Le dispositif d’expérimentation de la politique des loyers des nouveaux ménages dans le parc social et d’adaptation du supplément de loyer de solidarité sont précisés

Publié le 26/06/2019

Présentation de l’ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social et du décret du 15 mai 2019 fixant le délai de présentation par le bailleur social de ses observations en application de l’article 2 de l’ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social, et l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité.

L’article 88 de la loi ELAN1 a habilité le gouvernement à prendre par ordonnance, dans un délai de six mois à compter de sa promulgation de la loi, des mesures permettant la mise en œuvre, à titre expérimental, d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social et à adapter le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité sera adapté. C’est chose faite avec les ordonnances n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social, complétée par le décret du 15 mai 2019 fixant le délai de présentation par le bailleur social de ses observations en application de l’article 2 de l’ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social, et n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité2.

I – La mise en œuvre de l’expérimentation (article 1, ord. n° 2019-453)

A – Domaine

Afin de faciliter l’attribution de logements sociaux aux ménages les plus modestes en prenant mieux en compte leur capacité financière, les organismes d’habitations à loyer modéré3 et les sociétés d’économie mixte4 gérant des logements faisant l’objet d’une convention5 peuvent mettre en place une politique des loyers dérogatoire.

Il s’agit, selon le rapport de l’ordonnance n° 2019-453, de contribuer ainsi davantage aux sorties de l’hébergement d’urgence, au plan « Logement d’abord » et à l’objectif de mixité sociale6 qui prévoit de consacrer au moins 25 % des attributions réalisées en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville à destination des demandeurs de logements sociaux les plus modestes.

B – Modalités

L’expérimentation ne peut être mise en place qu’après :

  • délibération du conseil d’administration ou du conseil de surveillance

  • déclaration auprès du préfet du lieu d’implantation de leur siège ou, pour les offices publics de l’habitat, de leur collectivité territoriale de rattachement, en indiquant le ou les ensembles immobiliers de leur patrimoine faisant l’objet de l’expérimentation ainsi que les modalités de leur politique des loyers dérogatoire…

C – Objet de la dérogation

Cette politique des loyers vise à déroger aux conventions conclues7 avant le 1er janvier 2013 et, lorsque les logements des organismes d’habitations à loyer modéré ne sont pas conventionnés8, aux montants minimum et maximum des loyers normalement fixés en la matière9.

D – Information de la commission d’attribution

La commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements10 est informée, lors de l’examen des dossiers auxquels elle procède, des candidats dont l’organisme envisage, en cas de décision d’attribution par la commission, qu’ils soient concernés par l’expérimentation afin, selon le rapport de l’ordonnance d’assurer la transparence du processus.

E – Les loyers minorés

Indépendamment du mode de financement d’origine de ces logements, le texte prévoit que les loyers des nouveaux baux d’une partie des logements faisant l’objet de l’expérimentation conclus avec des ménages dont les ressources sont inférieures à 80 % des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs aidés d’intégration, n’excèdent pas les plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l’aide personnalisée et seront inférieurs aux loyers précédemment pratiqués dans ces logements.

En outre, cette mesure concerne aussi les locataires bénéficiant d’une mutation dans le parc du fait de la sous-occupation de leur ancien logement ou du départ d’un logement adapté11, le loyer du nouveau bail devant être inférieur au loyer que ce ménage acquittait dans son logement d’origine.

F – Les loyers majorés

Indépendamment du mode de financement d’origine de ces logements, afin d’assurer le financement du dispositif, les loyers d’une autre partie des logements faisant l’objet de l’expérimentation peuvent être fixés, lors d’une nouvelle location, dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux, à un niveau supérieur à celui précédemment pratiqué dans ces logements.

Autrement dit, il pourra être appliqué à d’autres locataires entrants des loyers plus élevés, supérieurs aux plafonds des conventions APL en cours et dans la limite des loyers maximaux prévus pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux.

Les plafonds de ressources pour l’attribution des logements en application sont ceux applicables pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux.

G – L’objectif d’équilibre à atteindre

La principale contrainte est d’arriver à un équilibre financier global, le total des hausses et des baisses de loyers devant être équilibré in fine. En effet, au terme de l’expérimentation, l’équilibre entre les minorations et les majorations de loyers doit être atteint. Pour le calcul de ces majorations, le montant retenu pour chaque logement correspond à la différence entre le loyer plafond prévu par la convention conclue au titre de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation ou le montant maximum fixé en application des premier et deuxième alinéas de l’article L. 442-1 du même code, d’une part, et le loyer pratiqué inscrit dans le nouveau contrat de location, d’autre part.

H – Durée du de l’expérimentation

Le nouveau dispositif est prévu à titre expérimental pour une durée de cinq ans à compter de la publication de l’ordonnance, soit, conformément au droit à compter, à compter du 17 mai 2019.

II – Le suivi de l’expérimentation (article 2, ord. n° 2019-453)

A – Le bilan annuel

Les organismes qui mettent en œuvre l’expérimentation doivent communiquer chaque année au préfet du lieu d’implantation de leur siège ou, pour les offices publics de l’habitat, de leur collectivité territoriale de rattachement, au plus tard le 31 janvier de l’année suivante, un bilan, indiquant notamment le nombre de logements concernés, la masse des minorations et des majorations de loyers, ainsi que les caractéristiques des ménages concernés.

Ce bilan est présenté au conseil d’administration ou au conseil de surveillance de l’organisme.

B – Le contrôle préfectoral

Le préfet peut mettre un terme à l’expérimentation soit parce que :

  • les objectifs ne sont pas respectés ;

  • l’équilibre entre les minorations et les majorations de loyers ne peut manifestement plus être atteint.

Lorsque le préfet envisage de mettre un terme à l’expérimentation, l’organisme concerné en est informé et est mis à même de présenter ses observations12. Le décret vient préciser que le délai pendant lequel l’organisme concerné peut présenter au préfet ses observations est fixé à un mois

Le terme de l’expérimentation est toutefois sans effet sur les baux conclus.

III – Le rapport au gouvernement (article 3, ord. n° 2019-453)

Le gouvernement devra remettre un rapport au Parlement quatre mois avant le terme de l’expérimentation.

IV – Adaptation du supplément de loyer de solidarité (article 1, ord. n° 2019-45)

Les locataires titulaires d’un bail privé au moment de l’acquisition et du conventionnement à l’aide personnalisée au logement (APL) de leur logement par un bailleur social peuvent soit conserver ce bail, soit conclure un bail conforme à la convention APL. Dans ce dernier cas, si leurs revenus sont supérieurs au plafond de ressources applicable, ce nouveau bail fixe un loyer dérogatoire qui est égal, ou supérieur dans la limite de 10 %, au loyer qui était fixé dans leur bail privé et acquitté avant le conventionnement.

L’article L. 441-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un plafonnement du montant cumulé du loyer principal et du supplément de loyer de solidarité à 30 % des ressources du ménage.

L’ordonnance crée un deuxième plafonnement du montant cumulé du loyer principal et du supplément de loyer de solidarité, déterminé par mètre carré de surface habitable, pour les locataires de logements conventionnés13 acquittant un loyer dérogatoire, afin d’éviter que ce montant cumulé puisse dépasser le niveau des loyers du marché privé.

Les valeurs maximales, par zone géographique, du montant cumulé du loyer principal et du supplément de loyer de solidarité seront fixées par un décret simple en tenant compte des loyers moyens constatés.

Conformément à l’article 88, III, de la loi ELAN, un projet de loi de ratification de ces textes devra être déposé devant le Parlement dans un délai de 3 mois à compter de la publication de l’ordonnance.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JO n° 113, 16 mai 2019, v. égal. « Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance n° 2019-453 du 15 mai 2019 relative à l’expérimentation d’une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social ».
  • 3.
    CCH, art. L. 411-2.
  • 4.
    CCH, art. L. 481-1.
  • 5.
    CCH, art. L. 351-2.
  • 6.
    CCH, art. L. 441-1.
  • 7.
    CCH, art. L. 351-2.
  • 8.
    CCH, art. L. 351-2.
  • 9.
    En application des premier et deuxième alinéas de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l'habitation.
  • 10.
    Prévue à l’article CCH, art. L. 441-2.
  • 11.
    CCH, art. L. 442-3-1 ou CCH, art. L. 442-3-2.
  • 12.
    Dans les conditions prévues aux articles L. 121-1 et suivants du Code des relations entre le public et l’administration précise le texte.
  • 13.
    En application de l’article CCH, art. L. 353-7.
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