Présentation des dispositions relatives à l’immobilier dans la loi du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique

Publié le 03/02/2021 - mis à jour le 03/02/2021 à 20H15

La loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite loi ASAP, intervient en matière d’évaluation des valeurs locatives, d’évaluation et d’autorisations environnementales, de chèque d’énergie ou encore de squat. Présentation rapide de ces nouvelles dispositions.

L. n° 2020-1525, 7 déc. 2020

Outre les lois spécialement relatives à tout (loi ALUR de 20141, loi ELAN de 20182) ou parties (loi PINEL de 20143 concernant le bail commercial) des branches de l’immobilier, de nombreuses lois modifient régulièrement l’ordonnancement juridique du domaine de l’immobilier (loi Macron de 20154, loi Égalité et Citoyenneté de 20175, loi d’orientation des mobilités6, loi sur les violences conjugales7, loi relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique de 20198 pour ne citer qu’elles). C’est encore le cas avec la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 d’accélération et de simplification de l’action publique, dite « loi ASAP », qui intervient en matière d’évaluation des valeurs locatives (I), d’évaluation (II) et d’autorisations environnementales (III), de chèque d’énergie (IV) ou encore de squat (V).

I – Évaluation des valeurs locatives des biens imposables (loi ASAP, art. 9 ; CGI, art. 1510 à 1515)

Les tarifs d’évaluation sont arrêtés soit par le service des impôts d’accord avec la commission communale ou, à défaut de cet accord, par la commission départementale.

Le nouvel article 1511 du Code général des impôts prévoit désormais que lorsque les tarifs d’évaluation n’ont pas été arrêtés par la commission départementale, le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, est admis à les contester devant elle dans les 2 mois qui suivent leur affichage.

Les contribuables sont également admis à contester devant la même commission, dans un délai de 2 mois à compter de leur affichage, les tarifs d’évaluation afférents à une nature de culture ou de propriété arrêtés par le service des impôts d’accord avec la commission communale. Toutefois, la réclamation produite à cet effet n’est recevable que si le ou les signataires possèdent plus de la moitié de la superficie des terrains auxquels s’appliquent les tarifs contestés.

Lorsque la demande concerne des propriétés boisées appartenant à des personnes physiques ou morales de droit privé, il est fait abstraction de la superficie des bois et forêts appartenant à l’État, aux départements, aux communes, aux sections de commune et aux établissements publics pour apprécier si la condition mentionnée au 2e alinéa du présent I se trouve remplie.

Lorsque les contestations contre les tarifs ont été portées devant la commission départementale par les maires ou par les contribuables, les revenus imposables sont néanmoins déterminés conformément à ces tarifs et compris dans les rôles.

Si ces contestations viennent à faire l’objet de décisions favorables aux contribuables, des dégrèvements sont rétroactivement accordés aux intéressés ; dans le cas contraire, il n’est procédé à aucune imposition supplémentaire.

Toutefois, les tarifs fixés ne peuvent pas être contestés à l’occasion d’un litige relatif à la valeur locative d’une propriété non bâtie.

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II – Évaluation environnementale en droit de l’urbanisme (loi ASAP, art. 39 et 40 ; C. envir., art. L. 121-15-1 ; C. urb., art. L. 103-2 et 7, L. 104-2, L. 121-17-1 et L. 122-22)

Selon l’article L. 103-2 du Code de l’urbanisme, le public peut participer à divers processus de décisions en matière d’évaluation environnementale en droit de l’urbanisme. Ainsi, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées sont associées à une concertation concernant :

  • Les procédures :

    • d’élaboration et révision du schéma de cohérence territoriale et du plan local d’urbanisme ;

    • de modification du schéma de cohérence territoriale et du plan local d’urbanisme soumise à évaluation environnementale ;

    • de mise en compatibilité du schéma de cohérence territoriale et du plan local d’urbanisme soumise à évaluation environnementale ;

    • d’élaboration et révision de la carte communale soumise à évaluation environnementale ;

  • La création d’une zone d’aménagement concerté ;

  • Les projets et opérations d’aménagement ou de construction ayant pour effet de modifier de façon substantielle le cadre de vie ;

  • Les projets de renouvellement urbain.

L’article L. 103-2 du Code de l’urbanisme exclut de la concertation :

  • La modification ou la mise en compatibilité du schéma de cohérence territoriale ;

  • Le plan local d’urbanisme lorsque cette révision, cette modification ou cette mise en compatibilité ont pour objet exclusif de permettre la réalisation d’une opération ayant reçu la qualification d’opération sensible intéressant la défense nationale ou la sécurité nationale ;

  • Les opérations d’aménagement ou de construction ayant reçu la qualification d’opération sensible intéressant la défense nationale ou celle d’opération sensible intéressant la sécurité nationale.

Désormais, l’article L. 104-2 du Code de l’urbanisme prévoit que les PLU font également l’objet de l’évaluation environnementale, ainsi que les cartes communales et les unités touristiques nouvelles locales.

L’article L. 121-15-1 du Code de l’environnement précise que lorsque le projet est soumis en partie à concertation obligatoire et qu’il peut également être soumis en partie à concertation, le maître d’ouvrage peut faire le choix, avec l’accord de l’autorité compétente, de soumettre l’ensemble du projet à concertation aux articles L. 121-8 et suivants de la section relative au débat public et concertation préalable relevant de la Commission nationale du débat public. Cette concertation tient lieu de concertation obligatoire.

L’article L. 104-3 du Code de l’urbanisme renvoie désormais à un décret le soin de déterminer les critères en fonction desquels la nouvelle évaluation environnementale ou cette actualisation doivent être réalisées de manière systématique ou après un examen au cas par cas.

En ce qui concerne les unités touristiques, le nouvel article L. 122-22 du Code de l’urbanisme prévoit que le projet de création d’unités touristiques nouvelles soumis à autorisation doit faire l’objet d’une procédure de participation du public par voie électronique. Lorsque l’état de la couverture numérique du territoire est susceptible de ne pas permettre la participation effective du public par voie électronique, un exemplaire du dossier est consultable sur support papier à compter de l’ouverture de la procédure dans des lieux et des conditions déterminés par l’autorité compétente. L’autorité compétente peut prévoir des modalités complémentaires de mise à disposition de ce dossier lorsqu’elles s’avèrent nécessaires.

III – Autorisations environnementales d’urbanisme (loi ASAP, art. 56 ; C. envir., art. L. 181-30 ; C. urb., art. L. 425-10 et L. 425-14)

D’une manière générale, les permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi que les décisions de non-opposition à déclaration préalable qui sont requis en application du Code de l’urbanisme ne peuvent recevoir exécution sans la délivrance préalable de l’autorisation environnementale nécessaire.

Toutefois, dorénavant, par dérogation, le préfet pourra autoriser l’exécution anticipée, à la demande du pétitionnaire, à ses risques et frais, afin de lui permettre de commencer certains travaux de construction.

IV – Chèque énergie (loi ASAP, art. 64 ; C. énergie, art. L. 124-1)

Selon l’article L. 124-1 du Code de l’énergie, le chèque énergie est un titre spécial de paiement permettant aux ménages, dont le revenu fiscal de référence est, compte tenu de la composition du ménage, inférieur à un plafond, d’acquitter tout ou partie du montant des dépenses d’énergie relatives à leur logement ou des dépenses qu’ils assument pour l’amélioration de la qualité environnementale ou la capacité de maîtrise de la consommation d’énergie de ce logement.

Le chèque énergie est donc un dispositif d’aide financière accordé à certains ménages. Ainsi, sous condition de revenus, certains ménages à faibles ressources peuvent bénéficier de chèque énergie afin d’honorer les dépenses d’énergie.

Désormais, ce dispositif, alors réservé aux seuls résidents des logements foyers conventionnés APL, est aussi ouvert aux personnes résidant en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), en établissement d’hébergement pour personnes âgées (EHPA) ou en unité de soins longue durée (USLD), peu important que ces logements soient conventionnés ou non.

V – Expulsion des squatters (loi ASAP, art. 73 ; loi du 5 mars 2007, art. 38)

Le squat est en soi une atteinte à la propriété d’autrui. Pour autant, au nom du principe selon lequel nul ne peut se faire justice soi-même, l’expulsion des squatters est encadrée. Ainsi, l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale prévoit que, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, dès lors que la preuve que le logement constitue son domicile est rapportée et a fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

La loi ASAP étend la notion de domicile. Il peut s’agir en effet de la résidence principale ou non du propriétaire. Ce qui inclut donc dans le dispositif la protection des résidences secondaires.

De plus, désormais, outre la personne dont le domicile est occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci, peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux. On pense bien évidemment en premier lieu au gestionnaire immobilier.

Un délai d’instruction est introduit. En effet, la décision de mise en demeure doit être prise par le préfet dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. De plus, il est désormais précisé que seule la méconnaissance des conditions de mise en œuvre du dispositif ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général peuvent fonder le préfet à ne pas engager la mise en demeure. En cas de refus, les motifs de la décision sont, le cas échéant, communiqués sans délai au demandeur.

De même, la mise en demeure doit être notifiée à l’auteur de la demande, et non plus au seul propriétaire ou locataire.

Enfin, lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder dorénavant sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande, et non plus du seul propriétaire ou locataire, dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

Notes de bas de pages

  • 1.
    L. n° 2014-366, 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
  • 2.
    L. n° 2018-102, 23 nov. 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Pour une présentation de la loi ELAN, v. P. Battistini, La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; P. Battistini, Logement social, Construction, Urbanisme… ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; pour une présentation des textes d’application v. P. Battistini, La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
  • 3.
    L. n° 2014-626, 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
  • 4.
    L. n° 2015-990, 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.
  • 5.
    L. n° 2017-86, 27 janv. 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté.
  • 6.
    L. n° 2019-1428, 24 déc. 2019 d’orientation des mobilités.
  • 7.
    L. n° 2019-1480, 28 déc. 2019 visant à agir contre les violences au sein de la famille.
  • 8.
    L. n° 2019-1461, 27 déc. 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique.

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Référence : LPA 03 Fév. 2021, n° 158u5, p.7

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