Immobilier Abonnés

L’encadrement des loyers sur les territoires de Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux Métropole est acté

Publié le 05/11/2021 - mis à jour le 05/11/2021 à 11H11
Construction en bois représentant une maison avec des pièces de monnaie à l'intérieur
zephyr_p / AdobeStock

Le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers des logements du parc privé est mis en place sur de nouveaux territoires.

Si le principe de l’encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR de 2014, ne figure plus au sein de la loi de 1989, il n’a pas été abandonné pour autant, comme on aurait pu le penser après la censure, en 2017, par les juges administratifs des dispositifs mis en place à Paris et à Lille. Il a seulement été externalisé pour être envisagé de manière autonome par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN1.

En effet, l’article 140 de la loi ELAN prévoit un dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers, des logement nus et meublés du parc locatif privé situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements2, pour une durée de cinq années à compter de la publication de la loi3, lorsque quatre conditions sont remplies, à savoir :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;

  • un niveau de loyer médian élevé ;

  • un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;

  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.

Mais encore faut-il que les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence proposent que tout ou partie de leur territoire soit soumis au dispositif expérimental par une demande qui doit être transmise avant le 24 novembre 2020. Un décret doit alors déterminer le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions d’application sont réunies.

Après Paris4, Lille, incluant Hellemmes et Lomme5, et le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune6, le dispositif expérimental prévu par la loi ELAN de 2018 est mis en place sur de nouveaux territoires.

En effet, trois décrets publiés le 3 septembre 2021 ouvrent le dispositif sur les communes de Lyon et de Villeurbanne, de Montpellier et de Bordeaux.

Lyon et Villeurbanne. Conformément à la délibération du conseil de la métropole de Lyon du 5 octobre 2020, le vice-président de la métropole a proposé par courrier du 12 novembre 2020 que les communes de Lyon et de Villeurbanne soient soumises au dispositif expérimental, les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies.

Le décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021, fixant le périmètre du territoire de la métropole Bordeaux Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique7, fixe donc le périmètre où l’expérimentation est mise en place, qui correspond aux territoires des communes de Lyon et de Villeurbanne.

Montpellier. Conformément à la délibération du conseil de la métropole de Montpellier Méditerranée Métropole du 15 septembre 2020, le président de la métropole a proposé par courrier du 18 novembre 2020 que le territoire de la commune de Montpellier soit soumis au dispositif expérimental, les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies.

Le décret n° 2021-1144 du 2 septembre 2021, fixant le périmètre du territoire de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique8, fixe donc le périmètre où l’expérimentation est mise en place, qui correspond au territoire de la commune de Montpellier.

Bordeaux. Conformément à la délibération du conseil de la métropole Bordeaux Métropole du 23 octobre 2020, le président de la métropole a proposé par courrier du 20 novembre 2020 que le territoire de la commune de Bordeaux soit soumis au dispositif expérimental, les quatre conditions nécessaires à sa mise en place étant remplies.

Le décret n° 2021-1145 du 2 septembre 2021, fixant le périmètre du territoire de la métropole Bordeaux Métropole sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique9, fixe donc le périmètre où l’expérimentation est mise en place, qui correspond au territoire de la commune de Bordeaux.

Entrée en vigueur. Si, conformément au droit commun, ces décrets sont entrés en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 4 septembre, encore faut-il que, pour que l’encadrement des loyers soit effectivement mis en œuvre, le préfet fixe le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

D’autres décrets d’application du dispositif devaient suivre. En effet, un communiqué du ministère de la Transition écologique, en date du 24 novembre 2020, précise que sept autres EPCI avaient notifié leur volonté de mettre en place l’expérimentation, sur tout ou partie de leur territoire, à savoir :

  • la communauté d’agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (pour la commune de Grigny) ;

  • l’établissement public territorial Est Ensemble ;

  • l’établissement public territorial Grand Orly Seine Bièvre (11 communes) ;

  • Grenoble Métropole (pour la ville de Grenoble).

Mais il semblerait que le ministère du Logement ait rejeté les candidatures du dispositif de plusieurs villes dans la banlieue Sud de Paris, ainsi qu’à Grenoble.

Toujours est-il qu’en raison de l’irrespect constaté du dispositif par les bailleurs, la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a indiqué qu’un décret devrait, d’ici la fin de l’année, imposer dans les annonces immobilières la mention de l’encadrement des loyers.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN : P. Battistini, La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en poche ; P. Battistini, Logement social, construction, urbanisme... ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en poche ; pour une présentation des textes d’application : P. Battistini, La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en poche.
  • 2.
    Telles que définies à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  • 3.
    Soit jusqu’au 23 novembre 2023.
  • 4.
    D. n° 2019-315, 12 avr. 2019, fixant le périmètre du territoire de la ville de Paris sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : JO, 13 avr. 2019.
  • 5.
    D. n° 2020-41, 22 janv. 2020, fixant le périmètre du territoire de la métropole européenne de Lille sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, JO, 24 janv. 2020.
  • 6.
    D. n° 2020-1619, 17 déc. 2020, fixant le périmètre du territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : JO, 19 déc. 2020.
  • 7.
    JO, 3 sept. 2021.
  • 8.
    JO, 3 sept. 2021.
  • 9.
    JO, 3 sept. 2021.
X