Covid-19 et urbanisme : précisions sur le renouvellement du contrat de syndic et de la suspension des délais

Publié le 29/05/2020 - mis à jour le 02/06/2020 à 10H49

Présentation des dispositions relatives à la copropriété, à l’urbanisme et à la construction de l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

D’une manière générale, l’article 11 de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 du 23 mars 20201 a habilité le gouvernement à prendre, dans un délai de 3 mois à compter de sa publication, toute mesure relevant du domaine de la loi pouvant entrer en vigueur à compter du 12 mars 2020, afin de faire face aux conséquences de la propagation du Covid-19 et des mesures pour limiter cette propagation. Le secteur de l’immobilier n’a pas été épargné par la crise sanitaire, amenant le gouvernement à y consacrer spécifiquement certaines mesures d’urgence.

On peut ainsi citer l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 20202 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. Mais aussi l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 20203 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, ainsi que celle n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale. Sans oublier le décret n° 2020-378 du 31 mars 20204 relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19, décret qui organise le régime de suspension des sanctions contre le défaut de paiement des loyers par certaines entreprises prévu par les articles 2 à 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 20205 ; ou encore le décret n° 2020-395 du 3 avril 20206 autorisant la signature des actes notariés à distance.

Sans doute en raison de cette intervention nécessairement urgente, certaines mesures devaient amener des précisions, voire des corrections. Cela a déjà été fait une première fois avec l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 20207 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19 amendant l’ordonnance n° 2020-306.

Cela se reproduit avec l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-198 qui comporte des dispositions relatives à la copropriété modifiant l’ordonnance n° 2020-304 (I), et d’autres relatives à l’urbanisme et à la construction modifiant à nouveau l’ordonnance n° 2020-306 (II).

I – Les dispositions relatives à la copropriété

L’article 1er de l’ordonnance n° 2020-460 modifie l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 quant aux dispositions relatives au syndic de copropriété (A). Elle intègre à l’ordonnance n° 2020-304 de nouvelles dispositions relatives au conseil syndical (B).

A – Les dispositions relatives au syndic de copropriété modifiées

L’ordonnance modifie le régime du renouvellement du contrat de syndic (1) et précise la rémunération du syndic durant cette période (2).

1 – Le renouvellement du contrat du syndic

L’ordonnance n° 2020-460 étend la période de protection (a) et prolonge la durée maximale de renouvellement du contrat de syndic (b).

a – L’extension de la période de protection

Si, conformément au droit commun des contrats, en vertu de la liberté contractuelle, « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi »9 et si, par principe, en vertu des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, il a fallu pallier l’impossibilité pour les assemblées générales de copropriétaires de se réunir physiquement pour désigner librement le syndic pour le(s) exercice(s) à venir, les possibilités d’une assemblée totalement dématérialisée n’étant pas encore pleinement consacrées dans notre ordonnancement juridique.

C’est pourquoi, afin d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination, le texte initial prévoyait que le contrat de syndic, expirant ou ayant expiré durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de la loi du 23 mars 2020, devait être renouvelé dans les mêmes termes.

Toutefois, compte tenu du délai d’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires et du nombre d’assemblées générales à organiser, il est apparu nécessaire d’inclure dans le dispositif de prolongation les contrats qui arrivent à expiration au cours d’une période de 2 mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus d’un seul mois.

C’est pourquoi, désormais, il est prévu que le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire est renouvelé dans les mêmes termes.

Pour rappel, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de 2 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 mars 202010, qui est d’application immédiate11, soit à compter du 24 mars 2020. Sont ainsi concernés les contrats de syndic devant être renouvelés jusqu’au 24 juillet 2020.

Ainsi, le texte de l’ordonnance n° 2020-460 consacre le renouvellement de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l’assemblée générale ait eu à se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Toutefois, la précision demeure que ce renouvellement ne s’applique pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance n° 2020-304 le 26 mars 2020, un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.

b – La prolongation de la durée maximale du renouvellement

Par dérogation à l’article 1214, alinéa 2 du Code civil, selon lequel le contrat renouvelé donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée, l’article 22 de l’ordonnance prévoit que le contrat de syndic est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Il était alors prévu, initialement, que la prise d’effet du nouveau contrat du syndic devait intervenir au plus tard 6 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Toutefois, comme il est apparu nécessaire d’inclure dans le dispositif de prolongation les contrats qui arrivent à expiration au cours d’une période de 2 mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, il est tout autant paru nécessaire d’accorder aux syndics des délais supplémentaires pour leur permettre d’organiser les assemblées générales.

C’est pourquoi, il est désormais précisé que cette prise d’effet doit intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

2 – La rémunération du syndic

Il est désormais précisé que la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, mais au prorata de la durée de son contrat renouvelé, soit jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

B – Les dispositions relatives au conseil syndical créées

Étant apparu le maintien indispensable du conseil syndical au contrôle de la bonne gestion du syndic au sein des copropriétés ainsi que pour l’organisation des assemblées générales, l’ordonnance n° 2020-460 vise à appliquer le même dispositif que celui élaboré pour les syndics de copropriétés aux mandats des membres du conseil syndical.

Ainsi, le nouvel article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 196512 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale doit intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ici non plus, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de l’ordonnance n° 2020-304.

Olivier Le Moal / AdobeStock

II – Les dispositions relatives à l’urbanisme et la construction

L’ordonnance n° 2020-427 a créé au sein de l’ordonnance n° 2020-306 un titre II bis relatif aux « dispositions particulières aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement ». Outre le fait d’inclure dans l’intitulé de ce titre le terme de « construction », l’article 23 de l’ordonnance n° 2020-460 modifie les régimes spécifiques de suspension des délais en matière d’autorisations d’urbanisme (A) et de préemption publique (B).

A – Les autorisations d’urbanisme

L’ordonnance n° 2020-460 organise une possible reprise des délais suspendus par décret (1) et étend le mécanisme de suspension (2).

1 – La reprise des délais

Les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables ainsi que les procédures de récolement qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, à cette date, ont été suspendus par l’ordonnance n° 2020-42713.

Il est prévu qu’ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré. Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre d’une instruction en matière d’urbanisme.

Il est apparu que la suspension de ces délais pour une période plus brève doit s’accompagner de la possibilité pour le pouvoir réglementaire de fixer par décret la reprise du cours des délais. C’est pourquoi, il est désormais précisé que pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de sauvegarde de l’emploi et de l’activité, de sécurisation des relations de travail et de la négociation collective, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse, le cours des délais peut être repris par décret.

2 – L’extension du mécanisme

L’ordonnance n° 2020-460 complète l’article 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306 afin que les délais d’instruction des autorisations de travaux et des autorisations d’ouverture et d’occupation prises en application du Code de la construction et de l’habitation et sanctionnant les règles de sécurité incendie et d’accessibilité des établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur, ainsi que ceux des autorisations de division d’immeubles, reprennent leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non un mois plus tard.

Ceci, nous apprend le rapport au président de la République sur l’ordonnance n° 2020-460, afin de relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, de nombreux travaux dans les ERP et IGH réalisés par les artisans et PME du bâtiment, notamment les réaménagements de commerces qui devront faire des travaux d’adaptation au Covid-19 à la sortie du confinement.

C’est pourquoi, les dispositions relatives à la suspension des délais d’instruction en matière d’urbanisme, issues de l’ordonnance n° 2020-427, initialement réservées aux autorisations, certificats et déclarations préalable, s’appliquent désormais, également, aux demandes d’autorisation de division ainsi qu’aux demandes d’autorisation d’ouverture, de réouverture, d’occupation et de travaux concernant des établissements recevant du public et des immeubles de moyenne ou de grande hauteur lorsque ces opérations ou travaux ne requièrent pas d’autorisation d’urbanisme.

B – Les procédures de préemption publique

L’article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306, issu de l’ordonnance n° 2020-427, a prévu que les délais relatifs aux procédures publiques, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’Administration peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus.

Ils doivent alors reprendre leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré, et non pas de la période juridiquement protégée.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

Il est apparu que la suspension de ces délais pour une période plus brève doit s’accompagner de la possibilité pour le pouvoir réglementaire de fixer par décret la reprise du cours des délais. C’est pourquoi, il est désormais précisé, ici aussi, que pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de sauvegarde de l’emploi et de l’activité, de sécurisation des relations de travail et de la négociation collective, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse, le cours des délais peut être repris par décret.

Notes de bas de pages

  • 1.
    L. n° 2020-290, 23 mars 2020, d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19.
  • 2.
    Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020.
  • 3.
    Ord. n° 2020-306, 25 mars 2020.
  • 4.
    D. n° 2020-378, 31 mars 2020.
  • 5.
    Ord. n° 2020-316, 25 mars 2020.
  • 6.
    D. n° 2020-395, 3 avr. 2020.
  • 7.
    Ord. n° 2020-427, 15 avr. 2020.
  • 8.
    Ord. n° 2020-460, 22 avr. 2020 : JO n° 0099, 23 avr. 2020 et son rapport.
  • 9.
    C. civ., art. 1102.
  • 10.
    L. n° 2020-290, 23 mars 2020, art. 4.
  • 11.
    L. n° 2020-290, 23 mars 2020, art. 22.
  • 12.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965.
  • 13.
    Ord. n° 2020-360, 12 mars 2020, art. 12 ter.

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Référence : LPA 29 Mai. 2020, n° 153u0, p.10

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