Tour d’horizon des nouvelles règles fiscales immobilières pour 2021

Les traditionnelles lois fiscales de fin d’année ne manquent pas d’impacter la fiscalité dans le domaine de l’immobilier. Il en est à nouveau ainsi avec les lois n° 2020-1576 de financement de la sécurité sociale pour 2021 et n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021.

1. Crédit d’impôt pour abandon des loyers tertiaires (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 20)

a) Bailleur privé

Conditions liées au bailleur. Dans le cadre du second confinement en raison de la crise sanitaire, peuvent bénéficier du nouveau crédit d’impôt, les bailleurs :

• personnes physiques domiciliées en France ou personnes morales ;

• abandonnant ou renonçant définitivement, au plus tard le 31 décembre 2021, aux loyers hors taxe et accessoires, échus au titre du mois de novembre 2020 et afférents à des locaux situés en France.

Pour les sociétés de personnes1, les groupements mentionnés2 et les placements collectifs3, à l’exception des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, le crédit d’impôt est utilisé par leurs associés ou par les porteurs de parts ou actionnaires proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés, groupements ou fonds.

Conditions liées au locataire. Pour que le bailleur puisse bénéficier du crédit d’impôt, il faut que l’entreprise locataire remplisse les conditions suivantes :

• prise à bail de locaux faisant l’objet d’une interdiction au cours du mois de novembre 2021 soit d’accueil du public soit d’exercer son activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de Covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, dans sa rédaction en vigueur à la date de publication de la loi de finance, à savoir :

  • accueils collectifs de mineurs en hébergement touristique,

  • activités des centres de culture physique,

  • activités de clubs de sports,

  • activités de soutien au spectacle vivant,

  • activités des agences de voyages,

  • activités des parcs d’attractions et parcs à thèmes, fêtes foraines,

  • activités des voyagistes,

  • activités photographiques,

  • agences artistiques de cinéma,

  • agences de mannequins,

  • artistes auteurs,

  • arts du spectacle vivant, cirques,

  • autres activités liées au sport,

  • autres activités récréatives et de loisirs,

  • autres services de réservation et activités connexes,

  • autres transports routiers de voyageurs,

  • cafétérias et autres libres-services,

  • commissaires d’exposition,

  • conseil et assistance opérationnelle apportés aux entreprises et aux autres organisations de distribution de films cinématographiques en matière de relations publiques et de communication,

  • création artistique relevant des arts plastiques,

  • débits de boissons,

  • distribution de films cinématographiques,

  • enseignement culturel,

  • enseignement de disciplines sportives et d’activités de loisirs,

  • entreprises de covoiturage,

  • entreprises de détaxe et bureaux de change (changeurs manuels),

  • entreprises de transport ferroviaire international de voyageurs,

  • entretien corporel,

  • exploitations de casinos,

  • exportateurs de films,

  • fabrication de structures métalliques et de parties de structures,

  • fabrication et distribution de matériels scéniques, audiovisuels et évènementiels,

  • galeries d’art,

  • gestion de salles de spectacles et production de spectacles,

  • gestion des jardins botaniques et zoologiques et des réserves naturelles,

  • gestion des musées,

  • gestion des sites et monuments historiques et des attractions touristiques similaires,

  • gestion d’installations sportives,

  • guides conférenciers,

  • hébergement touristique et autre hébergement de courte durée,

  • hôtels et hébergement similaire,

  • location de courte durée de voitures et de véhicules automobiles légers,

  • location et location-bail d’articles de loisirs et de sport,

  • magasins de souvenirs et de piété,

  • organisation de foires, évènements publics ou privés, salons ou séminaires professionnels, congrès,

  • post-production de films cinématographiques, de vidéo et de programmes de télévision,

  • prestation et location de chapiteaux, tentes, structures, sonorisation, photographie, lumière et pyrotechnie,

  • production de films et de programmes pour la télévision,

  • production de films institutionnels et publicitaires,

  • production de films pour le cinéma,

  • projection de films cinématographiques et autres industries techniques du cinéma et de l’image animée,

  • régie publicitaire de médias,

  • restauration de type rapide,

  • restauration traditionnelle,

  • scénographes d’exposition,

  • services de restauration collective sous contrat, de cantines et restaurants d’entreprise,

  • services des traiteurs,

  • téléphériques et remontées mécaniques,

  • terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisirs,

  • traducteurs-interprètes,

  • trains et chemins de fer touristiques,

  • transport aérien de passagers,

  • transport de passagers sur les fleuves, les canaux, les lacs, location de bateaux de plaisance,

  • transport maritime et côtier de passagers,

  • transport transmanche,

  • transports de voyageurs par taxis et véhicules de tourisme avec chauffeur,

  • transports routiers réguliers de voyageurs effectifs de moins de 5 000 salariés (pour le calcul du seuil, v. CSS, art. L. 130-1, i) ;

• pour l’appréciation de cette condition, il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités liées lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce ;

• la condition d’effectif ne s’applique pas aux associations assujetties aux impôts commerciaux ou employant au moins un salarié ;

• ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019, au sens du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014, à l’exception des micros et petites entreprises dès lors qu’elles ne font pas l’objet d’une procédure de sauvegarde, d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire ;

• ne pas faire l’objet d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire et de rétablissement personnel ;

• ne pas avoir bénéficié d’une aide au sauvetage ou d’une aide à la restructuration, définies au 3.1 de la communication de la Commission européenne du 19 mars 2020 « Encadrement temporaire des mesures d’aide d’État visant à soutenir l’économie dans le contexte actuel de la flambée de Covid-19 » ;

• ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

De plus, lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance, au sens du 12 de l’article 39 du CGI, entre elle et le bailleur, le bailleur doit justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.

Le crédit d’impôt s’applique également aux entreprises exonérées dans le cadre des dispositifs :

• bassins d’emploi à redynamiser4 ;

• bassins urbains à dynamiser5 ;

• entreprises nouvelles6  ;

• exonération de l’IS7 ;

• zones d’aide à finalité régionale8 ;

• zones de développement prioritaire9 ;

• zones de restructuration de la défense10 ;

• zones de revitalisation rurale11 ;

• zones franches d’activité des DOM12 ;

• zones franches urbaines-territoires entrepreneurs13.

Montant du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers.

Toutefois, lorsque l’entreprise locataire d’un local a un effectif de 250 salariés ou plus, le montant de l’abandon ou de la renonciation consenti par le bailleur du local au titre d’1 mois est retenu dans la limite des deux tiers du montant du loyer prévu au bail échu ou à échoir au titre du mois concerné.

Montant de l’abandon de créance par entreprise locataire. Le montant total des abandons ou renonciations de loyers donnant lieu à crédit d’impôt dont bénéficie chaque entreprise locataire, retenu dans la limite du montant de crédit d’impôt, ne peut excéder le plafond défini au 3.1 de la communication de la Commission européenne du 19 mars 2020 « Encadrement temporaire des mesures d’aides d’État visant à soutenir l’économie dans le contexte actuel de la flambée de Covid-19 ».

Imputation du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt s’applique pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année civile au cours de laquelle les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année civile. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû au titre de cette année, l’excédent est restitué.

Ainsi, au titre des revenus fonciers, ne constituent pas un revenu imposable du bailleur les éléments de revenus ayant fait l’objet, par le bailleur, d’un abandon ou d’une renonciation au profit de l’entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020. Ceci ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l’objet d’un abandon ou d’une renonciation. Le bénéfice de ces dispositions, lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, est subordonné à la condition que le bailleur justifie par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise.

Pour l’impôt sur le revenu au titre des BIC, le bénéfice net est établi sous déduction des abandons de créances de loyer et accessoires afférents à des immeubles donnés en location à une entreprise n’ayant pas de lien de dépendance avec le bailleur entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, dans leur intégralité.

Il est imputé sur l’impôt sur les sociétés dû par l’entreprise au titre de l’exercice au cours duquel les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû au titre de cet exercice, l’excédent est restitué.

La société mère est substituée aux sociétés du groupe pour l’imputation sur le montant de l’impôt sur les sociétés dont elle est redevable au titre de chaque exercice des crédits d’impôt dégagés par chaque société du groupe en application du I du présent article.

Inaliénabilité et incessibilité. La créance sur l’État correspondant au crédit d’impôt non utilisé est inaliénable et incessible, sauf dans les cas et selon les conditions prévues aux articles L. 313-23 à L. 313-35 du Code monétaire et financier.

Déclaration. Afin de pouvoir bénéficier du crédit d’impôt, les bailleurs doivent déposer une déclaration conforme à un modèle établi par l’administration dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de revenu ou de résultat.

La société mère d’un groupe déclare les crédits d’impôt pour le compte des sociétés du groupe, y compris ceux qui la concernent, lors du dépôt de la déclaration relative au résultat d’ensemble du groupe.

Domaine d’application. Le crédit d’impôt est applicable aux entreprises qui, au 31 décembre 2019, n’étaient pas en difficulté.

b) Bailleur public

Pour les bailleurs publics, par dérogation au crédit d’impôt, il est institué un prélèvement sur les recettes de l’État au profit des collectivités territoriales et de leurs groupements subissant une perte de recettes au titre des abandons ou renonciations définitifs de loyers afférents à des locaux au profit des entreprises et dans les mêmes conditions que pour les bailleurs privés.

Le montant de la compensation revenant à chaque collectivité territoriale et à chaque groupement est égal à 50 % de la somme totale de ses abandons ou renonciations de loyers mentionnés au 1 dudit I, avec retenue à la compensation, le cas échéant, dans les mêmes limites que pour les bailleurs privés.

Il est précisé que les collectivités territoriales et leurs groupements éligibles à cette compensation sont exclus du bénéfice du crédit d’impôt.

2. Crédit d’impôt pour la rénovation énergétique tertiaire (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 27 ; A., 29 déc. 2020)

Objet. D’une manière générale, le plan de relance de l’économie à la suite d’une crise sanitaire et économique de 2020 prévoit d’aider les petites et moyennes entreprises à faire la rénovation énergétique de leurs locaux tertiaires. Ainsi, un nouveau crédit d’impôt est créé pour les dépenses engagées entre le 1er octobre 2020 et le 31 décembre 2021 pour la rénovation énergétique des bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire.

Conditions liées aux entreprises. Sont éligibles les petites et moyennes entreprises, propriétaires ou locataires :

• imposées d’après leur bénéfice réel ;

• exonérées de l’imposition car :

  • nouvelles ;

  • implantées en ZFU ;

  • implantées dans le bassin d’emploi à redynamiser ;

  • créées dans les zones de restructuration de la défense ;

  • implantées dans les zones franches d’activités des départements d’Outre-mer ;

  • implantées dans les zones de revitalisation rurale ;

  • implantées dans les bassins urbains à dynamiser ;

  • implantées dans les zones de développement prioritaire.

Condition liée à l’activité. Les entreprises doivent avoir affecté les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à l’exercice de leur activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale et agricole.

Conditions liées à la construction. La construction du bâtiment doit être achevée depuis plus de 2 ans à la date d’exécution des travaux.

Conditions liées aux dépenses. Le crédit d’impôt s’applique aux dépenses engagées au titre :

• de l’acquisition et de la pose :

  • d’un système d’isolation thermique en rampant de toitures ou en plafond de combles ;

  • d’un système d’isolation thermique sur murs, en façade ou pignon, par l’intérieur ou par l’extérieur ;

  • d’un système d’isolation thermique en toiture terrasse ou couverture de pente inférieure à 5 % ;

  • d’un chauffe-eau solaire collectif ou d’un dispositif solaire collectif pour la production d’eau chaude sanitaire ;

  • d’une pompe à chaleur, autre que air/air, dont la finalité essentielle est d’assurer le chauffage des locaux ;

  • d’un système de ventilation mécanique simple flux ou double flux ;

  • d’une chaudière biomasse ;

  • d’un système de régulation ou de programmation du chauffage et de la ventilation ;

  • d’une toiture ou d’éléments de toiture permettant la réduction des apports solaires, lorsque les dépenses sont afférentes à un bâtiment situé à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

  • de protections de baies fixes ou mobiles contre le rayonnement solaire, lorsque les dépenses sont afférentes à un bâtiment situé à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

  • d’un climatiseur fixe de classe A ou de la classe supérieure à A, en remplacement d’un climatiseur existant, lorsque les dépenses sont afférentes à un bâtiment situé à La Réunion, en Guyane, en Martinique, en Guadeloupe ou à Mayotte ;

• du raccordement à un réseau de chaleur ou de froid.

La loi renvoie à un arrêté le soin de fixer la liste des équipements, matériaux et appareils dont l’acquisition et la pose ouvrent droit au crédit d’impôt et de préciser les caractéristiques techniques des équipements et travaux, ainsi que de déterminer les travaux pour lesquels est exigé le respect de critères de qualification de l’entreprise réalisant ces travaux. C’est chose faite avec l’arrêté du 29 décembre 2020 relatif aux équipements, matériaux et appareils dont l’acquisition et la pose dans un local tertiaire ouvrent droit au crédit d’impôt pour la rénovation énergétique des petites et moyennes entreprises prévu à l’article 27 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021.

Conditions liées aux travaux. Les dépenses n’ouvrent droit au crédit d’impôt que si les travaux sont réalisés directement par les entreprises auxquelles ils ont été confiés. Toutefois, ces entreprises peuvent sous-traiter l’installation des équipements, des matériaux ou des appareils.

Montant du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt est égal à 30 % du prix de revient hors taxes des dépenses.

Sont déduites des bases de calcul du crédit d’impôt :

• les aides perçues au titre des certificats d’économie d’énergie en raison des opérations ouvrant droit au crédit d’impôt ;

• les aides publiques reçues en raison des opérations ouvrant droit au crédit d’impôt.

Nom cumul avec un autre crédit d’impôt. Les mêmes dépenses ne peuvent entrer à la fois dans la base de calcul de ce crédit d’impôt et dans celle d’un autre crédit d’impôt.

Utilisation du crédit d’impôt par les associés. Lorsque les dépenses sont engagées par les sociétés ou par les groupements, le crédit d’impôt peut être utilisé par leurs associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou groupements, à condition qu’il s’agisse de redevables de l’impôt sur les sociétés ou de personnes physiques participant à l’exploitation.

Plafond du crédit d’impôt. Le montant total de crédit d’impôt, octroyé au titre d’un ou plusieurs exercices, dont peut bénéficier une entreprise, toutes dépenses éligibles confondues, ne peut excéder, au titre des dépenses engagées du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021, un plafond de 25 000 €.

Ce plafond s’apprécie en prenant en compte la fraction du crédit d’impôt correspondant aux parts des associés de sociétés de personnes et aux droits des membres de groupements.

Imputation du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt est imputé sur l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année civile au cours de laquelle l’entreprise a engagé les dépenses, après imputation des prélèvements non libératoires et des autres crédits d’impôt. Si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû au titre de cette année, l’excédent est restitué.

La créance sur l’État correspondant au crédit d’impôt non utilisé est inaliénable et incessible, sauf exceptions.

Il est imputé sur l’impôt sur les sociétés, dû par l’entreprise, dans les mêmes conditions. En cas de clôture d’exercice en cours d’année civile, le montant du crédit d’impôt est calculé en prenant en compte les dépenses éligibles au titre de la dernière année civile écoulée.

La société mère est substituée aux sociétés du groupe pour l’imputation sur le montant de l’impôt sur les sociétés dont elle est redevable, au titre de chaque exercice, des crédits d’impôt dégagés par chaque société du groupe en application du I du présent article. Les dispositions du II s’appliquent à la somme de ces crédits d’impôt.

Condition liée à la déclaration. Les entreprises déposent une déclaration conforme à un modèle établi par l’administration dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de résultat.

La société mère d’un groupe, au sens de l’article 223 A du même code, déclare les crédits d’impôt pour le compte des sociétés du groupe, y compris ceux qui la concernent, lors du dépôt de la déclaration relative au résultat d’ensemble du groupe.

3. Crédit d’impôt pour la transition énergétique (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 53 ; CGI, art. 200 quater)

Nouvelles mesures transitoires. Le CITE devant être remplacé par le dispositif MaPrimeRénov’, de nouvelles dispositions transitoires sont créées.

Ainsi, comme pour les contribuables justifiant de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte en 2019 et dont les travaux sont payés en 2020, il est désormais prévu que ceux justifiant de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte en 2018 et dont les travaux sont payés en 2020 peuvent bénéficier du CITE dans les conditions applicables avant 2020.

De plus, le dispositif est applicable, dans sa version en vigueur en 2020, pour les dépenses payées en 2021 pour les contribuables justifiant de l’acceptation d’un devis et du paiement d’un acompte en 2019 ou en 2020.

Dans ces cas, le cumul, pour les mêmes dépenses, entre les dispositifs CITE et MaPrimeRénov’ n’est pas possible.

Extension du dispositif. Il est prévu que les dépenses engagées en 2020 pour les foyers fermés et inserts à bûches ou granulés sont éligibles au CITE, à hauteur d’un montant forfaitaire de 600 €.

4. Crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 117 ; CGI, art. 200 quater A ; C. envir., art. L. 515-16-2 et C. envir., art. L. 515-19)

Prorogation de dispositif. Le crédit d’impôt est prolongé pour les dépenses engagées jusqu’au 31 décembre 2023.

Travaux de renforcement. Le délai d’exécution des travaux, de renforcement de leur logement contre des risques technologiques liés aux sites industriels SEVESO classés « seuil haut », prescrits aux particuliers par les plans prévention des risques technologiques, qui devaient être réalisés dans un délai de 8 ans à compter de l’approbation du plan ou avant le 1er janvier 2021 si le plan avait été approuvé avant le 1er janvier 2013, est reporté au 1er janvier 2024 pour les plans antérieurs au 1er janvier 2016.

Il est renvoyé au Code de l’environnement pour l’appréciation du plafond de 20 000 € de dépenses éligibles et le respect des délais d’exécution des travaux.

5. Crédit d’impôt pour les systèmes de charge de véhicules électriques (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 53 ; CGI, art. 200 quater C)

Éligibilité. Ce nouveau crédit d’impôt s’applique :

• aux dépenses d’acquisition et de pose entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;

• à tous contribuables personnes physiques domiciliés en France sans condition de ressources, propriétaires occupants, locataires ou occupants à titre gratuit ;

• aux logements d’habitation principale et à une seule résidence secondaire par contribuable ;

• à un seul système de charge pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs et à deux pour les couples soumis à imposition commune, pour un même logement.

Montant. Son montant est fixé à 75 % du montant des dépenses éligibles effectivement supportées. Il est limité à 300 € par système de charge.

Non cumul avec la déduction de charges. Pour une même dépense, le bénéfice de ce crédit d’impôt ne se cumule pas avec la déduction de charges pour la détermination des revenus catégoriels.

Année d’imposition. Il est prévu que le crédit d’impôt s’applique pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de paiement de la dépense.

Facturation. Les dépenses éligibles au crédit d’impôt sont celles portées sur la facture de l’entreprise. Il doit s’agir de la même entreprise qui facture les dépenses d’acquisition et de pose, même si elle peut sous-traiter l’opération.

Le contribuable doit être en mesure de présenter, à la demande de l’administration fiscale, la facture qui doit, notamment, comprendre :

• la mention du lieu de réalisation des travaux ;

• la nature des travaux ;

• la désignation, le montant, et, le cas échéant, les caractéristiques techniques des systèmes de charge.

À défaut, l’administration fiscale peut opérer une reprise, égale au montant de l’avantage fiscal accordé en raison de la dépense non justifiée.

Reprise pour remboursement. Lorsque le bénéficiaire du crédit d’impôt est remboursé dans un délai de 5 ans de tout ou partie du montant des dépenses ayant ouvert droit à l’avantage, il fait, le cas échéant, l’objet, au titre de l’année de remboursement et dans la limite du crédit d’impôt obtenu, d’une reprise égale à la différence entre le montant de l’avantage fiscal initialement accordé et le montant de l’avantage fiscal sur la base de la dépense finalement supportée par le contribuable.

Toutefois, aucune reprise n’est pratiquée lorsque le remboursement fait suite à un sinistre survenu dès que les dépenses ont été payées.

Précisions réglementaires à venir. Il est renvoyé à un arrêté le soin de préciser les caractéristiques techniques auxquelles doivent répondre les systèmes de charge pour véhicules électriques permettant de bénéficier du crédit d’impôt.

6. Dispositifs d’exonérations territoriales (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 223 ; CGI, art. 44 sexies ; CGI, art. 44 octies A ; CGI, art. 44 duodecies ; CGI, art. 44 quindedies ; CGI, art. 44 sexdecies ; CGI, art. 44 septdecies ; CGI, art. 1383 H ; CGI, art. 1463 A ; CGI, art. 1463 B ; CGI, art. 1465 ; CGI, art. 1465 A ; CGI, art. 1465 B ; CGI, art. 1466 A, I, quinquies A)

Prorogation. Arrivés normalement à échéance le 31 décembre 2020, sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2020 les dispositifs :

• bassins d’emploi à redynamiser14 ;

• bassins urbains à dynamiser15 ;

• zones d’aide à l’investissement des petites et moyennes entreprises16 ;

• zones d’aide à finalité régionale17 ;

• zones de développement prioritaire18 ;

• zones de revitalisation rurale19 ;

• zones franches urbaines-territoires entrepreneurs20.

7. Droits de mutation (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 80)

Fonds unifié de péréquation des droits de mutations à titre gratuit. Ce nouveau fonds, créé par la loi de finances 2020, est essentiellement alimenté par un prélèvement sur les ressources fiscales des départements dont le montant dépend de l’assiette des droits de l’année précédente. Afin de compenser les possibles effets de la crise sanitaire sur le volume, un prélèvement sur recettes de l’État, réparti selon les mêmes critères de ressources et de charges que le reversement au titre du fonds est institué en faveur des départements les plus fragiles. Ainsi, le montant de ce prélèvement sur les recettes de l’État est égal à la différence, si elle est positive, entre 1,6 milliard d’euros et le montant total des prélèvements effectués en 2021.

8. Fonds d’aide au relogement d’urgence (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 254 ; CGCT, art. L. 2335-15)

Prorogation. Créé en 2006, et déjà prolongé jusqu’au 31 décembre 2020, ce fonds, dit FARU, est à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2025.

9. Fonds de prévention des risques naturels majeurs (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 85 et 224 ; CGI, art. 235 ter ZE ; C. envir., art. L. 561-3)

Missions. Les missions du fonds, dit Barnier, sont précisées :

• délocalisations ;

• réduction de la vulnérabilité ;

• soutien lié aux plans de prévention des risques naturels et aux programmes d’action de prévention des inondations ;

• connaissance du risque.

Domaine d’application. Le fonds s’applique à l’ensemble des départements et régions, y compris d’Outre-mer.

Financement. Les nouvelles modalités de financement de ce fonds, dit Barnier, prévoient un prélèvement annuel sur le produit des primes ou cotisations relatives à la garantie contre le risque de catastrophes naturelles.

Précisions réglementaires à venir. Le nouveau dispositif sera précisé par décret.

Expérimentation du dispositif. Un dispositif expérimental « mieux reconstruire après inondation » est créé afin de renforcer, après inondation, les démarches de réduction de la vulnérabilité du bâti existant. Le gouvernement devra présenter au Parlement, 6 mois avant la fin de l’expérimentation, un rapport d’évaluation établissant des propositions de prorogation ou d’arrêt du dispositif.

10. Fonds national d’aide au logement (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 196)

Une contribution d’1 milliard d’euros doit être versée par le groupe Action Logement au Fonds national d’aide au logement au plus tard le 16 mars 2021.

11. Habitat inclusif (LFSS 2021 n° 2020-1576, 14 déc. 2020, art. 34 ; CASF, art. L. 281-2-1)

Création de l’aide à la vie partagée. L’article L. 281-1 du CASF, issu de l’article 129 de la loi ELAN, définit l’habitat inclusif comme « destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes ».

La nouvelle aide s’adresse aux personnes qui ne bénéficient pas du forfait pour l’habitat inclusif prévu par l’article L. 281-2-1 du CASF dès lors que, au titre des logements concernés, une convention a été signée entre le département et la personne morale porteuse du projet. Un accord pour l’habitat inclusif, entre le département et la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie, doit en fixer les conditions. Il peut aussi être signé par le préfet ou le directeur général de l’Agence régionale de santé.

12. Investissements productifs neufs dans les collectivités d’Outre-mer et en Nouvelle-Calédonie (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 108 ; CGI, art. 199 undecies B ; CGI, art. 199 undecies E ; CGI, art. 199 undecies F ; CGI, art. 217 undecies ; CGI, art. 217 duodecies ; CGI, art. 220 Z sexies ; CGI, art. 242 sexies ; CGI, art. 242 septies ; CGI, art. 244 quarter W ; CGI, art. 244 quarter Y ; CGI, art. 1740 ; CGI, art. 1740 – O A ; CGI, art. 1740 00 A ; CGI, art. 1743 ; CGI, art. 1586 sexies ; LPF, art. L. 45 F)

Réduction d’impôt. Les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés bénéficient d’une nouvelle réduction d’impôt de 35 % pour les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les collectivités d’Outre-mer et en Nouvelle-Calédonie.

Cela s’applique au logement :

• intermédiaire ;

• logement social ;

• faisant l’objet d’un contrat de location-accession à la propriété immobilière.

L’assiette de la réduction d’impôt repose sur le prix de revient des logements, minoré :

• des taxes et des commissions d’acquisition ;

• et des aides publiques reçues.

Le montant est limité à 2 615 € HT/m² de surface habitable.

Précision réglementaire à venir. Il est renvoyé à un décret le soin de préciser la nature des sommes retenues pour l’appréciation du prix de revient des logements.

Entrée en vigueur du dispositif. Le dispositif s’applique à compter du 1er janvier 2022, à l’exception de Saint-Martin, où il entrera en vigueur à une date fixée par décret.

13. MaPrimeRénov’ (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 241 ; L. fin. 2020 n° 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 15, II)

Conditions de ressources. Les propriétaires dépassant certains revenus, par principe, ne sont éligibles au dispositif que pour certaines catégories de travaux et de dépenses, avec un barème propre. Par dérogation :

• jusqu’au 31 décembre 2022, la prime peut être distribuée sans conditions de ressources, selon la nature des travaux et les dépenses financées ;

• entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021, le bénéficiaire peut déposer une demande de prime à condition :

  • d’avoir commencé ses travaux ou prestations ;

  • que ceux-ci soient justifiés par un devis réalisé entre le 1er octobre 2020 et le 31 décembre 2020 ;

  • qu’ils aient commencé au cours de cette même période ;

  • et que le bénéficiaire ne soit pas éligible à la prime à la date de démarrage des travaux ou prestations.

Non-cumul avec le CITE. Afin d’éviter tout cumul entre les dispositifs du MaPrimeRénov’ et le CITE pour les propriétaires occupants, entre le 1er octobre et le 31 décembre 2020, l’ANAH peut communiquer à l’administration fiscale, spontanément ou à sa demande, sans que puisse être opposée l’obligation au secret professionnel, tous les renseignements et documents recueillis dans le cadre de sa mission d’attribution de la prime de transition énergétique pour le compte de l’État.

Seuil de non-paiement de la prime. Désormais, en raison des coûts d’instruction et dans un objectif de bonne administration, la prime peut ne pas être versée lorsque son montant est inférieur à un montant qui sera déterminé par arrêté.

Renonciation au recouvrement de l’indu. Désormais, L’ANAH pourra renoncer à recouvrer la prime indûment perçue lorsqu’elle est inférieure à un montant qui sera déterminé par arrêté.

14. Meublé de courte durée (LFSS 2021 n° 2020-1576, 14 déc. 2020, art. 22 ; CSS, art. L.311-3 et CSS, art. L.611-1, 6°)

Affiliation au régime des indépendants pour le loueur d’habitation en meublé. Désormais, les loueurs en meublé de courte durée sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants, de sorte que les recettes de ces locations sont soumises aux prélèvements sociaux ou cotisations sociales, à condition que :

• les recettes de cette activité pour l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an ;

• et que les locaux soient loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, n’y élisant pas domicile et qu’il n’ait pas été opté lors de l’affiliation pour le régime général des salariés ou lorsque les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants et associés.

Exclusion des chambres d’hôtes. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables aux chambres d’hôtes.

15. Pinel (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 168 et 169 ; CGI, art. 199 novovicies)

Prorogation du dispositif. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

Maintien du dispositif de réduction d’impôt. Le dispositif de réduction d’impôt (12 %, 18 % ou 21 % en métropole pour une durée d’engagement locatif respective de 6, 9 ou 12 années) est maintenu en l’état jusqu’en 2024 pour les logements qui, soit :

• sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ;

• respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation (critères à définir par décret).

Réduction du dispositif d’impôt. Toutefois, le dispositif de réduction d’impôt, pour les logements neufs acquis ou construits en France métropolitaine, est réduit pour les années 2023 et 2024.

Limitation du domaine d’application du dispositif. Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif est limité aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement et au logement que le contribuable fait construire situés dans des bâtiments d’habitation collectifs.

16. Plus-values soumises à l’IS des cessions de locaux professionnels destinés au logement (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 17 et 25 ; CGI, art. 210 F et CGI, art. 1764)

Extension du taux réduit de 19 %. Les plus-values réalisées par les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés sur la cession de locaux à usage de bureaux, à usage commercial ou industriel, ou de terrains à bâtir sont, sous conditions, soumises à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % lorsque le cessionnaire s’engage à les transformer en locaux à usage d’habitation ou à construire de tels locaux.

Désormais, toute cession réalisée au profit d’une personne morale bénéficie du taux réduit, la condition relative à la qualité du cessionnaire étant supprimée.

Ce taux réduit est étendu aux :

• cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2022 ;

• promesses de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 inclus, dès lors que la cession a été réalisée au plus tard le 31 décembre 2024.

Condition. Pour être éligible, la transformation ou la construction de locaux à usage d’habitation doit intervenir dans un délai de 4 années. Toutefois, une prolongation, renouvelable une fois, est accordée, à la demande de l’acquéreur, pour une durée n’excédant pas 1 année.

Sanctions. Une amende de 25 % du montant de la cession est mise à la charge du cessionnaire qui ne respecte pas ses engagements.

17. Plus-value immobilière

Abattement dans les périmètres de revitalisation de territoire et de grandes opérations d’urbanisme (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 38 ; CGI, art. 150 VE). Pour inciter la mise en place par les collectivités des opérations de revitalisation des territoires et des grandes opérations d’urbanisme, créés par la loi ELAN, un abattement exceptionnel est mis en place sur les plus-values immobilières résultant de la cession de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés, pour tout ou partie de leur surface, dans ces périmètres.

Les cessions doivent être soit :

• précédées d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;

• réitérée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

De plus, le cessionnaire doit s’engager à démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans un délai de 4 années à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé, tel qu’il résulte de l’application des règles du PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Alors, le taux d’abattement de 70 % est porté à 85 % lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires.

Droit de surélévation (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 37 ; CGI, art. 150 U). L’exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux d’un droit de surélévation est prorogée jusqu’au 31 décembre 2022.

Logements sociaux exonérés (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 14 ; CGI, art. 150 U). Les plus-values immobilières de cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur le revenu :

• lorsque le bénéficiaire s’engage à réaliser ou à achever sur ces biens des logements sociaux ;

• pour la production de logements sociaux en accession à la propriété ;

• pour la réalisation et l’achèvement de locaux faisant l’objet d’un bail réel solidaire par des organismes.

Cette exonération concerne les cessions :

• réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 ;

• celles pour lesquelles le contribuable justifie d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2020.

L’engagement de réaliser et d’achever les logements sociaux porte sur une durée de 4 ans à compter de l’acquisition, voire 10 ans pour certains organismes (HLM, SEM gérant des logements sociaux…).

Cette exonération, calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire, est totale lorsque le prorata atteint 80 % pour les organismes prévus.

18. Prestations sociales (LFSS 2021 n° 2020-1576, 14 déc. 2020, art. 87 et 89 ; CSS, art. L. 553-1 et CSS, art. L. 114-12-3-1)

Lutte contre les fraudes. La prescription de l’action en récupération des prestations indûment payées par un organisme de sécurité sociale en cas de fraude est portée à 5 ans.

De plus, un numéro d’identification d’attente est attribué à la personne qui n’a pas encore été inscrite au répertoire national d’identification des personnes physiques et sollicite l’ouverture de droits ou l’attribution de prestations servies par les organismes de sécurité sociale.

Si elle ne fournit pas à l’organisme les éléments d’état civil permettant de certifier son identité ou lorsque l’examen des pièces révèle une fraude à l’identité il est mis fin aux droits et prestations. Les prestations versées feront l’objet d’une procédure en répétition de l’indu.

Un décret en Conseil d’État précisera le dispositif.

19. Prêt locatif social (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 106 ; CGI, art. 244 quarter X)

Quota des logements financés par PLS à la réunion. Le quota de logements financés par des prêts locatifs sociaux, éligibles au crédit d’impôt en faveur de l’acquisition ou de la construction de logements sociaux en Outre-mer, est porté de 25 % à 35 % à la Réunion pour les travaux de rénovation et de réhabilitation pour lesquels une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2021.

20. Prêt à taux zéro (L. fin. 2021 n° 2020-1721, 29 déc. 2020, art. 164 ; CCH, art. L. 31-10-3)