Locaux à usage industriel : une définition et le refus de bénéficier du droit de préférence, coup double

Publié le 10/10/2023

docteure en droit, membre de l’Observatoire des mutations institutionnelles et juridiques (OMIJ) (EA 3177), université de Limoges

Locaux à usage industriel : une définition et le refus de bénéficier du droit de préférence, coup double — alhim/AdobeStock

Afin de refuser l’application du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce au preneur d’un local à usage industriel, la Cour de cassation en donne une définition en raisonnant par analogie avec la définition de l’entreprise industrielle en matière fiscale.

Cass. 3e civ., 29 juin 2023, no 22-16034

Le droit de préférence, prévu par le statut des baux commerciaux, offre au preneur le droit d’acheter le local dans lequel il exploite son fonds, en bénéficiant d’une préférence sur tout autre acquéreur. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que ce droit est ouvert aux locaux affectés à un usage commercial ou artisanal. Qu’en est-il de ceux affectés à un usage industriel ? L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, du 29 juin 2023, répond pour la première fois à cette question.

Propriétaires d’un ensemble immobilier indivis, les consorts C. le donnent en location, en 1997, par un bail commercial à la société TP Bat, aux droits de laquelle s’est trouvée la société SEAC, le locataire. En 2017, l’ensemble immobilier loué est vendu par acte notarié à la société Financière Perdis, par l’intermédiaire de la société Ipsom. La société SEAC, locataire, invoque une atteinte à son droit de préférence et assigne les cédants et le cessionnaire en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice. Les consorts C. appellent le notaire et la société Ipsom en garantie.

La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 10 mars 2022, rejette la demande d’annulation de la vente et l’indemnisation du préjudice. Les juges du fond refusent l’application du droit de préférence au preneur exerçant une activité industrielle. Le preneur n’invoque en effet aucun usage artisanal permettant de lui donner accès au droit de préférence. De plus, si le preneur a bien une activité de négoce relevant d’une activité commerciale, celle-ci ne revêt qu’un caractère accessoire au regard de l’activité industrielle prédominante.

La société SEAC se pourvoit en cassation. Outre un moyen d’annulation qui n’est pas de nature à entraîner la cassation, il faut préciser que le demandeur soulève un second moyen. Il ne sera pas ici étudié, car la Cour de cassation y répond en ne faisant que rappeler la solution retenue pour le premier moyen, et en précisant que les motifs du second moyen sont surabondants.

La société SEAC fait valoir son activité commerciale d’achat et de revente de matériaux après les avoir travaillés et mis en œuvre, au sens de l’article L. 110-1 du Code de commerce, et sans que cela devienne industriel, la mécanisation et l’automatisation n’étant pas prépondérante à l’activité humaine. La société reproche également à la cour d’appel ne pas avoir caractérisé en quoi son activité était industrielle au regard de l’activité réellement exercée par la société. Enfin, le preneur reproche à la cour d’appel d’ajouter une condition d’exclusivité de l’activité commerciale ne figurant pas à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, afin de bénéficier du droit de préférence, et cela sans avoir caractérisé l’activité de négoce de la société.

Le droit de préférence prévu par le statut des baux commerciaux est-il applicable aux locaux à usage industriel ?

• la Cour de cassation rejette le pourvoi. Pour répondre à la question, elle estime qu’il faut au préalable poser une définition de l’usage industriel. Après un travail déductif qu’il conviendra d’étudier, la Cour énonce qu’au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». Aucun usage artisanal n’est invoqué par le demandeur. L’usage commercial est accessoire. Enfin, l’activité pour laquelle les locaux étaient notamment destinés et l’activité mentionnée au RCS étaient principalement de la fabrication. À ce titre et au regard de la définition donnée à l’usage industriel, le local est à usage industriel et le preneur ne peut pas bénéficier du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ;

• la solution apportée par la Cour de cassation est la première à définir ce qu’est un local à usage professionnel. De cet arrêt de principe, il faut retenir le travail engagé par les juges, car cette définition permet d’affirmer que le bénéfice du droit de préférence ne s’applique pas aux locaux à usage industriel (I). Néanmoins au regard d’une disposition d’ordre public, on ne peut pas s’empêcher de se demander si la Cour de cassation n’a pas voulu définir à tout prix (II).

I – Le bénéfice du droit de préférence refusé aux locaux à usage industriel

Afin de refuser le bénéfice du droit de préférence prévu par le statut des baux commerciaux, les juges de cassation ont eu à déterminer ce qu’est un local à usage industriel. Pour ce faire, il faut reconnaître la démarche déductive engagée (A), ce qui a permis l’élaboration d’une définition aussi fonctionnelle que pragmatique du local à usage industriel (B)

A – La démarche déductive au service de la détermination du local à usage industriel

Le statut des baux commerciaux bénéficie autant au fonds appartenant à un commerçant qu’à un artisan ou qu’à un industriel. Il n’est pas question ici d’être surpris que la première étape de la réponse de la Cour soit l’énonciation de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Le but semble être de montrer qu’il n’existe pas une sorte de malfaçon dans la construction du statut des baux commerciaux, mais bien que le législateur a fait le choix d’offrir le statut des baux commerciaux aux industriels, sans pour autant les faire bénéficier du droit de préférence. Ainsi, selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel, le droit de préférence du preneur ne s’applique qu’au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal.

La question de l’application du droit de préférence au local à usage industriel doit, selon la Cour de cassation, passer par une définition de ce dernier. La Cour relève que cette exclusion est une volonté législative car, s’il était initialement prévu de faire bénéficier les preneurs de locaux à usage industriel du droit de préférence, l’adoption de deux amendements a supprimé ce bénéfice. C’est bien face à une recherche infructueuse des raisons de l’exclusion, et in fine face à l’impossibilité d’appliquer ces raisons aux faits de l’espèce, que cette définition devient nécessaire aux yeux des juges de cassation.

Prenant le soin de préciser qu’elle n’a pas rendu de décision relative à la notion de local à usage industriel, la Cour de cassation prévient le lecteur, qui n’en doutait déjà plus, que son présent arrêt est de principe. Précision surabondante au regard de la construction du syllogisme. Dans un effort de compréhension, la Cour détaille les étapes de sa recherche et énonce sa méthodologie. On ne peut que saluer une démarche aussi déductive. En effet, si le statut s’applique à un fonds appartenant à un industriel, il ne bénéficie pas pour autant du droit de préférence ; si les raisons législatives de cette exclusion sont inconnues, il convient de définir ce qu’est un local à usage industriel ; si la loi ne définit pas ce qu’est un local à usage industriel et qu’il n’existe pas de jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point, il faut se tourner vers le Conseil d’État ; si en matière fiscale, le Conseil d’État définit ce qu’est une entreprise industrielle, il faut adopter cette définition au local à usage industriel.

L’approche choisie par la Cour de cassation a pour effet de mobiliser les sources et d’œuvrer à la cohérence entre les branches du droit. À ce titre, on se souvient de l’emprunt fait à la faute de service en matière administrative, pour définir la faute détachable des fonctions de gérant1. De même, la solution du Conseil d’État sur la qualification de dark store est ainsi rendue sur le fondement du droit de l’urbanisme, mais également sur une notion cardinale du droit des affaires : la clientèle2. Cette méthodologie incite à penser que la Cour de cassation et le Conseil d’État ont pris la mesure de l’enchevêtrement des branches du droit et tendent à éviter des problématiques amphibologiques3. Utilisant ainsi les jurisprudences du Conseil d’État, la Cour de cassation fournit une définition du local à usage industriel aussi fonctionnelle que pragmatique.

B – La définition aussi fonctionnelle que pragmatique

La Cour de cassation reprend ici la jurisprudence du Conseil d’État qui avait retenu qu’au sens du Code général des impôts, « ont un caractère industriel les entreprises exerçant une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant »4.

Raisonnant ici par analogie, la Cour de cassation remarque que si les entreprises ayant un caractère industriel sont celles qui exercent ce type d’activités, alors les locaux utilisés par ces entreprises sont principalement affectés à ces mêmes activités. L’analogie est alors totale. La définition donnée ne sert que la fonction du local, le but pour lequel il est utilisé. Dire que la Cour de cassation élabore une définition fonctionnelle du local à usage industriel est un truisme, mais la Cour aurait-elle pu définir l’usage d’un local autrement que par la fonction qu’il remplit et les activités qu’il sert à exercer ? C’est notamment en ce sens que la définition participe d’un pragmatisme qu’il ne faut pas ignorer.

Utilisant ainsi une définition applicable à la matière fiscale, cet arrêt fait inévitablement écho à la jurisprudence fiscale sur l’imposition applicable à certains groupements au regard des bénéfices dégagés5. Outre l’efficacité du levier qu’est le droit fiscal, il en ressort que ces deux thématiques ont pour fondement commun la théorie de l’accessoire. En l’espèce, en énonçant que le local à usage industriel est « principalement affecté » à une activité de fabrication, la Cour de cassation n’ajoute pas une condition que ne comporte pas l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En effet, cette disposition ne précise pas si l’usage commercial ou artisanal doit être exclusif. Seule la théorie de l’accessoire permet de déterminer l’usage affecté à un local. Ainsi, le demandeur n’invoque pas un usage artisanal, et l’usage commercial caractérisé par l’activité de négoce n’est qu’un accessoire avec plus d’un tiers du chiffre d’affaires du preneur. L’application mathématique de la théorie permet d’affirmer que l’activité affectée dans le local est principalement industrielle. De même la formulation, ou plutôt la directive d’interprétation, qui dit que « le local doit être considéré comme à usage industriel », ne doit pas être détachée de l’application de la théorie de l’accessoire. Même si aux termes de la définition du local à usage industriel on ne voit pas comment une entreprise pourrait avoir une activité industrielle accessoire, l’arrêt permet également de comprendre que le preneur exerçant une activité industrielle de manière accessoire pourra bénéficier du droit de préférence.

Cet arrêt est un nouvel exemple du fait que « le droit ne peut pas fonctionner sans définitions »6, mais cela ne va pas sans poser de questions.

II – L’interprétation stricte d’une disposition d’ordre public ou l’art d’une définition à tout prix

On sait que la Constitution du 4 octobre 1958 n’impose pas au législateur de définir les mots qu’il emploie, mais ne doit-il pas à « tout le moins en déterminer les contours »7 ? Le présent arrêt tend à démontrer que ce n’est pas le cas. L’énonciation d’une telle définition, au regard d’une disposition d’ordre public, pose tant la question de son opportunité (A) que de son application (B).

A – La question délicate de l’opportunité d’une telle définition

Si l’on retient – à juste titre d’ailleurs – la définition donnée à un local à usage industriel, il ne faut pas oublier que la définition sert à déterminer l’application du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ceci ne va pas sans certaines questions. Cet article énonce que le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal, qui envisage de vendre, doit en informer le preneur suivant le formalisme décrit. Mesure vantée par la loi dite Pinel, le caractère d’ordre public a été révélé par la Cour de cassation, dans un arrêt de 20188. Ainsi d’ordre public, cet article doit donc recevoir une application stricte. Quelle est alors l’opportunité d’une telle définition ?

Certes, la définition est le fruit d’un syllogisme particulièrement bien conçu, et consolide l’article L. 145-46-6 du Code de commerce, qui ne précise pas que les locaux à usage industriel sont exclus du champ du droit de préférence. Mais il faut bien reconnaître que la solution ne l’imposait pas. Il suffisait à la Cour de déterminer l’activité exercée par le preneur. Ainsi n’invoquant pas une activité artisanale, l’activité de négoce du preneur n’étant qu’accessoire, il faut donc en déduire que son activité était principalement industrielle, excluant le preneur de la stricte application du droit de préférence.

De plus, il n’y avait aucune difficulté particulière de compréhension, si l’on considère qu’est un local à usage industriel celui qui n’est pas à usage commercial ou artisanal. Autrement dit, négativement, l’usage industriel était déterminable et une application rigoureuse de la théorie de l’accessoire suffisait à la résolution du litige. Mais, il fallait répondre à la cour d’appel qui avait entendu mettre en lumière la nature de l’activité exercée par le preneur, en considérant la définition de l’usage industriel donnée par le dictionnaire Larousse. La définition du local à usage industriel n’était pas en soi déterminante à la résolution du litige, mais répondait à une ambiguïté définitoire amenée par la cour d’appel.

Il faut bien reconnaître que cette définition nouvelle du local à usage industriel a su mettre en exergue la mécanisation et l’automatisation de l’activité, faisant que cette définition soit à la mesure de la réalité qu’elle recouvre9. Néanmoins, cette définition laisse subsister certains doutes quant à son application.

B – Le maintien de doutes quant à l’application de la définition

La Cour de cassation précise que « les critères dégagés [en matière fiscale par le Conseil d’État] sont opérants, au regard de l’objet de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, pour délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence ». On comprend l’utilisation des critères fiscaux servant à déterminer ce qu’est une entreprise industrielle. Une autre solution n’aurait pas été viable car il aurait fallu expliquer une différence de définition entre l’entreprise industrielle et l’usage industriel du local fait par ces mêmes entreprises.

Néanmoins, on regrette un manque d’explication sur un point. En quoi les critères fiscaux sont-ils opérants au regard de l’objet de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ? Cet article, sans dénier son caractère d’ordre public, ne fait que déterminer les bénéficiaires du droit de préférence et une partie de la procédure applicable à l’exercice de ce droit. Il semblerait alors que ce soit bien dans le silence de cet article que s’opère la compatibilité avec les critères fiscaux. Autrement dit, en l’absence de contradiction, il y a compatibilité. De même, la Cour de cassation fournit une définition qui décrit matériellement l’expression et précise que la définition s’entend « au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ». Est-ce que cette définition « propose seulement (…) d’énoncer le sens dans le texte »10 ?

Il ne semble pas que ce soit le cas. D’une part, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne fait aucunement mention des locaux à usage industriel. Pourquoi la Cour de cassation donnerait-elle la définition d’une expression au sens d’un texte précis alors que ce même texte ne mentionne pas l’expression ? D’autre part, la Cour de cassation adopte par analogie la définition de l’entreprise industrielle en matière fiscale au local à usage industriel. La Cour a ainsi pris le soin de définir en prenant en considération la vivacité des implications fiscales en droit des affaires. Au regard de la formulation générale et impersonnelle de la définition, rien ne pousse à croire qu’elle se limite au droit de préférence du preneur. Il s’agirait alors que d’une maladresse de formulation de la Cour de cassation.

Une autre difficulté est de connaître de l’activité à prendre en considération pour déterminer l’usage industriel. Sur ce point, la solution de la Cour de cassation manque de clarté. Faut-il retenir l’activité réellement exercée, celle mentionnée dans l’extrait RCS ou encore celle mentionnée dans le bail commercial ? La réponse n’est pas si évidente.

Il est rappelé que les locaux sont notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés. Faut-il comprendre qu’il s’agit de l’activité réellement exercée ? Ou est-ce que le terme « destinés » ne sert que de référence à la destination du local mentionnée dans le bail ? Si cela n’est évidemment pas incompatible, encore faut-il relever la mention de l’activité telle que décrite dans l’extrait du RCS. La formulation sème le doute : « les locaux loués étaient notamment destinés à un usage de fabrication d’agglomérés et que l’extrait du [RCS] » mentionnait des activités de « pré-fabrication » et de « fabrication ». L’emploi du terme « et » tendrait a priori à démontrer un caractère cumulatif. Néanmoins face à la concordance ici existante entre l’activité sociale exercée et l’objet social statutaire, il semblerait que la précision quant à la destination des lieux et à l’extrait RCS ne soit qu’une précaution prise par les juges du fond. Ainsi sans certitude quant à l’activité à prendre en considération, il conviendra de s’en remettre classiquement à l’appréciation des juges du fond11.

Il faut enfin relever que la Cour de cassation entendait comprendre les raisons de l’exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence, afin de les appliquer à l’espèce. Sur ce point, le mystère reste entier compte tenu du silence des travaux parlementaires. Néanmoins face au caractère didactique de cet arrêt, on l’imagine sans mal en sujet de partiel pour les étudiants.

Notes de bas de pages

1.
Cass. com., 8 mars 1982, n° 79-10412 – pour une définition de la faute détachable des fonctions : Cass. com., 20 mai 2003, n° 99-17092, arrêt Seusse. Sur la distinction entre la faute de service et la faute personnelle (pouvant être considérée comme détachable du service) : T. confl., 30 juill. 1873, n° 0035, Pelletier.
2.
CE, 23 mars 2023, n° 468360, Ville de Paris c/ Sté Frichti.
3.
Il s’agit d’éviter que le terme « crée pour le récepteur l’équivoque, c’est-à-dire le doute et l’hésitation sur celui des sens dans lequel il faut alors le prendre » : F. Gény, Science et technique en droit privé positif, t. 3, 2e éd., 1922, Sirey, p. 468.
4.
Comme l’indique l’arrêt, il est ainsi fait référence aux articles 44 septies (CE, 28 févr. 2007, n° 283441), 244 quater B (CE, 13 juin 2016, n° 380490) et 1465 (CE, 3 juill. 2015, n° 369851) du Code général des impôts.
5.
Sur l’application de la théorie de l’accessoire et des critères de la lucrativité : CE, 1er oct. 1999, n° 170289, Assoc. « Jeune France » : RJF 99, n° 1338 – CE, 23 nov. 2001, n° 206850, Association des Lacs : RJF 2003, n° 142.
6.
P. Jestaz, « Les définitions du droit : pour une définition fonctionnelle », RTD civ. 2020, n° 4, p. 812.
7.
D. Truchet, « Les définitions législatives », in R. Drago (dir.), La confection de la loi, rapport du groupe de travail de l’Académie des sciences morales et politiques, 2005, PUF, p. 195.
8.
Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14605.
9.
V. en ce sens : G. Morin, La loi et le contrat : la décadence de leur souveraineté, 1927, Félix Alcan, p. 103 : l’auteur énonçait qu’il faillait « tailler des mots et des définitions nouvelles à la mesure de la réalité ».
10.
G. Cornu, « Les définitions dans la loi », in Mélanges dédiés à Jean Vincent, 1981, Dalloz, p. 85 ; J.-L. Bergel, Théorie générale du droit, 3e éd., 1999, Dalloz, p. 202.
11.
Il faut préciser que si l’activité réellement exercée par la société dépasse son objet social, c’est bien l’activité qui sera prise en considération afin de déterminer la licéité de l’objet social.

Référence : AJU009y9

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