Les modalités d’application des régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location sont précisées
Afin d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location, le Code de la construction et de l’habitation instaure, depuis la loi dite Alur (CCH, art. L. 634-1 à L. 635-11 issus des art. 92 et 93 de la L. n° 2014-366, 24 mars 2014), des dispositifs permettant la mise en place de régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location. Ces nouvelles dispositions ont pour but de permettre aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat. La loi renvoyait la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions à un décret pris en Conseil d’État. C’est chose faite avec le décret du 19 décembre 2016.
Ainsi, en application de la loi Alur (I), le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration a posteriori et d’autorisation préalable de mise en location1 définit les modalités d’application de ces nouveaux dispositifs.
I – Le rappel législatif
La loi Alur a fixé, pour certaines zones, tantôt un régime a posteriori de déclaration (A), tantôt un régime préalable d’autorisation (B).
A – La déclaration de mise en location
La loi précise l’organe pouvant décider de la mise en place des zones (1) où s’impose une déclaration de mise en location (2), sous peine de sanctions (3).
1 – La détermination des zones de déclaration de mise en location
C’est l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal qui peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un seul ou plusieurs ensembles immobiliers.
La délibération peut même fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à déclaration.
Elle doit aussi préciser la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée dans un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la déclaration (CCH, art. L.634-1).
La délibération exécutoire doit être transmise à la caisse d’allocations familiales et à la caisse de mutualité sociale agricole (CCH, art. L.634-2).
2 – La déclaration a posteriori
L’article L. 634-3 du Code de la construction et de l’habitation2 prévoit que les personnes qui mettent en location un logement situé dans les zones qui sont soumises à une déclaration de mise en location, doivent procéder à la déclaration dans un délai de quinze jours à dater de la conclusion du bail, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, au maire de la commune.
La déclaration doit être établie conformément à un formulaire selon un modèle qui sera fixé par un arrêté du ministre du Logement et pourra être adressée par voie électronique dès lors que la délibération fixant les zones concernées a prévu cette faculté.
Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (location principale), le dossier de diagnostic technique est annexé à la déclaration.
Le dépôt de la déclaration doit donner lieu à la remise d’un récépissé, dont une copie est transmise pour information par le propriétaire au locataire.
Cette déclaration est renouvelée à chaque nouvelle mise en location.
3 – Les sanctions du défaut de déclaration
Si l’absence de déclaration de mise en location n’emporte aucun effet sur le bail dont bénéficie le locataire, toutefois, le bénéfice du paiement en tiers payant des aides personnelles au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location (CCH, art. L. 634-3 in fine).
Mais surtout, l’article L. 634-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsqu’une personne met en location un logement sans remplir les obligations de déclaration, le préfet peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 € et dont le produit sera intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat. Cependant, l’amende doit être proportionnée à la gravité des manquements constatés relatifs aux obligations de déclaration et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.
B – L’autorisation préalable de mise en location
La loi précise l’organe pouvant décider de la mise en place des zones (1) où s’impose une autorisation préalable de mise en location (2), sous peine de sanctions (3).
1 – La détermination des zones d’autorisation préalable de mise en location
C’est l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal qui peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones doivent être délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Elles peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.
La délibération peut même fixer, pour chacune des zones géographiques qu’elle délimite, les catégories et caractéristiques des logements qui sont soumis à autorisation préalable.
Elle doit aussi préciser la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être fixée à un délai inférieur à six mois à compter de la publication de la délibération, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt de la demande d’autorisation (CCH, art. L. 635-1).
La délibération exécutoire est transmise à la caisse d’allocations familiales et à la caisse de mutualité sociale agricole (CCH, art. L. 635-2).
2 – L’autorisation préalable
La loi détermine quelles sont les autorités compétentes (a) pour examiner la demande (b) et ainsi autoriser (c) ou refuser l’autorisation (d), sachant qu’à défaut d’autorisation dans un délai donné elle sera considérée comme tacite (e).
a – L’autorité compétente
Selon l’article L. 635-3 Code de la construction et de l’habitation, la mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune.
b – La demande
La demande d’autorisation est établie conformément à un formulaire dont le modèle doit être fixé par arrêté du ministre chargé du Logement.
Elle peut être adressée par voie électronique si la délibération a prévu cette faculté.
Pour les logements dont les contrats de location sont soumis à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (location principale), le dossier de diagnostic technique est annexé à la déclaration.
Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à la remise d’un récépissé.
L’autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location (CCH, art. L. 635-4).
c – L’autorisation de mise en location
L’autorisation de mise en location doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (CCH, art. L. 635-5).
Toutefois, la délivrance d’une autorisation préalable de mise en location reste inopposable aux autorités publiques chargées d’assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques, ainsi qu’aux droits des occupants afférents aux mesures de police administratives édictées à ce titre (CCH, art. L. 635-9).
d – Le refus de l’autorisation
Le refus peut être définitif ou n’être que temporaire si le bailleur satisfait aux conditions posées. En effet, l’autorité compétente peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.
La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location doit être motivée et préciser la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées (CCH, art. L. 635-3, al. 2).
En tout état de cause, l’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation (CCH, art. L. 635-9).
La décision de refus d’une demande d’autorisation est transmise à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux (CCH, art. L. 635-6).
De plus, selon l’article L. 635-9 du Code de la construction et de l’habitation, les refus d’autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au comité responsable du plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes3.
e – L’autorisation tacite
À défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location. Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à la remise d’un récépissé (CCH, art. L. 635-4).
À noter que selon l’article L. 635-8 du Code de la construction et de l’habitation, l’autorisation préalable tacite de mise en location demeure sans incidence sur la qualification du logement au regard des caractéristiques de décence ou du caractère indigne de l’habitat4.
3 – Les sanctions du défaut d’autorisation
Si la mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (CCH, art. L. 635-8, al. 1), l’article L. 635-7 du Code de la construction et de l’habitation sanctionne tant la mise en location sans demande d’autorisation préalable (a) que la mise en location en dépit d’une décision de refus (b).
a – La sanction de l’absence de demande d’autorisation
Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation auprès de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, de la commune, le préfet peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €.
Le produit de l’amende est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat.
L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.
b – La sanction de la mise en location en violation d’un refus
Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable notifiée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire de la commune, le préfet peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €.
Ici aussi le produit de l’amende est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat et l’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements.
II – Les précisions réglementaires
Le décret précise pour chacun des régimes de déclaration (A) et d’autorisation (B) de mise en location, leur champ d’application, le contenu des demandes et des déclarations et leurs modalités d’instruction.
A – La déclaration de mise en location
Désormais, le titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitres IV relatif à la déclaration de mise en location. Il précise le domaine d’application des nouvelles dispositions (1), l’auteur de la déclaration de mise en location (2), le contenu de la déclaration (3), le délai de l’instruction de la déclaration (4) ainsi que celui durant lequel des observations peuvent être formulées auprès du préfet (5).
1 – Domaine d’application
Il résulte de l’article R. 634-1 du Code de la construction et de l’habitation que les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise en location sont ceux dont le contrat est soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à savoir les logements nus ou meublés donnés à bail à titre de résidence principale.
Toutefois, le contrat qui porte reconduction ou renouvellement de la location ou avenant à ce contrat n’est pas soumis à l’obligation de déclaration.
2 – Le déclarant
Il résulte de l’article R. 634-2 du Code de la construction et de l’habitation que la déclaration de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire.
3 – Le contenu de la déclaration
Il résulte, toujours, de l’article R. 634-2 du Code de la construction et de l’habitation, que la déclaration doit préciser :
-
pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
-
pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
-
dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
-
la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.
4 – L’instruction de la déclaration
Il résulte de l’article R. 634-3 du Code de la construction et de l’habitation que dans la semaine suivant le dépôt d’une déclaration, il est adressé au déclarant :
-
lorsque la déclaration est complète, un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l’ensemble des informations mentionnées dans celle-ci ;
-
lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai fixé par l’autorité compétente, qui ne peut être supérieur à un mois. Si le déclarant ne produit pas l’ensemble des pièces ou informations demandées dans le délai qui lui est imparti, il doit procéder au dépôt d’une nouvelle déclaration ; l’accusé de réception adressé au requérant lui demandant de compléter son dossier mentionne cette conséquence.
5 – Les observations au préfet
Lorsque le préfet est informé qu’une personne a mis en location un logement sans remplir les obligations de déclaration, celle-ci est invitée à présenter ses observations dans un délai d’un mois. Dans ce délai, l’intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.
B – Autorisation préalable de mise en location
Désormais, le titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation est complété par un chapitres V relatif à l’autorisation préalable de mise en location. Il précise le domaine d’application des nouvelles dispositions (1), l’auteur de la demande d’autorisation de mise en location (2), le contenu de la déclaration (3), la caducité de l’autorisation (4), le transfert de l’autorisation (5) ainsi que le délai durant lequel des observations peuvent être formulées auprès du préfet (6).
1 – Domaine d’application
Il résulte de l’article R. 635-1 du Code de la construction et de l’habitation qu’une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location s’entendent comme étant la conclusion d’un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (à savoir les logements nus ou meublés donné à bail à titre de résidence principale), à l’exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d’un avenant à ce contrat.
2 – Le déclarant
Il résulte de l’article R. 635-2 du Code de la construction et de l’habitation, que la demande d’autorisation préalable de mise en location est établie par le ou les bailleurs ou leur mandataire.
3 – Le contenu de la demande
Il résulte, encore, de l’article R. 635-2 du Code de la construction et de l’habitation que la demande d’autorisation doit préciser :
-
pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
-
pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l’adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
-
dans le cas où le mandataire agit pour le compte du bailleur, le nom ou la raison sociale du mandataire, son adresse ainsi que l’activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
-
la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l’immeuble dans lequel il est situé.
La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de demande d’autorisation et l’autorisation préalable de mise en location doit reproduire l’ensemble des informations mentionnées dans la demande d’autorisation (CCH, art. R. 635-3).
4 – La caducité de l’autorisation
L’article R. 635-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’autorisation devient caduque s’il apparaît qu’elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance.
5 – Le transfert de l’autorisation
L’article R. 635-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, aussi, que, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire. Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de l’autorité compétente, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation. La déclaration de transfert est établie conformément à un formulaire dont le modèle sera fixé par arrêté du ministre chargé du Logement et déposée selon des modalités définies par l’autorité compétente.
6 – Les observations au préfet
Le délai pendant lequel l’intéressé a la possibilité de présenter ses observations est fixé à un mois.
Lorsque le préfet est informé qu’une personne a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d’autorisation, l’intéressé peut procéder à la régularisation de sa situation dans le délai qui lui est imparti pour présenter ses observations. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la demande d’autorisation (CCH, art. R. 635-3).
Si les modalités d’application des régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location sont précisées par le décret de 19 décembre 2016, il reste qu’un arrêté du ministre du Logement doit parachever la réforme.