a – L’extension de la période de protection

Si, conformément au droit commun des contrats, en vertu de la liberté contractuelle, « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi »9 et si, par principe, en vertu des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, il a fallu pallier l’impossibilité pour les assemblées générales de copropriétaires de se réunir physiquement pour désigner librement le syndic pour le(s) exercice(s) à venir, les possibilités d’une assemblée totalement dématérialisée n’étant pas encore pleinement consacrées dans notre ordonnancement juridique.

C’est pourquoi, afin d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination, le texte initial prévoyait que le contrat de syndic, expirant ou ayant expiré durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de la loi du 23 mars 2020, devait être renouvelé dans les mêmes termes.

Toutefois, compte tenu du délai d’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires et du nombre d’assemblées générales à organiser, il est apparu nécessaire d’inclure dans le dispositif de prolongation les contrats qui arrivent à expiration au cours d’une période de 2 mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire et non plus d’un seul mois.

C’est pourquoi, désormais, il est prévu que le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire est renouvelé dans les mêmes termes.

Pour rappel, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de 2 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 mars 202010, qui est d’application immédiate11, soit à compter du 24 mars 2020. Sont ainsi concernés les contrats de syndic devant être renouvelés jusqu’au 24 juillet 2020.

Ainsi, le texte de l’ordonnance n° 2020-460 consacre le renouvellement de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l’assemblée générale ait eu à se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Toutefois, la précision demeure que ce renouvellement ne s’applique pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance n° 2020-304 le 26 mars 2020, un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.

b – La prolongation de la durée maximale du renouvellement

Par dérogation à l’article 1214, alinéa 2 du Code civil, selon lequel le contrat renouvelé donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée, l’article 22 de l’ordonnance prévoit que le contrat de syndic est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Il était alors prévu, initialement, que la prise d’effet du nouveau contrat du syndic devait intervenir au plus tard 6 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Toutefois, comme il est apparu nécessaire d’inclure dans le dispositif de prolongation les contrats qui arrivent à expiration au cours d’une période de 2 mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, il est tout autant paru nécessaire d’accorder aux syndics des délais supplémentaires pour leur permettre d’organiser les assemblées générales.

C’est pourquoi, il est désormais précisé que cette prise d’effet doit intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.