A – Caractère hétérogène du régime du sol de l’ensemble immobilier

3. L’article 1er de la loi de loi du 10 juillet 1965. Cet article dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». L’interprétation de l’article 1er, alinéa 2, a fait couler beaucoup d’encre et a donné lieu à une joute doctrinale. Daniel Sizaire mène une campagne active en faveur de l’hétérogénéité de l’ensemble immobilier3. Selon lui, « l’ensemble immobilier est juridiquement hétérogène »4. En pratique, dans l’assiette foncière du groupe d’immeubles bâtis, le sol est entièrement indivis. En revanche, l’assiette foncière de l’ensemble immobilier est pour partie indivis et pour partie approprié privativement5, si bien que dans ce cas la structure est hétérogène. Pour autant, ce critère a été précisé par un auteur qui a écarté des critères non pertinents6.

4. Qualification d’ensemble immobilier. Il est de jurisprudence constante qu’il ne peut y avoir d’ensemble immobilier sans élément fédérateur. Comme l’illustre l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 février 2009, qui censure les juges du fond en considérant : « Attendu que pour ordonner la rétractation des ordonnances, l’arrêt retient qu’est vraisemblable l’existence d’un ensemble immobilier au sens de l’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, caractérisé par l’hétérogénéité du sol, et l’existence d’un élément fédérateur, une impasse commune ou sur laquelle les riverains sont titulaires de droits et en usent ; qu’il est constant que l’ensemble n’a donné lieu à la mise en place d’aucune organisation formelle spécifique destinée à assurer la gestion de l’impasse commune, de sorte qu’il peut être soutenu que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 lui sont applicables en vertu de l’alinéa 2 de l’article 1er ; que la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n’est pas sans inconvénient et qu’il existe d’autres modes d’organisation envisageables dans une telle configuration ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »7. Dans la décision du 26 mars 2020 ici commentée, la Cour de cassation réitère sa position et l’assume pleinement puisque l’arrêt est publié. En effet, dans notre affaire, la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans qu’ait été constatée l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, est censurée par la Cour de cassation en violation de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

5. Nouvelle rédaction de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Ne révolutionnant pas le droit de la copropriété, les nouvelles dispositions issues de l’ordonnance du 30 octobre 2019 relatives à la structure juridique de l’immeuble en copropriété disposent : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. À défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable : 1° à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. 2° À tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. Pour les immeubles, groupes d’immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ». En d’autres termes : « L’ordonnance prévoit donc des mesures d’adaptation et modifie en ce sens l’article 1er de la loi pour recentrer le régime de la copropriété autour de la notion d’habitation. La loi ne sera désormais applicable que de manière supplétive aux immeubles ou groupes d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation ». C’est l’analyse pertinente que proposent les auteurs de la revue Defrénois8. En effet, antérieurement à la loi du 10 juillet 1965, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 mentionnait « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots », sans autre précision quant à l’usage du bien9.

B – Une rampe d’accès n’est pas considérée comme un service commun

6. L’existence d’éléments fédérateurs ou des terrains, des aménagements et des services communs. L’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 édicte qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. Aussi bien le législateur de 1965 avait-il prudemment et clairement donné à l’énumération légale de l’alinéa 2 de l’article 1er un caractère énonciatif, pour laisser ouverte la possibilité d’y prévoir d’autres éléments fédérateurs tels que des aires de stationnement, des services de gardiennage et de nettoyage10.

7. Une rampe d’accès n’est pas un service commun. En l’espèce, les seuls aménagements et services communs sont constitués d’une rampe d’accès qui permet l’accès au sous-sol des chalets de « La Maille », propriété de la société Dragonne, et au sous-sol de l’ensemble immobilier appartenant à la société Savana Investment. De plus, le chauffage de cette rampe est commun aux deux sociétés propriétaires, l’installation et le comptage d’énergie sont implantés sur le fonds de la société Dragonne11. Au cas d’espèce, la Cour de cassation censure les juges du fond en considérant qu’une rampe d’accès n’est pas considérée comme un service commun. Depuis un arrêt du 11 octobre 2000, la Cour de cassation maintient sa position rigoureuse en affirmant, pour « une voie privée bordée d’immeubles appartenant à des copropriétaires différents, que le “syndicat” créé entre les copropriétés voisines desservies par cette voie a pour unique fonction la conservation, l’entretien de l’impasse et la répartition des dépenses y afférentes entre les syndicats des copropriétaires des immeubles desservis, que cette voie constitue un immeuble non bâti dont la propriété obéit aux règles de l’indivision forcée, qu’il s’ensuit que la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable, que le syndicat des copropriétaires riverains n’a de ce fait aucune existence légale, est dépourvu de capacité d’ester en justice et que l’assignation qui lui a été délivrée est nulle pour irrégularité de fond et [que le syndicat] n’a pu dès lors saisir le tribunal, ce dont il découle que la condamnation d’une partie dépourvue de capacité d’ester en justice constitue un vice grave affectant la régularité du jugement qui doit dès lors être annulé ; qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à exclure que l’organisation, dénommée syndicat, créée pour la conservation, l’entretien et la répartition des dépenses afférentes à cette voie dont la propriété était partagée entre tous les riverains, puisse être soumise à la loi du 10 juillet 1965 applicable aux ensembles qui, outre des services communs, comprennent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »12.

A – Absence de la mise en place d’une organisation différente conformément à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965

9. La création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier13. Tous les auteurs s’accordent à dire que pour éviter l’application du statut de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965, la loi exige la mise en place « d’une organisation différente ». Cette notion est un standard juridique laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond. Les solutions jurisprudentielles qui révèlent le plus nettement la position stricte adoptée par la haute juridiction sont celles qui refusent la reconnaissance de la création d’une organisation différente. C’est ainsi que la Cour de cassation a refusé la création d’une organisation différente en censurant les juges du fond : « Attendu que, pour débouter la SCI et le syndicat de leur demande, l’arrêt, qui constate que le lot n° 4 ne fait pas partie des lots de volumes soumis au règlement de copropriété du 3 juillet 1990, relève que l’état descriptif de division stipule que l’ensemble immobilier ne sera pas régi par la loi du 10 juillet 1965 et qu’à cette fin, l’acte identifie des volumes immobiliers de pleine propriété dans le cadre du régime du droit de superficie, et énonce l’ensemble des servitudes issues de l’imbrication de ces volumes qui permettent leur coexistence ainsi que l’attribution [de] 3 026/10 000e des charges générales au lot n° 4, retient que l’état descriptif de division constitue, relativement à ce lot, la convention contraire visée à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en statuant ainsi, sans constater la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier, la cour d’appel a violé le texte susvisé »14. Dans la même veine, la Cour de cassation affirme : « Attendu que pour annuler le jugement du 31 janvier 1994 en ce qu’il avait prononcé des condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires riverains du passage Briare, l’arrêt retient que cette impasse est une voie privée bordée d’immeubles appartenant à des copropriétaires différents, que le “syndicat“ créé entre les copropriétés voisines desservies par cette voie a pour unique fonction la conservation, l’entretien de l’impasse et la répartition des dépenses y afférentes entre les syndicats des copropriétaires des immeubles desservis, que cette voie constitue un immeuble non bâti dont la propriété obéit aux règles de l’indivision forcée, qu’il s’ensuit que la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable, que le syndicat des copropriétaires riverains n’a de ce fait aucune existence légale, est dépourvu de capacité d’ester en justice et que l’assignation qui lui a été délivrée est nulle pour irrégularité de fond et n’a pu dès lors saisir le tribunal, ce dont il découle que la condamnation d’une partie dépourvue de capacité d’ester en justice constitue un vice grave affectant la régularité du jugement qui doit dès lors être annulé ; qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne suffisent pas à exclure que l’organisation, dénommée syndicat, créée pour la conservation, l’entretien et la répartition des dépenses afférentes à cette voie dont la propriété était partagée entre tous les riverains, puisse être soumise à la loi du 10 juillet 1965 applicable aux ensembles qui, outre des services communs, comprennent des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »15. De même, il a été jugé par la Cour de cassation qu’une simple constitution conventionnelle de servitude ne peut constituer une « organisation différente »16. En l’espèce, il a été remarqué qu’aucun accord n’a jamais été conclu et qu’il n’existe en conséquence aucune convention contraire sur l’organisation de ces aménagements communs concernant la gestion de la rampe d’accès, si bien que le statut de la copropriété aurait été applicable si et seulement si la rampe d’accès avait été qualifiée de « service commun ».

B – L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable à compter du 1er juin 2020

10. Diverses précisions légales concernant « l’organisation différente ». L’arrêt rapporté a été rendu au visa de l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Définissant le champ d’application du statut de la copropriété, le gouvernement a pris l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 qui a apporté quelques précisions concernant l’organisation différente17. En effet, il était urgent de reprendre en main ce texte majeur laissé entre les mains de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’ordonnance reprend en substance la jurisprudence existante en matière d’organisation différente18. C’est ainsi que le texte19 exige tout d’abord que la convention déroge expressément au statut. À ce propos, l’apport de l’ordonnance de 2019 tend à préciser les contours des droits et obligations des parties quant au mode de gestion des services communs20. On peut imaginer que cette précision figurera dans les modèles parmi les droits et obligations des parties en raison de son influence sur l’exclusion du statut de la copropriété. Ensuite, l’ordonnance précise que l’organisation choisie doit être « dotée de la personnalité morale ». D’emblée, on se souviendra que le droit positif refuse de reconnaître à l’indivision la personnalité juridique, si bien que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue21. De plus, pour les juges du fond, ne peut s’analyser comme une organisation différente un règlement qui se contente d’édicter des interdictions et de prescrire des obligations, sans organiser l’exercice majoritaire des pouvoirs, ni les conditions dans lesquelles les décisions sont majoritaires et sont de nature à s’imposer au sein de l’ensemble immobilier, ni les conditions d’exercice de ces pouvoirs, ni les organes propres à les exercer22. Enfin, l’ordonnance précise que l’organisation doit être « suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs »23.

11. Conclusion. Cette question de l’application du statut de la copropriété est un débat qui anime la communauté universitaire depuis plusieurs années : il n’est donc pas surprenant qu’elle finisse par alimenter un contentieux qui ne cesse d’engorger les juridictions.