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Crise sanitaire : les régimes des renouvellements des contrats de syndic et des mandats des conseillers syndicaux sont figés
Présentation de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.
Ord. n° 2020-595, 20 mai 2020 : JO n° 0124, 21 mai 2020, texte n° 6
D’une manière générale, l’article 11 de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, du 23 mars 20201, a habilité le gouvernement à prendre, dans un délai de 3 mois à compter de sa publication, toute mesure relevant du domaine de la loi, pouvant entrer en vigueur à compter du 12 mars 2020, afin de faire face aux conséquences de la propagation du Covid-19 et des mesures pour limiter cette propagation. Le secteur de la copropriété n’a pas été épargné par la crise sanitaire, ce qui a amené le gouvernement à y consacrer spécifiquement certaines mesures d’urgence avec l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété2, modifiée par l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020, portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et qui comporte des dispositions relatives à la copropriété3.
Alors que le président de la République, dès le 13 avril 2020, avait annoncé la fin du confinement au 11 mai 2020, la durée de la période d’état d’urgence sanitaire a pourtant été prorogée jusqu’au 10 juillet 2020 inclus par l’article 1 de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions4. L’ordonnance n° 2020-304 a de nouveau été modifiée, par l’article 13 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété5.
En effet, afin de tenir compte de cette prorogation, l’ordonnance n° 2020-595 fige la période de protection en matière de renouvellement des contrats de syndic (I) et des mandats de conseillers syndicaux (II). Eu égard aux difficultés d’organisation physique des assemblées générales, elle organise aussi un régime temporaire de la tenue d’assemblée générale uniquement par visioconférence hors de toute présence physique des copropriétaires (III).
I – Le renouvellement du contrat de syndic
L’ordonnance n° 2020-5956 fige la période de protection (A) et borne la date d’effet du nouveau contrat de syndic (B).
A – La fixation de la période de protection
Afin de pallier l’impossibilité pour les assemblées générales de copropriétaires de se réunir physiquement pour désigner librement le syndic pour le(s) exercice(s) à venir, il avait été prévu que le contrat de syndic expirant ou ayant expiré durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai, d’abord de 1 mois, puis de 2 mois, à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de la loi du 23 mars 2020, devait être renouvelé dans les mêmes termes.
La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 ayant prorogé la période d’état d’urgence sanitaire au 10 juillet 2020, l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 est venue borner la fin de la période de protection en supprimant la référence au délai de 2 mois à compter de la fin de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire et en la fixant au 23 juillet 2020.
Ainsi, l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 dispose désormais que « par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du Code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires ».
Toutefois, la précision demeure que ce renouvellement ne s’applique pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance n° 2020-304 le 26 mars 2020, un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.
B – La fixation de la date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic
L’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que le contrat de syndic est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Il était alors prévu, initialement, que la prise d’effet du nouveau contrat du syndic devait intervenir au plus tard, d’abord 6 mois, puis 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
L’ordonnance n° 2020-595 supprime cette exigence.
Désormais, l’article 22 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que la prise d’effet du nouveau contrat intervient au plus tard le 31 janvier 2021.
II – Le renouvellement des mandats de conseillers syndicaux
Étant apparu le maintien indispensable du conseil syndical au contrôle de la bonne gestion du syndic au sein des copropriétés ainsi que pour l’organisation des assemblées générales, l’ordonnance n° 2020-460 a appliqué le même dispositif aux mandats des membres du conseil syndical que celui élaboré pour les syndics de copropriétés.
Ainsi, le nouvel article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoyait que, par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale devant intervenir au plus tard 8 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.
L’ordonnance n° 2020-595 calque à nouveau le régime du renouvellement des mandats des conseillers syndicaux sur celui des contrats de syndic en ce qui concerne la durée de la période de protection et la date limite d’effet des nouveaux mandats.
Ainsi, l’article 22-1 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit désormais que « par dérogation aux dispositions de l’article 21 et du c de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021 ».
Ici aussi, ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de l’ordonnance n° 2020-304.
III – L’assemblée générale sans présence physique
En raison de l’épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu’elle entraîne, les copropriétés se trouvent dans l’impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Cette situation étant amenée à perdurer au-delà de la période d’état d’urgence sanitaire, il a semblé important au gouvernement de permettre aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale réunissant physiquement copropriétaires et syndic. La loi du 10 juillet 1965 et le décret d’application du 17 mars 1967 ne permettant pas une assemblée générale sans la participation d’aucun copropriétaire physiquement présent, il lui est apparu nécessaire de permettre la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées. C’est l’objet des nouveaux articles 22-2 à 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, qui posent les principes relatifs à l’assemblée générale sans présence physique (A) et adaptent en conséquence les règles relatives à la convocation et à la tenue des assemblées générales (B) et aux mandats de vote (C). Ils dispensent aussi le syndic de toute autorisation préalable pour recours à la tenue d’une assemblée générale par visioconférence (D). Ce nouveau dispositif est applicable à compter du 1er juin 2020 en vertu de l’article 16 de l’ordonnance n° 2020-595.
A – L’admission de l’assemblée générale sans présence physique
Le nouvel article 22-2, I, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que l’assemblée générale peut être convoquée sans participation physique des copropriétaires (1). Il étend cette possibilité à l’assemblée générale qui aurait déjà été convoquée pour se tenir physiquement, dès lors que les copropriétaires en sont dûment informés (2).
1 – Convocation de l’assemblée générale hors présence physique
Le nouvel article 22-2, I, de l’ordonnance n° 2020-304 énonce que, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1, A, de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale7.
Dans l’hypothèse où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, les décisions du syndicat des copropriétaires pourront être prises au seul moyen du vote par correspondance. En effet, il est prévu que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance.
2 – Information de la tenue sans présence physique d’une assemblée déjà convoquée
Il est permis au syndic qui aurait déjà convoqué une assemblée générale d’avoir recours au nouveau mécanisme à condition d’en informer les copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée.
En effet, le nouvel article 22-2, II, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que lorsque le syndic décide de faire application de ce dispositif temporaire, mais que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.
B – La convocation et la tenue des assemblées générales
Le nouvel article 22-3 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 en matière de contenu de la convocation (1), de feuille de présence et de procès-verbal (2), ainsi que de désignation du président de séance (3).
1 – Contenu de la convocation
Lieu de réunion – Il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.
Mode de participation et de vote – La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.
Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.
2 – Établissement de la feuille de présence et du procès-verbal
Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.
3 – Détermination du président de séance en cas de vote par correspondance
Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut l’un de ses membres, ou en leur absence l’un des copropriétaires votants désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967.
C – Les mandats de vote
Le nouvel article 22-4 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 31 janvier 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (au lieu de 10 % en temps ordinaire).
D – La dispense de la décision préalable sur les modalités de recours à la visioconférence
Le nouvel article 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, et jusqu’au 31 janvier 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.
Notes de bas de pages
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1.
Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 : JO n° 0072, 24 mars 2020, texte n° 2.
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2.
Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété : JO n° 0074, 26 mars 2020, texte n° 5.
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3.
Ord. n° 2020-460, 22 avr. 2020, portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de Covid-19 : JO n° 0099, 23 avr. 2020, texte n° 15.
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4.
L. n° 2020-546, 11 mai 2020, prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions : JO n° 0116, 12 mai 2020, texte n° 1.
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5.
Ord. n° 2020-595, 20 mai 2020 : JO n° 0124, 21 mai 2020, texte n° 6 ; et son rapport au président de la République : JO n° 0124, 21 mai 2020, texte n° 5.
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6.
Ord. n° 2020-595, 20 mai 2020, modifiant l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriétés : JO n° 0124, 21 mai 2020, texte n° 6.
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7.
Et ce, alors, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1, A, de la loi du 10 juillet 1965.
Référence : LPA 01 Juil. 2020, n° 154n1, p.20
Référence : AJU67842
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