Conseiller indépendant en immobilier : Bercy précise la nature des revenus et leur régime d’imposition

Agent d’affaires ou agent immobilier ? Les revenus perçus par les conseillers indépendants en immobilier relèvent des bénéfices non commerciaux s’ils correspondent à une activité d’agent commercial et des bénéfices industriels et commerciaux s’ils correspondent à une activité d’agent immobilier indépendant de la loi Hoguet. Dans ce cas, ils sont donc soumis au régime d’imposition réel.

Le gouvernement vient de préciser la catégorie d’imposition des revenus perçus par le conseiller indépendant en immobilier (Rép. Min. Crouzet, JOAN du 25 janvier 2022, question n°39967).

Conseiller indépendant en immobilier

Le conseiller en gestion de patrimoine indépendant, lorsqu’il est titulaire d’une carte professionnelle, peut réaliser des transactions immobilières. Cette activité est règlementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet et par le décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Le Code de commerce définit l’activité de l’agent commercial ainsi : il s’agit d’un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale (article L. 134-1 du Code de commerce).

Interrogation sur la nature des revenus

En juillet 2021, une députée a interrogé le gouvernement sur la catégorie de revenus à laquelle doivent être rattachés les revenus des conseillers indépendants en immobilier, estimant que la qualification de ces revenus par l’administration fiscale n’est pas adaptée. L’administration fiscale classe les revenus des conseillers indépendants en immobilier au sein des bénéfices non commerciaux (BNC).

Selon le Bulletin officiel des finances publiques – impôts (Bofip), « le régime fiscal applicable aux revenus réalisés par ces intermédiaires du commerce et de l’industrie, se détermine selon les conditions d’exercice de leur activité.  En règle générale, ils relèvent à raison de leurs revenus de la catégorie des bénéfices non commerciaux » (BOI-BNC-CHAMP-10-30-50, paragraphe 130).

Selon l’auteure de la question, ce rattachement entraîne un désavantage fiscal pour ces professionnels puisque l’abattement est moins important que pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour mémoire, en 2022, le plafond du chiffre d’affaires annuel pour bénéficier du régime micro-BNC est fixé à 72 600 euros ; au-delà de ce seuil, le professionnel relève du régime de la déclaration contrôlée. Pour les BIC, le seuil est fixé à 176 200 euros. Au-delà de ce plafond de chiffre d’affaires, les professionnels relèvent du régime réel. Ensuite, l’abattement forfaitaire avant imposition sur le revenu est fixé à 34 % du chiffre d’affaires annuel en régime micro-BIC, contre 71 % pour les activités d’achat-revente et 50 % pour les autres activités relevant du micro-BIC.

Or la députée fait la distinction entre l’activité d’agent immobilier exercée par ces professionnels et une activité d’agent commercial. Elle rappelle que les conseillers en immobilier agissent sous le code activité principale exercée (APE) ou NAF 4619B (autres intermédiaires du commerce en produits divers) ; ils perçoivent des commissions qui proviennent bien d’une activité commerciale et qui sont considérées comme des rémunérations d’agent immobilier.

Selon elle, les personnes qui réalisent des opérations de cette nature ont donc la qualité d’agent d’affaires, ce qui en fait des commerçants. Elle a donc demandé au ministre de réviser le classement des revenus des conseillers indépendants en immobilier et de les rattacher aux BIC.

À chaque situation son régime d’imposition

Le gouvernement rappelle que les conseillers indépendants en immobilier sont chargés, de façon permanente et indépendante, de négocier et, éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat et de location portant sur les biens d’autrui. Selon le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, cette désignation peut néanmoins recouvrir plusieurs situations et « le régime fiscal applicable aux revenus perçus par les conseillers indépendants en immobilier ne peut être déterminé que sur la base des conditions factuelles d’exercice de leur activité ».

Ainsi, le conseiller indépendant en immobilier qui exerce les fonctions d’un agent commercial relève, au titre de ses revenus, de la catégorie des BNC. Cette solution résulte d’un arrêt du Conseil d’État qui a jugé que l’activité d’une EURL qui avait été mandatée par un intermédiaire dans l’achat et la vente de fonds de commerce et pour effectuer toutes les démarches habituellement réalisées par un agent commercial, est celle d’un agent commercial dont les revenus sont imposables dans la catégorie des BNC, lorsque la rémunération est versée par le mandant et non par les parties aux transactions portant sur les fonds de commerce (CE, 23 février 2001, n° 215193 et CE, 23 février 2001, n° 217769). Ils doivent donc être déclarés suivant le régime de la déclaration contrôlée ou, sous réserve du respect d’un plafond de recettes, suivant le régime déclaratif spécial.

Agent immobilier indépendant sous le statut de la loi Hoguet : catégorie des BIC

En revanche, le conseiller indépendant en immobilier qui exerce les fonctions d’un agent immobilier indépendant sous le statut de la loi Hoguet relève, au titre de ses revenus, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela concerne l’intégralité des revenus tirés de leurs activités, à savoir :

• l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis et non bâtis ;

• l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

• la cession d’un cheptel mort ou vif ;

• la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

• l’achat, la vente de parts sociales non négociables, lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

• la gestion immobilière ;

• la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis (à l’exclusion des publications par voie de presse) ;

• la conclusion de tout contrat d’utilisation de biens à temps partagé, de produits de vacances à long terme, de revente et d’échange mentionné aux articles L. 224-69 et suivants du code de la consommation (Ndlr : biens à temps partagé).