de nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter preneur d’un bail commercial consenti par un copropriétaire. Ces nuisances provoquées par l’activité de cette société sont contraires aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire doit veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants. Pour autant Mme L., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, n’avait pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété.

Une carence du copropriétaire-bailleur pour faire cesser le manquement (2nde condition). La carence du copropriétaire-bailleur est essentielle pour permettre la mise en œuvre de l’action oblique. En l’espèce Mme L., informée par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société FMJ Scooter, n’a pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété si bien qu’en raison de cette défaillance de la société FMJ Scooter et de l’inaction de Mme L., il y a lieu de considérer que M. et Mme P., en leur qualité de copropriétaires, sont fondés à solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail.

II – Les effets de l’action oblique en résiliation de bail commercial

Droit civil, droit de la copropriété. L’action oblique en résiliation du bail commercial présente d’une part, des effets à l’égard du copropriétaire-bailleur négligent (A) et d’autre part, à l’égard du locataire indélicat (B).

A – Les effets de l’action oblique à l’égard du copropriétaire-bailleur négligent

Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Le copropriétaire agissant obliquement dans les droits et actions du copropriétaire-bailleur négligent ne dispose pas de plus de droits que son débiteur en vertu de la locution latine nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Ainsi selon la doctrine : « Le tiers défendeur à l’action peut donc fort logiquement lui opposer tous les moyens de défense qu’il aurait pu invoquer à l’encontre du débiteur lui-même »18.

Opposabilité des exceptions (ou moyens de défense au fond). Généralement on enseigne que les exceptions, c’est-à-dire les moyens de défense, sont celles que pourront faire valoir l’ensemble des débiteurs (si indivisibilité passive) à tous les créanciers (si indivisibilité active)19. En matière d’action oblique, la doctrine estime que le tiers défendeur à l’action peut donc fort logiquement lui opposer tous les moyens de défense qu’il aurait pu invoquer à l’encontre du débiteur lui-même20. On estime que le tiers peut opposer au créancier toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au débiteur21 si bien que les tiers (penitus extranei) à la copropriété peuvent opposer au copropriétaire agissant obliquement toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au copropriétaire-bailleur. C’est ainsi que le tiers peut invoquer comme exception les moyens au paiement, ou des moyens de défense au fond tels que les exceptions liées à une clause du règlement de copropriété, voire des moyens liés à la qualité de copropriétaire22.

L’action oblique n’emportant pas dessaisissement du copropriétaire-bailleur négligent. Ainsi selon la doctrine : « L’action oblique n’étant assimilable ni à une saisie ni à une action directe, son effet n’est pas de dessaisir le débiteur principal du droit ou de l’action qui en a été l’objet à son profit »23. Il en résulte, comme le soulèvent les auteurs que « tous les autres créanciers du débiteur bénéficieront du résultat de l’action oblique, à égalité avec le créancier poursuivant pour des créanciers de même rang, primant le créancier poursuivant s’ils sont privilégiés ou de rang supérieur, ou étant primés par celui-ci s’il bénéficie d’une garantie »24.

B – Les effets de l’action oblique à l’égard du locataire indélicat

Nature du règlement de copropriété. La nature juridique du règlement de copropriété peut être qualifiée de contrat d’adhésion25. Il y a lieu de rappeler à ce propos qu’en vertu de l’article 8, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (…) »26. La doctrine majoritaire considère que le règlement de copropriété est une convention privée à vocation collective, et d’ordre partiellement réel27. La doctrine dans son ensemble et en particulier Pierre Capoulade, François Givord et Claude Giverdon estiment que « (…) le règlement de copropriété est un contrat d’adhésion, une “charte octroyée”, de telle sorte que le copropriétaire n’est pas à même d’en discuter les clauses (…) »28. On sait, en effet, que cette catégorie de contrat d’adhésion que l’on oppose au contrat stipulé de gré à gré a été intégrée dans le Code civil par l’ordonnance du 10 février 2016 aux termes du nouvel article 1110 qui dispose que « le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont librement négociées entre les parties. Le contrat d’adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties »29.

Règlement de copropriété et bail commercial. La jurisprudence constante considère que les travaux affectant les parties communes de l’immeuble réalisés par les copropriétaires ou leurs locataires sont exclusivement régis par les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et les stipulations du règlement de copropriété ne dérogent pas à celles-ci, nonobstant toute clause contraire insérée au bail commercial. Pour autant, la doctrine relève à juste titre que « faute d’avoir valablement informé le preneur lors de la conclusion du bail de l’existence d’une copropriété et des dispositions du règlement de copropriété lui-même, le propriétaire peut être responsable des conséquences dommageables qui en découlent, surtout s’il apporte son concours à l’exécution de travaux qui s’avèrent exécutés en contravention avec les dispositions légales et ledit règlement »30. Au vrai, en matière de statut des baux commerciaux, aucune disposition similaire n’existe pour un bail commercial31 : « Car si le bailleur a omis ou négligé de le lui communiquer avant la conclusion du bail et de lui en imposer le respect, le locataire pourra éventuellement se retourner contre lui sur le terrain de la responsabilité »32.

Conclusion. Un des inconvénients notables imputables à l’action oblique est son caractère indirect. On a vu que les tiers peuvent opposer au copropriétaire agissant obliquement toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au copropriétaire-bailleur. De plus, on estime que le copropriétaire agissant par la voie oblique n’a aucune priorité sur les autres créanciers et sera en concurrence avec eux : il tire « les marrons du feu » pour les autres33.

Paul-Ludovic Niel

Notes de bas de pages

1.
L’action oblique (dite encore indirecte ou subrogatoire), in « REC - Solidarités diverses et actions patrimoniales - Reconstitution et surveillance du patrimoine des débiteurs - Action oblique », BOI-REC-SOLID-30-30, 12 sept. 2012.
2.
« Action oblique et résiliation d’un bail », dalloz-actu-etudiant.fr, 15 déc. 2015, https://lext.so/YjtpkT ; C. François, « Présentation des articles 1341 à 1341-3 du nouveau chapitre III “Les actions ouvertes au créancier” », in Ressources Open Access de l'IEJ Paris 1, https://lext.so/F9dc-A.
3.
M. Hervieu, « Résiliation du bail et expulsion du locataire : l’action oblique reconnue au copropriétaire le permet », dalloz-actu-etudiant.fr, 3 mai 2021 ; C. Coutant-Lapalus, « Résiliation d’un bail par la voie de l’action oblique : tout copropriétaire peut agir », Loyers et copr. 2021, comm. 99 ; Y. Strickler, « Action oblique d’un copropriétaire en résiliation d’un bail pour violation du règlement de copropriété » JCP G 2021, 580 ; M. Vandevelde, « Un copropriétaire peut demander la résiliation d’un bail commercial par voie oblique », La Quotidienne, 15 juin 2021.
4.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.
5.
G. Vigneron et G. Gil, « Contentieux de la copropriété – Délais d’exercice des actions en justice – Juridictions compétentes », JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 98-16.
6.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 61.
7.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 61.
8.
Cass. 1re civ., 22 juin 1977, n° 74-14644.
9.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 61.
10.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.
11.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 61.
12.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.
13.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.
14.
A. Colomer, Droit civil : Régimes matrimoniaux, 11e éd., 2002, Litec, p. 403 et s.
15.
E. Fornier, « L’action oblique du syndicat des copropriétaires à l’encontre du locataire indélicat », ITER Avocats, 23 mars 2017, https://lext.so/IVkgXY.
16.
Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, n° 84-15577,
17.
C. Payen et M. Champeaux, « L’action oblique du copropriétaire en résiliation du bail d’un locataire pour non-respect du règlement de copropriété », Eurojuris, 31 mai 2021, https://lext.so/pew3YB.
18.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 77.
19.
M. Bacache et B. Waltz-Teracol, in Rép. civ. Dalloz, v° Indivisibilité, 2020, nos 46 et s. Selon ces auteurs : « Jusqu’à l’ordonnance du 10 février 2016, trois types d’exceptions étaient distinguées, les exceptions inhérentes à la dette, les exceptions simplement personnelles, et celles purement personnelles. (...) L’ordonnance du 10 février 2016 simplifie la présentation de ces trois types d’exceptions au sein d’un seul et même texte en donnant des exemples pour chacun d’eux, dont la liste n’est pas exhaustive ». Ainsi, l’article 1315 du Code civil dispose : « Le débiteur solidaire poursuivi par le créancier peut opposer les exceptions qui sont communes à tous les codébiteurs, telles que la nullité ou la résolution, et celles qui lui sont personnelles. Il ne peut opposer les exceptions qui sont personnelles à d’autres codébiteurs, telle que l’octroi d’un terme. Toutefois, lorsqu’une exception personnelle à un autre codébiteur éteint la part divise de celui-ci, notamment en cas de compensation ou de remise de dette, il peut s’en prévaloir pour la faire déduire du total de la dette ».
20.
F. Gréau, in Rép. civ. Dalloz, v° Action oblique, 2020, n° 77.
21.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.
22.
J. -P. Mantelet, « Les moyens de défense du débiteur », jpm-copro.com, 10 nov. 2008.
23.
B. Fages, « Rapports entre le créancier poursuivant et les autres créanciers du débiteur principal », Le Lamy Droit du Contrat, n° 1753.
24.
B. Fages, « Rapports entre le créancier poursuivant et les autres créanciers du débiteur principal », Le Lamy Droit du Contrat, n° 1753.
25.
C. Atias, note sous CA Paris, 15 juin 2000 : Defrénois 15 avr. 2001, n° 37341, p. 453.
26.
M. Plaidy, « Valeur de l’état descriptif de division publié postérieurement au règlement de copropriété », Rev. Loyers 2011/921, p. 426.
27.
C. Atias, Le Dicopropriété, 2007, Édilaix, p. 467, qui cite : F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, 5e éd., 2005, Dalloz, p. 223 et s., n° 543.
28.
F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, 2012, Dalloz, p. 515, n° 953.
29.
S. Porchy-Simon, Droit civil 2e année, les obligations, 2017, Dalloz, HyperCours, p. 28, n° 57 ; Loyers et copr. 2004, comm. 73.
30.
P.-H. Brault, « Conditions d’opposabilité au preneur du règlement de copropriété et conséquences ».
31.
A. Confinon, « Un copropriétaire peut agir en résiliation d’un bail commercial consenti par un autre copropriétaire », village-justice.com, 26 avr. 2021, https://lext.so/UJdka5.
32.
A. Confinon, « Un copropriétaire peut agir en résiliation d’un bail commercial consenti par un autre copropriétaire », village-justice.com, 26 avr. 2021, https://lext.so/UJdka5 ; A. Confino, « Obligations et précautions documentaires dans la rédaction du bail commercial », AJDI 2011, p. 861.
33.
Fiche d’orientation, v° Action oblique, avr. 2021, Dalloz.fr.

Référence : AJU001f7

Plan