Sol pollué, responsabilité du vendeur et proportionnalité de l’indemnisation

I – Un manquement du vendeur à l’obligation de délivrance conforme

L’intervention de l’obligation de délivrance conforme, prévue par les articles 1603 et 1604 du Code civil, dans le contentieux en matière de pollution des sols n’est pas une nouveauté2. Cette possibilité ne concerne cependant que les contrats de vente mentionnant l’état de dépollution d’un bien3. L’article 1604 du Code civil définit la délivrance d’une chose vendue comme le transport de celle-ci en la puissance et possession de l’acheteur. La décision rappelle qu’il appartient à l’acheteur qui invoque le défaut de délivrance de la chose vendue de démontrer l’absence de conformité de la chose aux spécifications contractuelles.

L’absence de pollution du bien peut constituer une caractéristique du contrat de vente, en fonction des clauses de ce dernier4. En l’occurrence, la promesse synallagmatique de vente du bien intégrait une clause intitulée « Protection de l’environnement ». Elle rappelait les dispositions de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement concernant l’obligation du vendeur d’informer l’acheteur lorsqu’une installation classée protection de l’environnement (ICPE) soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain. Le vendeur avait de plus déclaré qu’il n’avait pas personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur les lieux objets du contrat de vente et qu’à sa connaissance l’activité exercée dans l’immeuble n’avait pas entraîné de manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives, que le bien n’était frappé d’aucune pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d’une installation soumise à autorisation. Il avait rajouté qu’il ne disposait pas d’informations lui permettant de supposer que les lieux avaient supporté, à un moment quelconque, une installation classée. Une précision était, de plus, intégrée : « S’il se révèle que les lieux dont il s’agit figurent sur la liste des installations classées, le vendeur fera son affaire, à ses frais, de les faire sortir de ce répertoire et de les remettre en état au sens de l’article L. 512-17 du Code de l’environnement. » Cette clause n’avait pas été reprise dans l’acte de vente, cela étant cependant sans conséquences, au regard de l’article 1589 du Code civil, qui dispose que la promesse vaut vente « lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », sauf si les parties ont dérogé à ce principe dans le contrat.

En l’espèce, le vendeur est le petit-fils du créateur d’un atelier de dégraissage de soieries, utilisant des liquides halogénés et stockant de l’essence, exploité sur le terrain en question. Plus tard, cette activité a été transformée en une laverie de linge et de dégraissage à sec entraînant des rejets comprenant des hydrocarbures. Le vendeur avait participé activement à la gestion de l’activité, et ne pouvait donc, selon la cour, « ignorer l’existence du passé et de l’usage industriel de la propriété qu’il occupait depuis 8 années ».

Il est donc patent que le vendeur disposait, au moment de la vente, d’informations lui permettant à tout le moins de supposer que les lieux avaient supporté, à un moment quelconque, une installation susceptible d’avoir pollué le terrain, contrairement à ce qui était indiqué dans la promesse de vente. La clause visant à obliger le vendeur à dépolluer, « s’il se révèle que les lieux dont il s’agit figurent sur la liste des installations classées », constitue une reconnaissance, selon le juge, que « l’absence de pollution et la conformité aux informations données est entrée dans la définition de la chose vendue ». En l’occurrence, cette dernière n’est pas conforme à la description qui en est faite dans le contrat de vente et à ce que pouvaient légitimement attendre les acheteurs. Ces circonstances caractérisent le défaut de délivrance qu’ils invoquent sur le fondement de l’article 1604 du Code civil et engagent la responsabilité du vendeur.

Dans ce cas, l’acheteur a le choix : il peut demander la résolution de la vente ou la réparation du préjudice provoqué par le défaut de conformité. Le juge précise que, dans ce second cas, « peu importe que [le] coût soit disproportionné par rapport au prix de vente ou à la valeur du bien, les dispositions de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement n’étant pas exclusives de l’application du droit commun des contrats et de celles en particulier de l’article 1604 du Code civil, fondement choisi par les acquéreurs de l’espèce qui ont ainsi droit au bénéfice du financement intégral des mesures de dépollution ».

En effet, l’article L. 514-20 du Code de l’environnement prévoit une obligation d’information de l’acheteur sur l’exploitation passée d’une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement sur un terrain. Il doit également l’informer, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. S’il ne respecte pas cette obligation et qu’une pollution est découverte, rendant le terrain impropre à sa destination, l’acheteur peut demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente5. Cette exigence de proportionnalité n’est pas présente concernant l’article 1604 du Code civil.

Pour Jean-Marc Février, « indirectement, l’absence d’information au titre de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement peut être assimilée à un défaut d’information tel que cette obligation découle de l’article 1602 du Code civil et à un manquement à l’obligation de délivrance prévue à l’article 1604 du Code civil »6. Pour Géraldine Frizzi et Cédric Coulon, « l’obligation d’information peut également être de nature contractuelle et en ce sens elle est analysée comme étant un accessoire de l’obligation de délivrance du vendeur »7.

Il est manifeste que la décision rendue est particulièrement sévère pour le vendeur du bien, le montant de l’indemnité qu’il devra verser étant sans commune mesure avec le prix de vente. Elle s’inscrit dans une jurisprudence de la même veine8, particulièrement lorsque le vendeur est professionnel, ou que son statut ne le rend pas étranger à la pollution du bien concerné. La jurisprudence analyse l’obligation de délivrance en une obligation, non seulement de transporter la chose en la puissance et la possession de l’acheteur comme le dispose l’article 1604 du Code civil, mais bien en une obligation de lui remettre une chose conforme à la description présente dans le contrat de vente à l’usage qu’il avait affirmé vouloir en faire9.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 février 2012, avait estimé que la cour d’appel de Colmar avait violé l’article 1603 du Code civil, dans la mesure où elle avait débouté l’acheteur de sa demande tendant à faire condamner le vendeur à payer le coût des travaux de dépollution d’un bien, « alors qu’elle avait relevé que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble avait fait l’objet d’une dépollution, ce dont il résultait que le bien vendu était présenté comme dépollué et que les vendeurs étaient tenus de livrer un bien conforme à cette caractéristique »10. En l’occurrence, il s’agissait de la découverte d’une nouvelle poche de contamination résiduelle aux hydrocarbures nécessitant une opération de dépollution complémentaire à celles ayant déjà été engagées par le vendeur. L’arrêt retenait que « le vendeur avait fourni à l’acquéreur tous les éléments relatifs à l’état des travaux de dépollution et des mesures prises pour la réhabilitation du site d’où il ressortait qu’il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l’extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle qui devait être éliminée progressivement et naturellement ». L’acheteur avait de plus « connaissance avant de signer l’acte de vente de l’état des travaux qui avaient été exécutés, ainsi que de leurs limites ». Cette argumentation n’a pas convaincu la Cour de cassation. Un autre arrêt de 2014 confirme cette jurisprudence. La Cour estime que la cour d’appel a pu légitimement considérer qu’il existait une différence substantielle entre la chose livrée et ce qui avait été contractuellement prévu car l’absence de pollution importante était entrée dans le champ contractuel et le vendeur connaissait la destination à usage d’équipements publics des parcelles. La découverte d’une pollution aux métaux lourds était donc à l’origine d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance11.

Il est donc à déduire de la jurisprudence que le vendeur manque à son obligation de délivrance si l’absence de pollution, ou l’état de dépollution d’un bien a constitué un élément essentiel du contrat de vente, démontré par les stipulations qui y sont inscrites12.

Les relations entre l’obligation de délivrance telle qu’interprétée par la jurisprudence et la notion de vices cachés ont pu paraître équivoques, ces deux actions ne pouvant être engagées concomitamment13. En l’occurrence, dans cette décision, la garantie des vices cachés n’a pas été évoquée. En effet, les avantages pour les requérants de se fonder sur l’article 1603 du Code civil plutôt que sur l’article 1625 du Code civil sont évidents : « Outre le fait qu’il dispose de cinq années pour agir et que le vendeur ne peut s’exonérer de cette obligation [l’acquéreur] n’a pas à établir le caractère caché du défaut invoqué ni à démontrer que ce défaut rend la chose impropre à l’usage auquel il la destine »14.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 30 septembre 2021 est de nouveau revenu sur cette distinction en matière de pollution des sols15. Si une clause relative à l’absence de pollution n’a pas été introduite dans l’acte de vente, l’inconstructibilité d’un terrain provoqué par une pollution des sols ne constitue pas un défaut de conformité lié à l’obligation de délivrance, mais bien un vice caché de la chose vendue16. Pour Philippe Delebecque, « le caractère inconstructible d’un terrain est de nature à en compromettre l’usage attendu et renvoie ainsi au thème du vice caché et non à celui de la non-conformité qui s’apprécie au regard des prévisions contractuelles »17. L’appréciation des juges du fond et de la Cour de cassation aurait été certainement différente si une clause de dépollution avait été insérée dans l’acte de vente. En effet, au regard de la jurisprudence précédemment exposée, il est tout à fait probable que l’analyse des clauses contractuelles au prisme de l’obligation de délivrance aurait orienté le juge dans une autre direction. Comme le note Philippe Delebecque, « il aurait été intéressant de connaître alors la position de la Cour de cassation, dans la mesure où le droit positif se montre plus favorable à la liberté contractuelle et aux clauses d’exonération qu’il n’a pu l’être par le passé »18.

Une distinction avait été identifiée entre cette obligation de délivrance et les vices cachés à la suite de plusieurs arrêts de la Cour de cassation datant de 1993 par Alain Bénabent :

• concernant l’obligation de délivrance : « Conformité de la chose aux spécifications convenues par les parties, c’est-à-dire au contrat, c’est bien l’obligation de délivrance qui est en cause (…) » ;

• concernant les vices cachés19 : « La conformité de la chose à sa destination normale, c’est alors la garantie des vices qui est en cause, puisque les vices sont précisément des défauts de la chose qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine »20.

En l’espèce, la décision démontre une application classique de cette distinction, l’état de pollution du bien étant entré dans la vente via la clause de « protection de l’environnement ».