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Crise sanitaire : le fonctionnement de la copropriété est à nouveau aménagé

Publié le 04/04/2022 - mis à jour le 04/04/2022 à 9H32
Copropriété, droit de passage
Jemastock/AdobeStock

La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique aménage une nouvelle fois la tenue des assemblées générales des copropriétaires.

L. n° 2022-46, 22 janv. 2022 : JO, 23 janv. 2022, texte n° 1

La nouvelle vague dite « Omicron » a conduit le gouvernement à adopter une nouvelle loi de circonstance. Ainsi, la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique1, outre de transformer le « passe sanitaire » en un « passe vaccinal », proroge finalement jusqu’au 31 juillet 2022 le régime organisant la sortie de l’état d’urgence qui aurait dû prendre normalement fin le 15 novembre 2021.

En effet, son article 9 reconduit et aménage des mesures déjà adoptées en matière de copropriété en modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. Ainsi, il proroge les contrats de syndics (I) et les mandats des conseillers syndicaux (II) et aménage à nouveau la dématérialisation de l’assemblée générale des copropriétaires (III) et du cumul des délégations de mandats de vote (IV).

I – La prorogation des contrats de syndic

Les contrats de syndics arrivant à échéance entre le 1er janvier et le 15 février sont prorogés jusqu’au 15 avril 2022.

En effet, l’article 22, I, de l’ordonnance de 2020 prévoit désormais que par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et de l’article 1214, alinéa 2, du Code civil et de la loi de 1965, lorsque l’assemblée générale appelée à désigner un syndic n’a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette prise d’effet intervient au plus tard le 15 avril 2022.

En conséquence, la rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement

II – La prorogation des mandats des conseils syndicaux

Les mandats des conseils syndicaux arrivant à échéance entre le 1er janvier et le 15 février sont prorogés jusqu’au 15 avril 2022.

En effet, l’article 22-1, I, de l’ordonnance de 2020 prévoit désormais que par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi de 1965, lorsque l’assemblée générale appelée à élire les membres du conseil syndical n’a pas pu ou ne peut se tenir, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 15 avril 2022.

III – La dématérialisation de la réunion de l’assemblée générale

L’article 9 de la loi de 2022 prévoit l’aménagement de la tenue dématérialisée des assemblées générales des copropriétaires, tant non encore convoquée (A) que convoquée (B). Le choix des moyens de dématérialisation demeure à la main du syndic (C) et les modalités de l’assemblée dématérialisée demeurent inchangées (D).

A – La dématérialisation de l’assemblée non encore convoquée

Jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participeront pas à l’assemblée générale en présentiel. Les copropriétaires participeront alors à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils pourront également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée.

En cas d’impossibilité, pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut cependant prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsque le vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée donnant lieu à rémunération forfaitaire, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.

En effet, l’article 22-2, I, de l’ordonnance de 2020 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, conformément au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, au moyen du formulaire établi conformément au modèle préfectoral. Et, si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Mais si, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles2, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical3, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu’un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d’une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire4, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait.

B – La dématérialisation de l’assemblée déjà convoquée

Lorsque le syndic décide de faire application de ces possibilités et que l’assemblée générale a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins 15 jours avant sa tenue. Lorsque ce délai ne peut être respecté, il peut reporter la tenue de l’assemblée et, le cas échéant, décider que les copropriétaires n’y participeront pas en présentiel. Elle devra alors se tenir dans un délai qui ne peut être inférieur à 15 jours à partir de la date initialement prévue.

En effet, l’article 22-2, II, de l’ordonnance de 2020 prévoit que lorsque le syndic décide de faire application des dispositions permettant la tenue dématérialisée de l’assemblée générale copropriétaires qui a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Lorsque ce délai d’information ne peut être respecté, le syndic peut reporter la tenue de l’assemblée générale et, le cas échéant, décider que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique, mais participent par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification et également voter par correspondance, il en informe les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la date initialement prévue.

C – Le choix des moyens de dématérialisation

Jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à aux copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

En effet, l’article 22-5 de l’ordonnance de 2020 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, et jusqu’au 31 juillet 2022, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

D – Les modalités de l’assemblée dématérialisée inchangées

La loi de 2022 n’a pas modifié sur le point l’ordonnance de 2020.

Ainsi, l’article 22-3 prévoit toujours que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.

La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale. Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance.

IV – Cumul des délégations de mandat de vote

Jusqu’au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose avec celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

En effet, l’article 22-4 de l’ordonnance de 2020 prévoit que, par dérogation aux dispositions l’article 22, I, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 et jusqu’au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cons. const., DC, 21 janv. 2022, n° 2022-835 : JO, 23 janv. 2022, texte n° 2.
  • 2.
    On notera que dans les régimes dérogatoires antérieurs, il était préféré les termes « n’est pas possible » à ceux d’impossibilité « pour des raisons techniques et matérielles ».
  • 3.
    On notera que cet avis n’était jusqu’alors pas requis.
  • 4.
    Prévue au premier alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
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