I – Information des acquéreurs (art. 117, XIII)

Ratification de l’ordonnance du 27 août 2015 relative à l’information des acquéreurs. La loi Alur a renforcé l’information à donner aux acquéreurs de lots de copropriété en imposant l’obligation d’annexer à la promesse ou, à défaut, à l’acte de vente différents documents notamment relatifs à l’organisation de l’immeuble, aux informations financières ou encore au diagnostic technique global (CCH, art. L. 721-2 et L. 721-3).

L’ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs, notamment sur la forme de la remise des documents et la sécurisation des informations transmises a été ratifiée.

II – Immatriculation des copropriétés (art. 133)

Détermination des lots à prendre en compte pour l’immatriculation obligatoire des copropriétés. La loi Alur a organisé l’immatriculation progressive des syndicats de copropriété en fonction du nombre de lots qu’ils comportent (au plus tard au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, 31 décembre 2018 pour les copropriétés de moins de 50 lots).

La loi Égalité et citoyenneté est venue, quant à elle, préciser la nature des lots qu’il convient de prendre en compte pour déterminer la date avant laquelle le représentant légal de la copropriété est tenu de réaliser les démarches d’immatriculation auprès du registre national. Ainsi, si initialement tous les lots de la copropriété devaient être pris en compte (logements, commerces, bureaux, garage, caves…), désormais, à compter de l’entrée en vigueur de la loi, seuls les lots à usage de logements, de bureaux et de commerces doivent être pris en compte (L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 53, I et III).

III – Registre national des copropriétés (art. 129, 1° et 2°)

Élargissement de l’accès aux données du registre par le public et les notaires. La loi Alur a créé un registre national des copropriétés dans le but de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements.

L’accès aux données enregistrées est réservé aux personnes énumérées par la loi, comme l’État, les collectivités territoriales lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre des politiques de l’habitat, de lutte contre l’habitat indigne et en matière de copropriétés dégradées, ainsi que les syndics ou les notaires (CCH, art. L. 711-3, R. 711-16 et R. 711-17). Toutefois, l’accès était alors limité aux données d’identification des copropriétés immatriculées comme les nom, adresse, date de création, nom du syndic, nombre et nature des lots (CCH, art. L. 711-2, II, 1°).

La loi Égalité et citoyenneté étend l’accès des notaires à l’ensemble des données enregistrées afin de faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété (CCH, art. L. 711-3).

La loi Égalité et citoyenneté élargit aussi l’accès aux données aux citoyens qui pourront avoir accès en sus des nom, adresse et date de création du syndicat aux données relatives aux nombre, nature des lots et nom du syndic, mais aussi savoir si la copropriété est en difficulté ou fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction administrative (CCH, art. L. 711-2).

En conséquence, l’objet du registre national des copropriétés est « de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements » (CCH, art. L. 711-1).

IV – Copropriétés en difficulté (art. 122)

Avance de fonds. Comme pour le syndic provisoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, II), l’administrateur provisoire peut dorénavant avancer des fonds au syndicat de copropriétaires lorsqu’il est chargé de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété en difficulté financière ou de gestion (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29, I) comme lorsque l’immeuble est placé sous administration provisoire « renforcée » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-11).

Fonction de syndic de l’administrateur provisoire. Il est précisé désormais que l’administrateur provisoire ne peut, durant un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété qu’il a administré en cette qualité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1, IV). Cette interdiction s’applique aux procédures ouvertes à compter de l’entrée en vigueur du nouveau texte.

Généralisation de l’information de l’action en désignation d’un mandataire ad hoc. La loi Alur prévoit que le préfet, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, doivent être informés, lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, de l’action en désignation d’un mandataire ad hoc formée les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou tout créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, sont impayées depuis six mois et qu’il a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. L’information n’avait pas à être fournie lorsque l’action émanait du syndic. Désormais, l’information devra être communiquée même lorsque l’action est le fait du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29 A).

Généralisation de la prorogation des suspensions et interdictions. L’article 29-3 I, dans sa rédaction issue de la loi Alur, prévoit que l’ordonnance de désignation d’un administrateur provisoire (dans le cadre de L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1) emporte, pour une période de douze mois, suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision. Le texte de préciser :

• qu’elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d’une somme d’argent ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ;

• qu’elle arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant cette décision ;

• qu’elle emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat.

Si le juge des référés, sur demande de l’administrateur provisoire, peut se prononcer sur une prorogation des effets de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire jusqu’à trente mois, le texte dans cette rédaction visait seulement la prorogation de « la suspension prévue au I ». La loi Égalité et citoyenneté vient de lever les discussions pouvant concerner le domaine d’application de cette prorogation qui concerne désormais toutes « les suspensions et interdictions prévues au I » (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-3, II).

Généralisation du maintien des suspensions et interdictions en cas d’homologation du plan d’apurement. Il résulte de l’article 29-5 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi Alur, que l’administrateur provisoire doit établir un plan d’apurement des dettes. L’ordonnance d’homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d’apurement définitif. La notification de l’ordonnance ou du jugement entraîne alors, tant que le plan d’apurement est respecté, le maintien des suspensions et interdictions prévues par l’article 29-3 de la loi de 1965, et non plus seulement de la seule exigibilité des créances.

Clarification quant aux actions autorisées. La loi Alur a prévu que les actions en justice et les voies d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées, peuvent être poursuivies à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Clarification apportée par la loi Égalité et citoyenneté, une telle action n’est possible qu’après mise en cause « de » (et non plus « par » comme le prévoyait le texte) l’administrateur provisoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-3, IV).

Création d’un relevé de forclusion. La loi Alur a créé une procédure d’apurement des dettes imposant aux créanciers à déclarer leurs créances dans un délai donné à l’administrateur provisoire, sous peine de forclusion. Une dérogation est cependant aménagée pour permettre l’exercice d’une action en relevé de forclusion par le créancier, dès lors qu’il justifie que sa défaillance dans le délai de forclusion n’est pas de son fait. Un décret en Conseil d’État devra préciser le régime de cette action. Cette disposition sera alors applicable aux procédures ouvertes à compter de la date d’entrée en vigueur de ce décret, et au plus tard le 1er janvier 2018 (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-4, III).

V – Honoraires du syndic (art. 122)

Extension du plafonnement. Par dérogation au principe de la participation des locataires aux charges communes, la loi Alur prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le texte précisait, alors, à sa suite, que les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne pouvaient excéder un montant fixé par décret.

Ce plafonnement réglementaire, désormais prévu par un dernier alinéa, est étendu aux sommes perçues par le syndic au titre de ses honoraires pour la réalisation des prestations de mise en demeure et de relance après mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1, in fine).