1 – Le fait générateur

Dans sa rédaction antérieure à la modification qu’opérera l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’article 14 disposait en son quatrième alinéa que le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Désormais, à compter du 1er juin 2020, il ne sera plus fait référence au défaut d’entretien des parties communes ou aux vices de construction, puisque le syndicat sera responsable des dommages « ayant leur origine dans les parties communes ». De prime abord, cette nouvelle rédaction étendrait les cas où la responsabilité du syndicat peut être engagée. Elle n’est cependant qu’une consécration de la jurisprudence.

L’ancienne rédaction de ce texte laissait en effet penser que le défaut d’entretien des parties communes impliquait une faute du syndicat14, idée renforcée car cette responsabilité est le corollaire de l’obligation du syndicat d’entretenir les parties communes15. La jurisprudence décida au contraire que la faute du syndicat n’était pas une condition nécessaire pour engager sa responsabilité16. Selon le rapport au président de la République, cette interprétation jurisprudentielle a conduit à la suppression de la référence au défaut d’entretien, choix qui n’appelle pas de remarque particulière. Ensuite, la suppression de la référence au « vice de construction » n’aura pas pour effet de restreindre son domaine d’application. En effet, un dommage qui a son origine dans les parties communes peut être causé par un tel vice.

Cette précision relative au fait générateur par l’ordonnance du 30 octobre 2019 est la bienvenue, mais malheureusement la clarification ne fut pas étendue au lien de causalité, qui en pratique suscite parfois quelques difficultés.

2 – Le lien de causalité

L’établissement du lien de causalité entre le préjudice et le fait générateur est une condition pour engager la responsabilité du syndicat de copropriété sur le fondement de l’article 14, alinéa 417. Dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance, le texte le prévoyait de manière assez évidente, les dommages invoqués devant avoir été « causés ». C’est la raison pour laquelle il a été jugé que la responsabilité du syndicat ne peut pas être engagée lorsque le dommage trouve exclusivement son origine dans la partie privative d’un autre lot18. À compter du 1er juin 2020, la formulation changera, mais le lien de causalité restera une condition puisqu’il faudra que le dommage ait son « origine dans » les parties communes. .

La responsabilité de plein droit du syndicat ne signifie cependant pas qu’il ne puisse pas être exonéré partiellement ou totalement, s’il réussit à apporter la preuve que le dommage a été causé par une cause étrangère. En premier lieu, il va sans dire que la force majeure l’exonère totalement de sa responsabilité, mais elle demeure très rarement retenue. Le fait d’un tiers semble en revanche plus délicat à appréhender. En effet, en droit commun de la responsabilité, même si la faute d’un tiers concourt à la réalisation du dommage, elle ne conduit désormais plus à un partage de responsabilité au stade de l’obligation à la dette, les coauteurs étant condamnés in solidum. Un tel partage contreviendrait à un principe : « la règle selon laquelle l’auteur de l’une des causes d’un dommage est tenu à la réparation intégrale de celui-ci vis-à-vis de la victime »19. Malheureusement, certains juges du fond ne respectent pas toujours ce principe lorsqu’ils retiennent parfois à tort un partage de responsabilité entre le syndicat et un tiers20. L’ordonnance pouvait clarifier définitivement cette question, mais elle l’élude.

Enfin, la faute de la victime peut être une cause d’exonération de responsabilité du syndicat. Néanmoins, lorsque la victime est l’un des copropriétaires et que la réalisation de certains travaux aurait pu éviter le dommage, son comportement dans la vie de la copropriété devra être analysé. Commet ainsi une faute en lien de causalité avec le dommage subi, le copropriétaire qui a fait une obstruction injustifiée à la réalisation de travaux décidés par le syndicat21, ou qui ne paie pas les charges qu’elle entraîne22. De même, des votes lors d’assemblées générales qui reportent la réalisation des travaux peuvent être pris en considération23. Dans ces hypothèses, l’appréciation du lien de causalité devient malaisée ce qui peut aboutir à déduire que le comportement du copropriétaire victime est la cause exclusive de son dommage ; il ne s’agit alors pas véritablement d’une cause d’exonération de responsabilité du syndicat car le raisonnement conduit à conclure que la condition relative au lien de causalité fait défaut.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 n’innove donc pas. Elle se borne à dissiper l’incertitude concernant le fait générateur, sans toutefois parvenir à faire de même avec celle relative à l’exonération partielle de responsabilité du syndicat. Elle se montre, au reste, plus décevante encore au stade de la contribution à la dette.

1 – Les conditions de la responsabilité

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime spécial dont la spécificité réside non seulement dans le fait générateur, mais également dans les dommages réparables35. L’ordonnance pourrait modifier sensiblement le premier, tandis que le second demeure inchangé.

Fait générateur. Dans sa formulation antérieure à la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’assemblée générale pouvait autoriser la réalisation de travaux dans à l’intérieur des parties privatives d’un lot pour une liste limitative de travaux. À compter du 1er juin 2020, cette liste sera supprimée au profit de la notion « d’intérêt collectif », qui inclut les anciens cas, mais qui est bien plus souple. En pratique, les contestations porteront probablement sur la décision de l’assemblée générale d’autoriser les travaux ; il nous suffit donc de retenir que le fait générateur sera l’exécution de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale36.

Dommages réparables. L’article 9, alinéa 5, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixe une liste de dommages pour lesquels le copropriétaire victime a le droit à une indemnité. Si l’ordonnance modifie l’agencement de ce texte à compter du 1er juin 2020, cette liste demeure inchangée. Cet article dresse donc une liste de dommages réparables, ce que confirme l’article 36 de la même loi, lorsqu’il dispose que les copropriétaires qui subissent un dommage par suite de l’exécution de travaux de surélévation ont droit à une indemnité si leur préjudice répond « aux conditions fixées à l’article 9 ». Le dommage qui retient notre attention est celui du trouble de jouissance, puisque, pour être réparable au sens de l’article 9, il doit être « grave »37. Des juges du fond en déduisirent que le trouble de jouissance réparable est celui qui excède « la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l’exécution des travaux dans la copropriété »38. L’ordonnance ne consacre pas cette solution, et on peut le regretter. Néanmoins, il se déduit des dispositions relatives à l’indemnité provisionnelle créées par l’ordonnance que la privation totale temporaire de jouissance du lot est un trouble de jouissance grave ; en effet l’indemnité provisionnelle accordée est « à valoir sur le montant de l’indemnité définitive ».

Enfin, le lien de causalité entre le fait générateur et les dommages invoqués est une condition de la responsabilité spéciale de l’article 9. Ce texte, dont la rédaction n’est pas modifiée sur ce point par l’ordonnance, l’exige implicitement lorsqu’il prévoit que le préjudice est subi « par suite de l’exécution des travaux ». Il ne devrait cependant pas soulever de problème particulier, à l’exception éventuellement de l’hypothèse où le copropriétaire victime invoque le dommage de dégradations alors que ses parties privatives sont vétustes.

2 – L’allocation d’une indemnité provisionnelle

L’innovation principale tient à ce que le copropriétaire victime pourra demander, à compter du 1er juin 2020, une « indemnité provisionnelle » à l’assemblée générale si la réalisation des travaux cause un trouble de jouissance totale temporaire. Cette disposition appelle deux remarques. D’une part, l’ordonnance semble réserver la possibilité de demander une indemnité provisionnelle uniquement pour un seul dommage réparable : la privation totale temporaire de jouissance, ce qui exclurait les autres dommages réparables comme les dégradations. D’autre part, la rédaction de ce texte laisse entendre que l’assemblée générale ne devrait pas pouvoir refuser d’allouer une indemnité provisionnelle puisque le III disposera qu’elle l’« accorde » à la demande du copropriétaire. La décision de l’assemblée générale portera donc non pas sur le principe de l’indemnité provisionnelle, mais sur son montant. Cette interprétation paraît être la seule concevable pour donner un sens à cette disposition dans la mesure où on ne voit pas pourquoi en son absence un copropriétaire victime n’aurait pas le droit de demander à l’assemblée générale l’allocation d’une indemnité provisionnelle… Mais celle-ci pouvait jusqu’alors la refuser. Il ne faut néanmoins pas négliger les difficultés que suscitera cette nouvelle disposition, si l’assemblée générale refuse d’allouer l’indemnité provisionnelle ou si elle accorde un montant dérisoire.

Au reste, elle pourrait se révéler sans intérêt. En effet, s’il s’agit d’obtenir rapidement une provision à valoir sur l’indemnité définitive, le référé-provision devrait être une voie ouverte. Certes, il faut une absence de contestation sérieuse et le syndicat risque de contester le montant demandé. Mais si l’allocation d’une provision suppose une obligation non sérieusement contestable39, la jurisprudence admet qu’une provision puisse être allouée lorsque la contestation ne porte que sur l’étendue de l’obligation40. Or la privation totale temporaire de jouissance est un dommage qui ne peut sérieusement être contesté, ce qui permettrait ainsi au juge des référés d’accorder au copropriétaire victime une provision. Il présente d’ailleurs un avantage non négligeable, celui d’être indépendant et impartial, ce que n’est évidemment pas l’assemblée générale. L’ordonnance du 30 octobre 2019 ne bouleversera donc pas le droit applicable au stade de l’obligation à la dette. Il en va de même en matière de contribution à la dette.