A – La résolution de l’assemblée générale des copropriétaires définitive

3. On sait que l’article 42 de la loi de 1965, non modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose en son premier alinéa : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». De plus, un arrêt récent de la Cour de cassation considère que : « Attendu que pour débouter la société de ses demandes, l’arrêt relève que la société immobilière Cézanne a notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 avril 2008 par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 6 juin 2006 et retient que le défaut de reproduction, dans le courrier de notification, du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas de nature à rendre cette notification irrégulière ; qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; par ces motifs, casse et annule. »2 Il en résulte que le délai de 10 ans pour exercer les actions relatives à la copropriété est érigé en règle générale au regard des autres actions entre le syndicat des copropriétaires et les tiers, ou entre les copropriétaires et les tiers à la copropriété.

4. Dans le cas d’espèce, la Cour de cassation relève que l’assemblée générale du 1er mars 2013 a adopté la résolution n° 5, confiant à l’étude Renfer et Venant, géomètre expert, la mission d’effectuer un relevé complet des surfaces ; que cette décision est devenue définitive de sorte que toute demande d’annulation de cette résolution, qui plus est au juge des référés qui ne dispose pas des pouvoirs pour ce faire, est irrecevable. Il n’est pas douteux que pour empêcher le passage du géomètre dans ses locaux privatifs, le copropriétaire aurait dû contester dans les 2 mois suivant la notification de la décision prise en assemblée générale3. Quid si le copropriétaire est défaillant ? Il s’agit de la délicate question des titulaires de l’action en nullité. En effet, l’article 42 alinéa 2 dispose : « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification (…) ». Il est certain que l’opposant a pris part au vote alors que la position du défaillant restera équivoque. Certes, la loi réserve le droit d’agir aux opposants ainsi qu’aux défaillants.

B – L’assignation en référé du syndic de copropriété

5. Il est désormais acquis tant par la doctrine que la jurisprudence que le syndic peut assigner en référé sans autorisation de l’assemblée générale4. C’est ainsi que la cour d’appel de Paris a estimé : « Par application de l’article 2244 du Code civil l’assignation en référé pour laquelle le syndic n’a pas besoin d’être habilité à agir, ainsi qu’il ressort de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, a interrompu la prescription de l’action en garantie décennale et les délais pour agir »5. En l’espèce, la Cour de cassation précise que le refus de la SCI Bellifontaine et de la SARL Bernard Bruche de laisser l’expert géomètre, désigné conformément à cette résolution, effectuer la mission de relevé complet des surfaces qu’elle lui confie constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser en les condamnant à s’y confirmer.

6. Dans le même ordre d’idées, on soutient que « si vous vous opposez à ces travaux alors qu’ils sont nécessaires, le syndic pourra agir en référé pour obtenir l’autorisation du juge de pénétrer chez vous à l’aide d’un serrurier »6. De même, l’article 49 du décret de 1967 dispose : « Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

7. À cette illustration, on pourra ajouter que la fermeture de loggias sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires est constitutive d’un trouble manifestement illicite7. À vrai dire, on sait que le trouble anormal de voisinage doit s’apprécier in concreto dont la démonstration incombe à celui qui estime en souffrir. Il en va de même en matière de référé ou le juge de l’évidence doit apprécier « in concreto » la notion de trouble manifestement illicite. Certes, cette appréciation doit prendre en considération le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et bien évidemment les décisions de l’assemblée générale. En l’espèce, la Cour de cassation relève que l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2013 a adopté à la majorité une résolution n° 5 ainsi libellée : « Proposition de missionner un cabinet de géomètre pour procéder à un relevé complet des surfaces du syndicat au niveau des sous-sols – Rdc –1er étage – avant-dernier et dernier étage » ; que le procès-verbal de cette assemblée générale précise : « Après délibération l’assemblée adopte un budget maximum de 32 384,09 € TTC (sur la base du chiffrage du cabinet Renfer et Venant) et donne délégation au conseil syndical et au syndic de retenir la société la mieux disante rapport qualité/prix. Il est convenu que le syndic adressera un nouveau devis au conseil syndical ». La Cour poursuit en validant l’action en référé tout en soulignant « qu’il n’est justifié d’aucun recours formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété de sorte que cette résolution qui est définitive n’est pas sérieusement contestable ».

A – Le droit au respect du domicile des copropriétaires

9. On peut remarquer que, dans un certain nombre de cas, l’étendue du droit au respect de la vie privée dépasse le contenu de l’article 9 du Code civil qui dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé. Le droit au respect de la vie privée suscite pourtant, encore aujourd’hui, un contentieux abondant qui concerne, la dignité humaine, le respect des sentiments, la religion, et le domicile8. Au vrai, il a été jugé que la publication dans la presse de la photographie de la résidence de M. X, accompagnée du nom du propriétaire et de sa localisation précise, portait atteinte au droit de M. X au respect de sa vie privée9. De plus, l’article 8 de la convention européenne des droits de l’Homme dispose : « 1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. 2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

10. Au cas d’espèce, les défenderesses soutenaient que la décision de l’assemblée générale, qui impliquait de pénétrer au domicile du locataire, portait une atteinte disproportionnée au droit au respect de son domicile, garanti par l’article 8 de la convention, qui est libellé comme suit dans ses parties pertinentes. Dans le même ordre d’idées, la Cour européenne des droits de l’Homme a jugé une affaire dans laquelle le requérant considère que l’inaction des autorités pour faire cesser l’occupation de la buanderie dont il était copropriétaire a violé son droit au respect de son domicile, garanti par l’article 8 de la convention, qui est libellé comme suit dans ses parties pertinentes10. La Cour poursuit en considérant « qu’il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire (…) à la protection des droits et libertés d’autrui ». De plus, le gouvernement excipe de l’incompatibilité ratione materiae avec la convention du grief du requérant, en raison du fait qu’un espace accessoire tel qu’une buanderie ne peut pas être considéré comme couvert par la notion de « domicile », au sens de la convention, tant et si bien que le requérant n’a pas soumis d’observations sur ce point. On sait que la Cour rappelle que la notion de « domicile » figurant à l’article 8 de la convention est un concept autonome, qui ne dépend pas d’une qualification en droit interne, mais est défini en fonction des circonstances factuelles, notamment par l’existence de liens suffisants et continus avec un lieu déterminé11. Dans la même veine, la Cour rappelle également que le domicile est normalement le lieu, l’espace physiquement déterminé où se développe la vie privée et familiale12. Il en résulte que la Cour considère que la buanderie en litige, qui n’est pas la propriété exclusive du requérant, qui est censée servir à un usage occasionnel et où il n’habite pas, n’est pas un « domicile », au sens de la convention. Dès lors, la Cour accueille l’exception d’incompatibilité13.

B – Le contrôle de proportionnalité : absence d’atteinte disproportionnée

11. Dans le langage du droit, le proportionné peut être défini comme le caractère de grandeurs qui forment entre elles une proportion géométrique, entendue comme une égalité de deux rapports par quotient.14. Selon le professeur Frédéric Sudre : « Le principe de proportionnalité, qui à l’époque moderne s’est épanoui en droit allemand, est avant tout « un principe de modération du pouvoir », visant à protéger les droits fondamentaux contre les empiétements de la puissance publique »15 Même si les auteurs relèvent qu’il est délicat d’articuler l’effet horizontal de la convention EDH avec le principe de proportionnalité16, la doctrine estime tout de même que ce principe consiste à empêcher qu’un particulier subisse une atteinte à son droit en raison des agissements d’autres personnes privées17. En l’espèce, les défendeurs excipaient une ingérence disproportionnée au droit au respect du domicile dans les parties pertinentes de l’article 8, § 2 de la CEDH. Cependant l’ingérence est légitime si elle est prévue par la loi, et si elle vise un but légitime et si elle est nécessaire à la poursuite de ce but18. La Cour de cassation doit vérifier deux points : la conséquence doit être justifiée comme étant nécessaire pour satisfaire l’objectif légitimé (critère de causalité) ; les moyens nécessaires pour réaliser l’objectif visé doivent être proportionnés (critère de proportionnalité)19. En l’espèce, le but légitime poursuivi vise à s’assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété. La Cour de cassation a considéré que la décision votée par l’assemblée générale des copropriétaires ne saurait s’analyser en une atteinte disproportionnée dans une société démocratique à leur droit au respect de leur domicile, protégé par l’article 8 de la CEDH, lequel doit se concilier avec leurs obligations de copropriétaires vis-à-vis des autres copropriétaires concernés, dont le droit de propriété est également protégé par cette convention.

12. Dans le même ordre d’idées, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 8 juin 200620 au terme duquel la liberté religieuse est jugée inférieure à un règlement de copropriété. Au cas d’espèce21, le syndic de la copropriété avait, en vertu d’une décision votée par l’assemblée générale, saisi le tribunal de grande instance compétent en référé pour solliciter l’enlèvement d’une telle construction édifiée sur le balcon d’un copropriétaire pour une semaine. Il convient de remarquer que le règlement de copropriété de l’immeuble interdit les cabanes sur les balcons. Les copropriétaires, de religion juive, avaient fait plaider le fait que la résolution votée par l’assemblée générale était illégale dans la mesure où elle portait atteinte à la liberté des pratiques religieuses. Les juges aixois de la cour d’appel avaient validé la résolution votée par l’assemblée générale et la Cour de cassation rejette le pourvoi en jugeant que « la liberté religieuse, pour fondamentale qu’elle soit, ne pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d’un règlement de copropriété ». Même si la nature juridique du règlement de copropriété est tantôt considérée comme mixte (contractuelle et institutionnelle), tantôt comme simplement contractuelle, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit dans les deux cas bel et bien d’une convention22. Il va sans dire que la Cour de cassation admet l’exclusion circonstanciée de la portée « élusive » de l’effet horizontal direct des dispositions de la convention EDH.