a – Forme de la notification

Option : le congé délivré par le bailleur doit être porté à la connaissance du preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

b – Auteur du congé

Principe : le congé est délivré au preneur par le bailleur.

Bailleur personne morale : lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité. S’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire) et non directement par le bailleur, le congé doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur.

c – Destinataire du congé

Principe : le congé doit être adressé à tous les signataires du bail.

Les époux sont, de droit, cotitulaires du bail10, même si un seul des époux est signataire du bail. Si le bailleur a été informé du mariage, il doit délivrer congé à chacun des deux époux.

Mariage/pacs : les partenaires liés par un pacte civil de solidarité (pacs) sont cotitulaires du bail si les noms des deux partenaires figurent dans le bail ou s’ils en font la demande conjointement11. Dans ce cas, le bailleur doit délivrer congé aux deux partenaires.

Si le bailleur n’a pas été informé du mariage ou du pacs, le congé délivré est opposable au conjoint ou au partenaire lié par un pacs12.

Concubinage : le bailleur n’est pas tenu de notifier le congé au concubin du preneur, si celui-ci n’est pas signataire du bail.

d – Délai de préavis

Délai : pour que le congé soit régulier, un délai de 6 mois au moins doit s’être écoulé entre la date de notification du congé au preneur et le terme du bail. À défaut, le bail sera reconduit tacitement.

Terme du bail : l’arrêté précise que le terme du bail s’apprécie en fonction de la date d’effet du bail.

Départ du délai : le point de départ du délai de préavis est la notification du congé :

• lorsque le congé est délivré par acte d’huissier, le délai court à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier au preneur ;

• lorsque le congé est délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par le preneur, c’est-à-dire à partir de la remise effective de la lettre à son destinataire ;

• lorsque le congé est remis en main propre, le délai court à compter de la date de cette remise contre récépissé ou émargement.

Expiration du délai : l’arrêté rappelle que lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte. À défaut, le délai expire le dernier jour du mois13. Il donne des exemples :

• Si le bail arrive à terme le 15 juin, la lettre de congé doit être notifiée au preneur au plus tard le 15 décembre de l’année précédente.

• Si le bail arrive à terme le 30 juin, la lettre de congé doit être notifiée au preneur au plus tard le 31 décembre de l’année précédente.

• De même, si le bail expire le 31 août, la lettre de congé doit être notifiée au plus tard le 28 février (ou 29 pour les années bissextiles), il s’agit bien du dernier jour du mois.

Dimanches et jours fériés : l’arrêté précise que les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Ainsi, si le délai de préavis s’achève un dimanche, il finit ce jour-là et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Congé anticipé : si le congé est donné de manière anticipée avant le délai de 6 mois, il est valable, et prendra effet à la date à laquelle il aurait dû être donné. Ainsi, pour un bail dont l’échéance arrive au 20 septembre, un congé délivré le 13 mars est valable. En revanche, le délai de préavis ne commence à courir qu’à compter du 20 mars.

e – Suspension de la possibilité de donner congé

Insalubrité/péril : lorsque le bâtiment où se situe le logement fait l’objet d’une procédure d’insalubrité ou de péril, le bailleur ne peut pas délivrer de congé au preneur tant que cette procédure n’a pas été abandonnée ou annulée par un tribunal.

f – Preneurs protégés

L’arrêté rappelle les principes et les exceptions relatifs aux congés délivrés aux preneurs protégés.

Les principes. L’arrêté précise les conditions de délivrance du congé à un preneur âgé de plus de 65 ans et à un preneur âgé de moins de 65 ans.

Preneur âgé de plus de 65 ans :

Conditions de ressources : le bailleur ne peut délivrer congé à un preneur âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles, déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, à la date de notification du congé, sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement14.

Condition d’âge : l’arrêté précise que l’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail.

Preneur âgé de moins de 65 ans :

Conditions de ressources : le bailleur ne peut délivrer congé à un preneur ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement lorsque ce dernier remplit la condition de ressources relative au preneur de 65 ans et lorsque le montant cumulé des ressources annuelles, déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, de l’ensemble des personnes vivant au foyer est, à la date de notification du congé, inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement15.

Conditions d’âge : l’arrêté précise que l’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail.

Exceptions. L’arrêté précise que le preneur protégé, de plus ou moins de 65 ans, remplissant les conditions de la protection, peut toutefois se voir délivrer un congé :

• si le bailleur est âgé de plus de 65 ans, l’âge s’appréciant à la date d’échéance du bail ;

• ou si les ressources annuelles (déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction) du bailleur sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement16 ;

• ou si le bailleur propose, pendant la période de préavis, une solution de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du preneur, dans les limites géographiques suivantes :

  • si la commune est divisée en arrondissements : dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l’arrondissement ;

  • si la commune est divisée en cantons : dans le même canton, ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

  • dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, dans un rayon de 5 kilomètres17.

g – Effet sur le preneur

Principe du départ au dernier jour du préavis : le preneur qui a reçu un congé pour vente ou pour reprise doit quitter les lieux, au plus tard, le dernier jour du préavis.

Atténuation du départ anticipé : le preneur peut cependant quitter les lieux quand il le souhaite pendant la durée du préavis. Il n’est alors redevable du loyer et des charges que jusqu’à la date de remise des clés. L’arrêté conseille au preneur d’en informer le bailleur de son départ dans un délai raisonnable afin de fixer une date pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

a – L’auteur du congé

Personne physique : l’auteur du congé peut être le bailleur, personne physique.

Personne morale : l’auteur du congé peut être le bailleur, société civile immobilière de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Indivision : l’auteur du congé peut être tout membre de l’indivision, lorsque le logement est en indivision, sous réserve de l’accord requis des coindivisaires.

b – Les bénéficiaires de la reprise

Personne physique proche : le bénéficiaire de la reprise peut être, outre le bailleur, le conjoint du bailleur personne physique, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Associé : le bénéficiaire de la reprise peut être, outre le bailleur, l’un des associés d’une société civile immobilière (qui peuvent être enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, arrière-petits-enfants, arrière-grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes, petits-neveux, petites-nièces, grands-oncles, grandes-tantes et cousins germains).

Indivision : le bénéficiaire de la reprise peut être, outre le bailleur, lorsque le logement est en indivision, tout membre de l’indivision afin d’y habiter ou d’y faire habiter son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

c – La destination du logement

Résidence principale : lorsque le congé est motivé par une reprise du logement, celui-ci devra être occupé par le bénéficiaire de la reprise et à titre de résidence principale.

d – Cas particulier du changement de bailleur

Occupation de 2 ans à compter de l’acquisition : en principe, le congé pour reprise prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le preneur change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition du logement, le congé pour reprise donné par le bailleur ne prendra effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

L’arrêté fournit un exemple. Ainsi, si un logement est acquis le 15 juin 2016 et que le terme du bail intervient le 20 juillet 2017, le bailleur doit nécessairement donner congé 6 mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2017. Ce congé, tout en devant respecter le préavis de 6 mois, ne prendra effet qu’au 15 juin 2018 afin que la durée d’occupation de 2 ans soit respectée.

e – Les mentions obligatoires

Indication de la volonté de reprise pour habiter ou loger un proche : la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques dont la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches.

Identification du bénéficiaire de la reprise : la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Si le bailleur est une société civile immobilière familiale, le congé doit indiquer le nom et l’adresse de l’associé bénéficiaire de la reprise.

Lien de parenté : la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont la nature du lien de parenté qui existe entre le bénéficiaire et le bailleur.

Mention du caractère réel et sérieux de la décision de reprises : la notification du congé pour reprise doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont une mention justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

a – L’auteur du congé

Personne physique/personne morale : le congé pour vente peut être délivré par un bailleur personne physique ou par un bailleur personne morale.

b – Cas particulier du changement de bailleur

Occupation de 3 ans à compter de l’acquisition : en principe, le congé pour vente prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le preneur change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de 3 ans après l’acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vente ne pourra être délivré par le bailleur qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours, dans le respect du délai de préavis.

L’arrêté reprend pour exemple le cas d’un bail arrivant à échéance le 31 mai 2017. Lorsque le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2015, le congé pour vente pourra être notifié, si le bailleur est une personne physique, au plus tard le 30 novembre 2019, soit 6 mois avant le terme de la première reconduction qui intervient le 31 mai 2020.

c – Mentions obligatoires

Indication de la volonté de reprise pour vente : la notification du congé pour vente doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre.

Précisions du prix et des conditions de la vente : la notification du congé pour vente doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont l’indication du prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. À cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail.

Description du bien vendu : la notification du congé pour vente doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont la description avec exactitude des locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, l’arrêté précise qu’il n’est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé.

Précision des conditions de l’offre de vente : la notification du congé pour vente doit comporter plusieurs mentions spécifiques, dont la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui indiquent quelles sont les conditions de l’offre de vente au profit du preneur.

d – Offre de vente au preneur

Droit de préemption du preneur : l’arrêté rappelle que, dans le cas d’un congé pour vente, la loi confère au preneur du logement mis en vente un droit de préemption : le preneur a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions.

En cas de pluralité de preneurs, chacun d’eux bénéficie du droit de préemption.

Exclusion du droit de préemption : l’arrêté rappelle que le preneur ne bénéficie pas d’un droit de préemption lorsque la vente se fait au profit d’un proche parent du bailleur, c’est-à-dire d’un parent jusqu’au troisième degré inclus (l’arrêté fournit comme exemples : « enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes »), ou lorsque le logement qu’il occupe est inhabitable, notamment en cas d’arrêté de péril ou d’insalubrité.

Effet du congé : le congé en lui-même constitue une offre de vente au profit du preneur.

Durée de validité de l’offre de vente : le congé, en tant qu’offre de vente, ouvre au preneur un délai de 2 mois pour l’accepter. L’offre doit être maintenue pendant toute la durée de ce délai. La contestation éventuelle du congé par le preneur n’a pas pour effet de prolonger ce délai d’acceptation de l’offre de vente.

Conséquences d’un refus par le preneur de l’offre de vente : si le preneur n’accepte pas l’offre de vente du logement, garde le silence ou émet une contre-proposition non acceptée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Conséquences d’une acceptation par le preneur de l’offre de vente : si le preneur accepte l’offre de vente du logement dans le délai fixé, toute éventuelle promesse de vente signée par le bailleur et un autre acquéreur est nulle.

Modification du prix ou des conditions de vente : le prix indiqué dans le congé est laissé à la discrétion du propriétaire. Le prix doit être ferme. En l’absence d’intermédiaire, le prix ne comporte aucun honoraire de négociation.

Si le propriétaire décide de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux prévus dans l’offre de vente initiale, ce prix ou ces conditions doivent être notifiés au preneur par le bailleur ou par le notaire si le bailleur ne s’en est pas chargé. Si cette notification n’est pas faite, la vente consentie est nulle. Cette notification doit reproduire les termes des cinq alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

Si le preneur a communiqué au bailleur sa nouvelle adresse, la notification sera faite à cette adresse. S’il ne la fournit pas, la notification est faite à l’adresse du logement mis en vente.

Cette notification constitue une nouvelle offre de vente au profit du preneur. Pour accepter cette offre, le preneur dispose d’une période d’un mois à compter de sa réception.

S’il accepte cette nouvelle offre de vente, le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente. S’il fait part de son intention de recourir à un prêt bancaire, l’acceptation par le preneur de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois.

e – Cas particulier d’un congé pour vente par lots

L’arrêté précise que la vente par lots désigne la première vente, appartement par appartement, des lots issus de la division ou de la subdivision d’un immeuble, conférant au preneur des droits spécifiques et notamment de préemption.

Droits spécifiques du preneur :

Droit au maintien dans les lieux : l’arrêté rappelle que dans le cas où un congé a été délivré en vue de la vente de plus de cinq logements situés dans le même immeuble et où le bailleur est une personne morale (autre qu’un organisme d’HLM, qu’un bailleur personne physique ou qu’une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus), le preneur bénéficie d’un droit spécifique au maintien dans les lieux.

En effet, le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Si le congé intervient moins de 2 ans avant le terme du bail, le preneur obtient de droit, à sa demande, que son bail soit reconduit de manière à ce qu’il puisse disposer du logement pendant 2 ans à compter de la notification du congé.

Cette reconduction est établie entre les parties au plus tard 4 mois avant l’expiration du bail en cours. À l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.

Droit de préemption :

En cas de vente du logement libre : l’arrêté rappelle que les règles relatives au congé pour vendre sont applicables seulement dans le cas où le bailleur décide de vendre le logement libre de tout occupant. Dans ce cas, les preneurs bénéficient d’un droit de préemption pour acquérir le logement qu’ils occupent18 et l’offre de vente notifiée au profit du preneur ne vaut pas congé.

Exclusion en cas de vente du logement occupé : si le bailleur décide de vendre le logement occupé, il ne délivre pas de congé au preneur qui ne bénéficie alors pas du droit de préemption accessoire au congé pour vendre.

a – Le règlement amiable des litiges

Lorsqu’il existe un litige, l’arrêté recommande d’adresser une LRAR l’autre partie, relatant les faits le plus précisément possible. Si aucun accord n’est trouvé entre les parties elles-mêmes, la saisine de la commission départementale de conciliation ou du conciliateur de justice peut être envisagée.

La commission départementale de conciliation :

Composition : présente dans chaque département, la commission départementale de conciliation est composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de preneurs, en nombre égal.

Objet : la commission départementale de conciliation a pour rôle de concilier les parties, afin d’éviter le recours au juge.

Saisine : la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le preneur concerné, lorsqu’il s’agit d’un litige de nature individuelle. Lorsqu’un preneur a, avec son bailleur, un litige locatif ou lorsque plusieurs preneurs ont avec un même bailleur un litige de même origine, ils peuvent se faire représenter en justice par une association siégeant à la Commission nationale de concertation.

La saisine de la commission, qui est facultative et gratuite, doit être formulée et adressée par LRAR ou par voie électronique au secrétariat de la commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. Dans tous les cas, il est utile que la lettre de saisine soit accompagnée de la copie des pièces en lien avec le litige (le bail, la notification du congé, etc.).

Assistance/représentation : lors de la séance de conciliation, les parties peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire représenter par une personne dûment mandatée.

Accord : si un accord intervient, les termes de la conciliation font l’objet d’un document signé par chacune des parties.

Absence d’accord : si aucun accord n’est trouvé, la commission départementale de conciliation rend un avis comportant l’exposé du litige, la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Dans le cas d’une action en justice, cet avis pourra ensuite être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties.

Le conciliateur de justice :

Objet : le recours à un conciliateur de justice, en dehors de toute saisine d’une juridiction, constitue un mode alternatif de règlement des conflits qui permet de trouver une issue amiable à un désaccord notamment entre un bailleur et un preneur19.

Saisine : la saisine du conciliateur de justice est gratuite. Les coordonnées des conciliateurs se trouvent sur le site https://www.conciliateurs.fr/Trouver-une-permanence.

Assistance : le conciliateur réunit les parties qui peuvent être accompagnées d’une personne de leur choix.

Accord : si un accord est trouvé, le conciliateur peut établir un constat d’accord signé par les parties et le conciliateur actant leurs engagements.

Absence d’accord : en cas d’échec de la conciliation, les parties peuvent faire régler le litige par le tribunal compétent.

b – Le règlement judiciaire

En cas d’action en justice, le preneur peur saisir la justice par deux procédés.

L’action en justice :

Délai de prescription : le délai de prescription pour agir en justice est en principe de 3 ans. Il commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Si une conciliation amiable est initiée, elle doit s’inscrire dans ce délai.

Tribunal compétent : en cas de non-respect par le bailleur de ses obligations en matière de délivrance du congé, le preneur peut agir devant le tribunal d’instance dans le ressort duquel se situe le logement.

Avocat : l’arrêté précise que le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

Indifférence du départ (congé pour reprise) : l’arrêté précise que le preneur peut contester un congé pour reprise alors même qu’il a déjà quitté le logement.

La saisine du juge par le preneur :

En cas de litige relatif au congé délivré par le bailleur, le preneur peut saisir le juge de deux façons : l’assignation ou la déclaration au greffe.

Assignation : l’arrêté rappelle que l’assignation, utilisée quel que soit le montant du litige, est un acte qui permet de saisir le tribunal mais qui nécessite l’intervention d’un huissier de justice. Un acte est établi et délivré par l’huissier de justice, par lequel le demandeur prévient la partie adverse qu’une procédure judiciaire est intentée contre lui.

Déclaration au greffe : l’arrêté rappelle que la déclaration au greffe du tribunal est un mode simplifié de saisine du tribunal ne pouvant être utilisé que lorsque le litige porte sur un montant inférieur ou égal à 4 000 €.

Dans l’hypothèse d’une procédure initiée par déclaration au greffe, la justification d’une tentative de conciliation préalable par le conciliateur de justice est une condition de recevabilité de la saisine du tribunal et apparaît donc obligatoire20.

Toutefois, l’obligation de tentative de conciliation préalable auprès du conciliateur de justice n’est pas systématiquement nécessaire.

En effet, trois exceptions à cette obligation existent. Outre l’hypothèse où les parties sont parvenues à un accord qu’elles souhaitent simplement faire homologuer par le juge, elles sont dispensées aussi de l’obligation de justification d’une tentative de conciliation lorsqu’elles démontrent avoir déjà tenté de trouver une solution amiable à leur litige par une autre voie que la conciliation ou en cas de motif légitime. Il appartiendra alors au juge saisi du litige d’apprécier si la tentative de conciliation par la commission départementale de conciliation est une tentative de résolution amiable du litige permettant de considérer que la condition de recevabilité de la saisine du tribunal est remplie.

c – Les effets de la contestation de la validité d’un congé

Accord amiable : lorsque les parties trouvent une solution à l’amiable, ce sont les termes de l’accord qui s’appliquent.

Nullité judiciaire du congé : lorsque le juge est saisi d’un litige relatif à la validité du congé, il peut déclarer la nullité du congé.

En effet, s’agissant des irrégularités relatives aux conditions de forme et de délai, le juge déclare, de manière générale, la nullité du congé. Dans les autres cas, notamment l’absence des mentions obligatoires inscrites dans chaque congé, le juge apprécie au cas par cas. La jurisprudence considère, en effet, que l’irrégularité seule n’est pas de nature à justifier la nullité et exige parfois que l’irrégularité cause un grief au preneur.

Effets de la nullité en cas de maintien dans les lieux du preneur : si le congé est déclaré nul et que le preneur est encore dans les lieux au moment de la nullité du congé, il peut éviter la déchéance de son titre locatif et bénéficier de la reconduction tacite de son bail. Le bail est reconduit. Le bailleur doit attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé.

Effets de la nullité en cas de départ du preneur : en revanche, l’arrêté constate que, lorsque le preneur a quitté le logement au moment où le congé est déclaré nul, la jurisprudence tend à refuser la réintégration du preneur au profit de dommages et intérêts octroyés pour compenser le préjudice causé (frais et perturbations divers causés par le déménagement, pour compenser les difficultés à trouver un logement équivalent ou un nouveau loyer plus élevé).

Congé frauduleux : l’arrêté rappelle qu’en cas de congé frauduleux, le bailleur s’expose à une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € (personne physique), voire 300 000 € (personne morale).