Le régime fiscal des SIIC

Les commentaires de l’administration fiscale relatifs au régime des SIIC ont été récemment mis à jour. Retour sur ce régime fiscal dédié, à l’origine d’une réussite économique au service du développement des territoires.

Dans le cadre de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, le législateur a porté le taux d’obligation de distribution de la plus-value résultant de l’annulation des titres, en cas d’absorption d’une société ayant opté pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) par une autre société ayant opté pour ce même régime, de 60 % à 70 %, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2020.

Il s’agissait d’aligner ce régime sur celui applicable en cas de plus-values résultant de cessions d’immeubles, pour lesquelles l’obligation de distribution avait été rehaussée à 70 % dans le cadre de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019.

L’administration fiscale vient d’actualiser ses commentaires concernant l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) dont bénéficient les SIIC, sous condition de distribution de la part des plus-values résultant de fusion, afin de tenir compte de cette réforme.

Un succès boursier et économique

Les SIIC créées en France en 2003, bénéficient d’un régime fiscal spécifique, inspiré des real estate investment trusts (REITs) américain. Ce régime fiscal spécifique, qui améliore mécaniquement le rendement servi à leurs actionnaires, a dopé la croissance du secteur des foncières cotées.

Au fur et à mesure, ce régime fiscal a été amendé et ces conditions d’application renforcées. Dès 2003, ce nouveau modèle d’investissement en immobilier d’entreprise a permis de répondre aux besoins importants de développements urbains et immobiliers nationaux. Il s’est diffusé en Europe et dans le monde. Force est de constater, qu’en France, ce modèle s’est révélé particulièrement efficace. Le régime de la transparence fiscale a permis à ces sociétés foncières d’attirer les flux de capitaux émanant d’investisseurs institutionnels majeurs français ou étrangers, nécessaires à la mise en place des opérations immobilières de demain. La grande liquidité conférée par le régime de cotation a contribué à l’attractivité de ces nouveaux véhicules. En termes de capitalisation boursière et de volume d’investissement, les SIIC ont très vite dépassé les espérances des créateurs de ce régime. Ce faisant, ces véhicules d’épargne immobilier sont devenus des acteurs incontournables de l’aménagement des territoires.

Une dynamique vertueuse

Le régime fiscal créé pour les SIIC leur a permis d’adopter une stratégie de croissance efficace en facilitant non seulement l’afflux de capitaux extérieurs mais également l’arbitrage entre les actifs. Pour les foncières, la fiscalité sur les plus-values était dissuasive lorsqu’il s’agissait de vendre des biens largement amortis parce que détenus de longue date. Et le double prélèvement fiscal entravait l’afflux de capitaux extérieurs créant un manque de fonds propres et ralentissant de facto les nouveaux investissements. Dans ce contexte, les foncières tendaient à distribuer peu, à vendre peu fréquemment et à garder le maximum de plus-values latentes. Les actionnaires quant à eux, cristallisaient leur bénéfice par arbitrage des titres.

Le régime SIIC a levé ces contraintes. En 2003, le législateur a dotées les SIIC de la transparence fiscale et les a exonérées d’impôt sur les sociétés. Les bénéfices réalisés dans le cadre de leurs activités, qu’ils s’agissent de location ou de cession d’actifs ne subissent donc pas de premier niveau d’imposition avant d’être distribués. Les revenus distribués sont uniquement imposés entre les mains des actionnaires qui les perçoivent. En contrepartie, les SIIC doivent alors distribuer 85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des immeubles. Ce régime fiscal efficace a largement contribué au succès des SIIC.

Au fil des années, il a cependant été quelque peu amendé. Ainsi, la loi de finance pour 2012 a supprimé l’amendement de droit commun de 40 % dont bénéficiaient les dividendes distribués ainsi que l’abattement fixe de 1 525 € ou 3 050 € selon la situation de famille du contribuable alors en vigueur. La même année, le législateur a également mis fin à l’éligibilité des actions des SIIC au plan d’épargne en actions (PEA). Toutefois, les titres de SIIC figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 ont pu y demeurer. Ils continuent à bénéficier, sur leurs dividendes comme sur leurs plus-values, des exonérations applicables aux titres logés dans un PEA.

Une obligation de distribution

Le régime d’exonération fiscale d’impôt sur les sociétés est désormais subordonné au respect de trois conditions de distribution. Les bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles doivent être distribués à hauteur de 95 % avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation. Les plus-values de cession d’immeubles, de participations dans des sociétés visées à l’article 8 du Code général des impôts (CGI) ayant un objet identique aux SIIC ou de titres de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté, doivent être distribuées à hauteur de 70 % avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. L’article 45 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 prévoit que les SIIC doivent désormais distribuer leurs bénéfices exonérés provenant de cessions d’immeubles à hauteur de 70 %. Cette disposition s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2018. Par conséquent, les plus-values de cessions réalisées au cours d’exercices clos avant cette date restent soumises à l’obligation de distribution au taux de 60 %, même si la distribution n’a pas encore été effectuée à la date du 31 décembre 2018. Enfin, les dividendes reçus des filiales ayant opté, doivent être intégralement redistribués au cours de l’exercice qui suit celui de leur perception.

Le respect de l’obligation de distribution est apprécié pour sa totalité et non par type d’opération : si l’une des obligations de distribution n’est pas satisfaite, l’exonération de l’entreprise qui a opté sera remise en cause dans son intégralité. Le montant total de l’obligation de distribution est obtenu en appliquant à chacune des trois catégories de revenus le coefficient de distribution qui lui correspond, puis est limité au résultat fiscal de l’ensemble du secteur exonéré. Il est ensuite plafonné au montant du bénéfice comptable, l’excédent éventuel de l’obligation de distribution fiscale par rapport au résultat comptable étant reporté jusqu’à épuisement sur les résultats ultérieurs.

Calcul du résultat fiscal exonéré

Le résultat fiscal net exonéré s’obtient en compensant toutes les catégories de revenus du secteur exonéré – résultat de l’activité locative, de la cession d’immeubles ou de titres, perception de dividendes – sans distinction, et s’agissant des plus et moins-values sur les parts des organismes visés à l’article 8 du Code général des impôts et sur les titres de filiales ayant opté, du court terme et du long terme. Lorsque ce résultat fiscal exonéré global est inférieur au cumul des obligations de distribution théoriques, ce résultat constitue une limite, le surplus n’a pas à être distribué. Les obligations de distribution effectives afférentes à chaque catégorie de revenus s’obtiennent alors en multipliant le montant de chacune des obligations de distribution théoriques par un rapport égal au bénéfice fiscal exonéré sur la somme des obligations de distribution théoriques. Lorsque le bénéfice comptable d’un exercice, constitué par le bénéfice de l’exercice diminué des pertes antérieures et des sommes à porter en réserves en application de la loi, augmenté du report bénéficiaire, est inférieur à la somme des obligations de distribution fiscales, l’excédent est reporté sur le premier exercice bénéficiaire suivant et les exercices ultérieurs en tant que besoin. Les résultats comptables d’un exercice doivent cependant être affectés en priorité à la satisfaction de l’obligation de distribution au titre de cet exercice. Les obligations de distribution effectives de l’exercice s’obtiennent pour chaque catégorie de revenus en multipliant le montant de chacune des obligations de distribution théoriques par un rapport égal au bénéfice comptable sur la somme des obligations de distribution théoriques. Le surplus doit être distribué sur le premier exercice bénéficiaire suivant et les exercices ultérieurs en tant que besoin.