Habilitation du syndic de copropriété pour agir en justice : rappel de l’exigence de précision de l’objet du mandat et projection dans l’avenir

Publié le 10/01/2020 - mis à jour le 13/01/2020 à 15H51

Par cet arrêt du 17 juin 2019, le Conseil d’État confirme sa volonté d’établir une jurisprudence rigoureuse en matière d’autorisation d’agir en justice confiée au syndic de copropriété. La stabilité des solutions en la matière pourrait n’être qu’apparente eu égard à la rédaction nouvelle de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, qui prévoit que seuls les copropriétaires peuvent désormais se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice.

CE, 17 juin 2019, no 420288

1. L’arrêt ici commenté permet de revenir sur les principes relatifs à la régularité de l’habilitation d’un syndic de copropriété d’agir en justice1 tels que pris en compte dans le contentieux administratif et judiciaire. La date de l’arrêt renforce la pertinence de son analyse : elle est l’occasion d’une synthèse autant que d’une projection dans l’avenir.

2. Les faits à l’origine de l’espèce s’avéraient d’une grande simplicité. Le maire d’une commune avait octroyé par un arrêté municipal un permis de construire à un couple de propriétaires, leur permettant de surélever leur maison. Cette habitation constituait jadis un lot dans une copropriété voisine, avant un acte de scission intervenu trois ans avant la délivrance du permis.

3. Sur autorisation de l’assemblée générale, le syndicat de cette copropriété, estimant que le dépôt du permis de construire était réalisé en violation des règles d’urbanisme et des servitudes définies lors de la scission a confié mandat au syndic d’introduire un recours en excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Celui-ci a alors rejeté la demande d’annulation de ce permis de construire2, jugement confirmé devant la cour administrative d’appel de Versailles3. Saisi une première fois par le syndicat des copropriétaires, le Conseil d’État a fait droit à sa demande en considérant que le permis en cause était « entaché d’une erreur manifeste d’appréciation quant à l’insertion du projet dans son environnement architectural »4. La cour d’appel de Versailles saisie de nouveau sur renvoi faisait alors allégeance à la solution dictée par le Conseil d’État en annulant le jugement de première instance de 20125. Le couple bénéficiaire du permis de construire et la commune ont saisi le Conseil d’État, amené à se prononcer une nouvelle fois sur cette affaire. Un moyen nouveau présenté par les parties demanderesses, relatif à l’imprécision de l’objet du mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic aux fins d’agir en justice, allait emporter la conviction du Conseil : « le mandat délivré au syndic par l’assemblé générale des copropriétaires le 14 juin 2007 (…) ne pouvait être regardé comme précisant suffisamment l’objet de l’action contentieuse à engager pour habiliter le syndic à agir en justice au nom de la copropriété contre le permis de construire du 16 novembre 2009 ».

4. Le raisonnement mis en œuvre par le Conseil d’État est l’occasion, de manière plus générale, de s’attarder sur les principes essentiels qui gouvernent la régularité de l’autorisation donnée au syndic. Aussi convient-il d’observer le manque de précision de l’autorisation d’agir en justice octroyée au syndic (I), cause de l’irrecevabilité de l’action, qui aurait cependant pu être sauvée via une régularisation postérieure du mandat (II). Bien connues, les conséquences actuelles d’une telle irrégularité pourraient connaître de profonds bouleversements à l’avenir en raison d’une modification récente et postérieure à l’arrêt commenté de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 (III).

I – L’exigence de précision de l’objet du mandat octroyé au syndic

5. En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret du 17 mars 19676 pris pour l’application de cette loi, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice. Pour ce faire, il doit y avoir été autorisé préalablement par une décision de l’assemblée générale7, ce qui avait été le cas en l’espèce. L’assemblée générale des copropriétaires avait en effet défini l’objet du mandat confié au syndic comme suit : « Dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville sis 21, avenue Albert à Bois-Colombes (92270) et ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ». Cette première exigence formelle était donc satisfaite.

6. La solution émise se dessine autour d’un principe essentiel : le respect du mécanisme de représentation à la base des relations entre le syndicat et le syndic, à savoir le mandat. La nature de cette représentation est explicitement consacrée au sein de l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En dépit de l’éventuelle confiance octroyée au syndic quant à la bonne gestion judiciaire des intérêts de la copropriété, ce dernier, en qualité de mandataire, n’est qu’un représentant, et ses pouvoirs sont déterminés par le syndicat. L’intuitu personae nouée entre les deux parties ne peut justifier une rédaction trop générale et abstraite de l’autorisation d’agir en justice.

7. La décision de l’assemblée générale doit, selon une jurisprudence constante, établir l’objet de l’action de manière précise et déterminée. Cette exigence manifeste devant la Cour de cassation8, est également prise en compte devant les juridictions administratives9.

8. Dans l’affaire ici observée, l’appréciation du contenu du mandat confié au syndic ne débouchait pas sur une solution évidente. La question d’abord de l’imprécision éventuelle relative à la désignation des défendeurs à l’action introduite par le syndic n’était pas la cause de l’irrégularité. La jurisprudence fait preuve sur ce point d’une certaine souplesse10 qui conduit à observer davantage, dans le contenu de l’autorisation d’agir en justice, l’objet que la désignation des personnes. Ainsi, si l’autorisation ne comportait pas expressément le nom des personnes à assigner, celles-ci demeuraient suffisamment identifiables11. Ceci explique que l’irrégularité invoquée se concentrait sur l’indétermination de l’objet plutôt que de la personne.

9. Ce type de contentieux accorde une importance toute particulière à la casuistique. Cette contingence des faits soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond12 ne peut qu’inciter à une rédaction minutieuse du mandat confié au syndic. L’irrégularité en l’espèce peut sembler sévère13 eu égard à la rédaction de l’habilitation qui en apparence vise expressément les désordres pour lesquels le syndic est autorisé à agir14. Néanmoins, ce doute aurait pu être purgé en faisant l’objet d’une régularisation postérieure à l’engagement de l’action en justice par une nouvelle délibération de l’assemblée des copropriétaires, ce qui ne fut pas le cas.

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II – L’irrecevabilité de l’action conditionnée par l’absence de régularisation postérieure du mandat

10. Les carences de l’autorisation initiale ne sont pas rédhibitoires et une nouvelle décision d’assemblée générale en cours de procédure peut permettre de régulariser l’action intentée15.

Cet arrêt apporte un éclairage intéressant quant à l’application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Pour rappel, celui-ci énonce que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (…). Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

11. Le Conseil d’État fournit une interprétation stricte de ce texte : « la demande introduite devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise n’a pas été́ régularisée avant la clôture de l’instruction de première instance par la production d’un mandat ultérieur confirmant ou précisant le mandat du 14 juin 2007 ou par une délibération formelle de l’assemblée générale des copropriétaires régularisant l’action juridictionnelle engagée ». Le Conseil d’État rappelle ici que l’objet établi dans le mandat initial de manière trop large ne condamnait pas irrémédiablement la possibilité pour le syndic d’agir en justice. Le syndic avait ainsi été autorisé par l’assemblée générale à agir en justice par anticipation. Bien que la Cour de cassation ait pu par le passé souligner qu’une autorisation à agir donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic pour des désordres non encore nés n’était pas valable16, des résolutions postérieures peuvent venir préciser l’objet du mandat17.

12. Ainsi, l’imprécision de l’objet ne dépend pas uniquement de la formule utilisée dans l’habilitation initiale. La régularité de l’autorisation d’agir en justice confiée au syndic est à la fois le produit d’une rédaction rigoureuse de l’habilitation, et d’une vigilance postérieure accrue en cas de doute de la part de l’assemblée générale et du syndic lorsque l’action a été intentée.

13. Tout cela doit conduire à une rédaction explicite de l’autorisation à agir en justice. La décision de l’assemblée générale aurait ainsi dû énoncer que le pouvoir donné au syndic d’agir devant le tribunal administratif visait à « obtenir l’annulation ou la modification du permis de construire émis le 16 décembre par la commune de Bois-Colombes pour la surélévation de la maison individuelle de M. et Mme A. située 21, Avenue Albert ». La clarté doit en tout état de cause guider la rédaction de l’habilitation18.

14. Cette rigueur apparente dans l’arrêt du Conseil d’État permet en réalité de rappeler la délimitation des attributions confiées au syndic, en sa qualité de mandataire. Cette exigence constante des juridictions civiles et administratives permet de souligner, au-delà de la souplesse inhérente à la vie d’une copropriété et des liens entretenus entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, l’esprit qui gouverne l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret de 1967, lus ensemble : le syndic ne saurait jouir d’aucune indépendance ni bénéficier d’aucune initiative juridictionnelle hors les cas spécifiquement visés dans l’article 55, alinéa 2 du décret du 17 mars 196719, dont l’énumération limitative conduit à une interprétation stricte20. De ce point de vue, si la rigueur de la solution peut susciter l’étonnement, elle apparaît d’une parfaite orthodoxie.

III – Les conséquences de l’irrégularité : une solution classique à la portée incertaine

15. Il est admis de manière habituelle qu’une habilitation jugée irrégulière emporte une irrégularité de fond de l’action introduite par le syndic21. Cette solution avait fait l’objet d’une confirmation par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe22 dont la portée n’a pas été postérieurement contredite.

16. Le Conseil d’État, dans l’affaire étudiée, en faisait une parfaite application. Le défaut du pouvoir d’agir du syndic consécutif à une habilitation irrégulière n’avait été soulevé que lors du second renvoi devant la haute juridiction administrative. Ne constituant pas une fin de non-recevoir, les juges ne pouvaient relever d’office cette irrégularité lors des autres étapes de la procédure23. Aussi, la nullité de fond qui affecte le défaut d’habilitation est censée bénéficier uniquement à la partie qui l’invoque, à l’exclusion d’autres défendeurs éventuellement présents à l’instance. Dans le cas présent, l’irrecevabilité était opposée de manière jointe par les deux défendeurs à savoir les propriétaires et la commune, ce qui permettait à chacun d’eux de profiter des conséquences juridictionnelles du défaut d’habilitation du syndic.

17. La portée de cette jurisprudence et son apparente stabilité pourraient cependant être largement remises en cause. En effet le décret du 27 juin 201924 emporte une évolution profonde de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en prévoyant à son article 12 que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

18. Cette modification substantielle des conséquences d’une absence d’autorisation souligne une volonté de limiter les sanctions relatives à l’étendue des pouvoirs du syndic à l’égard des tiers, pour que ces sanctions ne se déploient que dans l’intimité des rapports entre le mandant et le mandataire. La technique de représentation que constitue le mandat amène en effet le mandataire à s’en tenir strictement aux ordres émanant du mandant. Soulignons à cet égard que le syndic ayant engagé une action déclarée irrecevable en raison d’une habilitation irrégulière engage déjà sa responsabilité à l’égard du syndicat25.

19. La nouvelle rédaction ne laisse que peu de marge d’appréciation au juge. Reste à savoir si « l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice » sera assimilée dans ses effets à une autorisation irrégulière, ce qui est actuellement le cas, ou bien si la jurisprudence, dans un souci d’aménagement des intérêts des défendeurs autres que les copropriétaires, fournira une interprétation limitative du nouvel alinéa 2 de l’article 55 permettant de sauvegarder autant que faire se peut les conséquences actuelles d’une irrégularité envers les tiers. Dans cette optique, le texte nouveau verrait la portée de son application limitée aux contestations de la qualité et de l’étendue de l’information donnée aux copropriétaires26.

Notes de bas de pages

  • 1.
    De manière générale, v. Capoulade P. et Tomasin D., La copropriété, 2018/2019, Dalloz Action, n° 341-311.
  • 2.
    TA Cergy-Pontoise, 23 mars 2012.
  • 3.
    CAA Versailles, 22 mai 2014, n° 12VE02165.
  • 4.
    CE, 23 déc. 2015, n° 383867.
  • 5.
    CAA Versailles, 1er mars 2018, n° 16VE00266.
  • 6.
    Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
  • 7.
    La décision qui va permettre au syndic d’engager une action en justice doit avoir été adoptée à la majorité simple par l’assemblée générale (art. 24, loi du 10 juillet 1965).
  • 8.
    CA Paris, 3 févr. 1984 : D. 1984, IR, p. 412, obs. Giverdon C. : « L’autorisation visée par l’article 55 ne peut être vague et imprécise » – Cass. 3e civ., 27 juin 2018, n° 18-01127 : Administrer oct. 2018, p. 50, obs. Bouyeure J.-R. ; Pour une illustration récente d’une habilitation jugée précise du syndic aux fins d’agir en justice, v. Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-18336.
  • 9.
    V. not. CE, 24 juin 2009, n° 305975, Cne de Saessolsheim c/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété Allmendweg, Lebon ; AJDI 2009, p. 878, obs. Capoulade P. – CE, 6 mai 2015, n° 366713, Syndicat des copropriétaires « Arcades des Champs Élysées » : Lebon ; Loyers et copr. 2015, comm. 201, obs. Vigneron G. – CE, 3 juill. 2015, n° 371433, Syndicat des copropriétaires La Parade Collectif : Lebon ; AJDA 2015, p. 1347 ; AJDI 2016, p. 45, obs. Le Rudulier N. ; RDI 2015, p. 444, obs. Revert M. ; Constr.-Urb. 2015, comm. 120, obs. Cornille P. – CE, 20 oct. 2017, n° 395077.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 29 janv. 2003, n° 01-01483 : Bull. civ. III, n° 20. Dans cet arrêt, la cour d’appel de Montpellier avait considéré que l’absence d’énumération précise du nom des constructeurs, de leurs assureurs et des SCI viciait la résolution de l’assemblée générale. Celle-ci ne valait pas habilitation pour le syndic car les termes employés étaient trop généraux et ne permettaient pas « d’individualiser les constructeurs et de rechercher le notaire et la SCI venderesse des terrains ». L’arrêt d’appel est cassé par la troisième chambre civile qui considère « qu’en statuant ainsi, alors que la loi n’exige pas que l’autorisation précise l’identité des personnes devant être assignées et, qu’à défaut de décision limitant les pouvoirs du syndic, l’autorisation donnée vaut à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par les désordres signalés ».
  • 11.
    L’autorisation de l’assemblée générale faisait mention du « propriétaire de la maison ».
  • 12.
    Cass. 3e civ., 9 déc. 1987, n° 86-13879 : Administrer avr. 1988, p. 39, obs. Guillot E.- J. – v. également Cass. 3e civ., 12 oct. 1988, n° 86-19403, P : D. 1989, p. 53, note Givord F. et Giverdon C.
  • 13.
    La jurisprudence s’avère oscillante et parfois d’une grande souplesse dans l’appréciation de l’objet. V. par ex. Cass. 3e civ., 23 nov. 1983, n° 82-13012 : Rev. loyers 1984, p. 143. La troisième chambre civile avait estimé que la décision d’une assemblée de donner au syndic tous pouvoirs pour qu’il prenne toutes dispositions pour apporter des solutions aux problèmes de construction valait autorisation d’agir en justice, malgré l’apparente généralité de la formule. – Pour d’autres solutions proposant une appréhension libérale et peu rigide de l’objet de l’autorisation, v. not. Cass. 3e civ., 5 mai 2009, n° 08-10453 : Administrer août-sept. 2009, p. 57, obs. Bouyeure J.-R. ; Rev. loyers 2009, p. 355 ; IRC mai 2010, p. 9, obs. Ritschy M.-F. – Cass. 3e civ., 6 mai 2009, n° 07-21512 : Loyers et copr. 2009, n° 186, obs. Vigneron G. ; Administrer 2009, p. 56, obs. Bouyeure J.-R. ; IRC mai 2010, p. 8, obs. Ritschy M.-F.
  • 14.
    La comparaison avec d’autres arrêts de la Cour de cassation ayant déclaré l’action du syndicat irrecevable en raison d’une habilitation trop vague du syndic souligne l’exigence dont fait preuve le Conseil d’État. V. not. Cass. 3e civ., 11 janv. 1995, n° 92-21668, P : D. 1998, Somm., p. 277, obs. Capoulade P. ; Administrer août-sept. 1995, p. 48, note Bouyeure J.-R. ; AJDI 1997, p. 210, note Guitard P. La Cour avait jugé que le mandat donné au syndic « d’entamer une procédure judiciaire pour les parties communes » était trop imprécis. Force est de constater que l’assemblée générale des copropriétaires dans l’arrêt du 17 juin 2019 s’était illustrée par davantage d’exhaustivité dans le détail de l’autorisation d’agir en justice confiée au syndic – À l’inverse, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait admis la validité d’un mandat permettant à un syndic d’agir en justice en vertu de son habilitation générale à « suivre le dossier sécheresse » : Cass. 3e civ., 6 mai 2009, n° 07-21512 : Loyers et copr. 2009, n° 186, obs. Vigneron G. ; Administrer août-sept. 2009, p. 56, obs. Bouyeure J.-R. ; IRC mai 2010, p. 8, obs. Ritschy M.-F.
  • 15.
    Voir CA Paris, 2 juill. 2009, n° 07/18693 : BICC 2009, n° 1518. « La régularisation ne peut s’opérer que par une nouvelle décision d’assemblée générale comblant les carences de la précédente autorisation » – Cass. 3e civ., 1er févr. 1983, n° 81-14539 : D. 1983, IR, p. 464, obs. Giverdon C. – Cass. 3e civ., 16 mai 2001, n° 99-15062 : Loyers et copr. 2001, n° 211 ; JCP 2001, IV 2261 : « L’assemblée générale peut ratifier postérieurement les actions intentées par le syndic sans autorisation ».
  • 16.
    Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, n° 07-14139 : AJDI 2008, p. 686 ; Administrer nov. 2008, p. 54, obs. Bouyeure J.-R. ; IRC juin 2009, p. 13, obs. Ritschy M.-F.
  • 17.
    Cass. 3e civ., 27 mars 2007, n° 06-11563 : AJDI 2008, p. 216, note Capoulade P.
  • 18.
    CA Paris, 10 févr. 2000, RG n°1998/16375 : D. 2000, Somm., p 216, obs. Atias C. La cour d’appel avait insisté sur le fait qu’aucune formule « sacramentelle » ne saurait être imposée au syndic dès lors que sa mission est suffisamment claire et précise.
  • 19.
    Dross W., Droit civil, les choses, 2012, Paris, LGDJ-Lextenso, n° 220-1, p. 416.
  • 20.
    Roux J.-M., « Habilitation du syndic à agir en justice », LEDIU nov. 2013, n° 151, p. 3.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 16 oct. 1991, n° 89-17166, P : D. 1992, p. 341, note Giverdon C. et Lecharny J.-L. – Cass. ass. plén., 15 mai 1992, n° 89-18021, P : JCP 1992, II 21940, note Capoulade P. et Giverdon C. ; RDI 1992, p. 376, obs. Giverdon C. ; Administrer févr. 1993, p. 35, note Guillot E.-J. ; Defrénois 30 juin 1993, n° 35578-61, p. 774-775, obs. Aubert J.-L.
  • 22.
    Cass. 3e civ., 9 avr. 2008, n° 07-13236 : JCP G 2008, II 10146, note Roux J.-M. ; Administrer juill. 2008, obs. Bouyeure J.-R., p. 52 ; D. 2008, AJ, p. 1277, obs. Rouquet Y. ; AJDI 2008, p. 862, note Tomasin D. ; Rev. loyers 2008, p. 339, obs. Guégan L. ; Loyers et copr. 2008, n° 138, obs. Vigneron G. ; Constr.-Urb. 2008, n° 108, obs. Pagès-de Varenne M.-L. ; IRC juin 2009, p. 12, obs. Ritschy M.-F. ; Defrénois 28 févr. 2009, n° 38902-2, p. 442, obs. Atias C. : « Le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office ».
  • 23.
    Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-18386 : Administrer mars 2019, p. 50, obs. crit. Bouyeure J.-R.
  • 24.
    Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.
  • 25.
    Cass. 3e civ., 16 févr. 2005, n° 03-16392 : JCP G 2005, IV 1677.
  • 26.
    Les juridictions du fond ont déjà, dans de rares arrêts, pris en compte cette subtile distinction. V. not. CA Paris, 3 juill. 2008, n° 07/16609 : AJDI 2008, p. 863. La cour d’appel avait considéré que le tiers adversaire du syndicat qui contestait la qualité et l’étendue de l’information donnée aux copropriétaires, « avait le contrôle sur l’existence et l’étendue de l’habilitation », mais non pas « sur le respect des dispositions légales et réglementaires spécifiquement protectrices des copropriétaires » – voir également CA Versailles, 31 mai 2010, n° 09/10022 : Loyers et copr. 2010, n° 328.

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Référence : LPA 10 Jan. 2020, n° 149u2, p.12

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