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Crise sanitaire, « reconfinement » et copropriétés : on prend les mêmes dispositions – ou presque – et on recommence !

Publié le 18/05/2021 - mis à jour le 31/05/2021 à 13H18

Présentation des dispositions relatives à la copropriété de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés.

Ord. n° 2020-1400, 18 oct. 2020

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 a autorisé le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance, dans un délai de 3 mois à compter de la publication de la loi, afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la crise sanitaire. L’article 11, I, 2°, j) de la loi du 23 mars 2020 avait autorisé plus spécifiquement le gouvernement à prendre toute mesure « adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaire ». Ceci avait été réalisé par l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. Le système mis en place par la copropriété avait été peaufiné par les ordonnances nos 2020-460 et 2020-595 en date respectivement du 22 avril 2020 et du 20 mai 2020.

La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 a quant à elle autorisé la prorogation de l’état d’urgence sanitaire. Son article 10 a habilité le gouvernement à prendre, jusqu’au 16 février 2021, toute mesure relevant du domaine de la loi en vue de prolonger ou de rétablir l’application des dispositions prises, le cas échéant modifiées, par voie d’ordonnance. Le gouvernement pourra également procéder aux modifications nécessaires à leur prolongation, à leur rétablissement ou à leur adaptation à l’état de la situation sanitaire, sur le fondement notamment du I de l’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

C’est sur le fondement de cet article qu’a été prise l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété1.

Depuis l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 octobre 2020, est intervenue l’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 portant prorogation de certaines dispositions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

En matière de copropriétés, l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-1400 reprend, en les adaptant, les mesures des articles 22 à 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 relatives au renouvellement du contrat de syndic (I), au renouvellement des mandats des conseils syndicaux (II), ainsi que la tenue des assemblées générales sans présence physique (III). En effet, le rapport au président de la République sur l’ordonnance2 estime que « les conditions sanitaires actuelles et la poursuite de l’état d’urgence sanitaire, avec les restrictions qu’elles impliquent, rendent nécessaires le maintien de ces dispositifs ou leur adaptation, afin d’assurer le bon fonctionnement des copropriétés ».

I – Le renouvellement du contrat du syndic (ord. n° 2020-304, art. 22, II)

Si, conformément au droit commun des contrats, en vertu de la liberté contractuelle, « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi »3 et si, par principe, en vertu des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, il a fallu pallier l’impossibilité pour les assemblées générales de copropriétaires de se réunir physiquement pour désigner librement le syndic pour le(s) exercice(s) à venir, les possibilités d’une assemblée totalement dématérialisée n’étant pas encore pleinement consacrées dans notre ordonnancement juridique.

Renouvellement de plein droit. C’est pourquoi, afin d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination, le texte prévoit que le contrat de syndic, qui expire ou a expiré durant la période comprise entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, le texte renouvelle de plein droit le contrat de syndic arrivé à terme depuis le 29 octobre 2020 jusqu’à la fin de l’année, sans que l’assemblée générale ait eu à se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Toutefois, le texte prend soin de préciser que ce renouvellement n’a pas lieu d’être lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 29 octobre 2020.

Prise d’effet du nouveau contrat. Par dérogation à l’article 1214, alinéa 2, du Code civil, selon lequel le contrat renouvelé donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée, l’article 22, II, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que le contrat de syndic est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

La prise d’effet du nouveau contrat du syndic doit alors intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Rémunération du syndic. La rémunération forfaitaire du syndic est logiquement déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.

Covid, crise sanitaire
Vectormine/AdobeStock

II – Le renouvellement des mandats de conseillers syndicaux (ord. n° 2020-304, art. 22-1, II)

Étant apparu indispensable le maintien du conseil syndical pour le contrôle de la bonne gestion du syndic au sein des copropriétés ainsi que pour l’organisation des assemblées générales, l’ordonnance n° 2020-460 a appliqué le même dispositif aux mandats des membres du conseil syndical que celui élaboré pour les syndics de copropriétés par l’ordonnance n° 2020-304. L’ordonnance n° 2020-595 avait calqué à nouveau le régime du renouvellement des mandats des conseillers syndicaux sur celui des contrats de syndic en ce qui concerne la durée de la période de protection et la date limite d’effet des nouveaux mandats.

Pour le « reconfinement », l’ordonnance n° 2020-1400 reproduit le même mécanisme.

Renouvellement de plein droit. Ainsi, le mandat confié par décision de l’assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020 inclus, est renouvelé jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, le renouvellement ne s’applique pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné les membres du conseil syndical avant la publication de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020.

Durée du renouvellement. L’article 22-1, II, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que le mandat de conseiller syndical est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la tenue de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette assemblée générale intervient au plus tard le 31 janvier 2021.

III – L’assemblée générale sans présence physique (ord. n° 2020-304, art. 22-2 à 22-5)

En raison des restrictions aux regroupements et déplacements découlant de la crise sanitaire, les copropriétés sont dans l’impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. C’est pourquoi le gouvernement, lors du premier confinement, a permis aux syndicats de copropriétaires de prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement des copropriétés sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale réunissant physiquement copropriétaires et syndics par un nouveau dispositif applicable à compter du 1er juin 2020.

Ce dispositif est largement reproduit à l’occasion du « reconfinement ».

A – L’admission de l’assemblée générale sans présence physique

Le nouvel article 22-2, I de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que l’assemblée générale peut être convoquée sans participation physique des copropriétaires (1). Il étend cette possibilité à l’assemblée générale qui aurait déjà été convoquée pour se tenir physiquement, dès lors que les copropriétaires en sont dûment informés (2).

1 – Convocation de l’assemblée générale hors présence physique

L’article 22-2, I de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1, A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale4.

Dans l’hypothèse où le recours à la visioconférence ne serait pas possible, les décisions du syndicat des copropriétaires pourront être prises au seul moyen du vote par correspondance. En effet, il est prévu que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires seront prises au seul moyen du vote par correspondance.

L’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 est venue remplacer , au sein du I de l’article 22-2, les mots « jusqu’au 1er avril 2021 » par « jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du Code de la santé publique ».

2 – Information de la tenue sans présence physique d’une assemblée déjà convoquée

Il est permis au syndic, qui aurait déjà convoqué une assemblée générale, d’avoir recours au nouveau mécanisme, à condition d’en informer les copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée.

Le rapport au président de la République précise que le mécanisme prévu au II de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 pour le premier confinement apparaît inadapté dans certaines hypothèses du fait de la mesure de confinement décrétée à compter du 29 octobre 2020. Il offrait jusqu’alors au syndic de copropriété une marge de manœuvre et d’appréciation des circonstances, qui lui permettait de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires et de convertir cette assemblée présentielle en assemblée dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance, sous la seule condition d’en informer l’ensemble des copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l’assemblée.

Afin d’adapter ce dispositif à la seconde période de confinement à compter du 29 octobre 2020, cette condition d’information préalable des copropriétaires au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale dans des hypothèses circonscrites où la survenue des mesures de restrictions n’a pu être anticipée et ne permet plus au syndic de respecter ce délai de prévenance, est écartée.

En effet, le nouvel article 22-2, II, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Ainsi, dans ce cas, le courrier d’information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à 15 jours à compter de la réception de ce courrier.

Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance doit être annexé au courrier d’information.

En tout état de cause, il est précisé que les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.

B – La convocation et la tenue des assemblées générales

L’article 22-3 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 en matière de contenu de la convocation (1), de feuille de présence et de procès-verbal (2), ainsi que de désignation du président de séance (3). Si cet article n’est pas expressément prorogé par l’ordonnance n° 2020-1400, c’est parce que selon le rapport remis au président de la République, « la prolongation de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 emporte tacitement celle de l’article 22-3 de la même ordonnance ».

1 – Contenu de la convocation

Lieu de réunion. Il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.

Mode de participation et de vote. La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance.

Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.

2 – Établissement de la feuille de présence et du procès-verbal

Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

3 – Détermination du président de séance en cas de vote par correspondance

Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres ou, en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967.

C – Les mandats de vote

Le nouvel article 22-4 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation au troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 1er avril 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % (au lieu de 10 % en temps ordinaire) des voix du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 est venue remplacer , au sein du I de l’article 22-4, les mots « jusqu’au 1er avril 2021 » par « jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du Code de la santé publique ».

D – La dispense de la décision préalable sur les modalités de recours à la visioconférence

L’article 22-5 de l’ordonnance n° 2020-304 prévoit que, par dérogation à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

L’ordonnance n° 2021-142 du 10 février 2021 est venue remplacer , au sein du I de l’article 22-5, les mots « jusqu’au 1er avril 2021 » par « jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du Code de la santé publique ».

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO n° 0280, 19 nov. 2020, texte n° 33.
  • 2.
    Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux copropriétés : JO n° 0280, 19 nov. 2020, texte n° 32.
  • 3.
    C. civ., art. 1102.
  • 4.
    Et ce désormais/à présent dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1, A de la loi du 10 juillet 1965.
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