A – La démesure : la sanction-correction systématique

7. Sanction-correction « attribut essentiel du droit des biens »21. La sanction-correction constitue l’essentiel des sanctions du droit des biens. La théorie de l’empiétement sur le terrain d’autrui n’y échappe pas. Le mécanisme est le suivant : l’atteinte qui est ici portée à la conservation du droit de propriété appelle une sanction symétrique de même nature : la réintégration dans le pouvoir immédiat du bien. Le régime de la sanction en nature s’applique en vertu de l’exclusivisme du droit de propriété et ce, « indépendamment de toute considération du comportement des intéressés, et du préjudice éventuellement subi par le titulaire du droit »22. La jurisprudence23 atteste massivement cette analyse en employant la célèbre formule selon laquelle « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ». Cette impressionnante radicalité « tient au fait qu’elle traite l’empiétement comme une sorte d’expropriation privée illégale »24.

8. Position des prétoires et empiétements marginaux : application de la sanction-correction. Aujourd’hui encore, et ce depuis 182325, « la jurisprudence la plus pure et la plus dure affirme, sur le seul fondement de l’article 545 du Code civil, que l’empiétement illicite sur le terrain d’autrui, si minime soit-il, doit toujours être supprimé sans avoir à rechercher si son auteur est de bonne ou de mauvaise foi »26. Les exemples jurisprudentiels, destinés à protéger le droit de propriété, sont nombreux. En juin 197927, la Cour de cassation rejette ainsi le pourvoi d’époux qui dénoncent « le caractère insignifiant du préjudice subi » par le propriétaire voisin ; elle confirme que, « malgré l’importance relativement minime de l’empiétement », leur propriété doit être démolie. Le 7 novembre 199028, la haute juridiction casse l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui a refusé d’ordonner une démolition, en jugeant que l’empiétement était « minime », que « l’exercice du droit de propriété ne devait pas être abusif » et que la démolition demandée présentait « un caractère manifestement excessif eu égard aux avantages minimes procurés ». Elle juge que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus ». Pour preuve, la célèbre affaire jugée par la Cour de cassation, le 20 mars 200229, qui a considéré rigoureusement que le propriétaire victime de l’empiétement pouvait obtenir la démolition de toute la partie de la clôture édifiée sur son terrain, et ce même pour un dépassement infime de cinq millimètres. La simple atteinte au droit de propriété suffit sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice. C’est l’exigence du retour au statu quo ante. Le juge ne peut se contenter d’octroyer au propriétaire des dommages-intérêts, sauf s’il l’accepte. Il importe peu d’ailleurs que la victime de l’empiétement n’ait pas protesté pendant la construction car son silence à lui seul ne vaut pas consentement30. De même, il est indifférent que l’habitation ait été construite sur l’emplacement d’un mur mitoyen préalablement détruit, c’est tout de même un empiétement et il faut donc le supprimer31. Jusqu’à présent, la rigueur de la sanction était de mise en matière d’empiétement.

9. Résultats inopportuns de la sanction-correction. La sanction de la démolition sans prise en compte du préjudice causé, de la faute ou encore de la bonne foi de l’auteur de l’atteinte conduit inexorablement « à des résultats inopportuns »32. Lorsque le constructeur est de bonne foi et que le propriétaire du sol a attendu l’achèvement de la construction afin de faire valoir son droit, la solution paraît, à bien des égards, inéquitable voire abusive. De même, il est excessif de démolir une grande construction empiétant de quelques millimètres sur le terrain du fonds voisin. C’est pourquoi, au fil du temps, la réglementation de l’empiétement, question sur laquelle la Cour de cassation s’est montrée intraitable en sanctionnant systématiquement par la destruction tout empiétement si minime soit-il, engendre des questionnements au prix d’un infléchissement dans son application en doctrine et dans quelques prétoires. Tous les moyens sont bons pour que la résistance s’organise autour de ce droit d’obtenir démolition en cas de limite transgressée. La période est peut-être enfin révolue où les empiétements de bonne foi ou dérisoires conduisaient à brandir sans répit l’arme absolue et fatale de la démolition !

B – La mesure : la sanction-correction avec modération

10. Prémices d’un adoucissement de la sanction-correction. L’idée d’une sanction-correction en nature « obligatoire et inconditionnée »33 serait-elle peu à peu en train de plier sous les coups de boutoir de la proportionnalité ? Lorsque l’auteur de l’empiétement est de mauvaise foi en ce qu’il construit au mépris de l’opposition de son voisin ou lorsque la surface de l’empiétement est considérable et, qu’a fortiori les deux circonstances sont réunies, la sanction-restitutive de l’enlèvement tombe juste. En revanche, elle vient heurter l’équité lorsque, tout à l’inverse, un empiétement négligeable résulte, en toute bonne foi, d’une erreur de mensuration. Dès que ces deux circonstances atténuantes sont réunies, un fort courant doctrinal s’est toujours dégagé, pour substituer, exceptionnellement mais sûrement, à la sanction-correction trop rigoureuse de la démolition, la sanction plus adéquate de l’indemnisation du voisin victime de l’empiétement. La faveur donnée à une solution équitable paraît évidente. Elle n’est pas sans rappeler la célèbre coutume de Normandie où Basnage tenait déjà les propos suivants « à propos du constructeur d’une maison empiétant sur le fonds voisin : “Quand, dans la rigueur du droit, il serait tenu d’abattre l’équité qu’on devait suivre, on ne pourrait le condamner qu’à l’estimation et aux intérêts du demandeur, plutôt que de démolir un grand édifice” »34. La mesure appelle donc à l’équilibre.

11. Équité « conquérante »35 en matière d’empiétement. Une chose est sûre : un vent de justice patrimoniale semble souffler ces derniers temps en droit des biens. Depuis 2015, en effet, un revirement de jurisprudence a été amorcé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation36, atténuant la rigueur de sa position dans la mise en œuvre de la sanction de l’empiétement. Ainsi, elle a pu refuser la démolition lorsque seul l’enduit de façade empiétait sur le fonds voisin et privilégier une solution alternative, à savoir le grattage de l’enduit. Quelques mois après, dans le domaine de la construction d’une maison individuelle, une cour d’appel saisie d’un contentieux à la réception des travaux, avait prononcé la nullité du contrat de construction en raison d’irrégularités formelles dans les documents contractuels et ordonné la démolition aux frais du constructeur. Ce dernier s’était alors pourvu en cassation. Pour la Cour de cassation, la violation des dispositions d’ordre public concernées devait, à juste titre, conduire au prononcé de la nullité du contrat dans son ensemble. Néanmoins, s’agissant des effets de la nullité, la haute juridiction prononce la cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel, considérant que les juges du fond auraient dû rechercher si la démolition de l’ouvrage « constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectaient »37. Puis, le 14 janvier 201638, la Cour de cassation a également rejeté une demande en démolition dans le cas où les empiétements étaient minimes, qu’ils ne diminuaient pas l’usage de la servitude et n’en rendaient pas l’exercice plus incommode. Enfin, trois arrêts rendus le même jour par la Cour de cassation ont encore statué sur des problèmes de sanction de l’empiétement des constructions sur le terrain d’autrui. L’un d’entre eux, plus particulièrement, peut permettre de considérer qu’il y a proportionnalité dans la manière d’atteindre la stricte remise en état, ce qui invalide, en conséquence, la démolition intégrale systématique39. En l’espèce, un particulier édifie un atelier garage qui empiète de 0,04 m2 sur le terrain de deux de ses voisins. Ses voisins l’assignent en enlèvement du bâtiment en question. Les juges du fond accueillent favorablement leur demande. Le propriétaire dont le bâtiment empiète sur le fonds voisin forme un pourvoi en cassation dans lequel, notamment, il reproche à la cour d’appel d’avoir prononcé une sanction disproportionnée eu égard au caractère minime de l’empiétement en cause et au moyen duquel il soutient que le propriétaire du fonds sur lequel empiète une construction n’a le droit qu’à la cessation de l’empiétement. La Cour de cassation censure la décision des juges du fond au motif qu’en statuant, comme il lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté, ils n’avaient pas donné de base légale à leur décision. On peut voir qu’elle privilégie fort heureusement le rabotage du mur à la démolition entière du garage. La simple cessation de l’empiétement, via un rabotage du mur qui empiétait, constituait, une sanction proportionnée aux désagréments subis. Même si le rabotage est une forme de démolition, il demeure déjà « un petit pas » vers une absence de démolition intégrale et systématique. Pour les deux autres arrêts, la solution rendue est claire pour bon nombre d’auteurs qui y voient une notoire conservation par la Cour de cassation de sa jurisprudence en matière d’empiétement40. Il faut bien convenir que la Cour de cassation « maintient le cap »41. Dans l’une des espèces, un couple de propriétaires avait acquis aux enchères une maison d’habitation dans la parfaite ignorance de ce qu’elle empiétait assez largement sur le terrain voisin. L’empiétement constaté en justice, le couple fut condamné à sa démolition, les juges leur octroyant deux ans pour s’exécuter, en complétant leur décision, au-delà de ce terme, du paiement d’une astreinte. Les époux se sont exécutés dans le délai prévu mais ils ont laissé subsister un empiétement minime après des premiers travaux de démolition estimés insuffisants. Les voisins ont alors demandé une liquidation de l’astreinte en raison de la subsistance de l’empiétement ». Les juges d’appel y font droit, ce à quoi rétorque le couple « que leur condamnation à verser une somme au titre de l’astreinte, au vu de l’ensemble des circonstances de la cause, porterait une atteinte disproportionnée à leur patrimoine et à leur droit fondamental au logement ainsi qu’au respect de leur vie privée et familiale »42. Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation « attendu que le juge, saisi d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable tient de l’article L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution de l’obligation de démolition sans pouvoir modifier celle-ci ; qu’ayant constaté la subsistance de points d’empiétement justifiant la liquidation de l’astreinte, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ». Pour l’autre affaire43, la cour d’appel avait constaté un empiétement mais estimé que sa rectification pourrait modifier un équilibre et engendrer des infiltrations dans le mur mitoyen, ce qui serait préjudiciable aux deux parties, et que la démolition des éléments de la toiture est disproportionnée, en l’absence de préjudice, et inadaptée, compte tenu de la configuration des lieux. C’est donc à partir d’éléments relevant de son appréciation souveraine que la cour d’appel a mis en évidence l’existence d’une disproportion. Son raisonnement est censuré, pour violation de la loi, au visa de l’article 545 du Code civil : les victimes sont en droit d’obtenir la démolition de la partie du toit empiétant sur leur propriété. Si le premier arrêt permet de constater que la Cour de cassation semble un peu se sacrifier au contrôle de proportionnalité pour écarter l’application par trop stricte et rigoureuse de règles de droit au regard des circonstances de l’espèce, il est possible, en revanche, de considérer que les trois arrêts renforcent tout de même le pouvoir d’appréciation et définissent les contours du rôle du juge dans la cessation de l’empiétement. Ce qui va permettre à la sanction-réparation équitable et proportionnée de pouvoir pointer le bout de son nez malgré le mouvement de flux et reflux qu’elle connaît !

12. Prise en compte des retombées sociales et économiques de la démolition. Aujourd’hui, le droit d’un propriétaire d’exiger la suppression de tout empiétement sur son fonds s’impose-t-il encore au juge ? L’efficacité de la sanction en nature semble amoindrie, voire parfois tenue en échec, « dans un souci d’efficacité économique »44. Si le droit des biens s’est bâti sur l’allocation et l’utilisation des richesses, il n’en demeure pas moins qu’il est aussi enclin à permettre son optimisation. Évitons le gaspillage des biens45 ! Telle serait la nouvelle devise participant à une analyse économique du droit des biens et influant sur la rigidité de la sanction en nature de l’empiétement. La sanction-destruction sans faille, se trouverait relayée par l’idée d’une indemnisation-réparation tenant compte de la valeur du fonds empiété, de la plus-value réalisé grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé. Les facteurs modérateurs de ladite sanction seraient liés à la bonne foi de son auteur, au caractère négligeable de l’empiétement ou à l’importance de l’édifice. À la cessation de l’illicite fondée sur la propriété succède l’idée d’indemnisation plus proche du droit de la responsabilité46. Reste que l’ensemble des modérateurs s’inscrivent bel et bien dans une logique de moralisation de la sanction. Avec sagesse, la technicité du droit des biens se verrait colorée de morale par la prise en compte d’un comportement loyal face au dogme de la propriété privée.

A – La judiciarisation de la sanction : élan de proportionnalité !

14. Contrôle de proportionnalité. À un moment où le contrôle de proportionnalité, dûment instigué par la Cour européenne des droits de l’Homme52, est au cœur du projet de réforme de la Cour de cassation53, le droit des biens connaît quelques perturbations dans sa jurisprudence en matière d’empiétement. Tout cela conduit à reconnaître que la démolition dans toutes les hypothèses sans distinction présente un « caractère déraisonnable et disproportionné »54. D’ailleurs, l’avis de l’avocat général55 qui a été rendu à l’occasion d’une décision du 11 février 201656 en atteste et milite pour « l’introduction d’un contrôle de proportionnalité qui serait de nature à écarter toute suspicion d’inconstitutionnalité, tout en préservant avec plus de souplesse les droits de chacun, et sans pour autant renoncer à accorder une protection élevée au droit de propriété ». C’est déjà la position de certaines juridictions du fond57 « qui refusent d’ordonner la démolition d’ouvrages empiétant sur la propriété voisine parce que cela leur paraît disproportionné par rapport aux conséquences de l’empiétement considéré ». La frontière entre le droit et le fait se faisant plus mouvante depuis quelque temps, il n’est donc pas anodin que la Cour de cassation ait estimé plus équitable dans l’un de ses arrêts de reprocher aux juges du fond d’avoir statué, sans rechercher comme cela leur était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté58. Soumise à un contrôle de proportionnalité59, l’atteinte portée au droit de propriété par l’auteur de l’empiétement ne serait donc plus mécaniquement sanctionnée par la démolition entière. Toutefois, la Cour de cassation ne pose pas pour autant une règle de tolérance et renvoie pour l’instant aux juges du fond l’appréciation en fonction du contexte et de l’équité de l’atteinte au droit de propriété. Reste qu’à l’heure des perspectives de réforme de la Cour de cassation tendant à l’investir d’une fonction de « contrôle de proportionnalité » et non plus seulement de légalité60, il est fort à parier que les solutions feront aussi preuve d’une équité toujours plus conquérante en droit des biens. La Cour de cassation ne servirait désormais plus seulement à garantir et à vérifier que la loi a bien été appliquée par la jurisprudence, elle devra aussi élargir son rôle. Pour l’instant, il est vrai que la Cour se réserve « le contrôle du contrôle ; elle vérifie que le contrôle a bien été effectué, qu’il a été effectivement effectué, qu’il a été correctement effectué et que la balance entre les droits et intérêts en présence a été justement effectuée »61.

15. Double mouvement de moralisation et de judiciarisation. Ainsi donc, le mouvement de moralisation instauré peu à peu par le juge dans l’appréciation des sanctions en matière d’empiétements marginaux sur le terrain d’autrui vient diminuer la rigueur absolue de la règle de l’article 545 du Code civil. C’est la rencontre de la morale et du judiciaire qui conduit à des solutions équilibrées et raisonnables dans un souci toujours plus économique de ménager une utilisation et une allocation efficace des richesses. Dès que l’empiétement n’est plus illicite, la sanction-correction de la démolition est trop radicale sans prise en compte de la balance des intérêts existants. C’est en cela que le contrôle de proportionnalité déploie dans la mise en œuvre des sanctions en droit des biens une morale, celle de ménager l’auteur d’un empiétement licite, c’est-à-dire involontaire, de bonne foi62 et, qui plus est, négligeable dans sa densité. Pour autant, le juge a besoin de garde-fous dans son contrôle afin d’éviter qu’il ne s’arroge une marge de manœuvre sans limite. Si l’application de la loi, stricte, abstraite, ou aveugle, le rend dangereux, il en va de même lorsque sous prétexte d’équité, la solution lui paraît disproportionnée. La souveraineté de la loi reprend ses droits et nécessite une réforme qui transparaissait déjà à l’article 539 de l’avant-projet de réforme de droit des biens63.

16. Perspective d’une réforme prochaine. La proposition de réforme du droit des biens, élaborée sous l’égide de l’Association Henri Capitant, suggérait de modérer la sanction de l’empiétement. Selon ses auteurs, il ne s’agit pas de remettre en question à tout prix la jurisprudence de la Cour de cassation conférant le droit au propriétaire du fonds subissant l’empiétement de demander la démolition, mais de trouver des solutions équilibrées pour les empiétements non intentionnels et minimes. Ce qui a donné lieu à la proposition suivante : « Article. 539 : Par dérogation aux articles précédents, le propriétaire victime d’un empiétement non intentionnel sur son fonds, ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux. Dans le délai de l’article 2224, commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiétement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé ». Le juge a donc ici toute latitude de tenir compte des circonstances dans la mise en œuvre de sa sanction. « Dans le premier alinéa, il conserve la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation en conférant au propriétaire du fonds victime de l’empiétement le droit d’en demander la démolition. Il enferme cette action dans un bref délai, mais seulement dans le cas d’un empiétement minime (inférieur à 30 centimètres) et non intentionnel. Dans ce cas, l’action doit être exercée dans les deux ans de la connaissance de l’empiétement, avec un butoir de dix ans après l’achèvement des travaux »64. Si, en revanche, l’empiétement a été volontaire, délibéré, ou s’il est égal ou supérieur à 30 centimètres, alors la sanction-démolition est maintenue. Le principe est ici posé d’un empiétement minime de 30 centimètres, ce que l’on peut toujours discuter dans l’évaluation de l’importance de l’empiétement prise en compte par les auteurs de la réforme. « Dans un second alinéa, l’article 539 règle la question du transfert de propriété de l’empiétement ; chacun des deux propriétaires impliqués peut demander au juge de transférer la propriété au bénéficiaire de l’empiétement, mais ce “moyennant une indemnité (…)” »65. Le juge tiendra ici compte des circonstances. Pour l’instant, la réforme n’a pas encore vu le jour, mais il semblerait que la jurisprudence actuelle s’inspire de ces réflexions doctrinales66 pour mieux faire appliquer une sanction proportionnée en matière d’empiétements marginaux et involontaires.

B – Contribution à une nouvelle « accession inversée » : le tournant vers une sanction codifiée de l’empiétement sur le terrain d’autrui

17. Avènement d’une sanction proportionnée. La sanction radicale de l’empiétement sur le terrain d’autrui ne répond plus à la propriété de l’avenir, déjà moins absolue, moins perpétuelle, moins exclusive67 pour mieux répondre aux utilités sociales, sociétales et économiques. Une chose est sûre : il faut légiférer afin de susciter une cohérence en droit des biens68. Après la rigueur de l’individualisme exacerbé, l’heure est venue de procéder à des concessions pour un meilleur équilibre prenant en compte les considérations économiques. Sans renoncer « au règne de la sanction en nature »69 en matière de droit des biens, il faut ouvrir quelques pistes à une sanction proportionnée prenant en compte les intérêts en présence. C’est pourquoi, il serait bon de proposer pour finir, dans une visée prospective, un article modifié différenciant les cas d’empiétement à la lumière d’un faisceau d’indices permettant de tolérer une expropriation pour cause d’utilité privée. La ligne de partage se fait entre l’illicite et le licite. L’illicite, tout d’abord, suppose que l’auteur de l’empiétement ait volontairement débordé sur le terrain d’autrui. Dans ce premier cas, la sanction de la démolition s’impose. Ensuite, pour l’empiétement licite, il faut distinguer celui autorisé et celui non autorisé. L’empiétement autorisé permet à son auteur d’acquérir la propriété moyennant en amont quelques négociations sur l’évaluation d’un éventuel préjudice constaté. De même, lorsque l’empiétement n’est pas autorisé mais qu’il apparaît involontaire, de bonne foi ou d’une ampleur négligeable, l’auteur de l’empiétement peut demander que la surface usurpée lui soit attribuée contre paiement d’une indemnité équitable.

18. Vers une nouvelle figure juridique : l’accession inversée dans le Code civil. C’est ainsi que l’empiétement sur le terrain d’autrui pourrait être tantôt un acte malveillant, ne se justifiant par aucune utilité et portant préjudice à la propriété voisine, tantôt un acte involontaire, de bonne foi, sur une petite portion du fonds voisin dont le propriétaire lésé a eu connaissance ou non. Si le premier empiétement illicite conduit à une sanction-démolition au profit du propriétaire voisin ; le second, licite dans sa manifestation, pourrait se décliner en deux hypothèses. Celle, tout d’abord, qui devrait permettre à l’auteur de l’empiétement de récupérer la partie du fonds objet de ce dernier moyennant une indemnité équitable dès lors que le propriétaire lésé en a eu connaissance. En revanche, si tel n’est pas le cas, il revient, dans cette deuxième hypothèse, au juge de pouvoir, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiétement à son bénéficiaire moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’elle a causé. Ce qui pourrait donner lieu à une section sur la conservation de la propriété foncière qui serait graduelle en fonction du contexte :

Art. 545 nouveau : « Les constructions illicites empiétant sur le fonds d’autrui sont démolies en ce que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique.

Néanmoins, lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l’empiétement, ne s’y est pas opposé pendant un délai raisonnable, l’auteur de la construction peut s’approprier, si et seulement s’il est de bonne foi et que les circonstances et le contexte le permettent, la surface qui subit l’empiétement contre une indemnité équitable. Si, en revanche, le propriétaire lésé n’en a pas eu connaissance lors de la survenance, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la propriété de la partie du fonds empiété, moyennant une indemnité équitable.

De même, s’il autorise expressément l’empiétement, la destruction ou l’indemnisation de la surface empiétée par l’auteur de l’empiétement n’est dans ce cas plus tolérable ».

Le mérite de l’article est de condamner l’empiétement malveillant et illicite. Il est aussi d’éviter toute idée de quantification de l’empiétement et d’établir un cadre logique à l’usage du juge même si ce dernier conserve un sérieux pouvoir de contrôle dans la mise en œuvre de la sanction en matière d’empiétement licite. Sa libre appréciation judiciaire au nom d’un principe de proportionnalité n’est point paralysée puisqu’il va prendre en considération les circonstances et le contexte afin d’adopter la sanction la plus opportune. Il devra tenir compte du comportement non seulement de l’auteur de l’empiétement à savoir sa bonne foi, mais aussi de celui de la victime qui a eu connaissance de l’empiétement sans s’y opposer dans un délai raisonnable ou qui n’en a pas eu connaissance, ainsi que des circonstances l’entourant afin de pouvoir fixer les effets pécuniaires de la situation. L’ampleur de l’empiétement et l’importance de l’édifice font aussi partie des circonstances entourant l’empiétement et qui sont laissées à la libre appréciation des juges. De même, l’indemnité équitable se fera par une balance coût et avantage. À la dura lex, le juge va pouvoir répondre en appréciant les droits de chacun et en tempérant en fonction du contexte dans lequel sont intervenus les différents empiétements écornant la propriété d’autrui. Il se dirige ainsi vers un objectif de proportionnalité des sanctions patrimoniales. Toutefois, la rigueur de sa démarche d’autrefois ne doit en aucun cas laisser place à l’arbitraire.

19. Accession aux multiples facettes. Si l’accession par incorporation est ouverte au juge dans le cas où la victime de l’empiétement le lui demande moyennant le versement d’une indemnité équitable à l’auteur de l’empiétement de bonne foi, il est possible d’envisager l’accession inversée dès lors que la victime ayant eu connaissance de l’empiétement ne s’y est pas opposée dans un délai raisonnable. À côté de l’accession différée70 supposant de retarder l’acquisition de la partie construite par le preneur à bail à la fin du contrat sur ce qui reste au bailleur, il y a désormais, celle toujours classique, par incorporation, et celle plus contemporaine, dite inversée, découlant de la prise en compte de considérations plus équitables au profit de l’auteur d’un empiétement de faible importance et de bonne foi. Le vœu de l’automatisme de la sanction-destruction, facteur de sécurité juridique et de radicalité pour une meilleure conservation de la propriété privée, semble céder au profit d’un réalisme juridique empreint d’équilibre et de proportionnalité. Si un vent de réforme souffle sur la Cour de cassation, il doit en aller de même pour l’empiétement sur le terrain d’autrui. Empiétement sans contrôle ne vaut, restons sévères mais soyons plus justes et équitables !