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Vers une extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible et raisonnable des lieux loués par le preneur ?

Publié le 08/02/2021 - mis à jour le 31/05/2021 à 16H33

Le preneur est tenu d’user raisonnablement et paisiblement de la chose louée en raison du bail. En cas de manquement à cette obligation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. Néanmoins, encore faut-il que le trouble de jouissance puisse être caractérisé. À cet égard, l’arrêt commenté a le mérite de la didactique puisqu’il précise les domaines ratione personae et ratione loci de l’obligation du preneur dans l’hypothèse où des violences ont été perpétrées par une personne qu’il héberge à l’encontre, non pas du bailleur, mais de ses employés, et ce à l’extérieur de l’immeuble loué. À rebours de sa jurisprudence antérieure, la haute juridiction admet, d’une part, que le lieu de commission du trouble de jouissance est indifférent et, d’autre part, que l’inexécution contractuelle peut être caractérisée quoique le trouble ne soit pas subi par le bailleur, mais par ses employés. Ce revirement jurisprudentiel suscite la discussion puisqu’il n’est pas certain que les violences perpétrées à l’encontre des employés du bailleur en dehors des locaux loués suffisent à caractériser l’inexécution contractuelle. En effet, le contrat de bail ne nécessite pas une collaboration étroite entre les parties. Leur mésentente devrait être indifférente, sauf à ce que la dégradation de leur relation contrevienne à la bonne exécution du bail.

Cass. 3e civ., 17 déc. 2020, no 18-24823

1. Le preneur est tenu d’user raisonnablement et paisiblement de la chose louée en raison du bail1. En cas de manquement à cette obligation, lorsqu’est commis un trouble de jouissance, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. Néanmoins, encore faut-il que ce trouble puisse être caractérisé. À cet égard, l’arrêt commenté a le mérite de la didactique puisqu’il précise les domaines ratione personae et ratione loci de l’obligation du preneur dans l’hypothèse où des violences ont été perpétrées par une personne qu’il héberge à l’encontre, non pas du bailleur, mais de ses employés, et ce à l’extérieur de l’immeuble loué. En 2011, un enfant mineur, vivant au domicile de sa mère, locataire des locaux, a exercé des violences à l’égard d’employés du bailleur. Ces faits ont donné lieu à une condamnation pénale à la suite de laquelle la mère et son fils ont été relogés dans un nouvel appartement. Toutefois, en 2014, le jeune homme devenu majeur récidive et est condamné pénalement pour avoir, de nouveau, violenté des employés de l’OPAC, bailleur de sa mère. Ce dernier assigne alors la locataire en résiliation du bail pour manquement à son obligation d’user paisiblement des lieux et convainc la cour d’appel de Lyon. La locataire forme alors un pourvoi et reproche à la cour d’appel d’avoir résilié le bail sans caractériser une quelconque inexécution contractuelle. En effet, la demanderesse conteste l’existence du lien entre les troubles constatés et le manquement à l’obligation d’user paisiblement de la chose jugée – exigence antérieurement dégagée par la Cour de cassation2. Puisque les actes de violence commis par son fils l’ont été en dehors des lieux loués ou de leurs accessoires, la cour d’appel ne justifie pas, selon elle, que les actes de violence aient effectivement causé un trouble quelconque dans les lieux loués ni dans l’immeuble dans lequel ils se situent, ni même dans la commune où ils se trouvent. Par conséquent, la cour d’appel de Lyon aurait violé les articles 1184 ancien et 1240 actuel du Code civil ainsi que les articles 1729 du même code et l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation rejette néanmoins le pourvoi et retient que la cour d’appel a, à bon droit, souverainement retenu que « la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail ».

2. Le trouble perpétré par un tiers. La Cour de cassation considère d’abord que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les violences perpétrées par le fils de la locataire à l’encontre d’employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituent un manquement à l’obligation contractuelle du preneur d’user paisiblement des locaux dès lors que cette obligation incombe tout autant aux personnes qu’elle héberge. La solution n’est pas nouvelle puisqu’il est admis que le trouble de jouissance peut être caractérisé lorsqu’il est causé par les personnes hébergées par le preneur telles que ses enfants3. Cette extension, désormais bien entérinée, du domaine ratione personae de l’obligation apparaît justifiée. Le législateur l’admet dans l’hypothèse des dégradations et des pertes à l’occasion du bail : l’article 1735 du Code civil dispose que le preneur y est tenu lorsque ces événements sont dus au fait des « personnes de sa maison ou de ses sous-locataires »4. Le défaut de surveillance du preneur qui n’a pas joui raisonnablement du bien, ratio legis de cette disposition5, nous semble autoriser la haute juridiction à considérer que l’obligation de jouissance paisible et raisonnable du bien par le preneur s’étend aux personnes qu’il héberge. En effet, comme le soulignent les professeurs Le Tourneau et Poumarède, en hébergeant autrui, le preneur « introduit volontairement un tiers dans l’exécution du contrat »6 : puisqu’il est personnellement tenu de la bonne exécution du bail, indirectement, « tous ceux qu’il introduit dans l’exécution du contrat » le sont également7. Il s’en suit que l’obligation d’usage paisible des lieux incombe pareillement au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit.

3. L’indifférence du lieu de commission des violences. Si l’extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible du preneur aux personnes qu’il héberge ne surprend pas, il en va autrement de l’assertion selon laquelle le lieu de commission des violences est indifférent. De prime abord, cette solution apparaît en parfaite contradiction avec la jurisprudence antérieure. La responsabilité du preneur n’a, par exemple, pas été retenue lorsque les faits « avaient été commis dans le hall d’un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, mais distant de plus d’un kilomètre »8, faute de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé au locataire. Est-ce à dire que le lieu de commission de l’infraction constitue désormais un fait indifférent pour caractériser le manquement à l’obligation de jouissance paisible du preneur ? Les articles 1729 du Code civil et 7, b) de la loi du 6 juillet 1989 imposeraient-ils au locataire de respecter une certaine norme comportementale en tout temps et en tous lieux9 ? La Cour de cassation avait pourtant auparavant cassé la décision d’une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la résiliation pour troubles et abus de jouissance en raison d’injures et de coups portés par le preneur à ses voisins « sans rechercher si les faits allégués avaient eu lieu dans l’immeuble »10. Le trouble de jouissance semblait pouvoir être caractérisé lorsque des violences et injures étaient perpétrées à l’égard des voisins du preneur, à la condition que ces faits aient eu lieu dans les locaux loués. Désormais, la Cour de cassation admet que le lieu de commission des violences importe peu « dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur »11. Le trouble peut, semble-t-il, dorénavant être caractérisé au regard de la seule qualité des victimes.

Vers une extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible et raisonnable des lieux loués par le preneur ?

4. La qualité de la personne victime du trouble. Le lieu de commission des violences est indifférent uniquement parce que les violences ont été perpétrées à l’égard d’employés du bailleur. Voilà l’élément qui, selon la cour d’appel – approuvée par la Cour de cassation –, établit le lien entre le trouble et le manquement à l’obligation. Le manquement pourrait alors concerner soit « les relations directement entretenues entre le locataire et son bailleur (…) [soit] se rattache[r] à l’immeuble loué »12. Or en l’espèce, les violences n’ont pas été perpétrées à l’égard du bailleur, mais de ses employés et la haute juridiction avait auparavant considéré que les propos tenus par le preneur ou la personne qu’il héberge ne constituent pas un trouble de jouissance lorsqu’ils sont adressés au mandataire du bailleur et non à ce dernier13 – le lien entre le trouble et le manquement contractuel n’étant pas caractérisé. Ici, les violences ne sauraient être perpétrées à l’égard de l’OPAC, personne morale. Pourtant, il n’est pas certain que la Cour ait opéré un quelconque revirement. Les hauts magistrats ont relevé que les violences à l’encontre des employés du preneur ont été « réitérées après une première condamnation pénale ». La récidive semble alors justifier la décision : les violences apparaissent spécifiquement perpétrées à l’encontre des employés du bailleur en ce qu’ils représentent ce dernier. L’on peut éventuellement déduire de ces circonstances qu’indirectement, c’est le bailleur que l’inculpé cherchait à atteindre14. Diriger ces actions contre les employés ou dirigeants de la société est, d’ailleurs, l’unique moyen de l’atteindre puisqu’il s’agit d’une personne morale. Néanmoins, il apparaît, selon nous, discutable de considérer que cette seule circonstance permet de caractériser le lien entre l’inexécution contractuelle et le trouble. Que les invectives ou les violences soient exercées à l’encontre des employés du bailleur ne nous semble pas décisif. L’inexécution pourrait parfaitement être caractérisée à raison de ces faits, mais à la stricte condition que ces actes empêchent la bonne exécution du bail. L’alternative précédemment exposée selon laquelle le manquement doit concerner soit les relations entre les parties au contrat soit se rattacher au bien loué peut alors être nuancée : le manquement, même s’il touche aux relations entre le bailleur et le preneur, doit toujours être rattaché au bien loué. Dès lors, en l’espèce, s’il est avéré que le comportement de l’inculpé est constitutif d’un trouble, il n’est pas certain qu’il s’agisse d’un trouble de jouissance puisque son lien avec l’exécution du contrat est douteux. L’extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible et raisonnable du bien loué par la haute juridiction peut alors être discutée.

5. Les violences perpétrées à l’égard des employés du bailleur : un trouble de jouissance caractérisé ? Comme le souligne Vivien Zalewski, « le bail n’est pas un contrat qui nécessite une collaboration étroite entre le bailleur et le preneur et, par conséquent, leur mésentente ne devrait pas avoir, en principe, d’influence sur la poursuite des relations contractuelles »15. Autrement dit, les violences perpétrées à l’encontre du bailleur ou de ses employés ne devraient pas justifier, à elles seules, la résiliation du bail puisqu’il n’est pas exigé que les parties entretiennent une quelconque relation cordiale pour qu’un tel contrat se poursuive. Pour s’en assurer, il convient de rechercher le contenu des obligations de jouissance paisible et de jouissance raisonnable16. Ces dernières ont en commun d’imposer un devoir être au preneur17. Or ce standard normatif doit être adapté à « l’activité du sujet »18 et c’est heureux. Dans le cas contraire, n’importe quelle faute du preneur ou des personnes qu’il héberge, quoique sans rapport avec la bonne exécution du bail, pourrait en permettre la résiliation. Les deux articles renvoient à l’« usage » du bien loué : c’est effectivement dans ses rapports avec le bien que le comportement du preneur sera observé. Plus encore, l’usage doit être apprécié au regard de la destination du bien loué dont il est fait mention aux articles 1728 du Code civil et 7, b) de la loi du 6 juillet 198919. Le standard normatif est alors ajusté à la situation des sujets de droit : le comportement du preneur est apprécié eu égard à la destination du bien, généralement telle que définie par le contrat. Le bail étant, en l’espèce, d’habitation, le tapage nocturne répété20, les nuisances sonores caractérisées21, les violences perpétrées à l’encontre de voisins dans l’enceinte de l’immeuble22 ou encore la détention d’animaux dangereux23 ou n’importe quel autre fait rendant intolérable la vie en collectivité peuvent être considérés comme des troubles de jouissance tant ils entrent en contradiction avec la destination du bien – l’usage d’habitation. Le manquement peut alors être aisément rattaché à l’immeuble loué, ne serait-ce que parce que le trouble a lieu à l’intérieur même des locaux24. Mais l’inexécution contractuelle peut-elle être caractérisée lorsqu’elle atteint les relations existantes entre le bailleur ou ses représentants et le preneur ? La réponse dépend, selon nous, des conséquences de la dégradation de leurs relations sur l’exécution du bail. Lorsque le preneur refuse l’accès aux locaux aux représentants du bailleur tenus d’organiser des visites à la suite du congé délivré par l’une des parties, le trouble semble, comme l’indique Vivien Zalewski, pouvoir être caractérisé25 : le local ayant vocation à être reloué, en se comportant ainsi, le preneur n’use pas raisonnablement du bien, conformément à sa destination. Mais, le trouble de jouissance peut-il être caractérisé lorsque les faits se sont déroulés en dehors des locaux, et concernent les relations entre les parties ? L’on pourrait l’envisager lorsque, par exemple, le locataire injurie ou violente le bailleur ou ses représentants de telle sorte que naît un sentiment de crainte tel que les victimes doivent renoncer à se rendre dans l’immeuble loué bien qu’elles y soient parfois tenues au titre de leurs obligations professionnelles. Dans cette hypothèse, les violences ne se déroulent pas dans les locaux loués et ne visent qu’indirectement le bailleur, mais le trouble peut être caractérisé : l’usage du bien n’apparaît pas paisible et raisonnable eu égard à sa destination. Pourtant, en l’espèce, ni la cour d’appel de Lyon ni la Cour de cassation ne relèvent de telles circonstances, de sorte que la qualification de « trouble de jouissance » peut être discutée. En effet, puisqu’il n’est exigé aucune « entente parfaite »26 entre le bailleur et le preneur à raison du bail, ce seul fait peut apparaître insuffisant pour justifier la résiliation du contrat puisqu’il n’a pas d’incidence directe sur sa bonne exécution. Évidemment, les violences perpétrées méritent certainement d’être sanctionnées, les victimes doivent obtenir réparation, et le trouble à la paix sociale – et non de jouissance – doit cesser. Mais les responsabilités civiles extracontractuelle et pénale ont justement cette vocation. Admettre que le preneur engage sa responsabilité contractuelle au regard de cette seule circonstance, si grave soit-elle, peut conduire les juges, à l’avenir, à considérer que la dégradation des relations entre les parties au bail peut en justifier la résiliation27 : c’est la stabilité des rapports locatifs qui vacillerait alors.

Notes de bas de pages

  • 1.
    C. civ., art. 1729 et loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7, b), tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  • 2.
    Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, nos 08-16955 et 08-12744 : Dalloz actualité, 23 oct. 2019, obs. G. Forest ; AJDI 2010, p. 316, obs. V. Zalewski ; Rev. loyers 2010/903, n° 903, obs. J. Rémy ; Loyers et copr. 2009, comm. 281, obs. B. Vial-Pedroletti.
  • 3.
    Qu’importe que l’enfant soit majeur, sauf à démontrer que le descendant ne résidait pas dans le logement loué. En ce sens, v. Cass. 3e civ., 10 nov. 2009, n° 09-11027 : AJDI 2010, p. 452, obs. N. Damas ; Dalloz actualité, 30 nov. 2009, obs. Y. Rouquet ; Rev. loyers, 2010/904, p. 68, obs. B. Humblot-Gignoux.
  • 4.
    C. civ., art. 1735.
  • 5.
    En ce sens, v. V. Zalewski, « Troubles de comportement et troubles de jouissance : un lien à faire », AJDI 2010, p. 316.
  • 6.
    P. Le Tourneau et M. Poumarède, Droit de la responsabilité et des contrats, 2021-2022, Dalloz action, n° 3121.61.
  • 7.
    Dès lors, les professeurs Le Tourneau et Poumarède retiennent que l’expression « responsabilité contractuelle du fait d’autrui » est erronée. P. Le Tourneau et M. Poumarède Droit de la responsabilité et des contrats, 2021-2022, Dalloz action, n° 3121.71.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 14 oct. 2009, n° 08-16955.
  • 9.
    Contra, v. V. Zalewski, « Troubles de comportement et troubles de jouissance : un lien à faire », AJDI 2010, p. 316 ; Adde, G. Forest, « Périmètre de l’obligation de jouissance paisible », Dalloz actualité, 23 oct. 2009.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 8 nov. 1995, n° 93-10853.
  • 11.
    C’est nous qui soulignons.
  • 12.
    A.-C. Monge et F. Nési, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation », D. 2010, p. 1103.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 17 sept. 2008, n° 07-13175 : AJDI 2009, p. 126, obs. V. Zalewski ; Rev. loyers 2008/891, n° 848, obs. J. Rémy ; Loyers et copr. 2008, comm. 244. Il n’est pas présumé que les insultes sont prononcées à destination du bailleur – il appartient à ce dernier d’en faire la démonstration.
  • 14.
    La décision aurait, selon nous, mérité d’être précisée puisqu’il n’est pas indiqué si les victimes des deux agressions sont bien distinctes. Si tel est le cas, il semble que l’on puisse en déduire que ces diverses personnes ont été agressées en raison de leur qualité professionnelle. A contrario, si les mêmes personnes ont été visées par les deux agressions, il n’est pas hautement vraisemblable que ce soit cette même qualité qui ait motivé l’acte de l’inculpé.
  • 15.
    V. Zalewski, « Injure à l’encontre du mandataire du bailleur et résiliation du bail », AJDI 2009, p. 126.
  • 16.
    Si les obligations consacrées aux articles 1729 du Code civil et 7, b) de la loi de 1989 sont bien souvent assimilées (v. par ex. C. Aubert de Vincelles et C. Noblot, Rép. civ. Dalloz, v° Bail, 2018, n° 122), il n’est pas certain qu’elles imposent une seule et même norme comportementale au preneur. D’une part, le locataire est tenu d’user « raisonnablement de la chose louée » (C. civ., art. 1729) – comme un bon père de famille. D’autre part, il doit user « paisiblement des locaux loués » (art. 7, b) de la loi de 1989). Il s’en suit qu’il doit s’abstenir de commettre quelconques « actes “d’incivilité” (…) affectant les autres occupants de l’immeuble, le bailleur ou ses salariés » (A. Danon, « L’action en résiliation de bail pour trouble de jouissance », Loyers et copr. 2016, étude 9). Reste que la distinction ne semble pas décisive puisque l’obligation de jouissance « raisonnable » apparaît simplement plus large que celle de jouissance « paisible » : celui qui trouble la paix publique et injuriant, par exemple, ses voisins, n’adopte pas, à plus forte raison, le comportement du « bon père de famille » – « type humain abstrait » (en ce sens, v. F. Viney, La personne raisonnable, Contribution à l’étude de la distinction des standards normatifs et descriptifs, thèse, 2013, Paris I, p. 218 et s.). La méconnaissance de l’obligation de jouissance paisible peut dès lors mener à la résiliation sur le fondement de l’article 1729 du Code civil, ou simplement en visant la clause résolutoire.
  • 17.
    En ce sens, v. F. Viney, La personne raisonnable, Contribution à l’étude de la distinction des standards normatifs et descriptifs, thèse, 2013, Paris I, p. 219.
  • 18.
    F. Viney, La personne raisonnable, Contribution à l’étude de la distinction des standards normatifs et descriptifs, thèse, 2013, Paris I, p. 219.
  • 19.
    L’article 7, b) de la loi de 1989 le prévoit explicitement : le preneur est tenu d’« user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Quant à l’usage « raisonnable » du bien, s’il est fait référence à la destination du bien à l’article 1728 du Code civil, la conjonction de coordination « et » indique que l’usage du bien selon sa destination est une obligation distincte de celle qui impose son usage raisonnable. Si ces obligations peuvent être différenciées, il n’en reste pas moins que le caractère raisonnable de l’usage ne peut être, selon nous, déterminé qu’en fonction de la destination du bien. Le simple renvoi au terme d’« usage » le justifie puisqu’il désigne « le droit de se servir de la chose selon sa destination » (G. Cornu (dir.), Vocabulaire juridique, Association Henri Capitant, 13e éd., 2020, PUF, Quadrige, p. 1047, v° « Usage », 2). Dans le même sens, v. l’exemple du tribun Mouricault (P.-A. Fenet, Recueil complet des travaux préparatoires du Code civil, t. XIV, 1968, Otto Zeller Osnabrück, p. 337). S’il n’est pas question d’adapter le standard en fonction de la destination ordinaire du bien (en ce sens, v. G. Baudry-Lacantinerie et A. Wahl, Traité théorique et pratique de droit civil, Du contrat de louage, t. I, 1898, L. Larose, p. 292), la destination (généralement déterminée par la convention ou à défaut, celle arrêtée par le preneur et autorisée par le bailleur) permettra néanmoins de déterminer ce qui relève de l’usage ou non du bien.
  • 20.
    En ce sens, v. par ex. Cass. soc., 8 juin 1956 : Bull. civ. V, n° 532.
  • 21.
    En ce sens, v. par ex. Cass. 3e civ., 16 nov. 1993, n° 91-16704.
  • 22.
    En ce sens, v. par ex. Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 13-14802.
  • 23.
    En ce sens, v. par ex. TI Antony, 5 mai 1997 : Gaz. Pal. Rec. 1997, 2, p. 507, note M. Pautot.
  • 24.
    En ce sens, v. A.-C. Monge et F. Nési, « Chronique de jurisprudence de la Cour de cassation », D. 2010, p. 1103.
  • 25.
    V. Zalewski, « Injure à l’encontre du mandataire du bailleur et résiliation du bail », AJDI 2009, p. 126.
  • 26.
    V. Zalewski, « Injure à l’encontre du mandataire du bailleur et résiliation du bail », AJDI 2009, p. 126.
  • 27.
    En ce sens, v. encore V. Zalewski, « Injure à l’encontre du mandataire du bailleur et résiliation du bail », AJDI 2009, p. 126.
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