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Les nouvelles obligations des professionnels de l’immobilier en matière d’affichage et de publicité
L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière fixe les nouvelles règles en matière d’affichage et de publicité.
L’apport de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (dite Alur) en matière d’obligations d’affichage des professionnels de l’immobilier imposait une rénovation de la règlementation en la matière. C’est chose faite avec l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière1 qui, outre de fixer les nouvelles règles en matière d’affichage, modernise celles relatives à la publicité.
L’arrêté du 10 janvier 2017 abroge l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières (art. 5 de l’arrêté), à compter du 1er avril 2017 (art. 6 de l’arrêté), pour fixer, après avoir précisé son domaine d’application (I), la nouvelle règlementation applicable en matière d’affichage (II) et de publicité (III).
I – Le domaine d’application des nouvelles dispositions (art. 1)
L’arrêté prévoit que si les nouvelles dispositions s’appliquent à tous les professionnels (A), elles ne concernent toutefois pas les annonceurs publicitaires (B).
A – L’application aux professionnels
Les nouvelles dispositions s’appliquent à tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs et vendeurs ou locataires et bailleurs de biens immobiliers.
En visant les biens immobiliers, si les mots ont un sens, les transactions sur le fonds de commerce, qui est généralement considéré comme un meuble incorporel2, en sont donc exclues.
En revanche, en visant tous les professionnels, à quelque titre que ce soit, intervenant dans l’entremise, on peut penser que le texte ne vise pas que les seuls professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet. D’autres catégories de professionnels devraient donc être concernés (on pense notamment aux notaires, avocats…). Reste donc à savoir si la notion de professionnel retenue par la jurisprudence sera celle donnée par l’article liminaire du Code la consommation en vertu duquel, est un professionnel « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».
Reste, aussi à savoir, si le texte, dans son application, en raison de l’absence de référence à la notion de consommateur, est bien cantonné aux relations professionnels / consommateurs, comme le suggère son intitulé.
B – L’exclusion des annonceurs
Le texte précise que les annonceurs ne sont pas visés par la nouvelle réglementation. En effet, elle ne s’applique ni aux personnes physiques ni aux personnes morales intervenant en tant que simples supports des annonces immobilières.
II – L’affichage (art. 2)
Les nouvelles règles précisées relatives à l’affichage concernent les informations tarifaires du professionnel de l’immobilier (A) qui doivent être parfaitement accessibles (B).
A – L’affichage des tarifs pratiqués (art. 2, I, II et III)
Les professionnels doivent afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant, pour chacune de ces prestations, à qui incombe le paiement de cette rémunération (art. 2, II).
Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises (art. 2, II).
Lorsque ces tarifs sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit alors indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractères très apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles (art. 2, I, II et III).
B – L’accessibilité des informations (art. 2, IV et V)
Les informations relatives aux tarifs du professionnel doivent être accessibles en ce qu’elles doivent être affichées de manière visible et lisible :
• à l’entrée des établissements recevant de la clientèle ;
• depuis l’extérieur sur la vitrine de ces établissements dans le même format et au même emplacement que celui normalement alloué aux annonces de vente ou de location ;
• sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel ; lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, une mention précisant alors la possibilité de consulter le barème sur simple demande peut être substituée.
Elles doivent de plus être aisément accessibles sur tout service de communication au public en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé effectuée sur un support dématérialisé.
Cependant, dans les foires, les salons, et d’une manière générale à l’occasion de toute manifestation commerciale (au sens du chapitre II du titre VI du livre VII du Code de commerce), les professionnels peuvent indiquer, de manière visible pour les consommateurs, sur un panneau ne pouvant pas être inférieur au format A3, la possibilité de consulter immédiatement sur place l’ensemble des informations.
III – La publicité
L’arrêté fixe le nouveau régime des publicités relatives tant à la vente (A), qu’à la location (B), des biens immobiliers.
A – Publicité relative à la vente (art. 3)
La publicité, effectuée par un professionnel, relative à la vente d’un bien immobilier déterminé, peu important sa nature (1) et son support (2), doit contenir des mentions obligatoires (3).
1 – Indifférence de la nature de la publicité
Le texte vise « toute publicité ». Autrement dit, est visée, d’une manière générale, toute forme de communication (écrite, visuelle, auditive) destinée à toucher le plus grand nombre (ici de consommateurs), dont le but est de capter l’attention d’une catégorie de prospects visés (ici les potentiels acquéreurs) afin de les inciter à adopter le comportement attendu (ici l’acquisition).
2 – Indifférence du support de la publicité
Tous les supports sont concernés, qu’ils soient donc physiques ou dématérialisés.
3 – Les mentions obligatoires
La publicité du professionnel doit comporter des précisions quant au prix de vente du bien immobilier (a) et aux honoraires du professionnel (b).
a – Le prix de vente du bien immobilier (art. 3, 1°)
L’annonce publicitaire doit préciser le prix de vente du bien objet de la publicité. En cas d’honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur le prix doit faire l’objet d’une double présentation. En tout état de cause, le prix annoncé ne peut inclure les honoraires du vendeur.
La double présentation du prix
En cas d’honoraires à la charge de l’acquéreur, le prix annoncé doit obligatoirement comprendre la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur. Il doit de plus être exprimé à la fois en honoraires inclus et en honoraires exclus.
Il est alors exigé que la taille des caractères du prix honoraires inclus soit plus importante que celle du prix du bien hors honoraires.
Exclusion des honoraires acquéreurs
Attention, il est à relever que, par principe, le prix de vente annoncé ne doit en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.
b – Les honoraires du professionnel
En sus de prévoir que les honoraires du vendeur ne doivent pas être intégrés dans le prix de vente et que ceux de l’acquéreur imposent une double présentation du prix de vente, l’arrêté prévoit que la publicité doit préciser qui en est débiteur, ainsi que le montant TTC des honoraires à la charge de l’acquéreur.
Le débiteur des honoraires du professionnel (art. 3, 2°)
L’annonce publicitaire doit préciser à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction.
Honoraires acquéreur (art. 3, 3°)
Outre que le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur doit être présenté, le texte précise que ce montant TTC doit être exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien, hors honoraires.
Enfin, ce montant est précédé de la mention « Honoraires : ».
B – La publicité relative à la location ou sous-location non saisonnière (art. 4)
La publicité effectuée par un professionnel relative à la location ou à la sous-location d’un bien déterminé, peu important sa nature (1) et son support (2), doit contenir des mentions obligatoires (3).
1 – Indifférence de la nature de la publicité
Le texte vise « toute publicité », autrement dit est visée, d’une manière générale, toute forme de communication (écrite, visuelle, auditive) destinée à toucher le plus grand nombre (ici de consommateurs), dont le but est de capter l’attention d’une catégorie de prospects visés (ici les potentiels locataires) afin de les inciter à adopter le comportement attendu (ici la location).
2 – Indifférence du support de la publicité
Tous les supports sont concernés, qu’ils soient donc physiques ou dématérialisés.
3 – Les mentions obligatoires
La publicité du professionnel doit contenir des mentions relatives aux coûts de la location (a), préciser si le bien est loué meublé (b) et indiquer la localisation du bien (c), ainsi que sa superficie (d).
a – Les mentions relatives aux coûts de la location
La volonté est clairement ici de permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi Alur. C’est pourquoi, l’annonce publicitaire doit préciser le montant mensuel du loyer, des charges récupérables, du complément de loyer, du dépôt de garantie, ainsi que des honoraires du professionnel à la charge du preneur.
Le montant du loyer mensuel (art. 4, I, 1°)
L’annonce doit présenter le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables.
Ce montant doit être suivi de la mention « par mois » et de la mention « charges comprises », qui, précise le texte, « peuvent respectivement être abréviées en “/mois” et “CC” sur les supports physiques ».
Le montant des charges récupérables (art. 4, I, 2°)
Le prix facial du loyer présenté dans l’annonce s’entendant charges comprises, la publicité doit, le cas échéant, préciser le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges.
Le montant du complément de loyer (art. 4, I, 3°)
Le prix facial du loyer présenté dans l’annonce s’entendant tout compris, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé pour les biens concernés3 doit aussi être précisé de manière distincte.
Le montant du dépôt de garantie (art. 4, I, 4°)
S’il est exigé par le bailleur, le montant du dépôt de garantie doit être mentionné.
Les honoraires du professionnel (art. 4, I, 6 et 7°)
Le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques, ainsi que le cas échéant celui des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux, doit être précisé dans l’annonce.
b – Le caractère meublé de la location (art. 4, I, 5°)
Si le bien est proposé à la location en meublé, l’annonce doit le préciser.
c – La localisation du bien loué (art. 4, II, 1°)
L’annonce publicitaire doit préciser la situation géographique du bien en indiquant la commune ainsi que l’arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon, dans lequel le bien proposé à la location se situe.
d – La surface louée (art. 4, II, 2°)
L’annonce publicitaire doit préciser la surface du bien loué en m² de surface habitable.
Pour rappel, la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des combles non aménagés, des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés de l’article R. 111-10 du Code de la construction et de l’habitation, des locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre (CCH, art. R. 111-2).
Référence : LPA 20 Mar. 2017, n° 124s1, p.7
Référence : AJU55116
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