Les modalités du dispositif d’occupation par des résidents temporaires de locaux vacants sont précisées

Publié le 06/09/2019

Présentation du décret n° 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l’occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

L’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ÉLAN1, organise, sur l’ensemble du territoire et à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, notamment à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social. La loi renvoie à un décret pris en Conseil d’État le soin de fixer les conditions et modalités d’application du nouveau dispositif. C’est chose faite avec le décret n° 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l’occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique2.

I – La demande d’agrément (art. 1)

A – Destinataire de la demande

La demande de l’agrément3 est présentée par l’organisme ou l’association intéressé au préfet du département où se situe une des opérations d’occupation temporaire envisagée.

B – Forme de l’expédition de la demande

La demande est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.

C – Contenu de la demande

La demande précise la dénomination ou la raison sociale, la forme juridique et l’adresse du siège de l’organisme ou de l’association ainsi que la qualité du signataire.

D – Contenu du dossier d’agrément

La demande est accompagnée d’un dossier comportant :

  • un document attestant de la compétence de l’organisme ou de l’association à mener des travaux d’aménagement et à organiser l’occupation de bâtiments par des résidents temporaires ;

  • un engagement quantifié de l’organisme ou de l’association quant à l’occupation des locaux par des personnes en difficulté, notamment des personnes sans abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale4 ; le texte précise que l’absence d’engagement, quant à l’occupation des locaux par des personnes en difficulté, proportionné au regard du nombre total de places mis à disposition par l’organisme ou l’association peut, compte tenu des besoins des territoires concernés, justifier le refus de l’agrément ;

  • un engagement de l’organisme ou de l’association à confier au service intégré d’accueil et d’orientation l’orientation vers les locaux de l’opération des personnes en difficulté5 ;

  • une description des modalités selon lesquelles les personnes en difficulté6 bénéficient de mesures d’insertion et d’accompagnement social et, le cas échéant, lorsque l’organisme ou l’association n’est pas en capacité de mettre en œuvre ces mesures, les modalités selon lesquelles elles sont assurées par un organisme tiers.

Un arrêté du ministre chargé du Logement doit préciser la nature des pièces et documents composant le dossier de la demande.

E – Traitement de la demande

Le décret prévoit que les dispositions du titre Ier « Les demandes du public et leur traitement » du livre Ier « Les échanges avec l’administration » du Code des relations entre le public et l’administration s’appliquent au traitement de la demande d’agrément et à la constitution du dossier.

Des règles identiques s’appliquent lorsque la demande d’agrément est présentée par un organisme public ou un organisme privé chargé d’une mission de service public.

F – Obligation d’information

L’organisme ou l’association s’engage à informer le préfet du département et le maire de la commune concernés par la mise en œuvre d’opérations d’occupation temporaire.

De plus, l’organisme ou l’association agréée informe, chaque année, l’autorité qui a délivré l’agrément :

  • des opérations menées, en cours ou achevées dans l’année ;

  • de la localisation ;

  • des caractéristiques, notamment les moyens techniques, financiers et humains mobilisés ;

  • du nombre de places proposées ;

  • de la consistance et surface estimée des locaux mis à disposition ;

  • des équipements ;

  • des caractéristiques des résidents temporaires, notamment le nombre personnes en difficulté7 et parmi celles-ci, le nombre de personnes ayant bénéficié d’une orientation vers un logement adapté à leur situation au terme du contrat de résidence temporaire ;

  • de la durée d’occupation des locaux ;

  • du montant moyen des redevances appliquées dans chaque opération.

G – Durée de l’agrément

L’agrément est délivré pour la période de l’expérimentation prévue à l’article 29 de la loi du 23 novembre 2018 soit jusqu’au 31 décembre 2023 et doit faire l’objet d’un arrêté préfectoral.

H – Les effets du silence de l’administration

Le silence gardé par l’administration pendant 4 mois sur une demande d’agrément présentée par un organisme ou une association vaut décision de rejet.

I – Sanction du non-respect des obligations

Lorsque l’autorité qui a délivré l’agrément constate le non-respect des engagements, elle peut retirer l’agrément délivré à l’organisme ou l’association après que ce dernier ait été informé des griefs formulés à son encontre et mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales.

II – Convention entre propriétaire et organisme ou association agréé (art. 2)

A – Contenu

La convention entre le propriétaire des locaux et l’organisme ou l’association agréé mentionne notamment :

  • l’identité des cocontractants ;

  • l’adresse de leur siège social ou de leur domicile ;

  • les localisation, consistance et surface estimée des locaux mis à disposition ;

  • les équipements existants ou à installer pour que les locaux puissent être affectés à un usage d’habitation ;

  • les causes objectives de nature à justifier la résiliation de la convention, notamment le retrait de l’agrément délivré à l’organisme ou l’association.

B – Annexes

Sont annexés à la convention les documents établissant que les locaux ne présentent aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé de résidents temporaires et que les conditions de leur occupation ne sont pas de nature à porter atteinte à la dignité et au droit à la vie privée de ces résidents, notamment :

  • état de l’installation électrique des locaux à usage privatif et collectif ;

  • état de l’installation de gaz naturel des locaux à usage privatif et collectif, le cas échéant ;

  • état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les locaux à usage privatif et collectif8, si la construction est antérieure à 1997 ;

  • constat de risque d’exposition au plomb dans les locaux à usage privatif et collectif9, si la construction est antérieure à 1949 ;

  • documents attestant de l’entretien des ascenseurs10, le cas échéant.

III – Le contrat de résidence temporaire (art. 3)

A – Forme

Le contrat de résidence temporaire est conclu entre l’organisme ou l’association agréé et le résident sous forme écrite.

B – Contenu

Le contrat doit préciser :

  • la date de prise d’effet ;

  • la durée dans la limite du terme de la convention passée entre le propriétaire des locaux et l’organisme ou l’association ;

  • les adresse et désignation des locaux à usage privatif et, le cas échéant, collectif ;

  • les équipements à usage privatif dont le résident a la jouissance et, le cas échéant, locaux, équipements et autres accessoires de l’ensemble immobilier qui font l’objet d’un usage collectif ;

  • le cas échéant, le montant mensuel de la redevance, les conditions de révision éventuelle et les modalités de paiement11 ;

  • le cas échéant, le montant du dépôt de garantie, qui ne peut être supérieur à 1 mois de redevance ;

  • les obligations respectives de l’organisme ou de l’association et du résident12 ;

  • les causes objectives de nature à justifier, par leur caractère légitime et sérieux, la résiliation du contrat13.

C – Règlement intérieur des locaux

S’il existe un règlement intérieur, une copie est annexée au contrat et paraphée par le résident.

D – État des lieux

1 – État des lieux d’entrée

Un état des lieux occupés à titre privatif, établi contradictoirement et sans frais par les parties lors de l’entrée dans les lieux ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés, est joint au contrat.

2 – État des lieux de sortie

Un état des lieux est établi selon les mêmes modalités qu’à l’entrée lors de la restitution des locaux.

IV – La durée du contrat de résidence temporaire (art. 4)

A – Durée minimale

Le contrat de résidence temporaire est conclu pour une durée au moins égale à 2 mois.

B – Renouvellement et durée maximale

Il est renouvelé par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de 18 mois.

C – Non-renouvellement

Si l’organisme ou l’association n’entend pas renouveler le contrat, il en informe le résident, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, 1 mois au moins avant l’échéance du terme prévu.

V – Redevance (art. 5)

A – Montant

Lorsqu’une redevance mensuelle est prévue dans le contrat de résidence temporaire, elle ne peut excéder le montant de 200 €, ou de 75 € lorsqu’elle est appliquée à des personnes en difficulté14.

B – Objet

Ce montant comprend l’intégralité des charges liées à l’occupation des locaux, notamment celles relatives à l’eau, au gaz, à l’électricité et au chauffage.

C – Révision

Lorsque le contrat le prévoit, la redevance peut faire l’objet d’une révision annuelle, dans la limite du plafond de 200 € ou 75 €, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

La révision annuelle intervient au terme de la première année du contrat.

VI – Les obligations du résident (art. 6)

Le résident, titulaire du contrat de résidence temporaire, s’engage notamment à :

  • informer l’organisme ou l’association agréé de tout sinistre, dégradation ou intrusion qu’il constate dans les locaux dont il a l’usage, même s’il n’en résulte aucun dommage apparent ;

  • avertir sans délai l’organisme ou l’association agréé de toute réparation qui apparaît nécessaire ;

  • payer la redevance aux termes convenus, le cas échéant ;

  • user paisiblement des locaux et équipements mentionnés au contrat ;

  • répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux privatifs dont il a l’usage, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par :

    • cas de force majeure ;

    • la faute de l’organisme ou de l’association agréé ;

    • le propriétaire ;

    • le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans les locaux ;

  • ne pas transformer les locaux et équipements mentionnés au contrat sans l’autorisation préalable et écrite de l’organisme ou de l’association agréé ;

  • s’interdire de céder les droits qu’il tient du contrat et de mettre les locaux mentionnés au contrat à la disposition d’un tiers, sous quelque forme et à quelque titre que ce soit ;

  • laisser exécuter les travaux :

    • d’amélioration des parties collectives ou privatives de l’ensemble immobilier ;

    • nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux mentionnés au contrat ;

  • laisser visiter, selon les modalités prévues par le contrat, les locaux mentionnés au contrat notamment en vue de la :

    • réalisation de travaux ;

    • de la réhabilitation ;

    • de la démolition ;

    • de la vente des locaux ;

    • ou de tout autre événement prévu par le contrat de résidence temporaire ;

  • respecter le règlement intérieur des locaux mis à disposition s’il existe.

VII – Les obligations de l’organisme ou l’association agréée (art. 7)

L’organisme ou l’association agréé s’engage envers le résident notamment à :

  • remettre un local en bon état d’usage, ne présentant aucun risque manifeste pour la sécurité physique et la santé et offrant les conditions d’hygiène et de confort exigées pour une affectation à un usage d’habitation ;

  • fournir l’équipement et le mobilier nécessaires à l’usage d’habitation des locaux aux personnes en difficulté15 ;

  • assurer la jouissance paisible des locaux mentionnés au contrat ;

  • transmettre gratuitement un reçu de la redevance le cas échéant ; cette transmission pouvant se faire par voie dématérialisée, sauf opposition expresse du résident ;

  • garantir, si le résident en fait la demande, une domiciliation dans les locaux pendant toute la durée du contrat de résidence temporaire ;

  • permettre aux personnes en difficulté16 de bénéficier de mesures d’insertion et d’accompagnement social adaptées à leur besoin ;

  • fournir aux autres personnes le nom et l’adresse d’un organisme proposant les mesures d’accompagnement et d’insertion sociale.

VIII – Résiliation par l’organisme ou l’association (art. 8)

A – Résiliation après la durée initiale

Au-delà de la durée initiale de 2 mois du contrat de résidence temporaire, lorsque survient une des causes objectives de nature à justifier la résiliation, telles que prévues par le contrat de résidence temporaire, l’organisme ou l’association agréée adresse au résident la décision motivée de résilier le contrat, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier, en respectant un délai de préavis de 1 mois.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Le cas échéant, pendant le délai de préavis, le résident n’est redevable de la redevance que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

B – Résiliation durant le contrat

En cas de méconnaissance par le résident de l’une des obligations lui incombant aux termes du contrat, celui-ci peut être résilié par l’organisme ou l’association agréée dans le respect des mêmes conditions de formalités et du préavis prévus qu’en cas de résiliation après la durée initiale du contrat.

IX – Résiliation par le résident (art. 9, al. 1)

Le résident temporaire peut résilier à tout moment le contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en respectant un délai de préavis de 15 jours.

X – Transmission du droit d’usage (art. 9, al. 2)

Le décret prévoit que, en cas d’abandon des lieux par le résident temporaire ou de décès de celui-ci, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire, s’il réside lui-même dans les locaux, bénéficie du droit d’usage de ceux-ci jusqu’au terme du contrat, sous réserve du respect des obligations de tout résident.

XI – L’absence d’effet de l’occupation sur la destination des locaux (art. 10)

Le décret prévoit que la seule circonstance que les locaux fassent l’objet d’une occupation temporaire en vertu de la convention ne constitue pas un changement de destination de ces locaux17.

XII – Entrée en vigueur

Conformément au droit commun, le texte est entré en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 24 mai 2019.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ÉLAN, v. Battistini P., La loi ÉLAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier. 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche et Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme... ce que change la loi ÉLAN. 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, coll. Droit en Poche.
  • 2.
    JORF n° 0119, 23 mai 2019, texte n° 47.
  • 3.
    V. Loi ÉLAN, art. 29, al. 2.
  • 4.
    V. CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 5.
    Au sens CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 6.
    Au sens CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 7.
    Au sens CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 8.
    V. CSP, art. L. 1334-13.
  • 9.
    V. CSP, art. L. 1334-5.
  • 10.
    Dans les conditions des articles R. 125-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
  • 11.
    Sur la redevance, v. article 5 du décret.
  • 12.
    Sur les obligations respectives, v. articles 6 et 7 du décret.
  • 13.
    V. article 2 du décret.
  • 14.
    Au sens du CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 15.
    Au sens du CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 16.
    Au sens du CASF, art. L. 345-2-2, al. 1.
  • 17.
    Au sens de l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme.

À lire également

Référence : LPA 06 Sep. 2019, n° 147c8, p.10

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