Annonces immobilières de location : les particuliers sont désormais soumis aux mêmes obligations que les professionnels

Publié le 17/06/2022

docteur en droit, directeur et responsable d'agence, formateur et enseignant en immobilier

immobilier, annonce, particulier, professionnel — RFBSIP/AdobeStock

La liste des informations que doivent contenir les annonces portant sur la mise en location d’un logement émises par des non-professionnels est fixée par l’arrêté du 26 janvier 2022 et du 21 avril 2022 pris pour l’application de l’article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La liste concernant les professionnels, quant à elle, a été adaptée par l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017, relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière.

A., 26 janv. 2022, modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, NOR : ECOC2138946A : JO n° 0029, 4 févr. 2022

A., 21 avr. 2022, pris pour l’application de l’article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, NOR : LOGL2209519A : JO n° 0094, 22 avr. 2022

Début 2017, l’arrêté du 10 janvier, relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière1, dans le but de prendre en compte les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite ALUR) en matière d’affichage, a rénové les modalités d’affichage des annonces immobilières, relatives notamment à la location en remplaçant, à compter du 1er avril 2017, l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans les transactions immobilières.

Toutefois, en raison du dispositif prévu par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN2, se substituant à celui prévu par la loi ALUR, prévoyant à titre expérimental, dans certaines zones, la possibilité de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers, il est apparu que l’arrêté de 2017 devait, notamment, être complété sur ce point. C’est ainsi chose faite avec l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017, relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (I)3.

Or, cette obligation d’information en matière immobilière n’a été jusqu’alors pensée qu’au travers des professionnels de l’immobilier, c’est-à-dire tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers4. Il y avait donc, outre un déséquilibre des obligations entre l’intermédiaire immobilier, soumis à l’arrêté de 2017, et le bailleur, non soumis à l’arrêté, un déséquilibre de protection du locataire selon que la publicité émanait d’un professionnel ou du bailleur lui-même. C’est ce qu’a visé à rectifier la loi dite 3DS.

En effet, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale5, comporte plusieurs dispositions concernant l’immobilier. Ainsi, l’article 86 de la loi insère un nouvel article 2-1 à la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Cet article prévoit que les annonces relatives à la mise en location d’un logement soumis à la loi de 1989 doivent mentionner des informations afférentes au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location et, dans les territoires concernés6, à l’encadrement des loyers.

Afin d’assurer un niveau d’information des consommateurs équivalent à celui déjà prévu pour les annonces publiées par les professionnels, il est renvoyé à un arrêté du ministre chargé du Logement le soin de fixer la liste de ces informations pour les annonces émises par les non-professionnels. C’est chose faite avec l’arrêté du 21 avril 2022 pris pour l’application de l’article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (II)7.

I – Les annonces publicitaires immobilières des professionnels de l’immobilier

L’arrêté de janvier 2022 modifie, depuis le 1er avril 2022, les articles 2 et 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017, visant à revoir les obligations relatives à l’affichage des barèmes de prix des professionnels de l’immobilier (A) et à enrichir le contenu des annonces de location publiées par les professionnels (B).

A – La modification du barème des prix affiché

Il est apparu que la rédaction initiale de l’article 2 de l’arrêté de 2017, prévoyant l’affichage du barème des prix pratiqués par le professionnel de l’immobilier, pouvait conduire, par une interprétation trop stricte, à écarter toute possibilité de négociation des honoraires des professionnels de l’immobilier.

C’est pourquoi l’arrêté de 2022 prévoit que l’affichage du barème des prix doive désormais mentionner les tarifs maximums de ses prestations afin de permettre aux consommateurs le désirant de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle.

La nouvelle rédaction de l’article 2 de l’arrêté de 2017 vise ainsi à corriger des situations où le barème affiché pouvait être considéré comme non respecté s’il était négocié à la baisse au profit du consommateur. Ainsi, désormais :

les professionnels de l’immobilier sont tenus d’afficher les prix « maximums »8 des prestations qu’ils assurent9, en indiquant, pour chacune de ces prestations, à qui incombe le paiement de cette rémunération ;
les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises10 ;
lorsque ces prix « maximums » sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix « maximums » correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix « maximums ». Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractères très apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles.

B – La prise en compte de l’encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers, tel que prévu désormais par l’article 140 de la loi ELAN, et tel que prolongé par la loi 3DS, requiert notamment que le montant du loyer de base hors charges n’excède pas le montant du loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral. Il prévoit également qu’un complément de loyer n’est applicable que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et si le montant du loyer de base correspond au montant du loyer de référence majoré.

Afin de faciliter le contrôle de l’application du dispositif et permettre aux consommateurs de s’assurer du respect de ces règles d’encadrement des loyers, la liste des informations devant figurer sur les annonces de location de biens immobiliers, définie par l’arrêté du 10 janvier 2017, est complétée avec la mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré.

Ainsi, pour rappel, toute publicité effectuée par qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers, et relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :

le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Celles-ci peuvent respectivement être abrégées en « /mois » et « CC » sur les supports physiques ;
le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.

La publicité doit également indiquer :

la commune et, le cas échéant, l’arrondissement11, dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;
la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable12.

Mais, désormais, la publicité doit aussi indiquer que :

« pour les biens situés dans les territoires où s’applique l’arrêté prévu au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention “loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser)”, le montant du loyer de base précédé de la mention “loyer de base” et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention “complément de loyer”. Ces montants sont précédés de la mention “Zone soumise à encadrement des loyers”. La taille des caractères du montant mentionné au 1° est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer »13 ;

II – Les annonces publicitaires immobilières des non-professionnels de l’immobilier

L’arrêté d’avril 2022, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er juillet 2022, prévoit que toute annonce émise par un non-professionnel, et relative à la mise en location d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :

le montant du loyer mensuel, augmenté, le cas échéant, du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Celles-ci peuvent respectivement être abrégées en « /mois » et « CC ». On notera que l’arrêté de 2017 pour les professionnels de l’immobilier semble réserver ces abréviations aux seuls « supports physiques »14 ;
le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et, dans tous les cas, les modalités de règlement desdites charges ;
pour les biens situés dans les territoires où s’applique l’arrêté prévu au I de l’article 140 de la loi susvisée du 23 novembre 2018, le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) », le montant du loyer de base précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention « complément de loyer ». Ces montants sont précédés de la mention « zone soumise à encadrement des loyers ». La taille des caractères du montant mentionné au 1° est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer15 ;
le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux16 ;
la commune et, le cas échéant, l’arrondissement17, dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;
la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable18.

On voit donc, ici, que l’arrêté d’avril 2022, dans un souci de protection du locataire d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, tend à imposer aux bailleurs, en matière d’informations à porter dans les publicités immobilières, les mêmes obligations que celles pesant sur les professionnels de l’immobilier, même si l’arrêté de 2022 n’est pas une simple reproduction de celui de 2017, quelques nuances distinguant les deux textes, comme le fait que l’arrêté de 2022 ne vise pas expressément la sous-location. On notera aussi qu’il peut y avoir une incertitude quant à l’application de cette nouvelle obligation pesant sur le bailleur particulier en matière de location en meublé. Car, bien que l’article 2-1 de la loi de 1989 précise que l’obligation concerne « les annonces relatives à la mise en location d’un logement soumis à la présente loi », il ne figure pas dans l’énumération des articles applicables, tant à la location en meublé « traditionnel » à usage de résidence principale19, qu’au bail mobilité20.

En réalité, cette démarche protectrice, en matière de publicité immobilière, se veut plus globale et vise la protection du consommateur. En effet, déjà, la loi Climat et résilience21 de 2021 opère un rapprochement des obligations pesant sur le professionnel et le propriétaire, qu’il soit vendeur ou bailleur de son bien immobilier.

Ainsi, les manquements à l’obligation d’information sur la mention de l’étiquette énergétique et climatique, ainsi que les dépenses théoriques et la consommation énergétique excessive sont passibles d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder, s’agissant d’un professionnel, 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, et désormais 3 000 € s’il s’agit d’un non-professionnel22.

Notes de bas de pages

1.
JO n° 0015, 18 janv. 2017, texte n° 14.
2.
Pour une présentation de la loi ELAN, v. P. Battistini, La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; pour une présentation des textes d’application v. aussi La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
3.
JO n° 0029, 4 févr. 2022, texte n° 6.
4.
A. 10 janv. 2017, art. 1.
5.
JO n° 0044, 22 févr. 2022, texte n° 3.
6.
À savoir ceux où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
7.
JO n° 0094, 22 avr. 2022, texte n° 42.
8.
Et non plus « effectivement pratiqués ».
9.
A. 2017, art. 2, I.
10.
A. 2017, art. 2, II.
11.
Au sens de l’article L. 2511-3 du Code général des collectivités territoriales.
12.
L’arrêté vise encore « au sens de l’article R.*111-2 du Code de la construction et de l’habitation », alors que ce texte a été recodifié à l’article R. 156-1 du CCH par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre Ier du CCH et fixant les conditions de mise en œuvre des solutions d’effet équivalent.
13.
Jusqu’alors, le texte prévoyait seulement « le cas échéant, pour les biens visés par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, le montant du complément de loyer exigé ».
14.
A. 2017, art. 4, I, 1°.
15.
Cette obligation pour le professionnel de l’immobilier est prévue par l’article 4, I, 3°, A. 2017, dans sa version issue de l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017, relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, art. 2 : JO n° 0029, 4 févr. 2022, texte n° 6. Jusqu’alors, le texte indiquait : « 3° Le cas échéant, pour les biens visés par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, le montant du complément de loyer exigé ».
16.
L’article 4, I, 6°, de l’arrêté de 2017 pour les professionnels de l’immobilier prévoit que « le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention “honoraires charge locataire”, pouvant être abréviée en “HCL” sur les supports physiques ». L’article 4, I, 7°, de l’arrêté de 2017 pour les professionnels de l’immobilier prévoit que « le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux ».
17.
Au sens de l’article L. 2511-3 du Code général des collectivités territoriales.
18.
Au sens de l’article R. 156-1 du CCH.
19.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3.
20.
L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12.
21.
L. n° 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO n° 0196, 24 août 2021.
22.
CCH, art. L. 126-33.

Référence : AJU004q0

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