Covid-19 : les conséquences de la crise sanitaire sur la prorogation des délais en matière immobilière

Publié le 19/08/2020 - mis à jour le 20/08/2020 à 10H33

Présentation des dispositions applicables à l’immobilier de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

Le secteur de l’immobilier n’est pas épargné par la crise sanitaire, amenant le gouvernement à y consacrer spécifiquement certaines mesures d’urgence. Ainsi, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété a consacré le maintien des contrats de syndic en exercice lors du début de la crise sanitaire. Celle n° 2020-331 du 25 mars 2020 relative au prolongement de la trêve hivernale a étendu celle-ci pour suspendre les expulsions locatives des résidences principales. Le décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 organise le régime de suspension des sanctions contre le défaut de paiement des loyers par certaines entreprises prévu par les articles 2 à 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

À vocation générale, le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant la signature des actes notariés à distance, par voie électronique, hors la présence des parties, pendant la période d’urgence sanitaire concerne bien entendu la signature des avant-contrats et des actes définitifs des ventes immobilières.

D’une manière générale, l’article 11 de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 du 23 mars 2020 a habilité le gouvernement à prendre, dans un délai de 3 mois à compter de sa publication, toute mesure relevant du domaine de la loi pouvant entrer en vigueur à compter du 12 mars 2020, afin de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle, de la propagation du Covid-19 et des mesures pour la limiter. C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période1. Cette ordonnance vient d’être amendée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-192. De sorte qu’aux dispositions générales (I) et spécifiques en matière administrative (II) initialement prévues par l’ordonnance n° 2020-306, qui ont vocation à concerner le domaine immobilier, l’ordonnance n° 2020-427 intègre des dispositions propres en matière d’urbanisme et d’aménagement (III).

I – Les dispositions générales

L’ordonnance n° 2020-306 précise le domaine d’application du régime de protection (A) mis en place par des mesures spécifiques (B).

A – Le domaine de la protection (art. 1er)

L’article 1er de l’ordonnance détermine la période de protection (1) et les domaines qui sont exclus de la protection (2).

1 – La période protégée

Le I, de l’article 1er, de l’ordonnance prévoit que les dispositions générales relatives à la prorogation des délais sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré.

Si l’on considère que la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire pour une durée de 2 mois à compter de son entrée en vigueur (art. 4), d’application immédiate (art. 22), est entrée en vigueur dès le jour de sa publication, et non le lendemain, soit le 24 mars 2020, le point de départ de la crise sanitaire étant alors le 12 mars 2020, en l’état, son terme est fixé au 24 mai 2020, sauf prorogation éventuelle.

Ainsi, pour l’application des dispositions relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, le texte prévoit que la période d’état d’urgence sanitaire est augmentée de 1 mois. Autrement dit, la période juridiquement protégée qui est concernée court, après augmentation de 1 mois, jusqu’au 24 juin 2020.

Mais, à la suite de l’allocution du 13 avril 2020 prévoyant un déconfinement partiel à compter du 11 mai 2020, il est plus que probable que la période juridiquement protégée sera aménagée.

2 – Les domaines exclus

Aux exclusions de la protection prévues par le II de l’article 1er, de l’ordonnance n° 2020-306, l’ordonnance n° 2020-427 y a rajouté, notamment, une exclusion concernant le domaine de la lutte contre le blanchiment d’argent (a) et une autre concernant l’attribution des logements étudiants (b)

a – Les obligations dans le domaine de la lutte contre le blanchiment d’argent

Le nouveau 4°, du II, de l’article 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 prévoit que l’ordonnance ne s’applique pas aux obligations relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, qui s’imposent notamment à l’agent immobilier.

Le but annoncé est ici d’assurer l’information du service à compétence nationale Tracfin nécessaire à ses activités de renseignement indispensables à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, mais aussi à la lutte contre la criminalité financière en général.

b – Les demandes d’attribution des logements étudiants

Considérant que la procédure d’attribution des demandes d’attribution de logements destinés aux étudiants gérés par les CROUS s’articule avec celle de Parcoursup et les demandes d’obtention de bourses, il a été estimé que l’application des dispositions de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 pourrait gravement perturber le bon déroulement des opérations d’attribution des logements étudiants (163 000 logements).

Ainsi, le nouveau 10°, du II, de l’article 1er, de l’ordonnance n° 2020-306 prévoit que l’ordonnance ne s’applique pas aux délais dans lesquels doivent être présentées les demandes d’attribution de logements destinés aux étudiants gérés par les CROUS.

B – Les mesures de protection

L’ordonnance a organisé des mesures de prorogation (1) et de suspension des délais (2).

1 – Les mesures de prorogation

L’ordonnance n° 2020-306 organise d’une manière générique la prorogation des actes et formalités liées aux procédures (a), aux mesures administratives et juridictionnelles (b), ainsi qu’à la résiliation des contrats (c).

a – Les délais de recours (art. 2)

L’ordonnance ne précise pas la nature et la catégorie des procédures concernées. L’article 2 de l’ordonnance énumère d’une manière générales les délais des actes procéduraux qui auraient dû être accomplis durant la période juridiquement protégée en prorogeant les délais pour les exercer.

Le domaine de protection

Les actes protégés – Les actes qui auraient dû être réalisés durant la période du 12 mars 2020 au 24 juin 2020 seront réputés avoir été accomplis à temps s’ils sont réalisés après le 25 juin 2020 dans le délai normalement imparti pour agir, dans la limite d’un délai de 2 mois. Ainsi, si le délai initial pour agir était de 15 jours et qu’il devait être exercé entre le 12 mars et le 24 juin, il pourra être exercé jusqu’au 9 juillet. Si le délai était supérieur à 2 mois, l’acte devra être accompli avant le 25 août 2020.

Est concerné par cette prorogation tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque, ainsi que tout paiement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit.

Il faut encore que l’acte soit prescrit par la loi ou le règlement.

Encore faut-il que le non-accomplissement de ces différents actes ou mesures soient punis d’une nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque.

Cela concerne donc par exemple, en matière immobilière, l’exercice des actions en justice (paiement, expulsion, exécution forcée, responsabilité…) et voies de recours (appel, opposition, cassation), les formalités d’information des cautions, de renouvellement de la carte professionnelle, renouvellement des hypothèques, les déclarations de créances d’un locataire en procédure collective, les notifications du PV d’AG, les réponses du locataire au congé pour vente au bailleur…

La circulaire rappelle que cette disposition « ne vise que les actes prescrits par la loi ou le règlement et les délais légalement imparti[s] pour agir. Il en résulte que les délais prévus contractuellement ne sont pas concernés ».

Les domaines exclus – Le II, de l’article 2, prévoit initialement trois dérogations au principe de la prorogation des délais dont l’une concerne la procédure de saisie immobilière. L’ordonnance n° 202-427 est venue ajouter que ce mécanisme n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits. Ce nouveau texte ayant un caractère interprétatif, le rapport au président de la République précise que cela signifie que, depuis l’origine, l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 ne s’applique pas aux délais de réflexion et de rétractation. Dès lors, le nouveau texte est présenté comme ayant un caractère nécessairement rétroactif.

L’exclusion des délais de réflexion – Les délais de réflexion, prévus par la loi ou le règlement, avant l’expiration desquels le destinataire d’une offre contractuelle ne peut manifester son acceptation, sont exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306.

Le rapport au président de la République précise qu’il ne s’agit pas ici d’un acte devant être réalisé pendant un certain délai à peine de sanction mais seulement d’un temps imposé au futur contractant pour réfléchir à son engagement.

L’exclusion des délais de rétractation ou de renonciation – Le rapport au président de la République précise que la faculté de rétractation ou de renonciation, c’est-à-dire le délai laissé par certains textes avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement à un contrat, n’est pas un acte « prescrit » par la loi ou le règlement « à peine » d’une sanction ou de la déchéance d’un droit.

Le rapport cite, notamment, en exemple comme délais pour se rétracter ou renoncer à un contrat, donc exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance, ceux prévus en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation (CCH, art. L. 271-1), ainsi que ceux prévus en matière de ventes à distance, ce qui devrait sans nul doute comprendre les mandats immobiliers en tant que vente de prestations de services.

Le rapport estime qu’une lecture contraire aurait pour effet de paralyser de nombreuses transactions.

Si l’exclusion concerne également les délais prévus pour le remboursement d’une somme d’argent en cas d’exercice du droit de rétractation ou de renonciation, en revanche, le rapport au président de la République précise que les délais pour la restitution d’autres biens sont bien inclus dans le champ d’application du texte.

La prorogation du terme

L’ordonnance, en validant les actes accomplis, après la période de protection juridique, maintient l’obligation de les accomplir et ne remet pas pour autant en cause les actes accomplis en temps et en heure durant la période de protection juridique !

Le maintien de l’obligation d’accomplir les actes et mesures

L’ordonnance prévoit que ce qui n’a pas été accompli durant la période juridiquement protégée « sera réputé avoir été fait à temps [si cela] a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de 2 mois ».

Ainsi, l’ordonnance ne supprime pas la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme a échu durant la période visée.

La circulaire précise qu’il n’est prévu ni une suspension générale ni une interruption générale des délais arrivés à terme pendant la période protégée, ni une suppression de l’obligation de réaliser tous les actes ou formalités.

Elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte qui est réalisé dans le nouveau délai supplémentaire imparti.

Ce délai supplémentaire, après la fin de la période juridiquement protégée, ne peut toutefois pas excéder 2 mois. Ainsi, si le délai initial était inférieur à 2 mois, à l’issue de la période juridiquement protégée, l’acte doit être effectué dans le délai imparti par la loi ou le règlement. Cela sera le cas par exemple pour les délais d’appel qui sont par principe de 1 mois en matière contentieuse et de 15 jours en matière gracieuse (CPC, art. 538). En revanche, si le délai est supérieur à 2 mois, il devra être effectué dans le délai de 2 mois suivant la fin de la crise d’urgence sanitaire.

La validité des actes accomplis en temps et en heure

L’ordonnance, si elle crée une prorogation du terme, ne remet pas en cause la validité des actes et formalités valablement accomplis avant ou pendant la période d’urgence sanitaire.

b – Les délais des mesures administratives et juridictionnelles (art. 3)

L’article 3 de l’ordonnance prévoit que certaines mesures administratives ou juridictionnelles, dont le terme vient à échéance au cours de la période d’urgence sanitaire, sont prorogées.

Les mesures visées

Sont prorogés de plein droit notamment les :

  • mesures conservatoires, d’enquête, d’instruction, de conciliation ou de médiation ;

  • mesures d’interdiction ou de suspension qui n’ont pas été prononcées à titre de sanction ;

  • autorisations, permis et agréments.

On pense ici particulièrement aux diverses procédures de conciliation et de médiation entre preneur et bailleur. La circulaire précise que les mesures d’enquête, de conciliation ou de médiation, sont arrêtées de facto pendant la crise sanitaire. La prorogation doit permettre aux acteurs de mener à bien leur mission, sans avoir à solliciter systématiquement du juge une prorogation de délai.

Le texte visant les autorisations et les permis, la durée de validité des diverses autorisations d’urbanisme auraient donc été concernées et prorogées (permis de construire, d’aménager…). L’ordonnance n° 2020-427 est venue encadrer différemment les autorisations d’urbanisme.

Le texte initial prévoyait que le juge ou l’autorité compétente peut modifier les mesures, ou y mettre fin, lorsqu’elles ont été prononcées avant le 12 mars 2020. Le rapport au président de la République, précisant qu’il s’agit d’une prorogation supplétive, l’ordonnance n° 2020-427 a modifié le dernier alinéa de l’article 3 de sorte que, désormais, il est prévu que ces dispositions « ne font pas obstacle à l’exercice, par le juge ou l’autorité compétente, de ses compétences pour modifier ces mesures ou y mettre fin, ou, lorsque les intérêts dont il a la charge le justifient, pour prescrire leur application ou en ordonner de nouvelles en fixant un délai qu’il détermine. Dans tous les cas, le juge ou l’autorité compétente tient compte, dans la détermination des prescriptions ou des délais à respecter, des contraintes liées à l’état d’urgence sanitaire ».

La prorogation

Les mesures visées sont prorogées jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la fin de la période juridiquement protégée.

c – La résiliation des contrats (art. 5)

L’article 5 de l’ordonnance pose le principe de la prorogation de la possibilité de résilier le contrat lorsque l’échéance pour y procéder se situe durant la période de protection. À vocation générale, ces dispositions trouvent une application particulière en immobilier.

En effet, l’ordonnance prévoit que lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés, s’ils expirent durant la période de protection sanitaire, de 2 mois après la fin de la période de protection.

Autrement dit, le texte vise tant les contrats dont la résiliation est encadrée dans une période déterminée que les contrats renouvelables par tacite reconduction. Il permet à la partie qui n’aurait pas pu s’opposer à son renouvellement ou le résilier dans les délais en raison de la crise sanitaire, de bénéficier d’un délai supplémentaire pour y procéder.

Même si la circulaire ne les cite pas, il ne fait guère de doute que cette prorogation s’applique tant aux dénonces des mandats immobiliers, qu’aux congés des baux.

En effet, en vertu de la réglementation Hoguet, tout contrat de mandat immobilier, qu’il soit de transaction ou de gestion, simple ou exclusif, est par nature un contrat écrit à durée limitée dans le temps. Il peut prévoir une clause de tacite reconduction, dès lors qu’elle est bornée (par exemple limitée à X renouvellements) et n’autorise pas à considérer qu’elle aboutisse à dénaturer le mandat en contrat à durée indéterminée. Si le délai pour dénoncer le mandat, tant par le mandant que le mandataire, trouvait à échoir durant la période de protection, l’une ou l’autre des parties pourrait y procéder dans les 2 mois de la fin de la période de protection.

En ce qui concerne la résiliation d’un bail, même si l’on pourrait considérer que le congé est un acte juridique unilatéral relevant de l’article 2 de l’ordonnance, en raison de l’adage specialia generalibus derogant, il nous semble bien que tous les congés destinés à la résiliation des baux relèvent de son article 5, qu’il s’agisse des congés délivrés dans le cadre des baux de droit commun ou soumis à des statuts particuliers comme les baux d’habitation, professionnels, commerciaux voire ruraux.

La seule différence concrète entre les deux régimes fixés par les articles 2 et 5 étant somme toute assez minime : dans le cadre de l’article 2, la prorogation est limitée à la durée prévue pour l’accomplissement de l’acte dans la limite de 2 mois, tandis que dans le cadre de l’article 5, elle est purement limitée à 2 mois. Ainsi, par exemple, le délai pour délivrer congé d’un bail de droit commun stipulant un délai de prévenance de 2 mois serait prorogé de 1 mois dans le cadre de l’article 2 mais de 2 mois dans le cadre de l’article 5.

On notera que l’on peut aussi se retrouver dans l’étrange cas d’une fin du délai prorogé pour délivrer congé postérieure au terme du bail qui serait intervenu durant la période de protection.

Sur le principe, cette mesure de protection vise aussi bien le bailleur que le preneur. Elle n’a aucun impact pratique lorsque le congé peut être délivré à tout moment, comme c’est le cas pour le locataire en matière d’habitation principale ou professionnelle, ou pour le preneur et le bailleur en matière de bail commercial tacitement prolongé.

2 – Les mesures de suspension (art. 4)

Le régime initialement prévu par l’ordonnance n° 2020-306 pour les délais visant à sanctionner une obligation échue durant la période protégée (a) a été modifié par l’ordonnance n° 2020-427 qui a instauré celui pour l’inexécution d’une obligation postérieure à la période protégée (b).

a – La sanction d’une obligation échue pendant la période protégée

Initialement, il était prévu que les astreintes ne prennent cours et les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, ne produisent leurs effets qu’à compter de l’expiration d’un délai de 1 mois après la fin de la période juridiquement protégée si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme, le cours des astreintes et l’application des clauses pénales ayant pris effet avant le 12 mars 2020 étant suspendus pendant la période de protection sanitaire.

Le report n’est plus forfaitairement fixé à un mois, comme initialement prévu. L’ordonnance n° 2020-427 tendant à ce qu’il soit désormais égal à la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, le nouvel alinéa 2 de l’article 4 précise que lorsque le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

Le rapport au président de la République donne comme exemple le cas d’une échéance attendue le 20 mars 2020, c’est-à-dire 8 jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que 8 jours après la fin de la période juridiquement protégée.

Il cite aussi l’exemple d’une clause résolutoire, résultant d’une obligation née le 1er avril, devant prendre effet, en cas d’inexécution, le 15 avril. Dans ce cas, ce délai de 15 jours sera reporté à la fin de la période juridiquement protégée pour que le débiteur puisse encore valablement s’acquitter de son obligation avant que la clause résolutoire ne prenne effet.

b – L’inexécution d’une obligation prévue à une date postérieure à la fin de la période juridiquement protégée

L’ordonnance n° 2020-427 ajoute un dispositif de report du cours des astreintes et de la prise d’effet des clauses pénales, résolutoires et de déchéance lorsque celles-ci sanctionnent l’inexécution d’une obligation prévue à une date postérieure à la fin de la période juridiquement protégée. En effet, même après l’issue de cette période, certains débiteurs d’une obligation de faire, en raison des difficultés imposées par le confinement, seront de fait dans l’impossibilité de respecter les échéances contractuelles.

Ainsi, le nouvel alinéa 3 de l’article 4 précise que la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période juridiquement protégée, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le report sera aussi calculé, après la fin de la période juridiquement protégée, en fonction de la durée d’exécution du contrat impactée par les contraintes du confinement. Le rapport au président de la République donne comme exemple celui d’un contrat de travaux antérieur au 12 mars 2020 prévoyant la livraison du bâtiment à une date qui échoit après la fin de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant l’éventuelle inexécution de cette obligation ne prendra effet qu’à une date reportée d’une durée égale à la durée de la période juridiquement protégée.

Toutefois ce report ne concerne que les sanctions de l’inexécution d’une obligation autre que de somme d’argent. Le rapport remis au président de la République précise que l’incidence des mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire sur la possibilité d’exécution des obligations de somme d’argent n’est qu’indirecte et, passée la période juridiquement protégée, les difficultés financières des débiteurs ont vocation à être prises en compte par les règles de droit commun des délais de grâce, des procédures collectives ou encore de surendettement.

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II – Les dispositions particulières aux délais et procédures en matière administrative

Le titre II de l’ordonnance comporte des dispositions particulières aux délais et procédures en matière administrative afin de tenir compte de certaines spécificités de l’action administrative. Il précise le champ d’application (A) et le régime particulier de la suspension des délais (B).

A – Le domaine d’application de la suspension des délais (art. 6)

L’article 6 de l’ordonnance précise le champ d’application du régime dérogatoire. Une conception extensive de la notion d’autorité administrative est retenue reprenant celle du Code des relations entre le public et l’Administration.

En effet, les dispositions particulières du titre II de l’ordonnance s’appliquent aux administrations de l’État, aux collectivités territoriales, à leurs établissements publics administratifs ainsi qu’aux organismes et personnes de droit public et de droit privé chargés d’une mission de service public administratif, y compris les organismes de sécurité sociale.

B – Le régime de la suspension des délais

L’ordonnance distingue selon que les délais sont imposées à l’Administration (1) ou par elle (2).

1 – Les délais imposés à l’Administration (art. 7)

L’ordonnance distingue selon que l’échéance (a) ou le point de départ (b) du délai d’instruction intervient durant la période protégée. Les mesures d’instructions bénéficient du régime dérogatoire (c).

a – La suspension des délais

Selon l’article 7 de l’ordonnance, les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’Administration peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période de protection sanitaire. Ainsi, l’ordonnance prévoit que les délais de l’action administrative sont suspendus, y compris ceux aux termes desquels une décision implicite peut naître du silence de l’Administration.

En matière immobilière, ce dispositif semblait concerner initialement bien entendu les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager, de démolir, déclaration de travaux, demandes de certificat d’urbanisme…). Toutefois, l’ordonnance n° 2020-427 a prévu un régime spécifique aux autorisations d’urbanisme.

b – Le report du point de départ des délais

L’ordonnance prévoit que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant cette période est reporté jusqu’à son achèvement.

c – L’extension aux mesures d’instruction

L’ordonnance étend la protection aux mesures d’instruction. En effet, ce dispositif s’applique aux délais pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une demande ainsi qu’aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public, sachant que l’article 12 aménage aussi les procédures d’enquête publique relatives à des projets présentant tout à la fois un intérêt national et un caractère d’urgence.

La décision sur une demande d’autorisation d’urbanisme formulée avant le 12 mars 2020 en cours d’instruction étant suspendue jusqu’à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la fin de la période d’urgence sanitaire, les délais dont disposent les services instructeurs pour solliciter des pièces complémentaires sont logiquement eux aussi suspendus.

Ces dispositions semblaient devoir s’appliquer aussi au récolement des travaux à la suite de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Toutefois, l’ordonnance n° 2020-427 a prévu un régime spécifique aux autorisations d’urbanisme.

2 – Les délais imposés par l’Administration (art. 8)

L’article 8 de l’ordonnance prévoit que, lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’Administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période juridiquement protégée, sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période d’urgence sanitaire est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci.

L’ordonnance n° 2020-417 précise que l’autorité administrative peut modifier ces obligations ou y mettre fin, ou, lorsque les intérêts dont elle a la charge le justifie, pour prescrire leur application ou en ordonner de nouvelles, dans le délai qu’elle détermine. Dans tous les cas, elle doit tenir compte, dans la détermination des obligations ou des délais à respecter, des contraintes liées à l’état d’urgence sanitaire.

Concrètement, en ce qui concerne les travaux, on peut penser aux travaux à réaliser pour empêcher la péremption d’une autorisation d’urbanisme ou ceux imposés comme les ravalements de façades.

On pense aussi aux mises en demeure, lorsque des travaux ont été réalisés sans ou en violation d’une autorisation d’urbanisme, de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité.

En ce qui concerne les prescriptions, ces dispositions devraient s’appliquer aux mises en demeure adressées par le préfet au bailleur pour non-conformité du bail à l’encadrement des loyers (D. n° 2019-437, 13 mai 2019), aux bailleurs et le cas échéant aux preneurs n’ayant pas adressé sur la plate-forme dédiée les informations requises en matière de consommation d’énergie (CCH, art. R. 131-44, I) ou pour établir un programme d’actions (CCH, art. R. 131-44, II).

III – Les dispositions particulières applicables aux enquêtes publiques et aux délais applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement

Prenant en compte certaines critiques formulées à l’encontre de l’ordonnance n° 2020-306 en raison de ses dispositions trop génériques et non adaptées en matière de construction et d’urbanisme, l’ordonnance n° 2020-427 inscrit des mesures dérogatoires aux principes dans l’ordonnance n° 2020-306 dans les domaines des recours contre les décisions d’urbanisme (A), l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (B), de procédures de préemption (C) et consultation électronique du public aux projets des Jeux olympiques de 2024 (D).

A – Les recours contre les décisions d’urbanisme (art. 12 bis)

L’ensemble du processus de construction immobilière (financements, actes notariés, chantiers) étant suspendu tant que les délais de recours contre l’autorisation de construire ne sont pas purgés, il est apparu que le mécanisme de l’article 2 conduisait à ce qu’une autorisation de construire délivrée près de 2 mois avant la déclaration de l’état d’urgence sanitaire puisse être contestée dans un nouveau délai de 3 mois à compter de la cessation. Le rapport au président de la République soulignant que ceci risque de constituer un frein important à la relance de l’économie, alors même que, dès la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, les recours pourront s’exercer dans les conditions normales, le régime prévu par l’article 2 est ici écarté au profit d’un système de suspension des délais, qui reprendront leur cours là où il s’était arrêté dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, tout en maintenant un minimum de 7 jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction.

Ainsi, les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus.

Ils recommencent à courir à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non pas de la période juridiquement protégée, pour la durée restant à courir le 12 mars 2020, sans toutefois que cette durée puisse être inférieure à 7 jours.

En ce qui concerne le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire, il est reporté à l’achèvement de celle-ci.

B – L’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (art. 12 bis)

Toujours dans l’objectif de relancer aussi rapidement que possible, une fois passée la période de crise sanitaire, le secteur de l’immobilier, en retardant au minimum la délivrance des autorisations d’urbanisme, un dispositif dérogatoire à l’article 7 est prévu pour permettre que les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard.

Ainsi, les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables ainsi que les procédures de récolement qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus.

Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire, et non pas de la période juridiquement protégée, est reporté à l’achèvement de celle-ci.

Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre d’une instruction en matière d’urbanisme.

C – Les procédures de préemption (art. 12 quater)

La suspension des délais relatifs à l’exercice du droit de préemption impartis pour répondre à une déclaration d’intention d’aliéner telle qu’initialement prévue a pour conséquence, tant que le bénéficiaire du droit de préemption ne s’est pas expressément prononcé, d’empêcher la vente du bien foncier ou immobilier concerné. Il est donc apparu opportun de limiter cette suspension à la seule période de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, l’article 12 quater prévoit que les délais relatifs aux procédures publiques (C. urb., livre II, titre Ier ; C. rur., livre Ier, titre IV, chap. III), à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’Administration peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus.

Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré, et non pas de la période juridiquement protégée.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

D – La consultation électronique du public aux projets des Jeux olympiques (art. 12 quinquies)

Si les délais de participation du public aux décisions ayant une incidence sur l’environnement nécessaires aux Jeux olympiques et paralympiques de 2024 ont été gelés par l’article 7, il est apparu que les modalités de cette participation, qui s’effectuent par voie électronique, apparaissent compatibles avec l’état d’urgence sanitaire. C’est pourquoi, afin d’éviter du retard dans la tenue et l’organisation du projet, l’article 12 quinquies prévoit que le cours des délais reprend pour les participations du public par voie électronique.

Ainsi, il est prévu que, à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, le cours des délais reprend pour les participations par voie électronique prévues à l’article 9 de la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024.

Si les dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 se sont voulues génériques, elles ne sont pas forcément adaptées à toutes les hypothèses, comme l’a démontré l’ordonnance n° 2020-427 l’amendant. D’autres textes ultérieurs, peut-être, et la jurisprudence, sans doute, viendront préciser les contours de l’application de ces dispositions. Lorsqu’elles ne seront pas applicables, la jurisprudence aura sans nul doute à se pencher sur l’application des notions issues du droit commun comme celles de la force majeure, de l’imprévisibilité ou de l’impossibilité à agir.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 : JO n° 0074, 26 mars 2020, texte 4 ; Circ. n° CIV/01/20, 26 mars 2020.
  • 2.
    Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-430 du 15 avril 2020 : JO n° 0093, 16 avr. 2020, texte 16.

À lire également

Référence : LPA 19 Août. 2020, n° 153r1, p.10

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