I – La non-caducité de la promesse de vente du fait de la renonciation de l’acquéreur

4. La condition suspensive est la modalité d’une obligation qui subordonne l’existence de celle-ci à la réalisation d’un événement futur et incertain. L’obligation conditionnelle ne naît pas sitôt le contrat conclu, mais elle naît plus tard, si la condition se réalise. Pendente conditione, il n’existe donc qu’« un espoir de voir (…) naître l’obligation : le créancier a un droit éventuel »4. Si la condition affectant une promesse de vente ne se réalise pas, l’espoir des parties de devenir respectivement propriétaire et créancière du prix s’évanouit ; la promesse est caduque et la vente mort-née.

C’était l’enjeu de l’arrêt. Le compromis de vente était assorti d’une condition suspensive avec délai : l’acquéreur devait s’être procuré deux parcelles contiguës au terrain principal, avant la date limite prévue pour la réitération de la promesse, soit le 30 juin 2011. De fait, avant cette date, s’il avait obtenu la première, il n’était pas parvenu à obtenir la seconde, propriété d’une commune. Or, en vertu de l’article 1176 du Code civil, « lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé » (comp. art. 1304-6, al. 3, nouveau). D’où l’on comprend que l’acquéreur ait excipé de la caducité du compromis : la condition n’avait pas été levée avant qu’elle dût l’être. Pourquoi, dès lors, ne pas avoir accueilli ce moyen ?

5. C’est que, de jurisprudence constante, celui ou ceux dans l’intérêt desquels la condition a été stipulée sont libres de renoncer au bénéfice de la condition et à la caducité de la promesse5. Encore faut-il, bien sûr, caractériser l’intention de renoncer. En l’espèce, cette question a concentré l’essentiel des débats, l’acquéreur reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir fourni suffisamment d’éléments permettant d’établir sa renonciation. La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi et s’abrite derrière l’appréciation souveraine des juges du fond à propos d’un courriel émanant de l’acquéreur, supposé manifester sa volonté de renoncer. Elle ne manque pas, néanmoins, de déclarer surabondant le motif tiré de l’intérêt prétendument exclusif de ce dernier à voir se réaliser la condition. L’intérêt à voir acquises les parcelles contiguës était commun aux deux parties, souligne la Cour, si bien que c’était leur intention commune de renoncer qui devait être caractérisée, mais qui de fait ressortait des débats.

6. Un point pourrait paraître contestable dans la décision de la Cour de cassation, qui concerne la date de la renonciation. Comme le soulignait le demandeur au pourvoi, dans les moyens annexes, le courriel supposé manifester sa volonté de renoncer avait été envoyé le 14 décembre 2011, soit plus de cinq mois après la date d’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive. Or, comment renoncer valablement au bénéfice d’une condition déjà défaillie ? Prima facie, l’idée tient du paradoxe.

La position de la Cour de cassation se justifie néanmoins, pour peu que l’on distingue, comme le fait la doctrine, entre la renonciation à la « condition elle-même » et la renonciation aux « effets de la défaillance de la condition, c’est-à-dire la caducité de l’acte conditionnel »6. Si la première n’est logiquement admissible que durant le temps où la condition est pendante, en revanche, rien ne s’oppose à l’admission de la seconde après que la condition a défailli7. Après tout, l’autonomie de la volonté est suffisamment puissante pour « ressusciter » un contrat en principe inhumé. Or, en l’espèce, sur quoi portait la renonciation de l’acquéreur ? Non pas sur la condition elle-même, puisque, de concert avec la société venderesse, il entendait au contraire la maintenir au-delà de son délai initial, mais sur le résultat de sa défaillance, soit l’anéantissement de la promesse. L’acquéreur voulait « poursuivre la vente [conditionnelle] », souligne la Cour de cassation, non pas l’affranchir de sa condition. Peu importait, dès lors, la date de sa renonciation.

II – La perfection de la vente du fait de la mauvaise volonté de l’acquéreur

7. Le second tronçon de l’article 1176 du Code civil vise l’hypothèse de la condition suspensive non-assortie d’un délai. Il dispose qu’elle est « censée défaillie (…) lorsqu’il est devenu certain que l’événement ne se réalisera pas ». Or, en l’espèce, la chose est entendue : la renonciation de l’acquéreur au bénéfice de la condition n’avait pas consisté dans son abandon, mais dans la prorogation de son délai de réalisation ; la formation définitive de la vente demeurait conditionnée à l’acquisition du terrain appartenant à la commune. Les pendules étaient en quelque sorte remises à niveau. À partir de l’expiration du délai initial, s’ouvrait un second temps durant lequel la condition était censée être levée, sauf à entraîner la caducité de la promesse. Seulement le report se faisait, cette fois, sans stipulation de délai. On se trouvait donc dans l’hypothèse visée par le second tronçon de l’article précité, celle des conditions suspensives sans délai. Or, le 21 décembre 2011, le conseil municipal de la commune avait proposé à l’acquéreur de lui céder la parcelle convoitée. Ce dernier ayant refusé, il était alors devenu certain que la condition suspensive ne se réaliserait pas, si bien qu’elle dût être considérée comme défaillie. C’était le second argument du pourvoi : en admettant que la renonciation fût valable et le délai de la condition valablement reporté, en tout état de cause, la condition n’ayant pu se réaliser dans le nouveau délai, elle était défaillie, partant la promesse caduque et la demande de vente forcée infondée. En rejetant ce moyen, la Cour de cassation a-t-elle forcé la règle s’inférant de l’article 1176 du Code civil ? Assurément non.

8. C’est qu’il ne faudrait pas que la levée d’une condition suspensive dégénère en un pouvoir potestatif. Aussi l’article 1178 du Code civil contient-il une règle de bon sens : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement » (comp. art. 1304-3, al. 1er, nouveau). Les illustrations jurisprudentielles sont nombreuses. Dans un arrêt en date du 10 septembre 2008, par exemple, la Cour de cassation avait approuvé les juges du fond d’avoir condamné à vente forcée une société qui, engagée sous la condition suspensive d’obtenir une autorisation administrative, ne l’avait certes pas obtenue, mais parce qu’elle n’avait accompli aucune démarche dans ce sens8.

Il est vrai que dans le présent arrêt, l’acquéreur ne s’était pas abstenu de toute démarche auprès de la commune. Cependant, quand celle-ci finit par lui faire une offre, il la refusa, empêchant ainsi la condition d’être levée. Ce refus suffisait-il à caractériser la mauvaise volonté de l’acquéreur et à faire jouer l’article 1178 du Code civil ? Pour la Cour de cassation, certainement, puisque, souligne-t-elle, c’est bien ce dernier qui « avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive ». La lecture des moyens annexes conduit néanmoins à s’interroger. À suivre le pourvoi, la commune aurait en effet entravé le bon déroulement de la cession de son terrain, en ne mandatant pas un géomètre, « préalable nécessaire à toute vente », puis en ne fournissant pas au notaire les documents requis. En d’autres termes, la commune aurait concouru à la défaillance de la condition. Or, il est acquis que la condition ne peut être réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par un autre que le débiteur engagé sous cette condition9. L’argument n’a pas emporté la conviction de la Cour de cassation. Peut-être le pourvoi n’avait-il pas suffisamment justifié, en fait, ce concours de la commune à la non-réalisation de la condition.

9. Quoi qu’il en soit, la condition réputée levée, nonobstant sa défaillance matérielle, elle rétroagit depuis la date de conclusion de la promesse. Depuis cette date, donc, l’acquéreur est réputé avoir acquis le terrain à bâtir et la société venderesse être créancière du prix. Celle-ci n’aura pas eu à médire sur les termes de l’article 1589 du Code civil. Promesse de vente vaut vente, envers et contre tout.