I – L’exigence de précision de l’objet du mandat octroyé au syndic

5. En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret du 17 mars 19676 pris pour l’application de cette loi, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice. Pour ce faire, il doit y avoir été autorisé préalablement par une décision de l’assemblée générale7, ce qui avait été le cas en l’espèce. L’assemblée générale des copropriétaires avait en effet défini l’objet du mandat confié au syndic comme suit : « Dans l’hypothèse d’un permis de construire déposé par le propriétaire de la maison de ville sis 21, avenue Albert à Bois-Colombes (92270) et ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes définies lors de la scission (…) à l’effet d’obtenir, par tout moyen de droit, y compris par action judiciaire, tant en référé qu’au fond, l’annulation ou la modification de ce permis de construire ». Cette première exigence formelle était donc satisfaite.

6. La solution émise se dessine autour d’un principe essentiel : le respect du mécanisme de représentation à la base des relations entre le syndicat et le syndic, à savoir le mandat. La nature de cette représentation est explicitement consacrée au sein de l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En dépit de l’éventuelle confiance octroyée au syndic quant à la bonne gestion judiciaire des intérêts de la copropriété, ce dernier, en qualité de mandataire, n’est qu’un représentant, et ses pouvoirs sont déterminés par le syndicat. L’intuitu personae nouée entre les deux parties ne peut justifier une rédaction trop générale et abstraite de l’autorisation d’agir en justice.

7. La décision de l’assemblée générale doit, selon une jurisprudence constante, établir l’objet de l’action de manière précise et déterminée. Cette exigence manifeste devant la Cour de cassation8, est également prise en compte devant les juridictions administratives9.

8. Dans l’affaire ici observée, l’appréciation du contenu du mandat confié au syndic ne débouchait pas sur une solution évidente. La question d’abord de l’imprécision éventuelle relative à la désignation des défendeurs à l’action introduite par le syndic n’était pas la cause de l’irrégularité. La jurisprudence fait preuve sur ce point d’une certaine souplesse10 qui conduit à observer davantage, dans le contenu de l’autorisation d’agir en justice, l’objet que la désignation des personnes. Ainsi, si l’autorisation ne comportait pas expressément le nom des personnes à assigner, celles-ci demeuraient suffisamment identifiables11. Ceci explique que l’irrégularité invoquée se concentrait sur l’indétermination de l’objet plutôt que de la personne.

9. Ce type de contentieux accorde une importance toute particulière à la casuistique. Cette contingence des faits soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond12 ne peut qu’inciter à une rédaction minutieuse du mandat confié au syndic. L’irrégularité en l’espèce peut sembler sévère13 eu égard à la rédaction de l’habilitation qui en apparence vise expressément les désordres pour lesquels le syndic est autorisé à agir14. Néanmoins, ce doute aurait pu être purgé en faisant l’objet d’une régularisation postérieure à l’engagement de l’action en justice par une nouvelle délibération de l’assemblée des copropriétaires, ce qui ne fut pas le cas.

II – L’irrecevabilité de l’action conditionnée par l’absence de régularisation postérieure du mandat

10. Les carences de l’autorisation initiale ne sont pas rédhibitoires et une nouvelle décision d’assemblée générale en cours de procédure peut permettre de régulariser l’action intentée15.

Cet arrêt apporte un éclairage intéressant quant à l’application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Pour rappel, celui-ci énonce que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (…). Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

11. Le Conseil d’État fournit une interprétation stricte de ce texte : « la demande introduite devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise n’a pas été́ régularisée avant la clôture de l’instruction de première instance par la production d’un mandat ultérieur confirmant ou précisant le mandat du 14 juin 2007 ou par une délibération formelle de l’assemblée générale des copropriétaires régularisant l’action juridictionnelle engagée ». Le Conseil d’État rappelle ici que l’objet établi dans le mandat initial de manière trop large ne condamnait pas irrémédiablement la possibilité pour le syndic d’agir en justice. Le syndic avait ainsi été autorisé par l’assemblée générale à agir en justice par anticipation. Bien que la Cour de cassation ait pu par le passé souligner qu’une autorisation à agir donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic pour des désordres non encore nés n’était pas valable16, des résolutions postérieures peuvent venir préciser l’objet du mandat17.

12. Ainsi, l’imprécision de l’objet ne dépend pas uniquement de la formule utilisée dans l’habilitation initiale. La régularité de l’autorisation d’agir en justice confiée au syndic est à la fois le produit d’une rédaction rigoureuse de l’habilitation, et d’une vigilance postérieure accrue en cas de doute de la part de l’assemblée générale et du syndic lorsque l’action a été intentée.

13. Tout cela doit conduire à une rédaction explicite de l’autorisation à agir en justice. La décision de l’assemblée générale aurait ainsi dû énoncer que le pouvoir donné au syndic d’agir devant le tribunal administratif visait à « obtenir l’annulation ou la modification du permis de construire émis le 16 décembre par la commune de Bois-Colombes pour la surélévation de la maison individuelle de M. et Mme A. située 21, Avenue Albert ». La clarté doit en tout état de cause guider la rédaction de l’habilitation18.

14. Cette rigueur apparente dans l’arrêt du Conseil d’État permet en réalité de rappeler la délimitation des attributions confiées au syndic, en sa qualité de mandataire. Cette exigence constante des juridictions civiles et administratives permet de souligner, au-delà de la souplesse inhérente à la vie d’une copropriété et des liens entretenus entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, l’esprit qui gouverne l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret de 1967, lus ensemble : le syndic ne saurait jouir d’aucune indépendance ni bénéficier d’aucune initiative juridictionnelle hors les cas spécifiquement visés dans l’article 55, alinéa 2 du décret du 17 mars 196719, dont l’énumération limitative conduit à une interprétation stricte20. De ce point de vue, si la rigueur de la solution peut susciter l’étonnement, elle apparaît d’une parfaite orthodoxie.

III – Les conséquences de l’irrégularité : une solution classique à la portée incertaine

15. Il est admis de manière habituelle qu’une habilitation jugée irrégulière emporte une irrégularité de fond de l’action introduite par le syndic21. Cette solution avait fait l’objet d’une confirmation par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe22 dont la portée n’a pas été postérieurement contredite.

16. Le Conseil d’État, dans l’affaire étudiée, en faisait une parfaite application. Le défaut du pouvoir d’agir du syndic consécutif à une habilitation irrégulière n’avait été soulevé que lors du second renvoi devant la haute juridiction administrative. Ne constituant pas une fin de non-recevoir, les juges ne pouvaient relever d’office cette irrégularité lors des autres étapes de la procédure23. Aussi, la nullité de fond qui affecte le défaut d’habilitation est censée bénéficier uniquement à la partie qui l’invoque, à l’exclusion d’autres défendeurs éventuellement présents à l’instance. Dans le cas présent, l’irrecevabilité était opposée de manière jointe par les deux défendeurs à savoir les propriétaires et la commune, ce qui permettait à chacun d’eux de profiter des conséquences juridictionnelles du défaut d’habilitation du syndic.

17. La portée de cette jurisprudence et son apparente stabilité pourraient cependant être largement remises en cause. En effet le décret du 27 juin 201924 emporte une évolution profonde de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 en prévoyant à son article 12 que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

18. Cette modification substantielle des conséquences d’une absence d’autorisation souligne une volonté de limiter les sanctions relatives à l’étendue des pouvoirs du syndic à l’égard des tiers, pour que ces sanctions ne se déploient que dans l’intimité des rapports entre le mandant et le mandataire. La technique de représentation que constitue le mandat amène en effet le mandataire à s’en tenir strictement aux ordres émanant du mandant. Soulignons à cet égard que le syndic ayant engagé une action déclarée irrecevable en raison d’une habilitation irrégulière engage déjà sa responsabilité à l’égard du syndicat25.

19. La nouvelle rédaction ne laisse que peu de marge d’appréciation au juge. Reste à savoir si « l’absence d’autorisation du syndic d’agir en justice » sera assimilée dans ses effets à une autorisation irrégulière, ce qui est actuellement le cas, ou bien si la jurisprudence, dans un souci d’aménagement des intérêts des défendeurs autres que les copropriétaires, fournira une interprétation limitative du nouvel alinéa 2 de l’article 55 permettant de sauvegarder autant que faire se peut les conséquences actuelles d’une irrégularité envers les tiers. Dans cette optique, le texte nouveau verrait la portée de son application limitée aux contestations de la qualité et de l’étendue de l’information donnée aux copropriétaires26.