Crise sanitaire : le contrat expiré du syndic en exercice est renouvelé

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 (L. n° 2020-290, 23 mars 2020) d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 a autorisé le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la loi, afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la crise sanitaire.

Le j) du 2° du I de l’article 11 de la loi du 23 mars 2020 autorise plus spécifiquement le gouvernent à prendre toute mesure « adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaire ». C’est chose faite avec l’ordonnance l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020) portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

Par principe, le contrat de syndic est soumis aux règles du droit commun des contrats et aux règles spécifiques prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et ses textes d’application, notamment en ce qui concerne sa durée et son renouvellement. Or, les mesures de confinement sanitaires ayant rendu ou rendant impossible la tenue des assemblées générales des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires n’a pas pu renouveler le syndic en exercice ou en nommer un nouveau. C’est pourquoi, afin d’éviter que ne se pose la question de la gestion juridique des copropriétés se retrouvant de fait sans l’organe obligatoire dûment nommé qu’est le syndic de copropriété, l’article 22, unique article du titre II « dispositions en matière de copropriété » de l’ordonnance, aussi applicable dans les îles Wallis et Futuna (Ord. n° 2020-304, 25 mars 2020, art. 23), organise le renouvellement du contrat du syndic en exercice durant la crise sanitaire, dont il encadre la durée.

Le renouvellement du contrat du syndic

Si, conformément au droit commun des contrat, en vertu de la liberté contractuelle, « chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi » (C. civ., art. 1102) et si, par principe, en vertu des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, il a fallu pallier l’impossibilité pour les assemblées générales de copropriétaires de se réunir physiquement pour désigner librement le syndic pour le(s) exercice(s) à venir, les possibilités d’une assemblée totalement dématérialisée n’étant pas encore pleinement consacrées dans notre ordonnancement juridique.

C’est pourquoi, afin d’assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination, le texte prévoit que le contrat de syndic, qui expire ou a expiré durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de la loi du 23 mars 2020, est renouvelé dans les mêmes termes. Pour rappel, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 23 mars 2020 (L. n° 2020-290, 23 mars 2020, art. 4), soit à compter du 25 mars 2020.

Ainsi, le texte renouvelle de plein droit du contrat de syndic arrivé à terme à compter du 12 mars 2020, sans que l’assemblée générale ait eu à se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Toutefois, le texte prend soin de préciser que ce renouvellement ne s’applique pas lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de l’ordonnance, un syndic dont le contrat a pris effet à compter du 12 mars 2020.

La durée du renouvellement

Par dérogation à l’article 1214, alinéa 2 du Code civil, selon lequel le contrat renouvelé donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée, l’article 22 de l’ordonnance prévoit que le contrat de syndic est logiquement renouvelé seulement jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

La prise d’effet du nouveau contrat du syndic doit alors intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.