Tour d’horizon des nouvelles règles fiscales immobilières pour 2022

Publié le 14/04/2022 - mis à jour le 14/04/2022 à 9H40
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Cet article présente les principales nouvelles dispositions fiscales relatives au domaine de l’immobilier.

L. n° 2021-1900, 30 déc. 2021, de finances pour 2022, NOR : ECOX2126830L : JO, 31 déc. 2021

Les traditionnelles lois fiscales de fin d’année ne manquent pas d’impacter la fiscalité dans le domaine de l’immobilier. Il en est à nouveau ainsi avec la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.

Dispositif Censi-Bouvard (art. 74 ; CGI, art. 199 sexvicies)

Prorogation du dispositif. Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu à la suite de l’acquisition d’un logement, neuf ou en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis au moins 15 ans ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation, destiné à la location meublée exercée à titre non-professionnel à destination de publics spécifiques situés dans l’une des structures prévues à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI)1.

Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022.

Dispositif Cosse (art. 67 ; CGI, art. 199 tricies nouv. ; L. n°89-462, 6 juill. 1989, art. 18-1 nouv.)

Depuis le 1er janvier 2017, ce dispositif d’incitation fiscale à la mise en location dit Louer abordable, permet, pour les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), un abattement entre 15 % à 85 %. Il est largement remanié.

Nouvelle nature du dispositif. La déduction fiscale forfaitaire appliquée sur les loyers perçus, prenant fin au 31 décembre 2022, est transformée en une réduction d’impôt jusqu’au 31 décembre 2024, à compter de la date de prise d’effet de la convention pour toute sa durée. Elle sera imputée sur l’impôt dû au titre des revenus des années de la période d’application.

En conséquence :

  • le dispositif actuel de déduction fiscale forfaitaire demeure en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022 ;

  • le nouveau dispositif de réduction d’impôt trouvera à s’appliquer aux demandes de conventionnement enregistrées par l’Anah à partir du 1er mars 2022.

Conditions. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement devra être donné en location dans le cadre d’une convention Anah, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire, à fixer par décret, appréciés à la date de conclusion du bail, selon la localisation du logement et son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.

La fixation des plafonds de loyer sera effectuée sur la base d’une cartographie communale afin de faciliter la compréhension par le bailleur de la définition du loyer applicable et non plus en fonction du zonage ABC.

Réduction d’impôts sans intermédiation. En l’absence d’intermédiation locative, les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus sont identiques sur l’ensemble du territoire :

  • 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

  • 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

Réduction d’impôts avec intermédiation. En cas d’intermédiation locative, c’est-à-dire lorsque le logement est donné en mandat de gestion ou location à un organisme public ou privé, agréé, soit aux fins de sa location, ou de sa sous-location meublée, soit en vue de l’hébergement des publics cibles de personnes rencontrant des difficultés particulières ou dont la situation nécessite une solution locative de transition, les taux de réduction d’impôts sont de :

  • 20 % des revenus bruts des logements affectés à la location intermédiaire ;

  • 40 % des revenus bruts des logements affectés à la location sociale ;

  • 65 % des revenus bruts des logements affectés à la location très sociale.

Pour renforcer l’attractivité de cette intermédiation, dans sa délibération n° 2021-43 du 8 décembre 2021, l’Anah permet de cumuler la prime d’intermédiation locative de 1 000 € avec une prime :

  • de 1 000 € en cas de mandat de gestion ;

  • de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Durée des conventions Anah. La durée des conventions avec l’Anah est unifiée à six ans avec ou sans travaux, et non plus six ans avec et neuf ans sans travaux auparavant.

Sort du loyer à l’issue du conventionnement. Le nouvel article 18-1 de la loi de 1989 prévoit désormais que dans les zones tendues de plus de 50 000 habitants, soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers, en cas de première relocation consécutive au terme de la convention Anah, la fixation du loyer est libre, dès lors que le logement n’est pas soumis à une interdiction d’augmentation du loyer à la relocation du bien ou lors du renouvellement du bail, en cas d’étiquette F (très peu performants) ou G (extrêmement peu performants) du diagnostic de performance énergétique.

Rapport gouvernemental. Il est prévu que le gouvernement remette au Parlement, avant le 30 septembre 2024, un rapport d’évaluation du nouveau dispositif.

Dispositif Denormandie (art. 75 ; CGI, art. 199 novovicies)

La loi de finances pour 2019 a créé ce dispositif de réduction d’impôt pour les acquisitions de logements, situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire, faisant ou ayant fait l’objet de travaux de rénovation, ainsi que celles de locaux affectés à un usage autre que l’habitation, faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement, les travaux d’amélioration devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Il s’applique aux logements.

Dispositif Pinel

Prorogation de l’expérimentation en Bretagne (art. 92). La loi de finances pour 2020 a prévu que soit expérimentée en région Bretagne la réduction d’impôt Pinel aux logements dans des communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants.

Le dispositif, qui avait vocation à s’appliquer aux acquisitions de logements et aux dépôts de demande de permis de construire à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 31 décembre 2021, est prorogé jusqu’à la date de fin du dispositif Pinel, actuellement prévue au 31 décembre 2024.

Fonds de garantie à l’habitat social en Outre-mer (art. 160 ; CCH, art. L. 312-8 nouv.)

Le plan logement outre-mer 2019-2022 prévoit une révision de l’encadrement des aides à l’accession et à l’amélioration de l’habitat et fixe un objectif d’harmonisation de la gestion de ces aides en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte. En conséquence, les fonds de garantie à l’habitat social sur ces territoires, visant à soutenir les ménages aux revenus modestes dans l’accession sociale et l’accès au prêt, sont restructurés.

Investissements locatifs sociaux en Outre-mer (art. 16, 73 et 88 ; CGI, art. 199 undecies C, 244 quater X & 244 quarter y)

Extension de la réduction d’impôt. En Outre-mer et en Nouvelle-Calédonie, les acquisitions et constructions de logements sociaux neufs et les acquisitions de logements sociaux achevés depuis plus de 20 ans, faisant l’objet de travaux de réhabilitation et de travaux de rénovation ou de réhabilitation de logements sociaux achevés depuis plus de 20 ans, peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôt.

La réduction d’impôt est étendue aux opérations de démolition en vue de la construction de nouveaux logements sociaux dès lors que l’achèvement des fondations de l’immeuble intervient dans un délai de deux ans suivant la date de fin des travaux de démolition.

La réduction est assise sur le prix de revient des travaux de démolition, minoré des taxes versées et des subventions publiques reçues pour lesdits travaux. Ce montant est retenu dans la limite d’un plafond de 25 000 € par logement démoli.

Cette extension de la réduction d’impôt s’applique aux travaux pour lesquels cumulativement :

  • une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2022 ;

  • les travaux de démolition n’ont pas été engagés avant cette date.

Cette nouvelle mesure entre en vigueur, pour les investissements réalisés à Saint-Martin, à une date fixée par décret ne pouvant être postérieure de plus de six mois à la date de réception par le gouvernement de la réponse de la Commission européenne permettant de considérer le dispositif législatif comme conforme au droit de l’Union européenne en matière d’aides d’État.

Extension du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer concerne les organismes d’HLM au titre de leurs opérations de construction de logements locatifs sociaux et très sociaux, mais aussi aux logements qui bénéficient des prêts locatifs sociaux, destinés à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements locatifs très sociaux et prêts locatifs sociaux, mais qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones où le marché du logement est tendu. Toutefois, ces logements ne doivent pas représenter plus de 25 % du nombre moyen des logements2 livrés au cours des trois dernières années en Guadeloupe, Martinique et Guyane. Ce taux est de 35 % à La Réunion. À Mayotte, le quota ne s’exprime pas en pourcentage, mais est égal à 100 logements annuels.

Désormais, le quota passe à 35 %, comme c’est le cas à La Réunion, dans les départements de la Martinique et de la Guadeloupe. Le taux de 25 % applicable en Guyane est étendu à Mayotte.

Extension de la réduction d’impôt des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Une réduction d’impôt s’applique aux sociétés soumises à l’IS lorsque des investissements ont été réalisés dans le cadre d’acquisitions et de constructions de logements locatifs sociaux neufs. Elle est étendue dans les collectivités d’Outre-mer à compter du 1er janvier 2022.

Pour les programmes d’investissement soumis à agrément devant comprendre une part minimale de surface habitable louée à des conditions particulières, les locataires devront présenter des ressources inférieures à certains plafonds.

La réduction s’applique également aux travaux de démolition préalables à la construction de ces logements pour lesquels :

  • une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2022 ;

  • les travaux de démolition n’ont pas été engagés avant cette date.

Le montant de la réduction ne peut excéder 25 000 € par logement démoli.

Elle est accordée au titre de l’exercice d’achèvement des travaux.

Loyer social

Suspension de l’indexation des plafonds de ressources (art. 94 ; CCH, art. L. 442-2-1). La loi de finances pour 2018 a créé la réduction de loyer de solidarité pour les locataires de logements conventionnés, gérés par les organismes d’HLM et les sociétés d’économie mixte, dont les ressources sont inférieures à un plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Les plafonds de ressources devaient être indexés chaque année, au 1er janvier. Toutefois, l’indexation supprimée en 2020 et 2021 l’est à nouveau en 2022.

Plus-values

Prorogation du taux réduit d’IS pour les cessions de locaux professionnels transformés en logements (art. 90 ; CGI, art. 210 F). Les entreprises cédantes de locaux, à usage de bureau ou de commerce, ou des terrains à bâtir, à des opérateurs s’engageant à construire ou transformer les locaux en logements dans les quatre ans, peuvent, jusqu’au 31 décembre 2022, bénéficier d’un taux réduit d’IS pour les plus-values réalisées.

Le dispositif est prorogé d’une année, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

Prêt à taux zéro (PTZ) (art. 87)

Prorogation du dispositif. Le PTZ permettant aux établissements bancaires d’octroyer des prêts sans intérêts, sous conditions de ressources, aux primo-accédants à la propriété afin de favoriser l’acquisition ou la construction de leur résidence principale, est prorogé d’une année, jusqu’au 31 décembre 2023.

Appréciation des ressources. Les modalités de prise en compte, voulue par la loi de finances de 2021, pour apprécier les conditions de ressources des bénéficiaires, des revenus de l’année de l’émission de l’offre de prêt, au lieu de ceux de l’avant-dernière année précédente, n’ayant pas été précisés par décret au cours du dernier exercice, s’appliqueront aux offres de prêts émises à partir du 1er janvier 2023.

PTZ (art. 86 ; CGI, art. 244 quater U)

Prorogation du dispositif. Ce dispositif permettant d’accorder un prêt sans intérêt, ni condition de ressources, à des propriétaires occupants ou bailleurs et copropriétaires en vue de financer des travaux de rénovation énergétique est prorogé de deux années, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

Dossier. Afin de faciliter le cumul du prêt avec l’aide MaPrimeRénov’, c’est désormais l’Anah qui devra se charger à compter du 1er juillet 2022 de transmettre le dossier à un établissement prêteur.

Performance énergétique globale. Le plafond du prêt est ici rehaussé à 50 000 € (contre 30 000 € avant) et la durée de remboursement du prêt est augmentée de 15 à 20 ans.

Distribution. L’expérimentation en Île-de-France et dans les Hauts-de-France de distribuer l’éco-PTZ par des sociétés de tiers financement est prorogée de deux années, soit jusqu’au 31 décembre 2023.

Taxe d’aménagement

Exonération et reconstruction à l’identique (art. 110 ; C. urb., art. L. 331-7). La taxe d’aménagement est exonérée de plein droit en cas de reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans, dès lors que le bâtiment reconstruit présente le même aspect, les mêmes dimensions et la même surface. En cas de reconstruction après sinistre sur un même terrain, pour la même surface de plancher, les règles d’urbanisme ne permettent pas de remplir systématiquement les conditions d’une reconstruction à l’identique, rendant le propriétaire sinistré de nouveau assujetti à la taxe d’aménagement.

Désormais, l’exonération s’applique à la reconstruction sur un même terrain de locaux sinistrés comprenant, à surface de plancher égale, des aménagements rendus nécessaires en application des dispositions d’urbanisme.

Exonération pour les serres de jardin personnelles (art. 111 ; C. urb., art. L. 331-9). L’installation de serres de jardin par des particuliers, pour un usage non-professionnel, s’analyse comme une annexe devant faire l’objet d’une déclaration préalable lorsque sa superficie est supérieure à 5 m² pour une hauteur supérieure à 1,80 mètres, dans la limite de 20 m², et est dès lors assujettie à la taxe d’aménagement. Si les serres de production d’exploitation agricoles bénéficient d’une exonération de plein droit, les collectivités ne pouvaient pas décider d’une telle exonération pour les serres des particuliers.

Désormais, les organes délibérants des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), le conseil de la métropole de Lyon, les conseils départementaux, l’assemblée de Corse et le conseil régional de la région d’Île-de-France, peuvent délibérer sur cette éventuelle exonération.

Transfert de la liquidation à la direction générale des finances publiques (DGFiP) (art. 112 ; C. urb., art. L. 331-19 et C. urb., art. L. 331-20-1 ; LPF, art. L. 255 A). Actuellement, la gestion de la taxe d’aménagement relève de la compétence des services du ministère de la Transition écologique, en matière de liquidation, et de la DGFiP, en matière de recouvrement.

Le transfert de la liquidation de la taxe d’aménagement à la DGFIP avait été prévu pour le 1er septembre 2022, par la loi de finances pour 2021. Pour permettre ce transfert, il a été prévu un régime transitoire permettant la mise en place d’une gestion interdépartementale de la liquidation de la taxe.

Partage du produit de la taxe en cas de perception par l’intercommunalité (art. 109 ; C. urb., art. L. 331-2). Par principe, le produit de la taxe d’aménagement perçue par les EPCI à fiscalité propre doit être reversé aux communes membres, au prorata des charges de financement des équipements. Cependant, ce reversement n’est pas de plein droit lorsque la perception de la taxe demeure communale, et qu’une part du financement des équipements générateurs de la taxe relève de la communauté.

Désormais, ce principe de partage du produit au prorata des dépenses s’applique aussi lorsque la taxe est perçue par l’intercommunalité.

Taxe foncière

Substitution à l’exonération de taxe foncière d’une créance à l’IS pour la construction de logements locatifs intermédiaires (art. 81 ; CGI, art. 220 Z septies). La construction de logements intermédiaires, réalisés dans le cadre d’opérations de construction mixtes comprenant la construction d’au moins 25 % de logements sociaux, bénéficie d’une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie pour une durée de 20 ans.

À cette exonération, il est substitué une créance à l’IS d’égal montant pour une durée de 20 ans pour les logements dont la construction est achevée à compter du 1er janvier 2023.

Le gouvernement devra remettre au Parlement, avant le 30 septembre 2025, un rapport d’impact.

Prolongation de l’abattement de la taxe foncière aux logements sociaux (art. 68 ; CGI, art. 1388 bis ; L. n° 2014-173, 21 févr. 2014, art. 30, III). La base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements appartenant à un organisme de logement social fait l’objet d’un abattement de 30 % lorsque ces logements sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville lorsque le propriétaire a signé un contrat de ville avec l’État et, selon les cas, à compter de l’année qui suit la signature du contrat de ville ou de la convention d’abattement. Le bénéfice de l’abattement est également subordonné à la conclusion d’une convention, annexée au contrat de ville, relative à l’entretien et à la gestion du parc entre le bailleur social et la commune, l’établissement public de coopération intercommunale et le préfet.

L’application de l’abattement est prolongée d’un an.

Taux applicable dans la métropole de Lyon (art. 107). En raison de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales et du transfert aux communes de la taxe foncière sur les propriétés bâties des départements, des modalités d’application de la taxe foncière aux biens communaux situés hors des limites territoriales de leurs communes, mais sur le territoire de la métropole de Lyon, sont prévues. Ainsi, les immeubles communaux situés hors des limites territoriales de leurs communes, mais sur le territoire de la métropole de Lyon, sont exonérés de taxe foncière à hauteur du taux départemental appliqué en 2020. Or la métropole de Lyon, issue de la fusion de la communauté urbaine de Lyon et du département du Rhône, ne dispose pas sur son territoire d’un taux départemental 2020. Ainsi, le taux départemental retenu est le dernier taux connu avant la création de la métropole, c’est-à-dire celui appliqué en 2014.

Compensation intégrale de l’exonération sur les propriétés bâties sociales (art. 177). Les bailleurs sociaux bénéficient, pour la production de logements locatifs sociaux, d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. Afin de compenser la perte de recettes supportée par les collectivités, il est institué une compensation intégrale par l’État aux collectivités, durant dix ans, pour la perte de recettes liée à l’exonération des logements locatifs sociaux agréés entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2026.

Un rapport d’étape devra être remis par le gouvernement au Parlement en 2024.

Taxe d’habitation

Compensation et exonération de sa remise à la charge (art. 37 et art. 41). La loi de finances pour 2020, à la suite de la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, prévoit un nouveau mode de financement des collectivités locales à compter de 2021. Au titre de 2020, il est institué un mécanisme de remise à la charge des communes et EPCI ayant augmenté leur taux de taxe d’habitation entre 2017 et 2019. Toutefois, en sont exonérés :

  • les collectivités ayant appliqué une hausse du taux de taxe d’habitation à la suite d’un avis de contrôle budgétaire de la chambre régionale des comptes, en 2018 ou 2019 ;

  • les EPCI ayant augmenté leur taux entre 2017 et 2019, en contrepartie d’une baisse du taux de leurs communes membres, sans que le produit communal et intercommunal sur le territoire de l’EPCI propre n’ait globalement augmenté ;

  • les communes ayant augmenté leur taux entre 2017 et 2019, en contrepartie d’une baisse du taux de leur EPCI, sans que le produit communal et intercommunal de taxe d’habitation sur le territoire de la commune n’ait globalement augmenté.

Afin de garantir aux communes une compensation équilibrée de la suppression de la taxe par le transfert de la part départementale de taxe foncière sur les propriétés bâties à leur profit, il a été mis en place en 2021 un mécanisme prenant la forme d’un coefficient correcteur neutralisant les surcompensations ou les sous-compensations. Pour les EPCI, la ville de Paris et la métropole de Lyon, la suppression de la taxe est compensée par une fraction du produit national de la TVA.

La surcompensation ou la sous-compensation s’établit sur la différence entre un panier de ressources supprimées et un panier de ressources transférées en compensation. Chacun de ces paniers comprend le montant de la moyenne annuelle des rôles supplémentaires émis en 2018, 2019 et 2020, au titre de l’année en cours ou d’une année antérieure.

Le mécanisme a été révisé :

  • il est retiré du panier de ressources transférées la moyenne annuelle des rôles supplémentaires de taxe foncière sur les propriétés bâties émis au profit du département sur le territoire de la commune en 2018, 2019 et 2020 ;

  • il est intégré dans le panier de ressources supprimées les rôles supplémentaires émis jusqu’au 15 novembre 2021 au titre de 2020 et dans les rôles supplémentaires de taxe d’habitation 2020 émis jusqu’au 15 novembre 2021 au calcul de la fraction du produit net de la taxe sur la valeur ajoutée affectée aux EPCI à fiscalité propre, à la ville de Paris et à la métropole de Lyon en compensation de la suppression de la taxe.

TVA immobilière

Extension des taux réduits (art. 32 ; CGI, art. 278 sexies, II, B, 2 ; CGI, art. 278 sexies 0 A ; CGI, art. 278 sexies A et CGI, art. 279-0 bis A). Le champ d’application des taux de 5,5 % et de 10 % est étendu.

Les livraisons de locaux et les travaux réalisés dans le cadre d’acquisitions-améliorations financées par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ou un prêt locatif à usage social (PLUS) bénéficient d’un taux réduit à 5,5 %. Dorénavant, ce taux s’applique également :

  • aux opérations financées par un prêt locatif social (PLS), en cas de transformation de locaux à un usage autre que l’habitation, pour les opérations bénéficiant d’une décision de financement à compter du 1er janvier 2022 ;

  • aux travaux d’amélioration à réaliser sur un immeuble ancien, en vue de sa transformation en logement social, effectués, non par l’organisme acquéreur mais par le vendeur, dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover3 ;

  • aux livraisons à soi-même de logements sociaux dans les cas où l’état du bâti a conduit le bailleur social à réaliser des travaux rendant fiscalement l’immeuble à l’état neuf4.

Les livraisons de logements locatifs intermédiaires bénéficient, sous conditions, du taux de 10 %. Sont désormais aussi concernées les livraisons de logements situés sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 25 % (et non plus 35 %) de logements locatifs sociaux pour les livraisons de logements pour lesquels le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2022. Cependant, pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), il va s’appliquer aux livraisons de logements pour lesquels l’acte de vente ou, le cas échéant, le contrat préliminaire, est signé à compter de cette même date.

Le gouvernement devra remettre au Parlement, avant le 30 septembre 2025, un rapport mesurant les impacts de l’application du taux réduit de la TVA aux livraisons de logements locatifs intermédiaires.

Valeurs locatives

Taux applicable dans la métropole de Lyon (art. 107). Pour l’application des correctifs d’abattement de valeur locative, le taux de taxe foncière applicable sur le territoire de la métropole de Lyon est le taux départemental 2014.

Révision des valeurs locatives des locaux d’habitation (art. 114). Dans la perspective de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation de 2026, une obligation déclarative est mise en place, visant à collecter les données relatives aux maisons d’habitation présentant des caractéristiques exceptionnelles.

Dans le cadre de la remise d’un rapport au Parlement avant le 1er septembre 2024, une collecte des données des valeurs locatives des locaux d’habitation est préalablement prévue.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés, résidence avec services pour étudiants.
  • 2.
    Logements locatifs sociaux, logements locatifs très sociaux et prêts locatifs sociaux.
  • 3.
    CCH, art. L. 262-1.
  • 4.
    CGI, art. 257.
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