A – Caractérisation de la prescription acquisitive abrégée

3. La notion de juste titre. L’article 2272, alinéa 2, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et modifiant l’article 2265 du Code civil dispose que : « Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». La notion de juste titre a été définie récemment par la haute juridiction qui, en censurant les juges du fond estime que : « Alors que l’acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n’emportant pas transfert de propriété, ne constituait pas un juste titre permettant une prescription abrégée, la cour d’appel a violé le texte susvisé »5. On enseigne traditionnellement que le juste titre doit, d’une part, être translatif de propriété et, d’autre part, émaner d’une autre personne que le véritable propriétaire du bien6. En d’autres termes, le juste titre est translatif, selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 11 juin 1965, riche d’enseignements, qui énonce que : « D’autre part, la cour d’appel constate que l’acte du 21 avril 1947 est translatif de la propriété du terrain litigieux, que cet acte vaut donc juste titre ; qu’elle admet souverainement la bonne foi des époux Z ; que l’exercice d’un droit de déversement d’eaux n’exclut nullement la possession du propriétaire sur le terrain duquel les eaux s’écoulent ; que la cour d’appel a donc pu admettre les époux Z à se prévaloir de la prescription abrégée relativement à la parcelle litigieuse ; que, de la sorte, en aucune de ses branches, le moyen n’est fondé ; par ces motifs : rejette le pourvoi formé contre l’arrêt rendu le 9 octobre 1962 par la cour d’appel de Pau. n° 63-10 019 Y c/ époux Z »7. Force est alors de considérer que le juste titre est sûrement constitutif mais certainement pas déclaratif8. En l’espèce, les demandeurs au pourvoi estiment que la prescription acquisitive abrégée suppose que la propriété ait été acquise auprès d’une personne qui n’était pas propriétaire en vertu d’un juste titre relatif à l’ensemble des biens en cause si bien qu’en retenant en l’espèce une telle prescription abrégée sans s’interroger sur la qualité de non propriétaire du cédant, et sans s’assurer, alors que cela était contesté, que le juste titre invoqué concernait la totalité des parcelles litigieuses, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article 2265 ancien du Code civil. Cette argumentation n’a cependant pas convaincu la Cour de cassation qui relève que les auteurs, entrés en possession, sans que le vice de celle-ci soit établi ni même allégué, en vertu d’un juste titre, étaient fondés à invoquer la prescription acquisitive abrégée pour être déclarés propriétaires des parcelles litigieuses.

4. Présomption de bonne foi. Il est de jurisprudence constante que « la bonne foi, au regard de l’article 2265 du Code civil, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire (…) »9. La prescription abrégée de dix ans en vertu de l’article 2265 du Code civil est prévue désormais à l’article 2272 du Code civil. À cet égard, il a été jugé que le possesseur de bonne foi est celui qui s’est comporté comme un propriétaire exclusif par exemple en copropriété10. Au cas d’espèce, les défendeurs étaient fondés à faire jouer la prescription abrégée de 10 ans dès lors qu’ils sont entrés en possession par juste titre et que leur bonne foi étant présumée, il n’était nullement établi ni, du reste, prétendu, que les acquéreurs aient été troublés dans leur possession et, qu’en particulier, une contestation ait été alors élevée de la part du vendeur originaire ou de ses ayants-droit.

B – Vers un renouvellement de la notion de possession ?

5. La notion de possession11 soulève des questions complexes qui innervent la plupart des droits réels. On conçoit que la prescription acquisitive soit le mode d’acquisition des droits réels principaux et non des droits réels accessoires, ni à des droits de créance ou à des droits intellectuels12. Notons à cet égard, que l’on s’est posé la question de savoir si la possession était conforme (et non pas compatible) à l’article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l’Homme13.

6. L’avant-projet de réforme du droit des biens au regard de la notion de possession. Le groupe de travail a retenu la définition de la possession édictée à l’article 543 de l’avant-projet qui précise que « la possession est l’exercice paisible, public et non équivoque d’un droit par celui qui, alors même qu’il n’en serait pas titulaire, se comporte en fait et en intention comme s’il l’était ». Force est alors de constater que les caractères de la possession, c’est-à-dire le caractère public, paisible et non équivoque, n’apparaissent plus à titre de qualités, mais bien comme des éléments constitutifs de la possession14. Le caractère de continuité est intégré logiquement à l’égard de la prescription acquisitive. Comme en l’espèce, la bonne foi est présumée et, est donc considérée comme de bonne foi, le possesseur qui peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il exerce15. Pour autant, d’aucuns estiment : « La possession n’est pas l’exercice d’un droit mais l’apparence, l’illusion de l’exercice d’un droit, manifestation qui provient de la relation entretenue avec la chose. Il y a donc deux temps à distinguer pour comprendre la notion de possession »16.

A – La bonne foi de l’acquéreur a non domino

8. Verus dominus et acquéreur a non domino. Selon le lexique des termes juridiques, la locution latine a non domino, signifie que l’on a reçu un bien d’une personne qui n’est pas le verus dominus17. C’est ainsi que la vente de la pleine propriété d’un ensemble immobilier consentie par la seule usufruitière au profit d’un acquéreur est a non domino18. Comme le remarque la doctrine, lorsque la vente a été faite a non domino, il appartient par conséquent au verus dominus d’exercer son action pétitoire en établissant le bien-fondé de ses titres de propriété19. À ce propos, on enseigne généralement que l’apparence est un mode exceptionnel d’acquisition de la propriété20 au même titre, semble-t-il, que la prescription acquisitive. En somme, la prescription de dix à vingt ans qui protège celui qui a le juste titre et la bonne foi contre l’absence de propriété de celui dont il tient son droit21.

9. La bonne foi de l’acquéreur a non domino. Aux termes de l’article 2272 du Code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». La théorie de l’apparence ne s’applique qu’au profit de l’acquéreur de bonne foi qui a commis une erreur commune22. L’acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il a cru contracter a vero domino.

10. Dispositions de l’article 544 du Code civil, dont découle la théorie de l’apparence. En l’espèce, il est indiqué « que cependant il ne peut être contesté que les défendeurs, la SA société du Matavai et M. Hiro Paul A se sont portés acquéreurs de bonne foi des biens immobiliers objets du présent litige ». À cet égard, il est de jurisprudence constante que « la loi protège ainsi l’acquéreur a non domino qui a cru de bonne foi venir aux droits du véritable propriétaire, en vertu d’un titre translatif, réel, remplissant toutes les conditions de validité prévues par la loi et se rapportant précisément au bien objet de la prescription »23. De plus, dans l’arrêt rapporté, il était soutenu que : « Seul l’acquéreur à titre onéreux d’un bien peut invoquer la théorie de l’apparence de sorte qu’en retenant cette théorie au bénéfice de M. A et de la société du Matavai quand il ne résultait pas de ses constatations que ces derniers avaient acquis ces parcelles de façon onéreuse, et qu’il résultait au contraire des conclusions des parties que M. A les avait acquis par succession et la société du Matavai par apport, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article 544 du Code civil, dont découle la théorie de l’apparence ». Dans le même ordre d’idées, il convient de souligner que la Cour de cassation a rendu un arrêt en 1988, en censurant les juges du fond au visa de l’article 544 du Code civil en considérant que : « Vu l’article 544 du Code civil, attendu que la société civile du Domaine de la Pérelle avait invoqué la qualité de propriétaire apparent d’Edmond Mary son vendeur ; attendu qu’en écartant ce moyen qu’elle a tenu pour un simple détail d’argumentation alors qu’elle devait rechercher si, en acquérant l’immeuble, la société du Domaine de la Pérelle était de bonne foi, c’est-à-dire avait acquis l’immeuble sous l’empire d’une erreur commune et légitime, dès lors que la cause de la nullité aurait été et devait nécessairement être ignorée de tous, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Par ces motifs ; casse et annule »24.

B – L’erreur commune et légitime

11. Error communis facit jus. Après la condition de la bonne foi de l’acquéreur a non domino, ce dernier doit avoir commis une erreur commune. L’application de la théorie de l’apparence dépend de la croyance erronée de l’acquéreur25. Au cas d’espèce, il était soutenu « que la théorie de l’apparence suppose une erreur commune et légitime, laquelle est exclue lorsque n’ont pas été réalisées les vérifications minimales permettant de s’assurer de la propriété du vendeur (…) ». L’apparence, selon M. Danos, ne s’appuie finalement que sur la subjectivité de la croyance de l’acquéreur, croyance qu’il a valablement acquis le bien auprès de son véritable propriétaire26. En effet, il nous semble que la croyance légitime est la conjonction de deux éléments objectif et subjectif. Les éléments extérieurs consisteraient en des situations matérielles vraies, extérieures à la personne de l’acquéreur a non domino. L’élément subjectif serait la croyance légitime de l’acquéreur a non domino. Il doit exister des motifs raisonnables montrant que l’acquéreur a non domino a valablement acquis le bien auprès de son véritable propriétaire 27. On ne peut s’étonner qu’en l’espèce, la Cour de cassation n’a pas jugé bon de répondre à cette question tant la théorie de l’apparence porte atteinte au droit de propriété28.

12. La théorie de l’apparence à l’épreuve de la prescription acquisitive abrégée. On peut relever que la présomption de la propriété apparente permet, comme le relève la doctrine, « d’attacher certains effets au droit imaginaire qui correspondait à la réalité visible »29. De plus, comme le remarque M. Brochu, la théorie de l’apparence favorise la sécurité dynamique plutôt que la sécurité statique, ce qui n’est pas le cas de la prescription acquisitive30 tant et si bien que l’apparence porte dangereusement atteinte au droit de propriété et rend, par ailleurs, inutile la prescription acquisitive décennale de bonne foi31. Cette analyse a pu être confortée par l’arrêt rapporté qui ne se prononce pas sur la théorie de l’apparence. On pourra regretter que la Cour de cassation n’ait pas jugé bon de répondre à la question de la primauté de la prescription acquisitive.

13. Conclusion. Force est de conclure que la frontière entre la possession et la théorie de l’apparence est ici parfois étroite, alors que les conditions propres à l’une et à l’autre s’avèrent substantiellement différentes. Pour s’en convaincre il suffit de citer, Matthieu Poumarède qui relève à cet égard, que : « Est possesseur celui qui se comporte à l’égard des autres comme le propriétaire. Or la possession, situation de fait apparente, produit des effets juridiques par elle-même »32.