Loi de finances pour 2022 : le point sur l’immobilier

Publié le 28/01/2022
Usufruit, immobilier
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La loi de finances pour 2022 (L. n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, JORF n°0304 du 31 décembre 2021) prolonge les dispositifs Censi-Bouvard et Denormandie, renforce l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et réforme le dispositif Cosse en le renouvelant pour une année. Cette loi, dont les mesures fiscales ont été validées par le Conseil constitutionnel (Cons. const., 28 décembre 2021, n° 2021-833, JORF n°0304 du 31 décembre 2021) et ses 200 articles ne contiennent pas de grandes réformes fiscales. Focus sur les mesures concernant l’immobilier ; les mesures relatives aux entreprises, aux ménages et aux sanctions et contrôles fiscaux qui font l’objet de développements distincts.

Des dispositifs prolongés

La loi de finances pour 2022 prolonge de nombreux dispositif d’aide à l’investissements des personnes physiques dans l’immobilier locatif. Ainsi, l’article 74 prolonge le dispositif Censi-Bouvard, ou loueur en meublé non professionnel « LMNP » qui devait prendre fin le 31 décembre 2021, jusqu’au 31 décembre 2022 (CGI, art. 199 sexvicies). Pour mémoire, ce dispositif prévoit une réduction d’impôt sur le revenu au profit des contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel. Ces logements doivent être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés : des résidences étudiantes, des résidences d’accueil et de soins longue durée avec un agrément qualité ou des résidences pour personnes âgées handicapées. Les résidences tourisme ne sont plus éligibles depuis 2017.

L’article 75 prolonge d’une année le dispositif Denormandie (Pinel dans l’ancien), qui devait prendre fin le 31 décembre 2022, jusqu’à fin 2023 (CGI, art. 199 novovicies). Ce dispositif consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui réalisent un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé, un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration ou un local transformé en usage d’habitation. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % pour les logements individuels) et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce logement doit être notamment situé dans certaines communes.

Enfin, l’article 92 prolonge le dispositif expérimental Pinel en Bretagne jusqu’à fin 2024 pour le faire coïncider avec l’extension du dispositif Pinel général dans sa forme actuelle.

Réforme du dispositif Cosse

L’article 67 de la loi de finances pour 2022 procède à la réforme du dispositif Cosse ou « Louer abordable » (qui remplaçait le Besson ancien et le Borloo ancien). Pour mémoire, le dispositif remplacé prévoyait une déduction spécifique des revenus fonciers des investissements dans des logements faisant l’objet de conventionnement avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). À travers cette convention, le bailleur s’engage pour une durée minimum de 6 ou 9 ans à louer son logement en respectant certains plafonds de loyers, les ressources des locataires et, le cas échéant, certaines conditions de choix des locataires.

À compter des procédures de conventionnement engagées à partir du 1er mars 2022, les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt sur le revenu égale sur tout le territoire, et quels que soient les revenus du bailleur (CGI, art. 199 tricies nouveau). L’intérêt fiscal du dispositif se trouve étendu à un plus grand nombre de contribuables. La fixation des plafonds de loyer devrait être effectuée sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale.

Par ailleurs, les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus seront uniformes sur l’ensemble du territoire :

  • 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

  • 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

En cas d’intermédiation locative, les taux de réduction d’impôts sont portés à :

  • 20 % des revenus bruts des logements affectés à la location intermédiaire ;

  • 40 % des revenus bruts des logements affectés à la location sociale ;

  • 65 % des revenus bruts des logements affectés à la location très sociale.

Le dispositif est prévu pour s’appliquer dans cette nouvelle forme jusqu’au 31 décembre 2024. L’ancien dispositif reste toutefois en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.

Renouvellement des aides à la rénovation : MaPrimeRénov’ et éco-PTZ

Face à son succès (le seuil de 400 000 dossiers attendus en 2021 a été franchi dès l’été) le gouvernement a prolongé le dispositif MaPrimeRénov’. Pour les demandes de primes déposées à compter du 1er janvier 2022, les évolutions du dispositif ont été précisées par décret (D. n° 2021-1938 du 30 décembre 2021 modifiant le D. n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique, JORF n°0304 du 31 décembre 2021). Les démarches doivent désormais être effectuées auprès du guichet france-renov.gouv.fr.

L’article 86 de la loi de finances pour 2022 prolonge l’éco-prêt à taux zéro (éco PTZ) qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement et qui devait s’éteindre fin 2021. Il est prorogé jusqu’à fin 2022. La loi renforce le dispositif lorsque le bien fait l’objet d’une rénovation globale : le plafond d’emprunt passe de 30 000 euros à 50 000 euros et la durée maximale du prêt de 15 ans à 20 ans. Enfin, les offres de prêt conclues à compter du 1er janvier 2022, les ressources du contribuable seront appréciées à la date de l’émission de l’offre de prêt, et non plus au titre de l’année N-2.

L’article 114 de la loi de finances pour 2022 a pris une mesure pour adapter la révision des valeurs locatives à l’horizon 2026 à certains biens exceptionnels. D’ici le 1er juillet 2023, les propriétaires des 13 000 châteaux et maisons classés ou inscrits monuments historiques seront invités à déclarer les éléments constitutifs de la valeur vénale de leurs biens exceptionnels.

Personnes morales

L’article 90 de la loi de finances pour 2022 prolonge le régime des plus-values en cas de cession de locaux à usage de bureau ou commerce, ou des terrains à bâtir, à des opérateurs qui s’engagent à construire des logements ou à les rénover et ce, jusqu’à fin 2023 (CGI, art. 210 F).

L’article 138 de la loi rend le paiement de la taxe de 3 % sur les immeubles détenus en France par les personnes morales françaises ou étrangères obligatoire par voie de télérèglement à partir du 1er janvier 2022 (CGI, art. 990 D).

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