Délicate articulation entre le pouvoir du gérant de vendre l’immeuble de la SCI et l’objet social

Publié le 27/02/2021 - mis à jour le 28/02/2021 à 22H11

Alors qu’aux termes de l’article 3 des statuts de la société Ty Broën, celle-ci a pour objet : « La propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », la cour d’appel qui constate la cession de l’immeuble, a violé l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer l’écrit.

Cass. 3e civ., 5 nov. 2020, no 19-21214

Théorie de l’organe et contrat de mandat. En l’espèce1, aux termes d’une promesse synallagmatique de vente signée le 4 février 2016, la société civile immobilière (SCI) Ty Broën a vendu des biens immobiliers à M. L. et Mme D., auxquels s’est substituée la SCI Locabox. L’article 3 des statuts de la SCI Ty Broën énonçant que la société a pour objet, notamment, la propriété des immeubles lui appartenant mais non la vente ou l’aliénation d’immeubles, le gérant n’a pas le pouvoir d’aliéner un immeuble social seul, sans l’autorisation des associés délibérant à la majorité requise. Par une décision du 5 novembre 2020, la Cour de cassation juge qu’en retenant, pour valider la vente d’un immeuble social consentie par le gérant seul alors que la propriété implique le droit de disposer et d’aliéner un bien, la cour d’appel a dénaturé les statuts de la SCI Ty Broên. La gérante de la SCI Ty Broën ayant refusé de signer l’acte authentique de vente, elle a été assignée par la SCI Ty Broën en constatation de la vente de l’immeuble et paiement de la clause pénale. Les juges du fond constatent la cession de l’immeuble en retenant que « l’objet de la société n’étant pas limité au seul immeuble en litige et la notion de propriété visée par les statuts impliquant le droit de disposer, le gérant avait le pouvoir de céder les parcelles (…), (…) et (…), cette vente n’ayant pas épuisé l’objet social et n’ayant pas entraîné une disparition automatique de la société ou une modification de ses statuts qui auraient excédé l’objet social ». La Cour de cassation avait cependant censuré ce point, les juges du fond s’étant déterminés en violation de l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui leur est soumis. Aux termes de l’arrêt apporté, une telle solution rendue était inévitable car c’est l’objet social de la SCI qui, en interdisant une telle vente de l’immeuble (II), limitait le pouvoir d’engagement social de la gérante (I).

I – Limitation du pouvoir d’engagement social de la gérance

Principe de spécialité et capacité d’exercice. Il résulte de l’article 1849, alinéa 3, du Code civil que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers si bien qu’en l’espèce, la Cour de cassation censure les juges du fond qui avaient estimé que le gérant avait le pouvoir de céder les parcelles en question (B). Cette question soulève naturellement la question de la capacité de toute personne morale au regard du principe de spécialité (A).

A – Capacité de toute personne morale limitée au principe de spécialité

Retour sur le principe de spécialité des personnes morales. Il est bien établi que « la capacité de toute personne morale est limitée par le principe de la spécialité »2. Le principe de spécialité légale consiste à considérer que « la capacité de la société, personne morale, réside dans la finalité assignée au groupement par le législateur »3. On remarquera aussi, incidemment, que l’article 1145, alinéa 2, du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations précisait que : « La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d’entre elles ». Rappelons que ce nouvel article très opportun était néanmoins éminemment perfectible, si bien que le législateur a remanié et réécrit le texte en tenant compte de la critique doctrinale qui s’interrogeait sur la question suivante : s’agissait-il uniquement d’apprécier le respect de l’objet social conformément au principe de spécialité statutaire ? Ou plus ?4. Le nouvel article 1145, alinéa 2, dispose désormais que « la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles ».

Capacité d’exercice, principe de spécialité et l’article 3 des statuts de la société Ty Broën. Force est de remarquer que la capacité d’exercice d’une société quant à l’accomplissement des actes est limitée à la réalisation de l’objet social conformément au principe de spécialité5. En l’espèce, les statuts de la SCI prévoyaient, en son article 3, que la société Ty Broën avait pour objet : « La propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles ». À l’instar des personnes physiques, la SCI, comme toute personne morale, dispose de la capacité juridique lui permettant d’exercer ses droits. Pour autant, la SCI ne peut exercer ses droits que dans le cadre de son objet social contenu dans les statuts. Dans ce cas, le principe de spécialité assignait au gérant d’agir dans le cadre de l’article 3 des statuts.

B – Pouvoirs de représentation du gérant

Fondement des pouvoirs du gréant. À cet égard, la jurisprudence civile est hésitante et la doctrine divisée. Comme l’observe François-Xavier Lucas : « L’explication la plus sérieuse d’une telle solution était celle qui voyait dans le dirigeant d’une société le mandataire des associés, analyse éclairante puisqu’elle expliquait bien pourquoi les mandants que sont les associés ont été représentés à l’instance par le mandataire qu’est le gérant. L’argument n’est toutefois pas sans réplique à présent que l’on regarde les dirigeants sociaux moins comme des mandataires que comme des organes qui tiennent leurs pouvoirs de la loi »6. Force est d’ailleurs de remarquer que cette question du fondement des pouvoirs du gérant d’une SCI se pose dans les mêmes termes en ce qui concerne le syndic de copropriété7. Au-delà d’arguments d’exégèse8, il faut sans doute observer que la loi donne au gérant des pouvoirs résultant de l’article 1849 du Code civil9.

Pouvoirs du gérant de la SCI dans ses rapports avec les tiers. On sait que cette question des pouvoirs du gérant dans ses rapports avec les tiers n’a rien d’original, tant la Cour de cassation n’a eu de cesse de marteler que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et que les clauses limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers10. En l’espèce, l’article 3 des statuts de la SCI Ty Broën énonçait que la société a pour objet, notamment, la propriété des immeubles lui appartenant mais non la vente ou l’aliénation d’immeubles, si bien que le gérant n’avait pas le pouvoir d’aliéner un immeuble social seul, sans l’autorisation des associés délibérant à la majorité requise. On sait par ailleurs que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, peu important qu’ils en aient ou non connaissance11.

Illustrations. Si le gérant d’une SCI consent, par exemple, de sa propre initiative, une hypothèque sur l’immeuble appartenant à la SCI, alors que les statuts le lui interdisent, l’hypothèque envers le créancier reste valable12. De même, la Cour de cassation a censuré les juges du fond en jugeant : « que l’arrêt, qui constate l’inexistence du bail, retient que le gérant avait, en signant un bail comportant l’obligation d’exécuter des gros travaux au sens de l’article 16 des statuts, excédé ses pouvoirs puisqu’il ne pouvait pas décider seul de telles opérations, qu’une supposée croyance de la société dans l’étendue des pouvoirs du gérant de la SCI ne pouvait être tenue pour légitime et que la société ne pouvait donc être créditée de la bonne foi qui interdirait de lui opposer le dépassement des pouvoirs du gérant ; Qu’en statuant ainsi, alors que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers, sans qu’il importe qu’ils en aient eu connaissance ou non, la cour d’appel a violé le texte susvisé »13. À l’inverse, l’objet social ainsi rédigé : « de convention expresse, ne nécessiteront pas l’autorisation des associés, les achats, les ventes, l’apport ou l’échange d’immeubles », permet au gérant de vendre un immeuble de sa propre initiative14. Tel n’était pas le cas dans l’arrêt rapporté.

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II – Liens entre les pouvoirs d’engagement du gérant et l’objet social de la SCI

Pouvoirs et objet social. L’étendue des pouvoirs d’engagement du gérant de la société civile immobilière n’est pas aisée à préciser tant au regard de l’interprétation de l’objet social (A) que de sa rédaction (B).

A – La vente de la pleine propriété des parcelles par le gérant de la SCI

Solutions diverses rendues en matière de vente d’un immeuble par la SCI. Si l’étendue des devoirs du gérant de la SCI dans ses rapports avec les tiers s’impose, l’interprétation de l’objet social, sur lequel les juges se fondent pour apprécier le pouvoir du gérant d’une SCI de vendre l’immeuble appartenant à la société15 est en revanche sujette à discussion entre les chambres civile et commerciale de la Cour de cassation16. Il est constant en doctrine que la rédaction de l’objet social doit être faite avec la plus grande précaution car outre que l’objet social fixe l’étendue des pouvoirs du gérant à l’égard des tiers, il révèle le caractère civil ou commercial de la société17. C’est ainsi que la chambre commerciale a jugé que : « Attendu qu’en statuant ainsi alors qu’elle avait relevé que l’article 2 des statuts précisait que la société AJT avait pour objet “la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d’en favoriser le développement immobilier”, ce dont il se déduisait que la promesse de vente immobilière qui était par elle-même susceptible de favoriser le développement de la propriété de biens immobiliers entrait dans l’objet social, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi (…) ni sur le pourvoi (…) : casse et annule »18. Dans notre affaire, le gérant de la SCI, dont l’objet social prévoyait « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », soutenait qu’il pouvait conclure la vente des parcelles appartenant à la SCI. Pour autant, la Cour de Cassation a censuré la décision de la cour d’appel au motif que l’objet social de la SCI ne stipulait pas, dans les pouvoirs du gérant, la cession des parcelles appartenant à la société civile immobilière. Comme le relève un auteur qui souligne tout l’intérêt de l’article 1849-3 du Code civil19 : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, que le seul objet de la SCI, dont les dix parts étaient partagées à égalité entre les deux associés, était d’assurer à la nouvelle cellule familiale un logement mis à sa disposition à titre gratuit, au travers d’un prêt à usage, et retenu qu’en présence de ces deux associés, les stipulations relatives à la limitation des pouvoirs du gérant étant impossibles à appliquer, les décisions devaient être prises à l’unanimité et qu’il était nécessaire pour le gérant, engageant au nom de la SCI, une action en paiement d’une indemnité d’occupation ou d’un loyer, d’obtenir une décision de l’assemblée générale, la cour d’appel a pu en déduire, sans violation du principe de la contradiction, que l’action introduite par M. Y, agissant sans autorisation pour le compte de la SCI, était entachée d’une irrégularité de fond entraînant sa nullité »20. En somme la prudence est de mise au stade de la rédaction des statuts de la SCI.

B – Le rédacteur de l’objet social de la SCI

Œuvre doctrinale. La doctrine n’a eu de cesse de rappeler que « (…), la rédaction de l’objet social conditionne l’étendue des pouvoirs du gérant »21. Ainsi la Cour de cassation a pu censurer les juges du fond en considérant qu’alors que selon l’article 2 des statuts la SCI avait pour objet « la propriété et la gestion à titre civil de tous biens mobiliers et immobiliers », la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cette disposition, a violé le texte susvisé22. Pour ce type d’opérations, les praticiens recommandent de repérer les imperfections de l’objet social, l’étendue de ce dernier et les contradictions pouvant exister23. Dans le même ordre d’idées, Jean-Pierre Garçon a pu observer que : « Il existe une sérieuse différence entre les opérations accessoires à l’objet social et ce que l’on pourrait appeler l’objet social induit ou encore supposé. Aussi doit-on approuver la solution qui consiste à interdire la vente par le seul gérant lorsque l’objet social n’inclut pas la vente à titre occasionnel ou lorsque le dirigeant n’est pas expressément habilité à vendre l’actif sans assemblée. Il est sans doute conjectural et audacieux de supposer que l’absence de définition restrictive de l’objet social est de nature à autoriser la vente »24.

Conclusion. Ce type de contentieux n’échappe assurément pas à un contrôle du juge judiciaire qui semble bien combiner l’objet social de la SCI avec les pouvoirs de représentation du gérant nécessitant, sans conteste, une rédaction précise des statuts.

Notes de bas de pages

  • 1.
    S. Jaillot, « Le gérant d’une SCI qui a pour objet la propriété d’un bien ne peut pas le vendre seul », La Quotidienne, Éditions Francis Lefebvre, 2 déc. 2020 ; JCl. Notarial Formulaire, v° Synthèse – Sociétés civiles de droit commun, fasc. 8 et s., note H. Azarian ; Rép. civ. Dalloz, v° Société civile – Organisation et fonctionnement, 2012, nos 91 et s., note B. Saintourens.
  • 2.
    P. Delebecque et P. Simler, « Droit des sûretés », JCP G 1995, doctr. 3851, J. Cayron, « La nullité du cautionnement donné par une SCI contre l’intérêt social est d’ordre public, et soumise à la prescription quinquennale », RD rur. 2018, comm. 60.
  • 3.
    B. Dondeo, Droit des sociétés, 2018, Dalloz, Hypercours, p. 100, n° 82.
  • 4.
    C. Rocha, « La ratification de l’ordonnance portant réforme du droit des contrats : quels impacts en droit des sociétés ? », 21 nov. 2018, https://lext.so/S3B_CO.
  • 5.
    A. Bamdé, « La capacité juridique des associés », 14 oct. 2016, https://lext.so/8_Lt1z.
  • 6.
    F.-X. Lucas, « Recevabilité de la tierce opposition formée par un associé au jugement ouvrant la liquidation judiciaire de la société », Procédures 2007, comm. 43.
  • 7.
    P.-L. Niel, « L’évolution du mandat donné au syndic de copropriété pour ester en justice », LPA 6 sept. 2007, p. 63.
  • 8.
    A. Mairot, « La délicate détermination de l’origine du pouvoir de représentation des dirigeants sociaux », LPA 21 févr. 2020, n° 150f3, p. 9.
  • 9.
    C. com., art. L. 221-5.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 25 mai 2005, n° 03-16404, SCI Y. et a. c/ Me Z. ès-qual : P. Le Cannu, « Pouvoirs du gérant associé de société civile à l’égard des tiers, et droit de ce gérant à l’égard de la société », BJS oct. 2005, n° 250, p. 1133.
  • 11.
    Cass. com., 2 juin 1992, n° 90-18313.
  • 12.
    V. par ex. : P. Gomar, « SCI familiale : détermination des pouvoirs du gérant par les statuts », Rev. loyers 2013/935.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 24 janv. 2001, n° 99-12841 : J.-L. Bergel et a., « Pouvoirs du gérant, Urbanisme Construction Fiscalité Transaction Gestion », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 6226.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 12 févr. 2013, n° 11-20570 : « Le gérant peut-il vendre l’immeuble de la SCI ? », 6 déc. 2020, https://lext.so/Lb5whF.
  • 15.
    JCl. Notarial Formulaire, V° Synthèse – Sociétés civiles de droit commun, fasc. 10 et s., note H. Azarian.
  • 16.
    JCl. Notarial Formulaire, V° Synthèse – Sociétés civiles de droit commun, fasc. 10 et s., note H. Azarian.
  • 17.
    G. Morin, M. Vion et A. André, Recueil de solutions d’examens professionnels. Examens de notaire (3e UV), t. III, Opérations de construction. Sociétés. Associations, 8e éd., 1991, Defrénois, p. 231.
  • 18.
    Cass. com., 26 févr. 2008, n° 06-21744, D ; Cass. com., 26 févr. 2008, n° 06-22151, D.
  • 19.
    JCl. Civil Code, art. 1845 à 1870-1, V° Sociétés civiles – Gérance – Pouvoirs –Responsabilité, fasc. 21, note A. Bougnoux.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 7 avr. 2016, n° 15-12475.
  • 21.
    M. Mekki, « Actes courants et techniques contractuelles – Actualités législatives et jurisprudentielles (mai 2013 à juin 2014 », JCP G 2014, 1255.
  • 22.
    Cass. 3e civ., 29 janv. 2014, n° 12-26962, D.
  • 23.
    M.-C. Forgeard, « Examen de notaire, 3e valeur », Defrénois 15 nov. 1994, n° 35934, p. 1379.
  • 24.
    J.-P. Garçon, « La vente d’un immeuble par une SCI excède l’objet social limité à l’acquisition et à la gestion », BJS janv. 2014, n° 111e3, p. 34.
  • 25.
    V. en ce sens Cass. 1re civ., 18 oct. 2017, n° 16-23558, D : N. Mathey, « Prescription biennale : exclusion des personnes morales », RD bancaire et fin. 2017, comm. 239 – Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16482, PB.

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Référence : LPA 26 Fév. 2021, n° 158w1, p.17

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