Vers une extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible et raisonnable des lieux loués par le preneur ?

1. Le preneur est tenu d’user raisonnablement et paisiblement de la chose louée en raison du bail1. En cas de manquement à cette obligation, lorsqu’est commis un trouble de jouissance, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour prononcer la résiliation judiciaire du bail. Néanmoins, encore faut-il que ce trouble puisse être caractérisé. À cet égard, l’arrêt commenté a le mérite de la didactique puisqu’il précise les domaines ratione personae et ratione loci de l’obligation du preneur dans l’hypothèse où des violences ont été perpétrées par une personne qu’il héberge à l’encontre, non pas du bailleur, mais de ses employés, et ce à l’extérieur de l’immeuble loué. En 2011, un enfant mineur, vivant au domicile de sa mère, locataire des locaux, a exercé des violences à l’égard d’employés du bailleur. Ces faits ont donné lieu à une condamnation pénale à la suite de laquelle la mère et son fils ont été relogés dans un nouvel appartement. Toutefois, en 2014, le jeune homme devenu majeur récidive et est condamné pénalement pour avoir, de nouveau, violenté des employés de l’OPAC, bailleur de sa mère. Ce dernier assigne alors la locataire en résiliation du bail pour manquement à son obligation d’user paisiblement des lieux et convainc la cour d’appel de Lyon. La locataire forme alors un pourvoi et reproche à la cour d’appel d’avoir résilié le bail sans caractériser une quelconque inexécution contractuelle. En effet, la demanderesse conteste l’existence du lien entre les troubles constatés et le manquement à l’obligation d’user paisiblement de la chose jugée – exigence antérieurement dégagée par la Cour de cassation2. Puisque les actes de violence commis par son fils l’ont été en dehors des lieux loués ou de leurs accessoires, la cour d’appel ne justifie pas, selon elle, que les actes de violence aient effectivement causé un trouble quelconque dans les lieux loués ni dans l’immeuble dans lequel ils se situent, ni même dans la commune où ils se trouvent. Par conséquent, la cour d’appel de Lyon aurait violé les articles 1184 ancien et 1240 actuel du Code civil ainsi que les articles 1729 du même code et l’article 7, b) de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation rejette néanmoins le pourvoi et retient que la cour d’appel a, à bon droit, souverainement retenu que « la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail ».

2. Le trouble perpétré par un tiers. La Cour de cassation considère d’abord que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les violences perpétrées par le fils de la locataire à l’encontre d’employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituent un manquement à l’obligation contractuelle du preneur d’user paisiblement des locaux dès lors que cette obligation incombe tout autant aux personnes qu’elle héberge. La solution n’est pas nouvelle puisqu’il est admis que le trouble de jouissance peut être caractérisé lorsqu’il est causé par les personnes hébergées par le preneur telles que ses enfants3. Cette extension, désormais bien entérinée, du domaine ratione personae de l’obligation apparaît justifiée. Le législateur l’admet dans l’hypothèse des dégradations et des pertes à l’occasion du bail : l’article 1735 du Code civil dispose que le preneur y est tenu lorsque ces événements sont dus au fait des « personnes de sa maison ou de ses sous-locataires »4. Le défaut de surveillance du preneur qui n’a pas joui raisonnablement du bien, ratio legis de cette disposition5, nous semble autoriser la haute juridiction à considérer que l’obligation de jouissance paisible et raisonnable du bien par le preneur s’étend aux personnes qu’il héberge. En effet, comme le soulignent les professeurs Le Tourneau et Poumarède, en hébergeant autrui, le preneur « introduit volontairement un tiers dans l’exécution du contrat »6 : puisqu’il est personnellement tenu de la bonne exécution du bail, indirectement, « tous ceux qu’il introduit dans l’exécution du contrat » le sont également7. Il s’en suit que l’obligation d’usage paisible des lieux incombe pareillement au preneur qu’aux personnes vivant sous son toit.

3. L’indifférence du lieu de commission des violences. Si l’extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible du preneur aux personnes qu’il héberge ne surprend pas, il en va autrement de l’assertion selon laquelle le lieu de commission des violences est indifférent. De prime abord, cette solution apparaît en parfaite contradiction avec la jurisprudence antérieure. La responsabilité du preneur n’a, par exemple, pas été retenue lorsque les faits « avaient été commis dans le hall d’un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, mais distant de plus d’un kilomètre »8, faute de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé au locataire. Est-ce à dire que le lieu de commission de l’infraction constitue désormais un fait indifférent pour caractériser le manquement à l’obligation de jouissance paisible du preneur ? Les articles 1729 du Code civil et 7, b) de la loi du 6 juillet 1989 imposeraient-ils au locataire de respecter une certaine norme comportementale en tout temps et en tous lieux9 ? La Cour de cassation avait pourtant auparavant cassé la décision d’une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la résiliation pour troubles et abus de jouissance en raison d’injures et de coups portés par le preneur à ses voisins « sans rechercher si les faits allégués avaient eu lieu dans l’immeuble »10. Le trouble de jouissance semblait pouvoir être caractérisé lorsque des violences et injures étaient perpétrées à l’égard des voisins du preneur, à la condition que ces faits aient eu lieu dans les locaux loués. Désormais, la Cour de cassation admet que le lieu de commission des violences importe peu « dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur »11. Le trouble peut, semble-t-il, dorénavant être caractérisé au regard de la seule qualité des victimes.

4. La qualité de la personne victime du trouble. Le lieu de commission des violences est indifférent uniquement parce que les violences ont été perpétrées à l’égard d’employés du bailleur. Voilà l’élément qui, selon la cour d’appel – approuvée par la Cour de cassation –, établit le lien entre le trouble et le manquement à l’obligation. Le manquement pourrait alors concerner soit « les relations directement entretenues entre le locataire et son bailleur (…) [soit] se rattache[r] à l’immeuble loué »12. Or en l’espèce, les violences n’ont pas été perpétrées à l’égard du bailleur, mais de ses employés et la haute juridiction avait auparavant considéré que les propos tenus par le preneur ou la personne qu’il héberge ne constituent pas un trouble de jouissance lorsqu’ils sont adressés au mandataire du bailleur et non à ce dernier13 – le lien entre le trouble et le manquement contractuel n’étant pas caractérisé. Ici, les violences ne sauraient être perpétrées à l’égard de l’OPAC, personne morale. Pourtant, il n’est pas certain que la Cour ait opéré un quelconque revirement. Les hauts magistrats ont relevé que les violences à l’encontre des employés du preneur ont été « réitérées après une première condamnation pénale ». La récidive semble alors justifier la décision : les violences apparaissent spécifiquement perpétrées à l’encontre des employés du bailleur en ce qu’ils représentent ce dernier. L’on peut éventuellement déduire de ces circonstances qu’indirectement, c’est le bailleur que l’inculpé cherchait à atteindre14. Diriger ces actions contre les employés ou dirigeants de la société est, d’ailleurs, l’unique moyen de l’atteindre puisqu’il s’agit d’une personne morale. Néanmoins, il apparaît, selon nous, discutable de considérer que cette seule circonstance permet de caractériser le lien entre l’inexécution contractuelle et le trouble. Que les invectives ou les violences soient exercées à l’encontre des employés du bailleur ne nous semble pas décisif. L’inexécution pourrait parfaitement être caractérisée à raison de ces faits, mais à la stricte condition que ces actes empêchent la bonne exécution du bail. L’alternative précédemment exposée selon laquelle le manquement doit concerner soit les relations entre les parties au contrat soit se rattacher au bien loué peut alors être nuancée : le manquement, même s’il touche aux relations entre le bailleur et le preneur, doit toujours être rattaché au bien loué. Dès lors, en l’espèce, s’il est avéré que le comportement de l’inculpé est constitutif d’un trouble, il n’est pas certain qu’il s’agisse d’un trouble de jouissance puisque son lien avec l’exécution du contrat est douteux. L’extension du domaine de l’obligation de jouissance paisible et raisonnable du bien loué par la haute juridiction peut alors être discutée.