Le syndicat des copropriétaires n’a pas à être mis en cause sur l’action en responsabilité personnelle du syndic de copropriété

A – Domaine de la notion de mise en cause du syndicat

Observations préalables : « Appel en garantie », « Mise en cause », « Appel en cause » « Intervention forcée ». On s’accorde pour reconnaître que l’appel en garantie est exercé lorsqu’une personne qui est assignée en justice estime qu’une autre personne doit lui être substituée dans les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées contre elle15. C’est ainsi qu’il a été jugé que le copropriétaire bailleur, condamné à indemniser son locataire ayant subi un préjudice du fait des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, peut valablement appeler ce dernier en garantie sur le fondement de l’article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 196516. Par ailleurs, la « mise en cause », on dit aussi « l’appel en cause » dit également « intervention forcée » sont des notions très proches17. Ainsi l’appel en cause est la procédure par laquelle la partie qui en prend l’initiative fait valoir son droit à être garantie18. C’est ainsi qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant19. En l’espèce, il s’agit donc d’une mise en cause du syndicat des copropriétaires.

La mise en cause du syndicat des copropriétaires. Si l’exercice par l’un des copropriétaires d’une action en justice relative à une atteinte des parties communes nécessite la mise en cause du syndicat des copropriétaires20, les copropriétaires ne sont frappés d’aucune incapacité et n’ont pas besoin de l’assistance du syndic pour agir en justice pour la défense de leurs intérêts personnels21. D’ailleurs, on sait que l’exercice par l’un des copropriétaires d’une action en justice relative à une atteinte des parties communes nécessite la mise en cause du syndicat des copropriétaires22. Comme l’illustre un arrêt de la Cour de cassation qui considère que : « Mais attendu qu’ayant constaté que malgré la régularisation de la procédure envers la copropriété, Mme F. concluait à la responsabilité des sociétés G. et A. et à leur condamnation à lui réparer ses préjudices, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de rechercher si cette demande tendait par l’action oblique à pallier la carence du syndicat, ayant exactement retenu que les copropriétaires n’ayant individuellement aucune qualité pour répondre des désordres provenant des parties communes, les demandes formées contre ces deux sociétés étaient irrecevables, a légalement justifié sa décision »23. En l’espèce, il était soutenu par les demandeurs au pourvoi que « le syndicat des copropriétaires n’a pas été appelé en la cause, bien qu’il soit l’organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic, qui prétend avoir respecté une décision s’imposant au syndicat des copropriétaires, en l’absence du syndicat ».

Hypothèse d’une copropriété inorganisée. Dans cette hypothèse la Cour de cassation a censuré les juges du fond aux visas des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 : « Attendu, selon le premier de ces textes, que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; que selon le second, il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; qu’il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bastia, 16 avr. 2014), que Mme X, propriétaire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété pour avoir été divisé en lots répartis entre deux copropriétaires, a assigné M. Y, propriétaire des autres lots, en démolition de constructions affectant les parties communes édifiées par celui-ci sans autorisation ; Attendu que pour condamner M. Y à remettre les lieux en état, la cour d’appel retient que dans la mesure où la collectivité des membres du syndicat n’est pas organisée, elle ne peut être attraite aux débats ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant, la cour d’appel a violé les textes susvisés »24.

Action intentée par un tiers contre la copropriété. Dans la même veine, la haute juridiction a censuré les juges du fond aux visas des articles 3, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 en jugeant que : « Attendu que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; Attendu que pour accueillir la demande de Mme T., l’arrêt retient que Mme G. veuve de M. S. a fait donation-partage par acte notarié des 12 octobre et 3 février 1992 à ses quatre enfants de ses immeubles comprenant notamment trois parcelles, nouvellement créées, issues d’une parcelle unique ; que sur l’une d’elles se trouve une maison d’habitation avec cour attenante qui a été constituée en copropriété avec état descriptif de division en deux lots ; que le lot n° 1 a été attribué à Mme S. et le lot n° 2 à M. Joël S., qui l’a vendu à son neveu M. A. G. et à son épouse ; que ces deux lots sont ceux qui jouxtent l’immeuble de Mme T. et en limite desquels a été construit le mur mitoyen sur lequel a été édifié l’exhaussement incriminé ; que dès lors que celui-ci contrevient aux prescriptions de l’acte du 27 octobre 1973, qui s’imposent à tous propriétaires de l’immeuble qui a appartenu aux époux S., Mme S., et les époux G. en tant que copropriétaires actuels, sont tenus de ramener le mur litigieux aux dimensions prévues par cet acte ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action des tiers relative aux parties communes n’est pas recevable contre les copropriétaires mais seulement contre le syndicat, la cour d’appel a violé les textes susvisés »25. Voilà pourquoi en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’était pas lié par les effets de la décision à venir sur l’action en responsabilité engagée à l’encontre du syndic de copropriété.

B – L’absence de mise en cause du syndicat par un copropriétaire constitue généralement une simple irrégularité

CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 20 nov. 2009. L’absence de mise en cause du syndicat, par un copropriétaire, dans le cadre d’une action en réintégration de parties communes accaparées, constitue une simple irrégularité qui peut être rectifiée à tout moment de la procédure, ce qui a été fait, en l’espèce, à l’invitation de la cour. Le copropriétaire à l’origine de l’action n’a en revanche pas à démontrer avoir subi un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat. L’action est donc recevable26. Pour la doctrine : « l’action des copropriétaires à titre individuel n’est pas subordonnée à l’action du syndicat et que l’irrecevabilité de la seconde action n’entraîne pas l’irrecevabilité des actions des copropriétaires intervenus à l’instance pour leur préjudice personnel »27. En effet, la Cour de cassation a censuré les juges du fond au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en estimant que : « Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ; Attendu que, pour déclarer irrecevable l’action de M. X en réparation de divers désordres affectant notamment la toiture-terrasse dont il avait la jouissance privative, l’arrêt retient que le défaut d’habilitation du syndic entraîne l’irrecevabilité des actions des copropriétaires intervenus à l’instance pour leur dommage personnel ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en réparation du copropriétaire pour son dommage personnel n’est pas subordonnée à celle du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé »28.

Conclusion. Il n’est pas non plus sans interroger, au moins en creux, la pertinence du droit des sociétés applicable aux actions en responsabilité au sein de la copropriété. Ne serait-il pas préférable d’utiliser le modèle de l’action ut singuli dont le mérite consiste précisément à limiter la confusion des actions sociales et individuelles ?29