Les droits de l’urbanisme, de la construction, du logement social, de la vente immobilière, des rapports locatifs dans le cadre de la loi de 1989 et de la copropriété modifiés par la loi Mobilité

Publié le 26/08/2020 - mis à jour le 27/08/2020 à 9H45

Présentation des dispositions relatives à l’immobilier dans la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités.

Outre les lois relatives à tout (loi ALUR de 2014, loi ÉLAN de 20181) ou partie (loi Pinel de 2014 concernant le bail commercial) des branches de l’immobilier, de nombreuses lois modifient régulièrement l’ordonnancement juridique du domaine de l’immobilier (loi Macron de 2015, loi Égalité et citoyenneté de 2017, loi relative à l’énergie et au climat, de 2019). C’est encore le cas de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019, d’orientation des mobilités2, qui intervient dans les domaines du droit de l’urbanisme et de la construction, du logement social, des rapports locatifs et de la copropriété ainsi que des ventes immobilières, en modifiant le régime des autorisations d’urbanisme (I), du stationnement des vélos (II), des recharges des véhicules électriques (III), de stationnement des organismes d’habitations à loyer modéré (IV), de l’information sur le bruit (V) ou encore du périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (VI).

I – Autorisations d’urbanisme (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 17 ; C. urb., art. L. 423-1)

Lorsque les demandes concernent un projet qui conduirait à la construction de plus de deux cents nouveaux logements en habitat collectif, l’autorité compétente en matière de délivrance du permis de construire recueille l’avis de l’autorité organisatrice de la mobilité compétente, qui lui indique notamment si ce projet peut conduire à une saturation des infrastructures de transport existantes.

II – Stationnement des vélos

A – Travaux sur un parc de stationnement de vélos (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 53, IV, 59 et 64 ; CCH, art. L. 111-5-4)

Désormais, toute personne qui procède à des travaux sur un parc de stationnement annexe à :

  • un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles ;

  • un bâtiment à usage industriel ou tertiaire, équipé de places de stationnement destinées aux salariés ;

  • un bâtiment accueillant un service public, équipé de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;

  • un bâtiment constituant un ensemble commercial (C. com., art. L. 752-3) ou accueillant un établissement de spectacles cinématographiques, équipé de places de stationnement destinées à la clientèle

doit doter une partie de ces places des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et dote le parc de stationnement d’infrastructures permettant le stationnement des vélos.

L’obligation de doter le parc de stationnement d’infrastructures permettant le stationnement des vélos peut être satisfaite par la réalisation des infrastructures dans une autre partie du bâtiment ou à l’extérieur de celui-ci, sur la même unité foncière.

Pour les ensembles d’habitations, cette installation doit permettre un décompte individualisé de la consommation d’électricité.

Un décret en Conseil d’État doit préciser les conditions et les modalités d’application, notamment en fonction de la nature, de la catégorie et de la taille des bâtiments et des parcs de stationnement concernés, du type de travaux entrepris, ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments. Il fixe également le nombre minimal de places de stationnement qui font l’objet de l’installation et les conditions de dérogation en cas d’impossibilité technique ou de contraintes liées à l’environnement naturel du bâtiment.

B – Stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 54 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, j)

Désormais, en matière de copropriété, est votée à la majorité simple de l’article 24 l’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.

C – Ordre du jour des travaux permettant le stationnement sécurisé en copropriété (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 69 ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, I)

Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour les vélos, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

III – Recharge des véhicules électriques

A – Installation des points de recharge (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 64 ; CCH, art. L. 111-3-3 à 7)

Les nouveaux articles L. 111-3-3 à L. 111-3-7 du Code de la construction et de l’habitation précisent le régime de l’installation des points de recharge pour les véhicules électriques ou hybrides dans les parcs de stationnement.

1 – Pré-équipement (CCH, art. L. 111-3-3)

Le pré-équipement d’un emplacement de stationnement consiste en la mise en place des conduits pour le passage des câbles électriques et des dispositifs d’alimentation et de sécurité nécessaires à l’installation ultérieure de points de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables. Un décret en Conseil d’État doit fixer les caractéristiques minimales des dispositifs d’alimentation et de sécurité des installations de recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables.

2 – Parc de plus de 10 stationnements (CCH, art. L. 111-3-4)

Pour l’application du nouveau régime, une rénovation est qualifiée d’importante lorsque son montant représente au moins un quart de la valeur du bâtiment hors coût du terrain, et un parc de stationnement jouxte un bâtiment s’il est situé sur la même unité foncière que celui-ci et a avec lui une relation fonctionnelle.

a – Parc non résidentiel

Dans les parcs de stationnement comportant plus de 10 emplacements de stationnement, situés dans des bâtiments non résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments :

  • au moins un emplacement sur cinq est pré-équipé et 2 % de ces emplacements, avec au minimum un emplacement, sont dimensionnés pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite ;

  • et au moins un emplacement, dont le dimensionnement permet l’accès aux personnes à mobilité réduite, est équipé pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables. Dans les parcs de stationnement comportant plus de deux cents emplacements de stationnement, au moins deux emplacements sont équipés, dont l’un est réservé aux personnes à mobilité réduite.

Il en est de même pour les parcs de stationnement comportant plus de 10 emplacements de stationnement :

  • situés à l’intérieur des bâtiments non résidentiels faisant l’objet d’une rénovation importante incluant le parc de stationnement ou l’installation électrique du bâtiment ;

  • jouxtant des bâtiments non résidentiels faisant l’objet d’une rénovation importante incluant le parc de stationnement ou son installation électrique.

b – Parc résidentiel

Dans les parcs de stationnement comportant plus de 10 emplacements de stationnement, situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, la totalité des emplacements sont pré-équipés.

Leur équipement pour la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables permet un décompte individualisé des consommations d’électricité.

Il en est de même pour les parcs de stationnement comportant plus de 10 emplacements de stationnement :

  • situés à l’intérieur des bâtiments résidentiels faisant l’objet d’une rénovation importante incluant le parc de stationnement ou l’installation électrique du bâtiment ;

  • faisant l’objet d’une rénovation importante incluant le parc de stationnement ou son installation électrique.

c – Parc mixte

Dans les parcs de stationnement situés dans des bâtiments à usage mixte – résidentiel et non résidentiel –, neufs ou faisant l’objet d’une rénovation importante ou qui jouxtent de tels bâtiments, les dispositions relatives au parc non résidentiel ou résidentiel s’appliquent :

  • pour les parcs comportant de 11 à 20 emplacements, selon que l’usage majoritaire du parc est non résidentiel ou résidentiel ;

  • aux parcs comportant plus de 20 emplacements de stationnement au prorata du nombre d’emplacements réservés à un usage non résidentiel ou résidentiel.

3 – Parc non résidentiel de plus de 20 stationnements (CCH, art. L. 111-3-4)

Les bâtiments non résidentiels comportant un parc de stationnement de plus de 20 emplacements doivent disposer, au 1er janvier 2025, d’au moins un point de recharge pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables, situé sur un emplacement dont le dimensionnement permet l’accès aux personnes à mobilité réduite.

Ces bâtiments doivent disposer d’un point de charge par tranche de 20 emplacements supplémentaires, sauf si des travaux importants d’adaptation du réseau électrique sont nécessaires pour remplir cette obligation. Les travaux d’adaptation sont considérés comme importants si le montant des travaux nécessaires sur la partie située en amont du tableau général basse tension desservant les points de charge, y compris sur ce tableau, excède le coût total des travaux et équipements réalisés en aval de ce tableau en vue de l’installation des points de charge. Dans ce cas, le nombre de points de charge est limité de telle sorte que les travaux en amont du tableau général de basse tension, y compris sur ce tableau, n’excèdent pas le coût total des travaux situés en aval de ce tableau.

Il en est de même pour les bâtiments à usage mixte dont plus de 20 places de stationnement sont destinées à un usage non résidentiel.

4 – Exclusion du régime (CCH, art. L. 111-3-5)

L’obligation d’installation de points de recharge (CCH, art. L. 111-3-4 et CCH, art. L. 111-3-5) ne s’applique pas :

  • lorsque, dans les cas de rénovation importante, le coût des installations de recharge et de raccordement représente plus de 7 % du coût total de cette rénovation ;

  • aux parcs de stationnement dépendant de bâtiments possédés et occupés par des petites et moyennes entreprises (v. recommandation n° 2003/361/CE de la Commission du 6 mai 2003 concernant la définition des micro, petites et moyennes entreprises).

5 – Dispositions particulières à l’Outre-mer

Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, la Guyane et Mayotte, les programmations pluriannuelles doivent définir les catégories de bâtiments et les zones dans lesquelles tout ou partie de ces obligations ne sont pas applicables en référence à la directive n° 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique, au plus tard le 1er janvier 2022.

Pour les zones non interconnectées au réseau métropolitain continental (C. énergie, art. L. 141-5, IV), elles sont définies par le volet annexé à la programmation pluriannuelle de l’énergie.

6 – Entrée en vigueur de l’obligation

Le nouveau régime est applicable aux bâtiments pour lesquels une demande d’autorisation d’urbanisme est déposée à partir du 11 mars 2021.

B – Travaux d’installation de bornes de recharge (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 69 ; CCH, art. L. 111-3-8 et CCH, art. L. 111-3-9 nouv. ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24)

1 – Régime des travaux (CCH, art. L. 111-3-8)

a – Travaux d’équipement

Le propriétaire d’un immeuble doté d’un parc de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif – ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic – ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des emplacements de stationnement d’installations dédiées à la recharge de véhicules électriques et hybrides rechargeables et permettant un décompte individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi des emplacements de stationnement et aux frais de ce dernier.

b – Motif d’opposition aux travaux

Constituent notamment un motif sérieux et légitime la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire – ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires – de réaliser de telles installations en vue d’assurer l’équipement nécessaire dans un délai raisonnable.

c – Accès aux locaux techniques

Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour ces travaux, le propriétaire – ou, en cas de copropriété, le syndic – permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concerné au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi.

2 – Convention de travaux (CCH, art. L. 111-3-9)

a – Partie à la convention

Avant la réalisation des travaux dans un immeuble collectif, une convention est conclue entre le propriétaire – ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic – et le prestataire choisi par le locataire, l’occupant de bonne foi ou le copropriétaire pour la réalisation des travaux.

b – Objet de la convention

La convention fixe les conditions d’accès et d’intervention du prestataire aux parties et équipements communs pour l’installation, la gestion et l’entretien des équipements permettant la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables et desservant un ou plusieurs utilisateurs finals.

c – Opposabilité du nouveau régime

Les indivisaires, les copropriétaires et les membres des sociétés de construction peuvent se prévaloir des nouvelles dispositions des articles L. 111-3-8 et 9.

d – Précision du nouveau régime à venir

Un décret en Conseil d’État devra fixer les conditions d’application du nouveau régime, notamment le délai dans lequel la convention est conclue.

C – Travaux en copropriété (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 69)

1 – Majorité de la décision d’équipement et de réalisation de l’étude électrique (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, i)

Sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés de l’article 24 la décision :

  • d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables ;

  • de réaliser l’étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, III).

2 – Majorité de la décision d’installation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 2, j)

Sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article les décisions d’installer ou modifier les installations électriques intérieures ou, désormais, extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, étant désormais précisé rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules.

3 – Inscription à l’ordre du jour (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5)

a – Étude sur les installations électriques (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, III)

Quand les travaux permettant de réaliser les installations n’ont pas été réalisés, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires (avant le 1er janvier 2023 selon l’article 69, IV) la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet. Ces dispositions s’appliquent lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures et extérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, II).

b – Bornes de recharge (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, IV)

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires (avant le 1er janvier 2023 selon l’article 69, IV) la question des travaux en vue :

Sont joints à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires :

  • le détail des travaux à réaliser ;

  • les devis et les plans de financement élaborés à cet effet ;

  • le cas échéant, le projet de contrat fixant les conditions de gestion du réseau électrique modifié ;

  • lorsqu’elle a été réalisée, l’étude sur les installations électriques.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question des travaux pour qu’ils soient réalisés sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires et aux frais des seuls copropriétaires demandeurs. Cette délibération est adoptée à la majorité de l’article 24.

Ces dispositions s’appliquent lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures et extérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 24-5, II).

Les nouvelles dispositions sont applicables aux assemblées générales de copropriétaires convoquées à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi, soit à compter du 1er mars 2020 (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 69, III).

IV – Aires de stationnement des organismes de HLM (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 65 ; CCH, art. 411-1 et CCH, art. L. 442-6-4)

Les aires de stationnement peuvent être mutualisées entre les organismes de HLM. Dans ce cas, ils peuvent louer librement les aires de stationnement dont ils disposent.

Les usagers bénéficient d’un droit d’usage sur toute place libre, sans droit de préférence sur une aire de stationnement identifiée.

Le droit d’usage est consenti à titre précaire et révocable à tout moment par le bailleur. Dans la limite des droits d’usage dont le bailleur dispose, un locataire de ce bailleur ne peut se voir opposer un refus de droit d’usage d’une aire de stationnement au motif que cette aire est utilisée par une personne ne louant pas un logement dans le parc de ce bailleur.

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V – Bruit (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 94)

A – Information sur le bruit (C. urb., art. L. 112-11)

Désormais, lorsque des immeubles bâtis à usage d’habitation ou à usage mixte – professionnel et d’habitation – et des immeubles non bâtis constructibles situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit font l’objet de location soumis à la loi de 1989 ou de vente, un document informant de cette situation est communiqué au futur acquéreur ou locataire.

Ce document comporte :

  • l’indication claire et précise de cette zone ;

  • l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit ;

  • la mention de la possibilité de consulter le plan d’exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l’immeuble.

Ce document est :

  • intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et au contrat de location ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti ;

  • annexé à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Si l’acquéreur ou le locataire ne peuvent se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document, qui n’a qu’une valeur indicative, en cas de manquement à l’obligation de délivrance de l’information, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

B – Information de l’acquéreur (CCH, art. L. 271-4, 10° nouv.)

Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes (C. urb., art. L. 112-6), un document comportant l’indication claire et précise de cette zone (CCH, art. L. 112-11) ainsi que les autres informations prévues par le Code de la construction et de l’habitation est mis à disposition.

Toutefois, il est précisé que ce document, requis seulement pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, n’a qu’une valeur indicative.

Le nouveau régime entre en vigueur le premier jour du sixième mois suivant celui de la publication de la loi, soit le 1er juin 2020.

C – Information du locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-3, al. 7 nouv.)

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes (C. urb., art. L. 112-6), le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme.

Toutefois, le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes n’a qu’une valeur indicative.

Cette nouvelle disposition entre en vigueur le premier jour du sixième mois suivant celui de la publication de la loi, soit le 1er juin 2020.

VI – Périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019, art. 179 ; C. urb., art. L. 113-17)

Un département ou un établissement public peut délimiter des périmètres d’intervention associés à des programmes d’action précisant les aménagements et orientations de gestion destinés à :

  • favoriser :

    • l’exploitation agricole,

    • la gestion forestière,

    • la préservation,

  • valoriser :

    • des espaces naturels,

    • des paysages.

Ces périmètres ne peuvent pas inclure des terrains situés dans :

  • une zone urbaine ou à urbaniser délimitée par un PLU ;

  • un secteur constructible délimité par une carte communale ;

  • un périmètre, ou un périmètre provisoire, de zone d’aménagement différé.

Des modifications ne peuvent être apportées à ce périmètre par le département qu’avec l’accord des communes intéressées par la modification et seulement après avis de la chambre départementale d’agriculture.

De plus, toute modification du périmètre ayant pour effet d’en retirer un ou plusieurs terrains ne peut intervenir que par décret.

L’État ou une collectivité territoriale peuvent modifier un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains en cas de projet d’intérêt général dans le cadre de la déclaration d’utilité publique d’une infrastructure de transport ou d’un projet d’infrastructure de transport situé dans un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains, créé avant la publication de la loi.

Les modifications de périmètre, y compris par retrait d’un ou plusieurs terrains, peuvent aussi être mises en œuvre par l’acte de déclaration d’utilité publique ou la déclaration de projet d’une infrastructure de transport de l’État, d’une collectivité territoriale, pris après enquête publique.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ÉLAN, v. Battistini P., La loi ÉLAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, construction, urbanisme… ce que change la loi ÉLAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019 : JO n° 0299, 26 déc. 2019, texte n° 1.

À lire également

Référence : LPA 26 Août. 2020, n° 151z9, p.14

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