Les apports de la loi Égalité et citoyenneté dans le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Publié le 23/03/2017

Après les textes des lois Alur et Pinel de 2014, de la loi Macron de 2015, et leurs nombreux textes d’application, les recodifications de 2015 et 2016, tantôt à droit constant (ord. du 23 sept. 2015 et décret du 28 déc. 2015 recodifiant le livre Ier du Code de l’urbanisme), tantôt à droit variant (ord. du 10 févr. 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations), pour ne citer qu’eux, le domaine de l’immobilier n’a, une nouvelle fois, pas été épargné par le législateur, avec la loi du 27 janvier 2017, qui, à l’exception des mesures dont l’application nécessite la publication de textes réglementaires ou dont l’entrée en vigueur est différée, s’applique depuis le 29 janvier 2017.

Si la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté1, en matière immobilière, traite essentiellement du logement social à travers le titre II abordant la mixité sociale et l’égalité des chances dans l’habitat, son chapitre V, relatif à des mesures de simplification, s’attarde aussi sur le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, la loi est venue, dans un souci de simplification, préciser certains points relatifs au cautionnement (I), ainsi qu’à la colocation (II), et étendre le régime du dépôt de garantie (III), ainsi que celui du logement meublé (IV).

I – Cautionnement (art. 121, I)

Suppression du formalisme pour les personnes morales. Dans sa rédaction issue de la loi Alur, la loi de 1989 organise un formalisme strict en matière de cautionnement, puisqu’il est prévu que la personne se portant caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au bail, ainsi que de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et enfin de la reproduction manuscrite de l’alinéa relatif à la durée de l’article 22-1 de la loi de 1989. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

La loi Égalité et citoyenneté réserve désormais ce formalisme aux seules personnes physiques à la date d’entrée en vigueur de la loi.

II – Colocation (art. 121, II)

Précision quant à la surface, le volume et la décence des parties privatives. La loi de 1989 prévoit que lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats entre les preneurs et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect, notamment, des règles de superficies et de volumes prévues par l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, la loi Égalité et citoyenneté dispose désormais que, par dérogation à l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être, respectivement, au moins égaux à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Elle précise que les caractéristiques de décence du local privatif loué sont appréciées en prenant en compte l’ensemble des éléments et pièces du logement.

En conséquence, la disposition qui renvoyait à un décret en Conseil d’État, l’adaptation aux logements loués en colocation des caractéristiques applicables aux conditions de décence est supprimée (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 8-1).

III – Dépôt de garantie (art. 120)

Extension du régime aux logements sociaux. En matière de dépôt de garantie, on assiste à une diversité de régime pour les locaux d’habitation. En effet, pour les logements locatifs des organismes d’HLM, les conventions-type conclues avec l’État en limitent le montant à un mois de loyer, là où le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer pour les logements non conventionnés (CCH, art. L.442-6 renvoyant à L. n° 48-1360, 1er sept. 1948, art. 75), tandis qu’il prévoit, pour les logements conventionnés, un montant d’un mois révisable en fonction de l’évolution du loyer (CCH, art. L. 353-16).

Désormais, les dispositions sont ainsi harmonisées par application de l’article 22 de la loi de 1989. En effet, le montant du dépôt de garantie est fixé à un mois, non révisable, pour les logements, tant des organismes d’HLM, que des sociétés d’économie mixte, conventionnés ou non conventionnés (CCH, art. L. 353-16 et L. 442-6 ; L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 40).

IV – Logements meublés (art. 146)

Extension de l’exclusion du champ d’application. L’article 89 de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015 a exclu les logements sociaux du champ d’application du régime des locations meublées (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3 à 25-11) pour les « logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du Code de la construction et de l’habitation ». Or ne sont visés par ces dispositions que les logements sociaux appartenant aux organismes d’HLM et non ceux appartenant aux sociétés d’économie mixte. C’est pourquoi, désormais, la loi de 1989 prévoit que le régime des locations meublées ne s’applique pas « aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation » (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 40, III).

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO n° 0024, 28 janv. 2017, texte 1.
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