Marqueurs inchangés pour le logement étudiant en Île-de-France

Actu-Juridique : Les contraintes sur le pouvoir d’achat et la crise sanitaire sont-elles de nature à changer durablement le marché du logement étudiant en Île-de-France ? Si oui, comment ?

Richard Horbette : Il est difficile de se prononcer sur le caractère durable, ou non, des changements qui touchent le marché locatif étudiant en Île-de-France. Une chose est néanmoins certaine, c’est que la crise a eu un impact sur le marché ces dernières années. D’ailleurs cela a débuté dès la mise en place de Parcoursup en 2018. Auparavant, la recherche de logements se faisait de manière plus étalée dans le temps et ce dès le printemps, or avec l’apparition de Parcoursup, le calendrier a été bouleversé par celui de la plateforme. Autrement dit, le rythme de recherche des étudiants est corrélé au calendrier de Parcoursup. Puis est venue la Covid qui a ajouté une nouvelle équation.

En 2020, la recherche d’un logement étudiant s’est faite beaucoup plus tôt qu’habituellement puisqu’il n’y avait pas de baccalauréat à passer. Ainsi, les parents et les étudiants ont eu le temps de chercher et de trouver un logement. En 2021, la situation a été totalement différente. Bien que le baccalauréat était encore impacté par la crise sanitaire, le raisonnement des locataires était tout autre. En résumé, les parents se sont dit qu’ils allaient attendre un peu avant de louer un logement à leurs enfants sachant que l’année précédente beaucoup de cours n’avaient pas eu lieu en présentiel et que l’utilité d’un logement n’était pas forcément avérée. Enfin, cette année, il semble que nous revenions à un processus de recherche classique avec un démarrage en juin, lié à aux premières réponses de Parcoursup, et une accélération ensuite tout le long du mois et en juillet.

Actu-Juridique : Les logements recherchés sont-ils toujours les mêmes ?

Richard Horbette : Nous avons noté que les recherches de logements dans Paris ont diminué. Ainsi, 53 % des recherches des étudiants franciliens sont concentrées intra-muros. C’est légèrement inférieur aux données d’avant-crise.

Dans le détail, en dehors de Paris, les départements les plus recherchés sont les Hauts-de-Seine (12 %), le Val-de-Marne (9 %) et l’Essonne (6 %). Les Yvelines et le Val-d’Oise ferment la marche avec respectivement 5 % des recherches étudiées.

Concernant la typologie, un étudiant sur deux préfère se loger dans un studio ou un T1, 23 % en colocation, 16 % en appartement ou en T2, et enfin 9 % dans une chambre indépendante ou chez l’habitante. Cette répartition est presque la même que celle de l’an passé où nous avions remarqué que la recherche d’appartement ou de T2 avait augmenté. Il semble donc que le désir d’espaces supplémentaires soit resté un critère de sélection après les confinements.

Actu-Juridique : Comment expliquez-vous la baisse des recherches dans Paris dont vous parliez ?

Richard Horbette : Il y a d’abord des raisons qui semblent tenir à la pandémie, comme la volonté de plus d’espace, mais aussi des effets liés aux logements placés sur les plateformes de locations type Airbnb. Cela a pénalisé l’offre de logements étudiants depuis une dizaine d’années désormais. Attirés par des gains supplémentaires, de nombreux propriétaires ont retiré leur appartement du marché classique pour le mettre à disposition du marché de location de courte durée. Aussi, il faudra surveiller les conséquences qu’auront les obligations légales quant à la rénovation des logements. Beaucoup de propriétaires pourraient être tentés de ne pas faire les travaux nécessaires et décider ainsi de mettre leur logement à la location sur les plateformes de location de courtes durées. Concrètement, et conformément à la loi Climat et résilience d’août dernier, à partir du 1er janvier prochain, se sont près de 90 000 logements, considérés comme « passoires thermiques » (consommation supérieure à 450 kilowattheures par m² et par an), qui ne pourront plus être mis à la location. Ce sont autant de logements qui ne seront pas disponibles pour les étudiants, notamment.

Actu-Juridique : En grande couronne, les appartements sont moins chers, et peuvent être plus spacieux, pourtant l’Essonne (91), les Yvelines (78) et le Val-d’Oise (95) peinent à attirer les étudiants. Pourquoi ?

Richard Horbette : Oui, nos chiffres sont clairs à ce sujet. En moyenne, pour louer un T2 en grande couronne cela coûte à un locataire étudiant 817 €, contre un peu plus de 1 000 € en petite couronne et 1 300 € à Paris. Même constat pour un studio, par exemple, avec respectivement un loyer de 627 €, 742 € et 849 €. Cependant cela ne suffit pas à attirer un flot d’étudiants. Pourquoi ? Il me semble que la raison est assez simple, les étudiants désirent avant tout se loger à proximité de leur lieu d’étude, et ce pour éviter de longs trajets en transports. C’est une problématique pratique avant tout. Or, où se concentrent les universités et les grandes écoles ? À Paris, ou proche de Paris. Ce sont aussi les endroits les mieux connectés.

Actu-Juridique : Votre étude indique que le marché locatif étudiant francilien est « globalement peu tendu ». En clair, il y a suffisamment d’offres pour répondre à la demande ?

Richard Horbette : Cela peut sembler contre-intuitif quand on parle de logement en banlieue parisienne pourtant le marché n’est pas spécialement tendu pour les étudiants. Les gens imaginent souvent une équation compliquée avec des difficultés monstres et des prix exorbitants. Or, c’est vrai en partie seulement. À Paris par exemple, il y a 0,91 demande étudiante pour une offre de logement. Soit plus d’offres que de demandes. C’est moins qu’à Orsay (Essonne), Cachan (Val-de-Marne) et Nanterre (Hauts-de-Seine), les trois premières villes de ce classement en Île-de-France avec un peu plus d’une demande étudiante par offre de logement. Autrement dit, si l’on dispose des ressources, il n’est pas impossible de se loger en Île-de-France quand on est étudiant. En tout cas beaucoup moins qu’à La Rochelle avec près de 4 demandes pour une offre, ou à Angers, première du classement avec 4,5 demandes étudiantes pour un même logement.

Néanmoins, que l’on soit en Île-de-France, ou ailleurs, il faut continuer à construire des logements étudiants. Cela aidera en particulier à baisser les prix des loyers qui restent évidemment très élevés en Île-de-France, voire inaccessible pour beaucoup d’étudiants et leurs familles.