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Les droits de la construction, de la vente immobilière, des rapports locatifs dans le cadre de la loi de 1989 et de la copropriété modifiés par la loi relative à l’énergie et au climat
Présentation des dispositions relatives à l’immobilier dans la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat.
Outre les lois spécialement relatives à tout (loi ALUR de 2014, loi ÉLAN de 20181) ou parties (loi Pinel de 2014 concernant le bail commercial) des branches de l’immobilier, de nombreuses lois modifient régulièrement l’ordonnancement juridique du domaine de l’immobilier (loi Macron de 2015, loi Égalité et citoyenneté de 2017, loi d’orientation des mobilités de 2019). C’est encore le cas de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat2 qui intervient dans les domaines de la construction, des rapports locatifs et de la copropriété ainsi que des ventes immobilières, en modifiant le régime des logements décents (I), des travaux d’énergie (II), ainsi que de la performance énergétique (III).
I – Logement décent (art. 17)
A – Seuil de performance énergétique (L. 1989, art. 6)
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale qui est désormais « défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ».
Il est prévu que cette disposition entre en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023. Toutefois, les baux en cours à cette date d’entrée en vigueur restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
B – Office du juge (L. 1989, art. 20-1)
Si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Toutefois, il est désormais précisé que le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
Il est prévu que cette disposition entre en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023. Toutefois, les baux en cours à la date d’entrée en vigueur restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.
II – Travaux d’économie d’énergie (art. 19)
A – Réglementation des loyers (L. 1989, art. 18, al. 2)
Le décret réglementant les loyers dans les zones tendues d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs. Toutefois, il est désormais prévu que, à compter du 1er janvier 2021, ces adaptations particulières ne s’appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an.
B – Contribution du locataire (L. 1989, art. 23-1, al. 1)
Lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé. De plus, il est désormais exigé que, à compter du 1er janvier 2021, le logement ait une consommation énergétique primaire inférieure à 331 kWh/m²/an.
III – Performance énergétique (art. 22)
A – Détermination du seuil de consommation énergétique (art. L. 111-10-4-1, I, 1°)
1 – Application au 1er janvier 2028
À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments à usage d’habitation ne doit pas excéder le seuil de 330 kWh/m2/an d’énergie primaire.
Cette obligation ne s’applique pas aux bâtiments :
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qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil prévu ;
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pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Les critères relatifs à ces exonérations sont précisés par décret en Conseil d’État.
2 – Application au 1er janvier 2033
L’obligation ne s’applique qu’à compter du 1er janvier 2033 pour les copropriétés :
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faisant l’objet d’un plan de sauvegarde (v. CCH, art. L. 615-1) ;
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situées dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (v. CCH, art. L. 303-1) et inscrite dans le volet de cette opération dédié au redressement d’une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique ;
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situées dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (v. CCH, art. L. 741-1 et 2) ;
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pour lesquelles le juge a désigné un administrateur provisoire (v. L. 1965, art. 29-1 et art. 29-11) ;
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déclarées en état de carence (v. CCH, art. L. 615-6).
3 – Information de l’acquéreur et du locataire
À compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil, l’obligation est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien.
À compter du 1er janvier 2028, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil prévu, le non-respect de l’obligation est mentionné dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien.
4 – Précisions réglementaires
Un décret en Conseil d’État déterminera les modalités d’application du nouveau dispositif.
B – Audit énergétique (art. L. 111-10-4-1, I, 2 ; CCH, art. L. 134-3 et art. L. 134-3-1)
1 – Domaine
À compter du 1er janvier 2022, dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an, le diagnostic de performance comprend également un audit énergétique.
2 – Contenu
L’audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l’une au moins permet d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d’atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kWh/m²/an. Il mentionne à titre indicatif l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionne l’existence d’aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Le contenu de l’audit énergétique sera défini par arrêté.
C – Montant des dépenses théoriques
1 – Publicité (art. L. 111-10-4-1, I, 3 ; CCH, art. L. 134-4-3)
a – Domaine
À compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et, pour les biens immobiliers à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plate-forme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’État.
b – Sanctions
Tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, prononcée dans les conditions prévues au Code de la consommation (v. chapitre II du titre II du livre V).
2 – Copropriété (art. L. 111-10-4-1, I,4 ; CCH, art. L. 721-1)
Les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent, à compter du 1er janvier 2022, pour les lots à usage d’habitation et à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.
3 – Rapports locatifs des logements du parc privé (art. L. 111-10-4-1, III ; L. 1989, art. 3, 11°)
À compter du 1er janvier 2022, le bail mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.
La loi de programmation quinquennale en matière d’énergie (v. C. énergie, art. L. 100-1 A) définira les conséquences du non-respect de l’obligation pour les propriétaires bailleurs.
Notes de bas de pages
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1.
Pour une présentation de la loi ELAN v. Battistini P., La loi ÉLAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche. Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ÉLAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche.
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2.
JORF n° 0261, 9 nov. 2019, texte n° 1.
Référence : LPA 29 Déc. 2020, n° 151x7, p.19
Référence : AJU123015
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