Les régimes spéciaux de responsabilité du syndicat de copropriété : apports et lacunes de l’ordonnance du 30 octobre 2019

Publié le 03/03/2020 - mis à jour le 05/03/2020 à 10H59

La loi du 10 juillet 1965 prévoyait deux régimes spéciaux de responsabilité du syndicat des copropriétaires, l’un pour les dommages causés par une partie commune, l’autre pour les dommages causés par la réalisation de travaux décidés par l’assemblée générale. L’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie les textes qui les régissent, mais il s’agit plus d’un changement apparent que substantiel. Elle s’illustre néanmoins par certaines de ses lacunes.

La loi du 10 juillet 1965 qui assigne au syndicat de copropriété pour objet la conservation et l’administration des parties communes1, lui reconnaît également la personnalité civile, laquelle lui était contestée sous l’empire de la loi du 28 juin 1938. Cette reconnaissance indispensable pour l’accomplissement de son objet a pour conséquence que sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement du droit commun2, car elle est « la contrepartie du pouvoir »3.

Le législateur a été plus loin en créant deux régimes spéciaux de responsabilité4. Le plus évident est celui de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit une responsabilité du syndicat de copropriété « du fait de l’immeuble »5. Le second est celui pour les dommages causés par la réalisation de travaux décidés par l’assemblée générale qui nécessitent l’accès aux parties privatives d’un lot et dont la disposition essentielle6 se trouve aujourd’hui à l’article 9 de la même loi7. Ces régimes spéciaux de responsabilité impliquent que, non seulement le droit commun ne s’avérait pas suffisamment adapté, mais également que la spécificité de certaines hypothèses ne permettait pas la création d’un régime spécial de responsabilité unique. Cette spécificité doit être recherchée dans les conditions pour engager la responsabilité du syndicat, et plus précisément dans le fait générateur8. C’est en effet sur ce dernier que repose la distinction entre ces deux régimes spéciaux.

Cette dualité de régimes ne saurait masquer une difficulté propre au droit de la copropriété des immeubles bâtis, tenant à ce que la dette de responsabilité du syndicat est supportée en définitive par les copropriétaires. On se retrouve ainsi dans une situation semblable à celle d’une condamnation in solidum, car si le paiement du tout doit être demandé au syndicat9, la dette est ensuite répartie entre les copropriétaires à travers les charges. L’un des commentateurs de la loi du 10 juillet 1965 l’illustrait parfaitement lorsqu’il affirmait que « la contribution des copropriétaires, c’est l’ombre de l’obligation du syndicat »10. Cette répartition soulève d’ailleurs un problème délicat lorsque la victime est l’un des copropriétaires, qui, en tant que victime, devrait avoir le droit à la réparation intégrale de son préjudice11, mais qui, en sa qualité de copropriétaire, devrait être amené à supporter une partie de l’indemnité qui lui est due. L’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis donnait l’occasion de repenser les régimes spéciaux de responsabilité du syndicat de copropriété. Néanmoins, si elle modifie la rédaction des articles 14 (I) et 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (II), elle ne bouleversera pas le droit applicable en la matière.

I – Modification de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’inspire de l’article 1244 du Code civil, mais à la différence de celui-ci, la qualité de responsable n’est pas fondée sur celle de propriétaire12, ce qui se justifie aisément dans la mesure où les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires et non celle du syndicat13. L’ordonnance modifie sa rédaction, de manière apparente pour l’obligation à la dette (A), et même si la contribution à la dette méritait quelques précisions, elle demeure silencieuse sur ce point (B).

A – L’obligation à la dette

Pour que la responsabilité du syndicat de copropriété soit engagée sur le fondement de l’article 14, encore faut-il que ses conditions soient réunies. Si la condition relative au dommage renvoie au droit commun, celle tenant au fait générateur suscitait une difficulté particulière que l’ordonnance du 30 octobre 2019 clarifie (1). En revanche elle reste trop imprécise sur le lien de causalité (2).

1 – Le fait générateur

Dans sa rédaction antérieure à la modification qu’opérera l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 14 disposait en son quatrième alinéa que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Désormais, à compter du 1er juin 2020, il ne sera plus fait référence au défaut d’entretien des parties communes ou aux vices de construction, puisque le syndicat sera responsable des dommages « ayant leur origine dans les parties communes ». De prime abord, cette nouvelle rédaction étendrait les cas où la responsabilité du syndicat peut être engagée. Elle n’est cependant qu’une consécration de la jurisprudence.

L’ancienne rédaction de ce texte laissait en effet penser que le défaut d’entretien des parties communes impliquait une faute du syndicat14, idée renforcée car cette responsabilité est le corollaire de l’obligation du syndicat d’entretenir les parties communes15. La jurisprudence décida au contraire que la faute du syndicat n’était pas une condition nécessaire pour engager sa responsabilité16. Selon le rapport au président de la République, cette interprétation jurisprudentielle a conduit à la suppression de la référence au défaut d’entretien, choix qui n’appelle pas de remarque particulière. Ensuite, la suppression de la référence au « vice de construction » n’aura pas pour effet de restreindre son domaine d’application. En effet, un dommage qui a son origine dans les parties communes peut être causé par un tel vice.

Cette précision relative au fait générateur par l’ordonnance du 30 octobre 2019 est la bienvenue, mais malheureusement la clarification ne fut pas étendue au lien de causalité, qui en pratique suscite parfois quelques difficultés.

2 – Le lien de causalité

L’établissement du lien de causalité entre le préjudice et le fait générateur est une condition pour engager la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement de l’article 14, alinéa 417. Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, le texte le prévoyait de manière assez évidente, les dommages invoqués devant avoir été « causés ». C’est la raison pour laquelle il a été jugé que la responsabilité du syndicat ne peut pas être engagée lorsque le dommage trouve exclusivement son origine dans la partie privative d’un autre lot18. À compter du 1er juin 2020, la formulation changera, mais le lien de causalité restera une condition puisqu’il faudra que le dommage ait son « origine dans » les parties communes. .

La responsabilité de plein droit du syndicat ne signifie cependant pas qu’il ne puisse pas être exonéré partiellement ou totalement, s’il réussit à apporter la preuve que le dommage a été causé par une cause étrangère. En premier lieu, il va sans dire que la force majeure l’exonère totalement de sa responsabilité, mais elle demeure très rarement retenue. Le fait d’un tiers semble en revanche plus délicat à appréhender. En effet, en droit commun de la responsabilité, même si la faute d’un tiers concourt à la réalisation du dommage, elle ne conduit désormais plus à un partage de responsabilité au stade de l’obligation à la dette, les coauteurs étant condamnés in solidum. Un tel partage contreviendrait à un principe : « la règle selon laquelle l’auteur de l’une des causes d’un dommage est tenu à la réparation intégrale de celui-ci vis-à-vis de la victime »19. Malheureusement, certains juges du fond ne respectent pas toujours ce principe lorsqu’ils retiennent parfois à tort un partage de responsabilité entre le syndicat et un tiers20. L’ordonnance pouvait clarifier définitivement cette question, mais elle l’élude.

Enfin, la faute de la victime peut être une cause d’exonération de responsabilité du syndicat. Néanmoins, lorsque la victime est l’un des copropriétaires et que la réalisation de certains travaux aurait pu éviter le dommage, son comportement dans la vie de la copropriété devra être analysé. Commet ainsi une faute en lien de causalité avec le dommage subi, le copropriétaire qui a fait une obstruction injustifiée à la réalisation de travaux décidés par le syndicat21, ou qui ne paie pas les charges qu’elle entraîne22. De même, des votes lors d’assemblées générales qui reportent la réalisation des travaux peuvent être pris en considération23. Dans ces hypothèses, l’appréciation du lien de causalité devient malaisée ce qui peut aboutir à déduire que le comportement du copropriétaire victime est la cause exclusive de son dommage ; il ne s’agit alors pas véritablement d’une cause d’exonération de responsabilité du syndicat car le raisonnement conduit à conclure que la condition relative au lien de causalité fait défaut.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 n’innove donc pas. Elle se borne à dissiper l’incertitude concernant le fait générateur, sans toutefois parvenir à faire de même avec celle relative à l’exonération partielle de responsabilité du syndicat. Elle se montre, au reste, plus décevante encore au stade de la contribution à la dette.

B – La contribution à la dette

La contribution à la dette a été entrevue par le législateur lorsqu’il prévoyait que la responsabilité du syndicat était engagée « sans préjudice de toutes actions récursoires »24. La nouvelle rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 maintient cette précision, laquelle ne concerne pas la répartition de la dette entre les copropriétaires. Ainsi, si le syndicat a été condamné pour un vice de construction, il pourra alors agir contre le constructeur dans le cadre de la garantie décennale, à condition du moins que le délai pour agir ne soit pas écoulé. Ensuite, si le dommage trouve sa cause dans une partie commune, mais qu’une faute de gestion est imputable au syndic, alors il pourra agir contre ce dernier25. Par ailleurs, si le principe de réparation intégrale est correctement appliqué au stade de l’obligation à la dette, le syndicat condamné in solidum avec un tiers aura un recours contre ce dernier après avoir payé la victime.

L’article 14, alinéa 4, demeurait en revanche silencieux sur la répartition de la dette de responsabilité du syndicat entre les copropriétaires, et l’ordonnance n’apporte pas de changement sur ce point. Ainsi, faute de disposition spéciale, elle est soumise à la règle de répartition des charges de propriété édictée par l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 196526. Cette solution n’est pas satisfaisante. D’une part, lorsque la victime est l’un des copropriétaires, elle doit supporter une part de sa propre indemnisation27, ce qui la prive ainsi de la réparation intégrale de son préjudice28. D’autre part, à supposer que le dommage ait pu être évité par une mesure refusée par la majorité de l’assemblée générale, cela revient à ce que les copropriétaires dissidents supportent une part des dommages et intérêts dus29. Cette absence de règle particulière pourrait se justifier par l’obligation pour le syndicat de s’assurer des risques de responsabilité dont il doit répondre30, même si une telle justification ne tient pas compte du coût de l’assurance qui s’avère prohibitif pour les copropriétés financièrement fragiles.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 ne modifie donc pas substantiellement le droit applicable à la responsabilité du syndicat de copropriété pour un dommage ayant son origine dans une partie commune. En revanche, un changement plus notable pourrait intervenir pour la responsabilité spéciale du syndicat pour un dommage causé par la réalisation de travaux décidés par l’assemblée générale dans l’intérêt de la collectivité.

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II – Modification de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 légalise une atteinte au droit de propriété des copropriétaires en autorisant l’accès à leurs parties privatives pour la réalisation de certains travaux votés par l’assemblée générale. Cette autorisation légale était difficilement conciliable avec le droit commun de la responsabilité au regard duquel on considère qu’une atteinte au droit de propriété constitue une faute au sens de l’article 1240 du Code civil31, et dont « le préjudice résulte de plein droit de l’atteinte portée au droit »32. Le législateur organisa donc un régime spécial de responsabilité qui est exclusif33, dont l’ordonnance vient modifier la rédaction pour l’obligation à la dette (A), mais n’apporte pas de changement pour la contribution à la dette (B).

A – L’obligation à la dette

La rédaction du sixième alinéa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prêtait à confusion car il disposait que l’indemnité « est à la charge de l’ensemble des copropriétaires », laissant ainsi entendre que les débiteurs de la dette de responsabilité étaient les copropriétaires tenus personnellement. L’ordonnance du 30 octobre 2019 corrige cette maladresse, et à compter du 1er juin 2020, ce texte disposera que l’indemnité « est à la charge du syndicat des copropriétaires »34, formulation affirmant ainsi expressément que c’est le syndicat qui est le débiteur au stade de l’obligation à la dette. Mais l’ordonnance pourrait avoir aussi un impact sur les conditions pour engager la responsabilité du syndicat (1) ; surtout elle introduit la possibilité de demander l’allocation d’une indemnité provisionnelle par l’assemblée générale (2).

1 – Les conditions de la responsabilité

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime spécial dont la spécificité réside non seulement dans le fait générateur, mais également dans les dommages réparables35. L’ordonnance pourrait modifier sensiblement le premier, tandis que le second demeure inchangé.

Fait générateur. Dans sa formulation antérieure à la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée générale pouvait autoriser la réalisation de travaux dans à l’intérieur des parties privatives d’un lot pour une liste limitative de travaux. À compter du 1er juin 2020, cette liste sera supprimée au profit de la notion « d’intérêt collectif », qui inclut les anciens cas, mais qui est bien plus souple. En pratique, les contestations porteront probablement sur la décision de l’assemblée générale d’autoriser les travaux ; il nous suffit donc de retenir que le fait générateur sera l’exécution de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale36.

Dommages réparables. L’article 9, alinéa 5, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixe une liste de dommages pour lesquels le copropriétaire victime a le droit à une indemnité. Si l’ordonnance modifie l’agencement de ce texte à compter du 1er juin 2020, cette liste demeure inchangée. Cet article dresse donc une liste de dommages réparables, ce que confirme l’article 36 de la même loi, lorsqu’il dispose que les copropriétaires qui subissent un dommage par suite de l’exécution de travaux de surélévation ont droit à une indemnité si leur préjudice répond « aux conditions fixées à l’article 9 ». Le dommage qui retient notre attention est celui du trouble de jouissance, puisque, pour être réparable au sens de l’article 9, il doit être « grave »37. Des juges du fond en déduisirent que le trouble de jouissance réparable est celui qui excède « la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l’exécution des travaux dans la copropriété »38. L’ordonnance ne consacre pas cette solution, et on peut le regretter. Néanmoins, il se déduit des dispositions relatives à l’indemnité provisionnelle créées par l’ordonnance que la privation totale temporaire de jouissance du lot est un trouble de jouissance grave ; en effet l’indemnité provisionnelle accordée est « à valoir sur le montant de l’indemnité définitive ».

Enfin, le lien de causalité entre le fait générateur et les dommages invoqués est une condition de la responsabilité spéciale de l’article 9. Ce texte, dont la rédaction n’est pas modifiée sur ce point par l’ordonnance, l’exige implicitement lorsqu’il prévoit que le préjudice est subi « par suite de l’exécution des travaux ». Il ne devrait cependant pas soulever de problème particulier, à l’exception éventuellement de l’hypothèse où le copropriétaire victime invoque le dommage de dégradations alors que ses parties privatives sont vétustes.

2 – L’allocation d’une indemnité provisionnelle

L’innovation principale tient à ce que le copropriétaire victime pourra demander, à compter du 1er juin 2020, une « indemnité provisionnelle » à l’assemblée générale si la réalisation des travaux cause un trouble de jouissance totale temporaire. Cette disposition appelle deux remarques. D’une part, l’ordonnance semble réserver la possibilité de demander une indemnité provisionnelle uniquement pour un seul dommage réparable : la privation totale temporaire de jouissance, ce qui exclurait les autres dommages réparables comme les dégradations. D’autre part, la rédaction de ce texte laisse entendre que l’assemblée générale ne devrait pas pouvoir refuser d’allouer une indemnité provisionnelle puisque le III disposera qu’elle l’« accorde » à la demande du copropriétaire. La décision de l’assemblée générale portera donc non pas sur le principe de l’indemnité provisionnelle, mais sur son montant. Cette interprétation paraît être la seule concevable pour donner un sens à cette disposition dans la mesure où on ne voit pas pourquoi en son absence un copropriétaire victime n’aurait pas le droit de demander à l’assemblée générale l’allocation d’une indemnité provisionnelle… Mais celle-ci pouvait jusqu’alors la refuser. Il ne faut néanmoins pas négliger les difficultés que suscitera cette nouvelle disposition, si l’assemblée générale refuse d’allouer l’indemnité provisionnelle ou si elle accorde un montant dérisoire.

Au reste, elle pourrait se révéler sans intérêt. En effet, s’il s’agit d’obtenir rapidement une provision à valoir sur l’indemnité définitive, le référé-provision devrait être une voie ouverte. Certes, il faut une absence de contestation sérieuse et le syndicat risque de contester le montant demandé. Mais si l’allocation d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable39, la jurisprudence admet qu’une provision puisse être allouée lorsque la contestation ne porte que sur l’étendue de l’obligation40. Or la privation totale temporaire de jouissance est un dommage qui ne peut sérieusement être contesté, ce qui permettrait ainsi au juge des référés d’accorder au copropriétaire victime une provision. Il présente d’ailleurs un avantage non négligeable, celui d’être indépendant et impartial, ce que n’est évidemment pas l’assemblée générale. L’ordonnance du 30 octobre 2019 ne bouleversera donc pas le droit applicable au stade de l’obligation à la dette. Il en va de même en matière de contribution à la dette.

B – La contribution à la dette

Dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 9, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la répartition se fait « en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ». Ce texte prévoyait donc expressément une règle relative à la contribution par les copropriétaires à la dette du syndicat, contrairement à l’article 14. On en déduisait que le copropriétaire victime devait supporter une partie de l’indemnité qui lui était due, ce qui permettrait même de la réduire au stade de l’obligation à la dette41. L’ordonnance, si elle modifie la rédaction et l’agencement de l’article 9, conserve cette règle42 et l’étend logiquement à l’indemnité provisionnelle.

Cette participation du copropriétaire victime au paiement de sa propre indemnité paraît de prime abord difficilement soutenable. Il faut toutefois affiner l’analyse. En effet, il n’y a pas nécessairement d’opposition entre l’intérêt collectif et l’intérêt individuel du copropriétaire victime ; en d’autres termes, certains travaux peuvent lui profiter également. Dans cette hypothèse, il ne semble pas nécessairement choquant que l’indemnité allouée soit partiellement réduite. Ce n’est finalement que s’il ne tire aucun intérêt des travaux que sa « contribution » à sa propre indemnité devient problématique. Néanmoins, une telle distinction impliquerait une appréciation délicate et ne manquerait pas de soulever des difficultés pratiques, de sorte que le maintien de cette règle n’apparaît pas si inopportun.

La réforme du droit de la copropriété pouvait être l’occasion de repenser dans son ensemble la responsabilité du syndicat de copropriété, mais comme nous l’avons constaté, ce n’est pas le chemin emprunté par les rédacteurs de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Ils se sont bornés à quelques ajustements ponctuels et la seule innovation apparente se révèle maladroite.

Notes de bas de pages

  • 1.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14.
  • 2.
    V. Roux. J.-M., « La responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires », Administrer janv. 2005, p. 11.
  • 3.
    Capoulade P. et Tomasin D. (dir.), La copropriété, 9e éd., 2018, Dalloz, n° 321.151, p. 358.
  • 4.
    Selon Balat N., Essai sur le droit commun, 2016, LGDJ, n° 159, p. 109, « pour une institution donnée, le droit spécial est composé des règles juridiques (…) dont le domaine ne couvre pas tous les cas possibles qui entrent dans le champ de cette institution ». Si l'on applique cette définition à la responsabilité du syndicat de copropriété, les régimes spéciaux sont ainsi ceux qui excluent que d'autres personnes puissent voir leur responsabilité engagée sur ces fondements.
  • 5.
    JCl. Copropriété, « Syndicat des copropriétaires – Responsabilité du fait de l’immeuble », fasc. 80, n° 2, Vigneron G.
  • 6.
    L’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime spécial de responsabilité pour les travaux de surélévation, mais renvoie aux conditions fixées par l’article 9. Ce texte n’a au reste pas été modifié par l’ordonnance.
  • 7.
    Ce régime spécial est pourtant souvent éludé lorsque la responsabilité spéciale du syndicat de copropriété est envisagée (par exemple Roux. J.-M., « La responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires », Administrer janv. 2005, p. 11, qui consacre uniquement son étude à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965). D’autres auteurs affirment en revanche expressément que ce régime « constitue le seul fondement juridique gouvernant la responsabilité du syndicat du fait des travaux communs » (Vigneron G. et Gil G., « Travaux dans la copropriété », JCl Copropriété, Synthèse, n° 36).
  • 8.
    « La responsabilité civile suppose toujours un dommage relié à une activité du responsable par un lien de causalité », et cette activité du responsable est désignée par l’expression de fait générateur (Viney G., Jourdain P. et Carval S., Traité de droit civil – Les conditions de la responsabilité, 4e éd., 2013, LGDJ, n° 246).
  • 9.
    On fait d’ailleurs remarquer que désigner le syndicat comme seul responsable permet d’éviter à la victime de devoir assigner chaque copropriétaire à titre personnel (en ce sens Roux. J.-M., « La responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires », Administrer janv. 2005, p. 12).
  • 10.
    Lombois C., « Commentaire de la loi du 10 juillet 1965 », D. 1966, n° 70, p. 104.
  • 11.
    Le principe de réparation intégrale du préjudice se comprend comme « l’équivalence entre dommage et réparation » (Viney G., Jourdain P. et Carval S., Traité de droit civil – Les effets de la responsabilité, 4e éd., 2017, LGDJ, n° 116, p. 153).
  • 12.
    Roux. J.-M., « La responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires », Administrer janv. 2005, p. 11.
  • 13.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 4. Certains arrêts font toutefois référence à la propriété de l’immeuble par le syndicat (Cass. 3e civ., 24 janv. 1973, n° 72-10585 : Bull. civ. III, n° 78), ce qui est incompatible avec notre conception de la copropriété (en ce sens : Capoulade P., AJDI 2003, p. 353).
  • 14.
    V. Saluden M., « Administration de la copropriété – Syndicat. Statut. Pouvoirs. Responsabilité », JCl. Copropriété, fasc. 40-1.
  • 15.
    JCl. Copropriété, « Syndicat des copropriétaires – Responsabilité du fait de l’immeuble », fasc. 80, n° 4, Vigneron G.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 14 déc. 2004, n° 03-12191 : Administrer avr. 2005, p. 36, obs. Alfandari A.
  • 17.
    Cass. 3e civ., 26 nov. 1985, n° 84-15809 : Bull. civ. III, n° 156.
  • 18.
    Cass. 3e civ., 20 janv. 1993, n° 91-10584.
  • 19.
    Viney G., Jourdain P. et Carval S., Traité de droit civil – Les conditions de la responsabilité, 4e éd., 2013, LGDJ, n° 405, p. 359.
  • 20.
    CA Paris, 30 nov. 1988, n° 87/3919.
  • 21.
    CA Paris, 11 janv. 2012, n° 09/23583.
  • 22.
    Cass. 3e civ., 13 déc. 1995, n° 94-12703 : Bull. civ. III, n° 258 ; RDI 1996, p. 115, obs. Capoulade P. et Giverdon C.
  • 23.
    CA Montpellier, 21 mars 2006, n° 05/02622 : les motifs de l’arrêt sont toutefois contestables dans la mesure où la cour d’appel retient que « l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute du syndicat ».
  • 24.
    Sur la question, v. Capoulade P. et Tomasin D. (dir.), La copropriété, 9e éd., 2018, Dalloz, n° 321.202, p. 369.
  • 25.
    CA Aix-en-Provence, 7 sept. 2000, n° 96/14440 ; CA Paris, 5 déc. 2012, n° 08/22751 : Loyers et copr. 2013, comm. 155.
  • 26.
    CA Paris, 3 juill. 1992, n° 91/08566.
  • 27.
    Roux. J.-M., « La responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires », Administrer janv. 2005, p. 19.
  • 28.
    On peut d’ailleurs se demander si le principe de réparation intégrale ne permettrait pas d’écarter la règle posée par l’article 10, alinéa 2. En effet, d’une part, ce texte admet des dérogations fondées sur le critère de l’utilité (v. notre article « Charges de copropriété : apports et lacunes de l’ordonnance du 30 octobre 2019 », LPA 18 déc. 2019, n° 149p1, p. 10, spéc. p. 12-13). D’autre part, la jurisprudence semble le détacher ce principe de tout texte (Cass. 2e civ., 14 juin 2018, n° 17-18503), au point qu’il est parfois qualifié de « principe général du droit » (Adida-Carac H., « La réparation des dommages une question exclusivement jurisprudentielle ? », in Barthélemy J., Galanopoulos P. et Pretot X. (dir.), La Cour de cassation et l’évolution de la responsabilité civile – Du Code civil des Français à l’ordonnance du 10 février 2016, 2019, Dalloz, p. 86-87). Dès lors, pourquoi ne pas considérer qu’il constitue une dérogation implicite fondée sur le critère de l’utilité ?
  • 29.
    V. en ce sens Esmein P., D. 1962, Jur., p. 479. L’auteur écrivait à propos de la loi du 28 juin 1938 en évoquant ce risque si la personnalité civile était reconnue au syndicat de copropriété.
  • 30.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9-1. V. aussi Capoulade P. et Tomasin D. (dir.), La copropriété, 9e éd., 2018, Dalloz, n° 321.201, p. 369 qui relèvent que l’intervention des assurances étant quasiment constante, cela « enlève heureusement la majeure partie de son intérêt pratique à ce problème ». L’article 18, I, de la même loi prévoit au reste que le syndic peut contracter un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre si l’assemblée générale refuse sa souscription par un vote.
  • 31.
    Cass. 3e civ., 10 nov. 1992, n° 90-19944 : Bull. civ. III, n° 292 ; D. 1993, Somm., p. 305, obs. Robert A. ; RTD civ. 1993, p. 360, obs. Jourdain P. ; RTD civ. 1993, P. 850, obs. Zenati F. ; Defrénois 30 mars 1993, n° 35490, p. 349, obs. Defrénois-Souleau I. Arrêt rendu à propos d’un empiétement.
  • 32.
    Zenati-Castaing F. et Revet T., Les biens, 2008, PUF, n° 207, p. 331.
  • 33.
    Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-28030 : Bull. civ. III, n° 3 ; Loyers et copr. 2015, comm. 79, obs. Vigneron G. ; Administrer avr. 2015, p. 46, obs. Bouyeure J.-R. ; JCP G 2015, 154, note Monéger J.
  • 34.
    L’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 présentait la même maladresse rédactionnelle, mais l’ordonnance ne la corrige pas.
  • 35.
    La distinction entre dommage et préjudice étant controversée en doctrine et ne faisant l’objet d’aucune consécration légale ou jurisprudentielle, nous employons indifféremment les deux termes. Sur la controverse, v. Fabre-Magnan M., Droit des obligations, Responsabilité civile et quasi-contrats, t. 2, 4e éd., 2019, PUF, n° 104, p. 131-132.
  • 36.
    Le raisonnement est d’ailleurs le même pour l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 : l’exécution des travaux de surélévation décidés par l’assemblée générale est le fait générateur.
  • 37.
    V. par ex. Cass. 3e civ., 22 juin 1994, n° 92-18962.
  • 38.
    CA Paris, 19 avr. 2017, n° 15/06019.
  • 39.
    Par ex., Cass. com., 18 oct. 2016, n° 14-24248.
  • 40.
    Cass. 2e civ., 11 juill. 2013, n° 12-24722 : Bull. civ. II, n° 163 – Cass. com., 11 mars 2014, n° 13-13304.
  • 41.
    En ce sens : Monéger J., « L'indemnisation du locataire d'un copropriétaire à raison de travaux votés par le syndicat, est un préjudice propre régi par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 », JCP G 2015, 154, note ss Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-28030.
  • 42.
    On notera par ailleurs que l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit lui aussi expressément une règle de répartition de l’indemnité entre les copropriétaires.

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Référence : LPA 03 Mar. 2020, n° 151a4, p.11

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