Promesse de vente vaut vente, envers et contre tout

Publié le 03/11/2016

Une promesse synallagmatique de vente conclue sous condition suspensive n’est pas caduque en cas de défaillance de la condition dans le délai initialement prévu pour sa réalisation, si l’acquéreur a renoncé à se prévaloir de la caducité et accepté une prorogation du délai. Ensuite, dans le délai prorogé, si l’acquéreur empêche que se réalise la condition, celle-ci est réputée levée, partant la vente est parfaite.

Cass. 3e civ., 4 mai 2016, no 14-26269, D

1. Le bon mot d’Henri Queuille, ministre sous la Troisième République, pour qui « les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent » est d’autant moins vrai, en droit de la vente, que la promesse est réciproque. Ce que la pratique nomme « compromis de vente » est cet avant-contrat par lequel une partie promet de vendre une chose à l’autre qui promet de l’acheter à un certain prix. Les éléments constitutifs de la vente, au sens de l’article 1583 du Code civil, étant ainsi réunis, on a coutume de dire et le législateur dit que la promesse synallagmatique de vente constitue déjà la vente (C. civ., art. 1589). L’assertion n’est certes pas toujours vraie, puisque les promettants peuvent décider d’ériger un élément accessoire de la vente (par exemple, la réitération par acte authentique) en élément constitutif – auquel cas la promesse de vente ne vaut pas vente, mais tout au plus « projet de vente ». Il reste qu’en dehors de cette hypothèse, dans l’ordre du consentement, la promesse synallagmatique de vente est bel et bien réductible à la vente : se promettre mutuellement, ce n’est pas surseoir à consentir. Qu’est-ce alors ? L’intérêt du compromis de vente consiste à ménager un temps pour accomplir certaines démarches nécessaires au contrat définitif, tout en consignant l’accord des parties. La vente est acquise, ses effets reportés. D’un point de vue technique, ce report passe par la stipulation d’un terme et/ou d’une condition suspensive. C’est pourquoi l’on dit de la promesse synallagmatique qu’elle est souvent une « vente mal dénommée »1. Hors l’hypothèse susvisée où un élément accessoire de la vente est « essentialisé », le compromis de vente n’est en effet rien d’autre qu’une vente à terme, une vente conditionnelle, ou les deux à la fois.

2. Cela dit, quand un compromis de vente est assorti d’une condition suspensive, on pourrait être tenté de réviser son jugement à propos du bon mot de Queuille et lui accorder quelque crédit. Car enfin, que l’une des parties s’arrange pour que la condition n’advienne pas, et l’autre n’aura plus qu’à médire sur la formule de l’article 1589 qui l’aura fait espérer en vain. Ce serait cependant méconnaître certains principes du régime général des obligations. Ces principes, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de les rappeler dans une décision rendue le 4 mai 2016. L’arrêt n’est certes qu’un arrêt d’espèce, au demeurant non-publié au Bulletin. Il présente cependant l’intérêt d’illustrer parfaitement, dans une affaire relative à un compromis de vente, l’aptitude qu’ont certaines obligations à naître, malgré la non-survenance de la condition dont elles sont affectées.

3. Le 27 avril 2011, un compromis de vente avait été conclu sur des parcelles de terrain à bâtir. La promesse contenait classiquement une « clause de réitération »2, en vertu de laquelle la vente devait être régularisée par acte authentique avant le 30 juin 2011. Elle était par ailleurs affectée d’une condition suspensive d’acquisition, par l’acheteur, de deux parcelles contiguës : l’une auprès d’un particulier, l’autre auprès d’une commune ; cette condition était en outre soumise à délai, puisqu’elle devait être levée avant la date limite de réitération, faute de quoi elle serait censée avoir défailli. Le 12 mai 2011, l’acquéreur acquit le terrain du particulier, mais il refusa, ensuite, d’acquérir le terrain communal, alors que le conseil municipal le lui avait proposé, six mois, il est vrai, après que le délai de la condition eut expiré3. Quoi qu’il en soit, la condition ne s’étant pas réalisée matériellement, l’acquéreur se considéra libéré vis-à-vis de la société venderesse. Celle-ci l’assigna alors en vente forcée et, le 19 mai 2014, elle obtint gain de cause devant la cour d’appel d’Orléans. Décidément convaincu que le compromis était caduc, l’acquéreur se pourvut en cassation.

La question posée à la haute juridiction était simple. Un compromis de vente peut-il valoir vente, alors que sa condition suspensive n’a été levée, ni avant, ni après l’expiration du délai initialement prévu pour sa réalisation ? La Cour répond par l’affirmative ; elle rejette le pourvoi aux motifs que l’acquéreur « avait démontré (…) par écrit qu’il entendait poursuivre la vente après l’expiration du délai prévu pour établir l’acte authentique et manifesté sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente (…) et qu’il avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du terrain de la ville cependant qu’il avait la possibilité d’acquérir ». Son raisonnement s’opère donc en deux temps. D’abord, la promesse n’a pas été rendue caduque par suite de la non-réalisation de la condition dans le délai initialement prévu. Pourquoi ? Parce que l’acquéreur avait renoncé à se prévaloir de la caducité et accepté une prorogation indéterminée du délai initial (I). Ensuite, durant le délai prorogé, l’acquéreur a empêché que se réalise la condition suspensive, précipitant, par ce manquement, la formation définitive de la vente (II).

I – La non-caducité de la promesse de vente du fait de la renonciation de l’acquéreur

4. La condition suspensive est la modalité d’une obligation qui subordonne l’existence de celle-ci à la réalisation d’un événement futur et incertain. L’obligation conditionnelle ne naît pas sitôt le contrat conclu, mais elle naît plus tard, si la condition se réalise. Pendente conditione, il n’existe donc qu’« un espoir de voir (…) naître l’obligation : le créancier a un droit éventuel »4. Si la condition affectant une promesse de vente ne se réalise pas, l’espoir des parties de devenir respectivement propriétaire et créancière du prix s’évanouit ; la promesse est caduque et la vente mort-née.

C’était l’enjeu de l’arrêt. Le compromis de vente était assorti d’une condition suspensive avec délai : l’acquéreur devait s’être procuré deux parcelles contiguës au terrain principal, avant la date limite prévue pour la réitération de la promesse, soit le 30 juin 2011. De fait, avant cette date, s’il avait obtenu la première, il n’était pas parvenu à obtenir la seconde, propriété d’une commune. Or, en vertu de l’article 1176 du Code civil, « lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé » (comp. art. 1304-6, al. 3, nouveau). D’où l’on comprend que l’acquéreur ait excipé de la caducité du compromis : la condition n’avait pas été levée avant qu’elle dût l’être. Pourquoi, dès lors, ne pas avoir accueilli ce moyen ?

5. C’est que, de jurisprudence constante, celui ou ceux dans l’intérêt desquels la condition a été stipulée sont libres de renoncer au bénéfice de la condition et à la caducité de la promesse5. Encore faut-il, bien sûr, caractériser l’intention de renoncer. En l’espèce, cette question a concentré l’essentiel des débats, l’acquéreur reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir fourni suffisamment d’éléments permettant d’établir sa renonciation. La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi et s’abrite derrière l’appréciation souveraine des juges du fond à propos d’un courriel émanant de l’acquéreur, supposé manifester sa volonté de renoncer. Elle ne manque pas, néanmoins, de déclarer surabondant le motif tiré de l’intérêt prétendument exclusif de ce dernier à voir se réaliser la condition. L’intérêt à voir acquises les parcelles contiguës était commun aux deux parties, souligne la Cour, si bien que c’était leur intention commune de renoncer qui devait être caractérisée, mais qui de fait ressortait des débats.

6. Un point pourrait paraître contestable dans la décision de la Cour de cassation, qui concerne la date de la renonciation. Comme le soulignait le demandeur au pourvoi, dans les moyens annexes, le courriel supposé manifester sa volonté de renoncer avait été envoyé le 14 décembre 2011, soit plus de cinq mois après la date d’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive. Or, comment renoncer valablement au bénéfice d’une condition déjà défaillie ? Prima facie, l’idée tient du paradoxe.

La position de la Cour de cassation se justifie néanmoins, pour peu que l’on distingue, comme le fait la doctrine, entre la renonciation à la « condition elle-même » et la renonciation aux « effets de la défaillance de la condition, c’est-à-dire la caducité de l’acte conditionnel »6. Si la première n’est logiquement admissible que durant le temps où la condition est pendante, en revanche, rien ne s’oppose à l’admission de la seconde après que la condition a défailli7. Après tout, l’autonomie de la volonté est suffisamment puissante pour « ressusciter » un contrat en principe inhumé. Or, en l’espèce, sur quoi portait la renonciation de l’acquéreur ? Non pas sur la condition elle-même, puisque, de concert avec la société venderesse, il entendait au contraire la maintenir au-delà de son délai initial, mais sur le résultat de sa défaillance, soit l’anéantissement de la promesse. L’acquéreur voulait « poursuivre la vente [conditionnelle] », souligne la Cour de cassation, non pas l’affranchir de sa condition. Peu importait, dès lors, la date de sa renonciation.

II – La perfection de la vente du fait de la mauvaise volonté de l’acquéreur

7. Le second tronçon de l’article 1176 du Code civil vise l’hypothèse de la condition suspensive non-assortie d’un délai. Il dispose qu’elle est « censée défaillie (…) lorsqu’il est devenu certain que l’événement ne se réalisera pas ». Or, en l’espèce, la chose est entendue : la renonciation de l’acquéreur au bénéfice de la condition n’avait pas consisté dans son abandon, mais dans la prorogation de son délai de réalisation ; la formation définitive de la vente demeurait conditionnée à l’acquisition du terrain appartenant à la commune. Les pendules étaient en quelque sorte remises à niveau. À partir de l’expiration du délai initial, s’ouvrait un second temps durant lequel la condition était censée être levée, sauf à entraîner la caducité de la promesse. Seulement le report se faisait, cette fois, sans stipulation de délai. On se trouvait donc dans l’hypothèse visée par le second tronçon de l’article précité, celle des conditions suspensives sans délai. Or, le 21 décembre 2011, le conseil municipal de la commune avait proposé à l’acquéreur de lui céder la parcelle convoitée. Ce dernier ayant refusé, il était alors devenu certain que la condition suspensive ne se réaliserait pas, si bien qu’elle dût être considérée comme défaillie. C’était le second argument du pourvoi : en admettant que la renonciation fût valable et le délai de la condition valablement reporté, en tout état de cause, la condition n’ayant pu se réaliser dans le nouveau délai, elle était défaillie, partant la promesse caduque et la demande de vente forcée infondée. En rejetant ce moyen, la Cour de cassation a-t-elle forcé la règle s’inférant de l’article 1176 du Code civil ? Assurément non.

8. C’est qu’il ne faudrait pas que la levée d’une condition suspensive dégénère en un pouvoir potestatif. Aussi l’article 1178 du Code civil contient-il une règle de bon sens : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement » (comp. art. 1304-3, al. 1er, nouveau). Les illustrations jurisprudentielles sont nombreuses. Dans un arrêt en date du 10 septembre 2008, par exemple, la Cour de cassation avait approuvé les juges du fond d’avoir condamné à vente forcée une société qui, engagée sous la condition suspensive d’obtenir une autorisation administrative, ne l’avait certes pas obtenue, mais parce qu’elle n’avait accompli aucune démarche dans ce sens8.

Il est vrai que dans le présent arrêt, l’acquéreur ne s’était pas abstenu de toute démarche auprès de la commune. Cependant, quand celle-ci finit par lui faire une offre, il la refusa, empêchant ainsi la condition d’être levée. Ce refus suffisait-il à caractériser la mauvaise volonté de l’acquéreur et à faire jouer l’article 1178 du Code civil ? Pour la Cour de cassation, certainement, puisque, souligne-t-elle, c’est bien ce dernier qui « avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive ». La lecture des moyens annexes conduit néanmoins à s’interroger. À suivre le pourvoi, la commune aurait en effet entravé le bon déroulement de la cession de son terrain, en ne mandatant pas un géomètre, « préalable nécessaire à toute vente », puis en ne fournissant pas au notaire les documents requis. En d’autres termes, la commune aurait concouru à la défaillance de la condition. Or, il est acquis que la condition ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition9. L’argument n’a pas emporté la conviction de la Cour de cassation. Peut-être le pourvoi n’avait-il pas suffisamment justifié, en fait, ce concours de la commune à la non-réalisation de la condition.

9. Quoi qu’il en soit, la condition réputée levée, nonobstant sa défaillance matérielle, elle rétroagit depuis la date de conclusion de la promesse. Depuis cette date, donc, l’acquéreur est réputé avoir acquis le terrain à bâtir et la société venderesse être créancière du prix. Celle-ci n’aura pas eu à médire sur les termes de l’article 1589 du Code civil. Promesse de vente vaut vente, envers et contre tout.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Barret O., « Promesse de vente », Rép. civ. Dalloz, n° 172.
  • 2.
    V. Cohet-Cordey F., « Clause de réitération et promesse synallagmatique de vente », AJDI 2001, p. 924.
  • 3.
    Plus exactement, du fait d’une clause de substitution, c’est une SCI constituée par l’acquéreur qui fit ces opérations.
  • 4.
    Chabas F., Obligations : théorie générale, LGDJ, 9e éd., t. II, 1er vol., 1998, n° 1029, p. 1086.
  • 5.
    Par ex. Cass. 1re civ., 17 mars 1998, n° 96-13972 : Defrénois 15 juin 1998, p. 749, obs. Aubert J.-L. – Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, n° 97-20110 : Bull. civ. III, n° 179 ; Defrénois 15 déc. 1999, p. 1331, obs. Mazeaud D. Plus récemment, Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 12-17077 : Bull. civ. III, n° 69 (lecture a contrario) : censure d’une cour d’appel ayant refusé de déclarer caduque une promesse sous condition suspensive de réitération par acte authentique, alors que la cour n’avait « pas constaté que le vendeur avait accepté un report de délai de signature ».
  • 6.
    Savaux E., obs. sous Cass 3e civ., 17 déc. 2008, n° 07-18062 : Defrénois 30 mars 2009, p. 646.
  • 7.
    Le nouvel article 1304-4 du Code civil n’apporte aucun éclairage sur ces questions, qui dispose simplement : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ».
  • 8.
    Cass. 3e civ., 10 sept. 2008, n° 07-16177 : Bull. civ. III, n° 132.
  • 9.
    V. Cass. 1re civ., 23 nov. 1983, n° 82-14827 : Bull. civ. I, n° 279.

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Référence : LPA 03 Nov. 2016, n° 121b2, p.12

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