Crise sanitaire : les délais de suspension et de report en matière d’urbanisme sont figés

Publié le 18/06/2020 - mis à jour le 19/06/2020 à 11H12

Présentation de l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire.

Ord. n° 2020-539, 7 mai 2020

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 a habilité le gouvernement à prendre, dans un délai de 3 mois à compter de sa publication, toute mesure relevant du domaine de la loi pouvant entrer en vigueur à compter du 12 mars 2020, afin de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle, de la propagation du Covid-19 et des mesures pour limiter cette propagation.

Plusieurs ordonnances sur ce fondement ont été prises, intéressant notamment le domaine immobilier, dont l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Cette ordonnance avait déjà été amendée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19, qui y avait intégré des dispositions propres en matière d’urbanisme et d’aménagement.

L’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 20201 apporte à nouveau des aménagements et compléments aux dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, à la suite du dépôt du projet de loi prorogeant l’état d’urgence sanitaire devant le Parlement2, en matière de suspension des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme (I), de délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme (II) et de délais d’exercice du droit de préemption (III).

I – La suspension des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme (article 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020)

L’article 12 bis de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 soumet les délais de recours contre les autorisations d’urbanisme à un régime de suspension des délais inspiré de celui prévu à l’article 7 de l’ordonnance n° 2020-306 pour les personnes publiques, plutôt que de prorogation, tout en sanctuarisant un minimum de 7 jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction. L’ordonnance n° 2020-539 vise à étendre le dispositif de suspension des délais (A) et à figer le terme de la fin de période de suspension (B).

A – L’extension du champ d’application de la suspension des délais

Désormais, le dispositif s’applique également à des actes liés à la demande d’autorisation d’urbanisme s’agissant de la construction de locaux commerciaux, mais susceptibles de faire l’objet de recours distincts des autorisations d’urbanisme, à savoir les recours :

  • à l’encontre des agréments en matière de construction, reconstruction, extension, changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou installations ou de leurs annexes servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement ne relevant pas de l’État ou de son contrôle3 ;

  • administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les commissions départementales d’aménagement commercial4.

En effet, le c) du 1° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que le dispositif s’applique également « aux recours formés à l’encontre des agréments prévus à l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme lorsqu’ils portent sur un projet soumis à autorisation d’urbanisme ainsi qu’aux recours administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les commissions départementales d’aménagement commercial dans les conditions prévues au I de l’article L. 752-17 du Code de commerce ».

B – Le terme de la fin de la période de suspension figé

Pour préserver l’objectif d’éviter qu’une purge trop tardive des délais de recours contre l’autorisation de construire paralyse le secteur de la construction et constitue un frein important à la relance de l’économie, l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 maintient le terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020, afin de tenir compte et de permettre la reprise d’activité résultant de la fin de la période de confinement.

En effet, le a) du 1° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus et ne recommencent à courir à compter, non plus de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 mais désormais, du 24 mai 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à 7 jours.

Et le b) du 1° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit logiquement que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et, non plus la date de cessation de l’urgence sanitaire, mais désormais le 23 mai 2020, est reporté à l’achèvement de celle-ci.

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II – Les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme (article 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020)

L’article 12 ter de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 suspend les délais d’instruction en matière d’autorisation d’urbanisme. L’ordonnance n° 2020-539 vise à étendre le dispositif de suspension des délais (A) et à figer le terme de la fin de période de suspension (B).

A – L’extension du champ d’application de la suspension des délais

L’ordonnance n° 2020-539 élargit le domaine d’application de la suspension des délais en matière de complétude des dossiers (1) et de retrait des autorisations (2).

1 – La complétude des dossiers

Le 2° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 précise, afin de lever toute ambiguïté, à la suite d’interrogations de différents acteurs et d’interprétations restrictives, que les délais impartis à l’Administration pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme relèvent également du régime prévu par l’article 12 ter.

En effet, le a), 2° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que le régime de la suspension et du report des délais s’applique y compris à ces délais.

2 – Le retrait des autorisations

Le 2° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 aligne aussi le régime du retrait d’une autorisation d’urbanisme sur celui de l’instruction desdites autorisations, en le faisant relever de l’article 12 ter et non plus de l’article 7 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

En effet, le b), 2° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que le mécanisme de la suspension et du report des délais s’applique aussi « au délai dans lequel une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou une autorisation d’urbanisme tacite ou explicite peut être retirée, en application de l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme ».

B – Le terme de la fin de la période de suspension figé

Le 2° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 maintient également le terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020.

En effet, le b) de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que les délais d’instruction qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus et reprennent leur cours à compter, non plus de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020, mais désormais du 24 mai 2020.

En toute logique, le b) de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et, non plus la date de cessation de l’urgence sanitaire, mais désormais le 23 mai 2020, est reporté à l’achèvement de celle-ci.

III – Les délais d’exercice du droit de préemption (article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020)

L’article 12 quater de l’ordonnance n° 2020-306 suspend les délais d’exercice du droit de préemption impartis pour répondre à une déclaration d’intention d’aliéner jusqu’à la cessation de l’état d’urgence sanitaire. Afin de concilier les intérêts des bénéficiaires des droits de préemption et les enjeux économiques attachés à la poursuite des transactions foncières et immobilières, l’ordonnance n° 2020-539 maintient le terme initial de la fin de la période de suspension, à savoir le 23 mai 2020, afin de permettre une reprise de l’activité. Ainsi, le terme de la période de suspension est figé tant pour les délais non expirés (A) que pour ceux qui auraient dû démarrer (B) durant la période protégée.

A – Les délais non expirés durant la période protégée

En effet, le a) du 3° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que les délais relatifs aux procédures de préemption qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, qui sont, à cette date, suspendus, ne reprendront leur cours à compter, non plus de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, mais désormais du 24 mai 2020.

B – Les délais n’ayant pu démarrer durant la période protégée

De même, le b) du 3° de l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-539 prévoit que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et, non plus la date de cessation de l’urgence sanitaire mais désormais, le 23 mai 2020, est reporté à l’achèvement de celle-ci.

Outre le fait de figer les délais en matière d’urbanisme et de construction, l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 contribue à mettre un terme à la question de savoir si la période d’état d’urgence sanitaire initiale devait s’achever le 23 mai ou le 24 mai. Le dernier jour de la période protégée est bien le 23 mai. Délier le sort des délais en matière d’urbanisme et de construction de celui de la période d’état d’urgence sanitaire est d’autant plus marquant que le Parlement s’apprête à retenir une prorogation de la fin de la période d’état d’urgence sanitaire au 10 juillet inclus, là où le gouvernement envisageait le 23 juillet inclus.

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO n° 0113, 8 mai 2020, texte n° 38 et son rapport au président de la République du même jour, texte n° 39.
  • 2.
    Prorogeant jusqu’au 23 juillet 2020 inclus l’état d’urgence sanitaire (art. 1). Le Sénat a ramené la prorogation au 10 juillet 2020 (Sénat, session ordinaire de 2019-2020, 5 mai 2020, n° 85).
  • 3.
    Prévus à l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme.
  • 4.
    Dans les conditions prévues au I de l’article L. 752-17 du Code de commerce.

À lire également

Référence : LPA 18 Juin. 2020, n° 154g1, p.11

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