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Les droits de la construction, de l’urbanisme et du meublé de tourisme modifiés par la loi relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique
Présentation des dispositions relatives à l’immobilier dans la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique.
Outre les lois spécialement relatives à tout (loi ALUR de 2014, loi ÉLAN de 20181) ou parties (loi Pinel de 2014 concernant le bail commercial) des branches de l’immobilier, de nombreuses lois modifient régulièrement l’ordonnancement juridique du domaine de l’immobilier (loi Macron de 2015, loi Égalité et citoyenneté de 2017, loi d’orientation des mobilités, loi sur les violences conjugales de 2019). C’est encore le cas de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique2 qui intervient dans les domaines de la construction, de l’urbanisme, du tourisme, en modifiant le régime des locations de tourisme en meublé (I), du plan local d’urbanisme (II), du droit de préemption (III), de sanction des travaux irréguliers (IV), ainsi que de la sécurité des bâtiments (V).
I – Meublé de tourisme (art. 55)
A – Local commercial (C. tourisme, art. L.324-1-1, IV bis, V)
Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.
Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.
Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du Code de l’urbanisme, l’autorisation tient lieu d’autorisation dès lors que les conditions prévues par le Code de l’urbanisme sont respectées.
Toute personne qui ne se conforme pas à ces obligations encourt une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €.
Un décret en Conseil d’État viendra préciser les modalités d’application du nouveau régime.
B – Offre de location (C. tourisme, art. L. 324-2)
Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement, toute offre de location de location saisonnière doit contenir le numéro de déclaration, ainsi que « désormais indiquer, dans les conditions d’un décret à paraître, si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel » (au sens de CGI, art. 155).
C – Informations à communiquer (C. tourisme, art. L. 324-2-1, II)
Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement, la commune peut demander à la personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plate-forme numérique, à la mise en location d’un meublé de tourisme, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. Outre de préciser l’adresse du meublé et son numéro de déclaration, il doit être désormais communiqué le nom du loueur ainsi que, le cas échéant, le fait que ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi de 1989.
La commune peut demander un décompte individualisé non plus pour une liste de meublés de tourisme dans un périmètre donné, mais désormais sur « les meubles de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire ».
II – PLU
A – Élaboration, évaluation et évolution (art. 17)
1 – Périmètre (C. urb., art. 151-3)
Désormais, lorsque l’élaboration d’un plan de secteur a été décidée, l’avis sur ce plan de la ou des communes dont il couvre le territoire est sollicité avant l’approbation du PLU par l’organe délibérant de l’EPCI.
2 – Arrêt du projet (C. urb., art. 151-15)
Lorsque l’une des communes membres de l’EPCI émet un avis défavorable sur les orientations ou les dispositions du règlement qui la concernent directement, l’organe délibérant délibère à nouveau. Désormais, il n’arrête plus d’office le projet de PLU à la majorité des 2/3 des suffrages exprimés. Mais, lorsque le projet est modifié pour tenir compte de cet avis et que la commune consultée sur cette modification émet un avis favorable ou n’émet pas d’avis dans un délai de 2 mois, l’organe délibérant de l’EPCI arrête le projet modifié à la majorité des suffrages exprimés. Dans tous les autres cas, le projet est arrêté à la majorité des 2/3 des suffrages exprimés.
3 – Approbation (C. urb., art. 153-21)
À l’issue de l’enquête, le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par l’organe délibérant de l’EPCI à la majorité des suffrages exprimés après que les avis joints au dossier, les observations du public et le rapport du commissaire ou de la commission d’enquête aient été présentés lors d’une conférence intercommunale rassemblant les maires des communes membres de l’EPCI et désormais « le cas échéant, après que l’avis des communes sur le plan de secteur qui couvre leur territoire a été recueilli ».
4 – Évaluation (C. urb., art. 153-27)
L’organe délibérant de l’EPCU, désormais après avoir sollicité l’avis de ses communes membres procède à une analyse des résultats de l’application du plan.
Et l’analyse des résultats donne lieu à une délibération du conseil municipal sur l’opportunité de réviser ce plan, désormais « après que celui-ci a sollicité l’avis de ses communes membres ».
5 – Modification simplifiée (C. urb., art. 153-45 et art. 47)
Il est désormais prévu que la modification peut être effectuée selon une procédure simplifiée dans les cas :
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autres que la modification de droit commun (C. urb., art. L. 153-41) ;
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de majoration des droits à construire prévus (C. urb., art. L. 151-28) ;
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où elle a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle.
Cette procédure peut être à l’initiative soit du président de l’EPCI ou du maire d’une commune membre si la modification ne concerne que le territoire de cette commune, soit du maire dans les autres cas.
Les modalités de la mise à disposition du projet sont précisées par l’organe délibérant de l’établissement public compétent désormais « dans un délai de 3 mois à compter de la transmission à l’établissement public du projet de modification simplifiée lorsque celui-ci procède de l’initiative du maire d’une commune membre et ne porte que sur son territoire ».
Lorsque le projet de modification simplifiée procède d’une initiative du maire d’une commune membre et ne porte que sur le territoire de celle-ci, le bilan de la mise à disposition est présenté par ce maire devant l’organe délibérant de l’établissement public, qui délibère sur le projet dans les 3 mois suivant cette présentation.
B – Caducité (art. 18, C. urb., art. L.174-5)
Les POS qui n’ont pas été mis en forme de PLU au plus tard le 31 décembre 2015 sont caducs à compter de cette date, sauf si l’EPCI compétent a entrepris une procédure d’élaboration d’un PLUi avant cette date, sous réserve que celui-ci soit approuvé avant le 31 décembre 2020 et non plus le 31 décembre 2019. En conséquence, cette dérogation cesse de s’appliquer à compter du 1er janvier 2021 et non plus 2020 si le PLUi n’a pas été approuvé.
C – Élaboration du PLUi (art. 20 ; C. urb. L. 145-1)
Le seuil à partir duquel un EPCI peut élaborer un PLUi sur un périmètre infra-communautaire est abaissé à 50 communes, au lieu de 100.
III – Droit de préemption dans les opérations d’intérêt national (art 76 ; C. urb. art. L.102-13)
Désormais, le droit de préemption urbain dans les OIN ne peut être exercé que pour l’aliénation par l’État, ses établissements publics, ou des sociétés dont il détient la majorité du capital de terrains, bâtis ou non bâtis, en vue de la réalisation des logements situés dans certains périmètres comprenant des immeubles appartenant à d’autres personnes publiques ou privées, lorsque ceux-ci sont indispensables à la réalisation des OIN.
IV – Sanctions des travaux irréguliers (art. 48 ; C. urb. art. L. 481-1 & 2, nouv.)
Le titre VIII du livre IV du Code de l’urbanisme est désormais intitulé : « Dispositions relatives aux contrôles, aux sanctions et aux mesures administratives » qui comprend après un chapitre préliminaire « Constat des infractions et sanctions pénales et civiles » un nouveau chapitre « Chapitre Ier : Mise en demeure, astreinte et consignation ».
A – Mise en demeure
Lorsque des travaux (v. C. urb., art. L. 421-1 à C. urb., art. L. 421-5) ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations en matière d’urbanisme et qu’un procès-verbal a été dressé (v. C. urb., art. L. 480-1), indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée, l’autorité compétente (v. C. urb., art. L. 422-1 à C. urb., art. L. 422-3-1) peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, le mettre en demeure, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation.
Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier. Il peut être prolongé par l’autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder 1 an, pour tenir compte des difficultés que rencontre l’intéressé pour s’exécuter.
B – Astreinte
L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 500 € par jour de retard.
Elle peut également être prononcée, à tout moment, après l’expiration du délai imparti par la mise en demeure, le cas échéant prolongé, s’il n’y a pas été satisfait, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations.
Son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.
Le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 25 000 €.
L’astreinte court à compter de la date de la notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à ce qu’il ait été justifié de l’exécution des opérations nécessaires à la mise en conformité ou des formalités permettant la régularisation. Le recouvrement de l’astreinte est engagé par trimestre échu.
Les sommes dues au titre de l’astreinte sont recouvrées, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’immeuble ayant fait l’objet de l’arrêté. Dans le cas où l’arrêté a été pris par le président d’un EPCI, l’astreinte est recouvrée au bénéfice de l’établissement public concerné.
L’autorité compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.
C – Consignation
Indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées, lorsque la mise en demeure est restée sans effet, l’autorité compétente (v. C. urb., art. L. 422-1 à C. urb., art. L. 422-3-1) peut obliger l’intéressé à consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.
Pour le recouvrement de cette somme, il est procédé comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine et l’État bénéficie d’un privilège de même rang que celui prévu à l’article 1920 du CGI.
Il est précisé que l’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application d’une mesure de consignation ordonnée par l’autorité compétente n’a pas de caractère suspensif.
V – Sécurité
A – ERP (art. 44, I ; CCH, art. L. 123-4)
1 – Arrêté de fermeture
Il est désormais précisé que l’arrêté municipal de fermeture est pris après mise en demeure restée sans effet de l’exploitant ou du propriétaire de se conformer aux aménagements et travaux prescrits ou de fermer son établissement dans le délai imparti.
2 – Astreinte
L’arrêté peut prévoir que l’exploitant ou le propriétaire est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard en cas de non-exécution de la décision ordonnant la fermeture de l’établissement dans un délai fixé par l’arrêté de fermeture.
Elle peut aussi s’appliquer à un immeuble en indivision (v. CCH, art. L. 541-2-1).
Elle est prononcée par arrêté.
Son montant ne peut excéder 500 € par jour de retard. Il est modulé en tenant compte de la nature de l’infraction aux règles de sécurité et des conséquences, pour la sécurité du public, de la non-exécution de l’arrêté ordonnant la fermeture de l’établissement.
Elle court à compter du lendemain de la date de fermeture fixée par l’arrêté et jusqu’à la fermeture effective de l’établissement ou jusqu’à l’exécution complète des travaux de mise en conformité requis. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.
L’autorité administrative peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait. Le montant total des sommes recouvrées ne peut pas être supérieur au montant de l’amende.
Lorsqu’elle est prononcée par le maire, elle est recouvrée, dans les conditions prévues par les dispositions relatives aux produits communaux, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle est implanté l’établissement ayant fait l’objet de l’arrêté. À défaut, elle est recouvrée par l’État.
Le prononcé de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à la possibilité pour l’autorité administrative de faire procéder d’office, à défaut d’exécution spontanée et après mise en demeure du propriétaire ou de l’exploitant demeurée infructueuse, à la fermeture de l’établissement lorsque l’arrêté ordonnant cette fermeture n’a pas été exécuté dans les conditions qu’il a prévues. L’astreinte prend alors fin à la date de fermeture effective.
Le propriétaire ou l’exploitant est tenu au paiement des frais engagés par l’autorité administrative pour la fermeture de l’établissement, auxquels s’ajoute, le cas échéant, le montant de l’astreinte.
Désormais, le fait pour le propriétaire ou l’exploitant de ne pas procéder à la fermeture de l’établissement est puni d’une amende à 10 000 € et non plus 3 750 €.
B – Habitat indigne (art. 44, II ; CCH, art. L. 511-2)
1 – Domaine de l’astreinte
L’astreinte financière est étendue à l’ensemble des immeubles menaçant ruine, et non plus aux seuls aux bâtiments à usage d’habitation.
2 – Montant de l’astreinte
Le montant maximal de l’astreinte par jour de retard aux immeubles qui ne sont pas à usage d’habitation est abaissé à 500 € et demeure 1 000 € lorsque le bâtiment menaçant ruine est à usage principal d’habitation.
Notes de bas de pages
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1.
Pour une présentation de la loi ÉLAN v. Battistini P., La loi ÉLAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche & Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ÉLAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche.
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2.
JORF n° 030, 28 déc. 2019, texte n° 1.
Référence : LPA 22 Sep. 2020, n° 152c8, p.10
Référence : AJU74355
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