A – Domaine

Afin de faciliter l’attribution de logements sociaux aux ménages les plus modestes en prenant mieux en compte leur capacité financière, les organismes d’habitations à loyer modéré3 et les sociétés d’économie mixte4 gérant des logements faisant l’objet d’une convention5 peuvent mettre en place une politique des loyers dérogatoire.

Il s’agit, selon le rapport de l’ordonnance n° 2019-453, de contribuer ainsi davantage aux sorties de l’hébergement d’urgence, au plan « Logement d’abord » et à l’objectif de mixité sociale6 qui prévoit de consacrer au moins 25 % des attributions réalisées en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville à destination des demandeurs de logements sociaux les plus modestes.

B – Modalités

L’expérimentation ne peut être mise en place qu’après :

• délibération du conseil d’administration ou du conseil de surveillance

• déclaration auprès du préfet du lieu d’implantation de leur siège ou, pour les offices publics de l’habitat, de leur collectivité territoriale de rattachement, en indiquant le ou les ensembles immobiliers de leur patrimoine faisant l’objet de l’expérimentation ainsi que les modalités de leur politique des loyers dérogatoire…

C – Objet de la dérogation

Cette politique des loyers vise à déroger aux conventions conclues7 avant le 1er janvier 2013 et, lorsque les logements des organismes d’habitations à loyer modéré ne sont pas conventionnés8, aux montants minimum et maximum des loyers normalement fixés en la matière9.

D – Information de la commission d’attribution

La commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements10 est informée, lors de l’examen des dossiers auxquels elle procède, des candidats dont l’organisme envisage, en cas de décision d’attribution par la commission, qu’ils soient concernés par l’expérimentation afin, selon le rapport de l’ordonnance d’assurer la transparence du processus.

E – Les loyers minorés

Indépendamment du mode de financement d’origine de ces logements, le texte prévoit que les loyers des nouveaux baux d’une partie des logements faisant l’objet de l’expérimentation conclus avec des ménages dont les ressources sont inférieures à 80 % des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs aidés d’intégration, n’excèdent pas les plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l’aide personnalisée et seront inférieurs aux loyers précédemment pratiqués dans ces logements.

En outre, cette mesure concerne aussi les locataires bénéficiant d’une mutation dans le parc du fait de la sous-occupation de leur ancien logement ou du départ d’un logement adapté11, le loyer du nouveau bail devant être inférieur au loyer que ce ménage acquittait dans son logement d’origine.

F – Les loyers majorés

Indépendamment du mode de financement d’origine de ces logements, afin d’assurer le financement du dispositif, les loyers d’une autre partie des logements faisant l’objet de l’expérimentation peuvent être fixés, lors d’une nouvelle location, dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux, à un niveau supérieur à celui précédemment pratiqué dans ces logements.

Autrement dit, il pourra être appliqué à d’autres locataires entrants des loyers plus élevés, supérieurs aux plafonds des conventions APL en cours et dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux.

Les plafonds de ressources pour l’attribution des logements en application sont ceux applicables pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux.

G – L’objectif d’équilibre à atteindre

La principale contrainte est d’arriver à un équilibre financier global, le total des hausses et des baisses de loyers devant être équilibré in fine. En effet, au terme de l’expérimentation, l’équilibre entre les minorations et les majorations de loyers doit être atteint. Pour le calcul de ces majorations, le montant retenu pour chaque logement correspond à la différence entre le loyer plafond prévu par la convention conclue au titre de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ou le montant maximum fixé en application des premier et deuxième alinéas de l’article L. 442-1 du même code, d’une part, et le loyer pratiqué inscrit dans le nouveau contrat de location, d’autre part.

H – Durée du de l’expérimentation

Le nouveau dispositif est prévu à titre expérimental pour une durée de cinq ans à compter de la publication de l’ordonnance, soit, conformément au droit à compter, à compter du 17 mai 2019.

A – Le bilan annuel

Les organismes qui mettent en œuvre l’expérimentation doivent communiquer chaque année au préfet du lieu d’implantation de leur siège ou, pour les offices publics de l’habitat, de leur collectivité territoriale de rattachement, au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, un bilan, indiquant notamment le nombre de logements concernés, la masse des minorations et des majorations de loyers, ainsi que les caractéristiques des ménages concernés.

Ce bilan est présenté au conseil d’administration ou au conseil de surveillance de l’organisme.

B – Le contrôle préfectoral

Le préfet peut mettre un terme à l’expérimentation soit parce que :

• les objectifs ne sont pas respectés ;

• l’équilibre entre les minorations et les majorations de loyers ne peut manifestement plus être atteint.

Lorsque le préfet envisage de mettre un terme à l’expérimentation, l’organisme concerné en est informé et est mis à même de présenter ses observations12. Le décret vient préciser que le délai pendant lequel l’organisme concerné peut présenter au préfet ses observations est fixé à un mois

Le terme de l’expérimentation est toutefois sans effet sur les baux conclus.