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Copropriété : les dernières précisions en matière de pénalités de retard à l’encontre du syndic de copropriété, documents dématérialisés et délégation au conseil syndical
Présentation du décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, portant diverses mesures relatives à la copropriété.
D. n° 2020-1229, 7 oct. 2020
Si l’on peut faire le deuil d’une codification prochaine du droit de la copropriété pourtant annoncée par l’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, cette dernière ne s’est pas privée d’apporter sa pierre à l’arsenal juridique en la matière, tout en autorisant aussi le gouvernement à réformer le statut de la copropriété par voie d’ordonnance. Cette réforme du statut a bien été menée à son terme par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, elle-même complétée par un décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et un arrêté du même jour. L’empilement des textes n’en est pas pour autant achevé. En dernier lieu, le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessible sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs, vient en application tant de la loi ELAN1 que de l’ordonnance d’octobre 2020.
Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 contient des dispositions immédiatement applicables (I), alors que d’autres n’entrent en vigueur qu’à la fin de cette année, soit le 31 décembre 2020 (II).
I – Les dispositions immédiatement applicables
Conformément au droit commun, l’article 7 du décret prévoit que les dispositions qui n’entrent pas en vigueur le 31 décembre sont applicables dès le lendemain de sa publication au journal officiel, soit le 10 octobre 2020.
Il s’agit des dispositions sanctionnant le syndic dans son retard à transmettre des documents ou pièces (A), ainsi que celle précisant le contenu des documents dématérialisés à la disposition des copropriétaires (B).
A – Pénalités de retard applicables au syndic
Le décret uniformise les pénalités applicables au syndic en cas de retard dans la transmission de la fiche synthétique (1), ainsi qu’en cas de retard dans la transmission de documents au conseil syndical (2).
1 – Pénalités pour retard dans la transmission de la fiche synthétique (article 1)
L’article 8-2 de la loi n° 55-557 du 10 juillet 1965 impose au syndic d’établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, ainsi que de la mettre à jour chaque année.
Le syndic est tenu de mettre cette fiche à disposition des copropriétaires.
Cette obligation ne concerne toutefois pas le syndic administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.
Mais, lorsqu’il y est tenu, en l’absence de la mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d’un délai de 1 mois à compter de la demande, des pénalités, calculées par jour de retard, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’arrêté des comptes à soumettre à l’assemblée générale.
L’article 8-2 renvoyant à un décret le soin de préciser le montant de la pénalité, l’article 1 du décret de 2020 fixe le montant de la pénalité à 15 € par jour de retard.
2 – Pénalités pour retard dans la transmission de documents au conseil syndical (article 2)
L’alinéa 7 de l’article 21 de la loi de 1965 prévoit que le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.
En cas d’absence de la transmission de ces pièces, au-delà d’un délai de 1 mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ici aussi, il est prévu de déduire ces pénalités de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.
L’article 21 renvoyant à un décret le soin de préciser le montant de la pénalité, l’article 2 du décret de 2020 fixe le montant de la pénalité à 15 € par jour de retard. En réalité, il ne fait là que transposer le montant déjà prévu par le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical, que l’article 6 du décret de 2020 abroge.
L’objectif est donc d’uniformiser le régime des pénalités applicables au syndic pour retard dans la transmission de documents ou pièces.
À noter, toutefois, que l’article 21 précise que, à défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.
B – Documents dématérialisés (article 3)
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété, accessibles sur un espace sécurisé en ligne, en distinguant les documents pouvant être communiqués au copropriétaire d’un lot, au conseil syndical ou encore à l’ensemble des copropriétaires.
En ce qui concerne cette liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, le 8° de l’article premier visait initialement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. L’article 3 du décret de 2020 précise qu’il s’agit des trois dernières assemblées générales « annuelles ayant été appelées à connaître des comptes ».
II – Les dispositions applicables au 31 décembre 2020
L’article 7 prévoit que les dispositions modifiant le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 afin de préciser l’affectation du montant alloué sur délégation accordée par l’assemblée générale au conseil syndical (A) et de compléter en conséquence les annexes comptables (B) entrent en vigueur le 31 décembre 2020.
A – Affectation des sommes allouées au conseil syndical
L’article 4 du décret rajoute, au premier alinéa de l’article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, la précision selon laquelle « le montant alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs en application de l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est inclus dans le budget prévisionnel, sauf lorsqu’il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget. »
B – La modification des annexes comptables
L’article 5 du décret modifie les annexes 1 et 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.
Ainsi, à l’annexe 1, dans la partie « I. – Situation financière et trésorerie » à la rubrique « Provisions et avances », il est rajouté le compte 106 « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical ».
À l’annexe 2, a), dans la rubrique « Charges pour opérations courantes », il est rajouté le compte 65 « Montant alloué au conseil syndical pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs (préciser la nature de chaque opération concernée) ».
À l’annexe 2, b), dans la rubrique « Charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles » est ajouté le compte 674 « Charges au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l’article 21-1 de la loi susvisée ».
Et enfin, à l’annexe 2, c), dans la rubrique « Produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles » il est rajouté le compte 706 « Provisions au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical ».
Notes de bas de pages
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1.
Pour une présentation de la loi ELAN, v. P. Battistini, La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; P. Battistini, Logement social, Construction, Urbanisme... ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; pour une présentation des textes d’application, v. P. Battistini, La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
Référence : LPA 27 Mai. 2021, n° 158e7, p.17
Référence : AJU220899
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