Crise sanitaire, « reconfinement » et copropriétés : on prend les mêmes dispositions – ou presque – et on recommence !

1 – Convocation de l’assemblée générale hors présence physique

L’article 22-2, I de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1, A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale4.

Dans l’hypothèse où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, les décisions du syndicat des copropriétaires pourront être prises au seul moyen du vote par correspondance. En effet, il est prévu que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance.

L’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 est venue remplacer , au sein du I de l’article 22-2, les mots « jusqu’au 1er avril 2021 » par « jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du Code de la santé publique ».

2 – Information de la tenue sans présence physique d’une assemblée déjà convoquée

Il est permis au syndic, qui aurait déjà convoqué une assemblée générale, d’avoir recours au nouveau mécanisme, à condition d’en informer les copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée.

Le rapport au président de la République précise que le mécanisme prévu au II de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour le premier confinement apparaît inadapté dans certaines hypothèses du fait de la mesure de confinement décrétée à compter du 29 octobre 2020. Il offrait jusqu’alors au syndic de copropriété une marge de manœuvre et d’appréciation des circonstances, qui lui permettait de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires et de convertir cette assemblée présentielle en assemblée dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance, sous la seule condition d’en informer l’ensemble des copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l’assemblée.

Afin d’adapter ce dispositif à la seconde période de confinement à compter du 29 octobre 2020, cette condition d’information préalable des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale dans des hypothèses circonscrites où la survenue des mesures de restrictions n’a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance, est écartée.

En effet, le nouvel article 22-2, II, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Ainsi, dans ce cas, le courrier d’information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la réception de ce courrier.

Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance doit être annexé au courrier d’information.

En tout état de cause, il est précisé que les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.

1 – Contenu de la convocation

Lieu de réunion. Il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.

Mode de participation et de vote. La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.

Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

2 – Établissement de la feuille de présence et du procès-verbal

Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

3 – Détermination du président de séance en cas de vote par correspondance

Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres ou, en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967.